东凤镇中山市华锐服装服饰有限公司“工改工”宗地项目“三旧”改造方案.docx

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1、东凤镇中山市华锐服装服饰有限公司工改工” 宗地项目“三旧”改造方案（享受我市政策优惠）根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批 复规划条件论证，东凤镇人民政府拟对位于东凤镇安乐村同 乐工业园永安路282号的中山市华锐服装服饰有限公司旧厂 房用地进行改造，由土地权利人张锐垣自主改造，采取局部 改造的改造方式。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于片区同乐工业园内，北至内部道路，南至 永安路，东至工业园区内部道路，西至内部道路，用地面积 2.3186公顷,（23186.1平方米,折合约34. 78亩）。（二）符合我市政策优惠情况改造地块在现行土地利用总体规划中为非建设

2、用地，但 在我市国土空间总体规划（2020-2035）安排建设用地规模， 符合中山市人民政府关于印发促进村镇低效工业园改造升 级若干措施的通知（中府（2022） H号）第（一）条“对 用地不符合现行土地利用总体规划但我市国土空间总体规 划（2020-2035）安排建设用地规模的项目，改造方案经市 土地管理委员会审议同意的，享受我市政策优惠”要求。经 核查，项目用地面积2. 3186公顷（23186. 1平方米，折合约 34. 78亩）符合享受我市政策优惠要求。（三）权属情况改造地块属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及 的土地已经确权、登记，土地证号为中府国用（2006）第 030992号,

3、为土地权利人张锐垣自2006年1月开始使用。（四）土地利用现状情况改造地块内现有5栋建筑物，为产权人张锐垣自2006 年1月开始使用。现有建筑面积25922. 20平方米，现状容 积率1.12,其中，建筑面积18319.34平方米已按规定办理 规划报建等手续（粤房地证字第C号、粤房地证字第C号）， 建筑面积7602. 86平方米无合法规划报建等手续，属临时建 筑，均作工业厂房所用。该地块目前已拆除建筑面积。平方 米，改造前年产值为1000万元，年税收为50万元。改造地块不涉及闲置、历史文化资源要素等情况。抵押 给交通银行股份有限公司中山分行，已征得抵押权利人同意改 造。（五）规划情况改造地块不

4、符合现行土地利用总体规划，但在我市国土 空间总体规划（2020-2035）中，属城镇建设用地2.3186公 顷（23186. 1平方米，折合约34. 78亩），根据中山市人 民政府关于印发促进村镇低效工业园改造升级若干措施的 通知（中府（202211号）第（一）条，对用地不符合现 行土地利用总体规划但我市国土空间总体规划（2020-2035） 安排建设用地规模的项目，改造方案经市土地管理委员会审 议同意的，享受我市政策优惠。改造地块未纳入现行中山市“三旧”改造（城市更新） 专项规划（2017-2020），但已纳入我市在编中山市城 市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035）旧厂房 潜力

5、资源和镇级重点更新片区管理，根据中山市人民政府 关于印发促进村镇低效工业园改造升级若干措施的通知 （中府2022） 11号）第（一）条，视同符合我市“三旧” 改造专项规划。改造地块符合经批复规划条件论证，在中山市东凤镇 工业用地规划条件论证（中府函2022） 290号）中，一 类工业用地2 3186公顷（23186. 1平方米，折合约34. 78亩）, 规划容积率L 0-3.5,建筑密度35%-60 绿地率10%-15%, 生产性建筑建筑高度W50米（特殊工艺除外），配套设施 建筑高度W100米。改造地块位于城镇开发边界内，不涉及 永久基本农田、生态保护红线等管控要求。二、改造意愿情况改造地块

6、涉及张锐垣1个权利主体，东凤镇人民政府已 按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造 情况等事项征询其改造意愿，改造主体同意将涉及土地、房 屋纳入改造范围。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规 划、经批复规划条件论证管控要求实施建设。改造项目拟采取权利人自主改造方式，由土地权利人张 锐垣作为改造主体，实施局部改造。改造后将用于生产经营： 服装、服饰；机械电气设备；电机制造；五金制品；家用电 器等的现代化工业厂房，助推企业产业升级。在符合经批复 规划条件论证的基础上，容积率不小于2.5,总建筑面积不 小于60628. 32平方米（含不计容建筑面积28

7、68. 95平方米）, 其中新建建筑面积39440. 03平方米，保留已有产权建筑面 积18319. 34平方米。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中 山市差别化环保准入促进区域发展实施细则、中山市涉 挥发性有机物项目环保准入管理规定。改造后年产值将达 到14000万元，年税收将达到1050万元。四、资金筹措改造项目拟由改造主体张锐垣投入资金8000万元，其中 自有资金8000万元。五、开发时序项目开发周期为2年，拟分3期开发。一期开发时间为 2023年3月，拟投入资金2500万元，拟建建筑面积11331.84 平方米（含不计容建筑面积1256. 88平方米），主要实施建 设工业厂房，保留已有产权建筑面积18319. 34平方米；二 期开发时间为2024年4月，拟投入资金4000万元，拟建建 筑面积22494. 93平方米（含不计容建筑面积1612.07平方 米），主要实施建设工业厂房；三期开发时间为2025年3 月，拟投入资金1500万元，拟建建筑面积5613. 26平方米， 主要实施建设工业厂房。六、实施监管改造主体应当按规定与东凤镇人民政府签订已拟定的项 目实施监管协议，并按项目实施监管协议约定实施改造。