2023年北京市住宅物业服务标准三级.docx

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1、附件2:评估项目拟定的物业服务标准一、基本规定（一）客户服务场合1、设立客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设备。2、公示物业服务公司资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、 服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项 目及服务标准、收费标准。3、客户服务场合工作时间,工作日不少于8小时，其他时间设立值班人员。4、设立并公示24小时服务电话。（二）人员1、从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2、从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。3、配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。4、项目负责人具有2年以上物业服务公司或相关公司管理工作经历，为本 市项目负责人

2、信用信息档案登记在册人员。（三）制度1、建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环 境卫生、公共秩序维护等管理制度。2、建立突发公共事件的应急预案。3、建立培训体系，定期组织培训与考核。4、建立物业服务工作记录。（四）档案1、建立物业管理档案。2、配备档案管理人员。3、应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。6、应急照明、疏散指示标志每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。7、消防电梯每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。8、灭火器每周巡查1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压 力和有效期,保证处在完好状态。

3、四、绿化养护（一）基本规定1、乔木植株生长正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%,年成活率高于95%,生 长季节叶片保存率高于85%。2、灌木植株生长正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于9 5 %。3、绿篱和色块植株生长整齐，保存率高于9 5%,年成活率高于9 5%o4、地被和花坛植物地被植物覆盖率高于95%,花坛植物死亡率超过5%后能及时补栽或更换。5、草坪草坪基本整齐,覆盖率高于95%o（二）绿化养护内容1、灌溉有计划地进行浇灌,灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生;一般植物保 证在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水1次，冷季型草坪根据长势和土壤 情况适当增长灌溉次数。2

4、、施肥根据植物生长情况施肥，乔木每2年施肥1次至2次；灌木每年施肥1次至 2次;地被和草坪植物每年施肥2次至3次；花坛植物根据生长情况进行追肥； 尽量减少对化肥的依赖。3、病虫害防治根据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查3次病虫害情况;并根据检 查结果防治病虫害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。4、整形修剪乔木每年冬季修剪1次；灌木每年生长季节和冬季修剪1次；绿篱和色块每 年五一前、国庆节前、冬季修剪1次;冷季型草坪应根据长势生长季节每月修剪 1次至2次,全年至少修剪12次。5、除草每年全面除草3次，重点绿地增长除草次数；出现杂草的绿地面积不超过总 绿地面积的10%,季节性杂草能得到有效

5、控制。6、垃圾解决绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周解决3次。（三）工作检查和记录1、生长季节每月检查3次绿化工作。2、编制每季度绿化养护措施和工作计划。3、有绿化档案。五、环境卫生（一）生活垃圾的收集、清运1、按有关规定和标准实行垃圾分类。2、配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。3、每2周至少清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1次杀 虫药。4、每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场合，不得乱堆乱倒。5、垃圾清运车外观整洁。（二）物业共用部分清洁1、楼内1） 大堂、一层候梯厅每日清扫并清拖1次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭1次信报箱、大 堂玻璃。每月擦拭1次大堂、候梯厅墙面。每

6、日巡视保洁1次大堂、一层候梯 厅。2）楼道、楼梯每周清扫1次、每2周清拖1次楼道、楼梯地面。每2周擦拭1次楼梯扶 手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘1次楼内灯 具。每日巡视保洁1次楼道、楼梯。2、电梯轿箱每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。每日清拖1次轿厢地面。不锈钢或其他 材料装饰的电梯轿厢，每月护理1次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1次。 每日巡视保洁2次电梯轿箱。3、天台、屋面每季度清扫1次天台、屋面;雨季期间，每2月清扫1次天台、屋面。每月 巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。4、楼外道路及设施每日清扫1次、巡视保洁2次楼外道路。每月清洁1次楼外公共照明及共用

7、设施;每季度清洁1次雨蓬、门头等。5、水景根据水质情况进行消毒净化解决。使用期间每周清洁2次水面;每年清洁2 次水池池底。6、有害生物防止和控制配合相关部门进行有害生物防止和控制。投放药物应预先告知，投药位置有 明显标志。7、雨雪天气清洁雨后对社区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。 夜间降雪的，重要道路的冰雪在次日10： 0 0前清扫干净。（三）工作检查和记录每日检查1次清洁质量，做好记录。每季度全面检查1次清洁质量，做好 记录。清洁档案齐全。六、公共秩序维护（一）重要出入口有专人24小时值守。（二）制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6 ： 00至22： 00巡视2 次

8、，22： 00至次日6： 0 0巡视1次。（三）巡视检查巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。（四）机动车辆凭证出入。（五）安防控制安防控制室设专人2 4小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30日备 查。管理制度、应急预案张贴在显著位置。（六）对违法行为立即报警，协助相关部门解决。（七）每年进行2次专项应急预案演习，做好记录。（八）备勤人员24小时待岗。（九）记录与档案1、各项工作记录完整有效。2、档案齐全。七、装饰装修管理（一）建立装饰装修管理服务制度。（二）建立装饰装修管理档案。（三）装饰装修申报受理业主或使用人的装饰装修申报登记,与业主或使用人、装饰装修公司签 订住宅室内装饰装修管理

9、服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的严禁 行为和注意事项。（四）装饰装修巡查装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有 违法违规行为的,应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业 主委员会，并在物业管理区域内公示。（五）装饰装修结束后进行检查装饰装修结束后进行检查,对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人 按照约定解决。（六）清运装修垃圾。委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采用围挡、遮盖措施，在2日 内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运送或密闭运送的方式，在2日内清 运。（五）标志设立安全警示、作业施工警示、温馨提醒等物业服务标志。（六）客

10、户服务1、每年第一季度公示上一年度物业服务协议履行情况、收支情况、本年度 收支预算。2、涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在重要出入口、各 楼单元门内张贴告知，履行告知义务。3、对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相 关行政主管部门。4、水、电急修20分钟内、其它报修按双方约定期间到达现场；由专项服 务公司负责的设施设备应在30分钟内告知。报修进行回访。5、业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。报修进行 回访。6、每年公开征集1次物业服务意见，公示整改情况。7、每月组织1次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。8、每年组织业主参观共用

11、设施设备机房。分、每年至少组织1次社区文化 活动。1O 、设立公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。U1、 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。1、有条件 的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。（七）专项服务委托管理1、签订专项服务委托协议,明确各方权利义务。2、专项服务公司应符合相关行政主管部门的资质规定;操作人员应持有相应 的职业资格证书。3、专项服务公司人员统一着装，佩戴标志。4、对专项服务进行监督及评价。二、共用部位及共用设施设备运营、维修养护（一）综合管理1、建立房屋及共用设施设备的基础档案。2、运营、检查、维修养护记录应每月归档。3、组织

12、实行房屋使用安全情况评估检查。4、共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组 织修缮;共用设施设备运营中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5、每年第四季度制定下一年度维修养护计划。6、特种设备按照有关规定运营、维修养护和定期检测。7、雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并贯彻防范措施。8、设备机房1）每月清洁1次，室内无杂物。2）设立挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，保证完好有 效。4）设施设备标志、标牌齐全。5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）交接班记录、工作日记等齐全、完整。（二）共用部位1、

13、房屋结构每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时， 应申请房屋安全鉴定，同时采用必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2、建筑部件1） 每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机 支撑构件等。2）每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。3）每季度检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4 ）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3、附属构筑物1）每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每季度检查1次雨、污水管井等。3）每月巡查1次大门、围墙、围栏等。4）每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1次防

14、雷装置。（三）空调系统1、运营前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水解决等设 施设备进行系统性检查。2、运营期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3、制定节能措施，每月对能源消耗进行记录、分析。4、每年检查1次管道、阀门并除锈。5、每年检查1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。6、每年清洗消毒1 次新风机、空气解决机滤网、表冷器、箱体、风机盘 管滤网等。7、每年对空调系统进行1次整体性维修养护。（四）二次供水设施1、按照卫生防疫部门的规定使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验, 水质符合国家生活饮用水卫生标准。2、每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运营状况。3、每季度

15、切换1次备用水泵。4、每年检查2次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。5、每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防 冻解决。6、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管;溢流管口、透气口 应安装金属防护网并保持完好。（五）排水系统1、排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。2、污水泵汛期每日巡视2次，平时每周巡视1次,检查设备运营状态；每2周进行1 次手动启动测试；每季度养护1次。3、化粪池每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。（六）照明和电气设备1、楼内照明每周巡视3次，一般故障1日内修复;复杂故障5日内修复。2、

16、楼外照明每周巡视1次，一般故障1日内修复;复杂故障1周内修复;每月调整1次 时间控制器。3、应急照明每日巡视1次，发现故障，即时修复。4、低压柜每日巡视2次设备运营状况;每年养护1次,养护内容涉及紧固、检测、清 扫。每年检查一次电气安全。5、低压配电箱和低压线路每月巡视1次设备运营状况；每年养护1次,养护内容涉及紧固、检测、清 扫。6、控制柜每2周巡视1次设备运营状况；每年养护1次,养护内容涉及紧固、检测、 调试、清扫。7、发电机每月试运营1次，保证运营正常;每年活化1次蓄电池;每周巡视1次充电机和 蓄电池。8、检测每5年检查1次内部核算电能表。9、配电室、楼层配电间防小动物措施完备;穿墙线槽

17、周边封堵严密；锁具完好;电缆进出线和开关标 志准确。（七）安全防范系统1、报警控制管理主机每日巡查1次，检查设备运营状态;每2周表面清洁1次;每半年内部除尘1次。2、对讲门口机每月检查1次按键、显示屏等;每月表面清洁1次;每半年内部除尘1次。3、网络控制箱每半年检查1次外观、接线;每季度表面清洁1次;每半年内部除尘1次。4、红外对射探测器每季度检查1次接线、探测范围、防水状况等；每季度表面清洁1次;每半 年内部除尘1次。5、图像采集设备每周检查1次监视画面、录像功能;每2周表面清洁1次;每半年内部除尘1 次。6、摄像机每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试;每季 度镜头

18、表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。7、解码器每半年检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每半年表面清洁1次;每年内部除尘1次。8云台每半年检查1次运转、接线，进行清楚度调校；每半年表面清洁1次；每年 转动部位上润滑油1次。9、巡更点每月检查1次外观;发现故障隐患，即时排除；每月表面清洁1次；每日 存储巡更记录。10、读卡器每月检查1次外观；每月表面清洁1次，查看防水状况。1 1、电磁锁门锁每2月检查1次吸力、外观、接线。12、出门按钮每2月检查1次开锁功能、接线。（八）电梯1、电梯在投入使用前或者投入使用后3 0日内，应向相关行政主管部门办 理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位

19、置。2、在电梯安全检查合格有效期届满前1个月，应向电梯检查检测机构提出定 期检查申请。3、平常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、 安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。4、应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保协议，约定 维护保养的内容、规定、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务公司的维修保养工作进行监督，对专项服务公司定期检修计划的 贯彻情况进行监督。5、配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具有必要的安全知识。6、制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时,

20、应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服 务人员应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。（九冰景1、启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。2、使用期间每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查1 次防漏 电设施。3、设立必要的安全警示标志。4、水质符合卫生规定。三、消防安全防范（一）综合管理1、建立、贯彻消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全 职责。2、成立义务消防队,配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技 能；每年组织1次有员工、业主或使用人参与的消防演练。3、设立消防安全宣传专栏，组织开展经常性

21、的消防安全宣传教育;每年对员工 进行2次消防安全培训。4、每日防火巡查1次，每月防火检查1次，按照规定每年检测1次建筑消 防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全 规定。5、发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除;无法立即纠正、排 除的，应向公安机关消防机构报告。6、消防控制室设专人2 4小时值班，每班2人，及时解决各类报警、故障 信息。7、发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。（二）消防设施设备维修养护1、火灾自动报警系统1） 火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1次设备运营情况，保证2 4小时连续正常运营；每月

22、检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜 内部除尘1次。2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警 报功能；探测器投入运营2年后，每隔3年由专业清洗单位清洗1次。3 ）备用电源每月检测切换1次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电实验1次。2、消防广播系统每月检查测试1次消防专用电话、重要场合的对讲电话、对讲电话主机、 播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部 除尘1次;每年机柜内的设备内部除尘1次。3、防排烟系统每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速;每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4、防火分隔设施每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、 电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位 补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每年维修养护2次防火门附件，在门 的转动部位补充1次润滑油。5、水灭火系统消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每半年检查1次润滑情况；每年养护1次 室内、外消火栓。