物业设备维护与管理概述课件.ppt
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1、物业设备维护与管理物业公司维修部培训资料1目录一 学习目标 二 设施设备维护与管理的意义及目标三 物业设备维护与管理的内容及要求四 物业管理设备分类2学习目标1)了解物业设备维护与管理的特点;2)熟悉物业设备维护与管理的组织机构及相关制度及岗位职责;3)深刻理解物业设备维护与管理的基本理念;4)掌握物业设备维护与管理的内容;3设施设备维护与管理的意义及目标物业设备维修 1、零星维修工程;2、中修工程;3、大修工程;4、设备更新和技术改造物业设备维护管理意义及目标:A提高物业管理服务质量B提高物业销售的价格及租金C有利于保证业主及使用人的生活安全D有利于提高物业管理企业的经营利润E提高物业管理企
2、业的声誉及社会形象物业设备保养 1、日常养护保养;2、一级保养;3、二级保养;4物业设备维护与管理的内容及要求1、前期管理2、使用管理3、维修养护管理4、经济管理5、安全管理6、增减、更新和改造管理7、技术档案资料管理5物业设备分类建 筑 设 备 给水设备、排水设备、热水供应设备、消防设备、卫生与厨房设备、室内供暖、制冷、通风设备电器设备 供电及照明设备 弱电设备 电梯设备 防雷设备6第一章 室内给水系统给水设备概述:指通过室外给水系统将水引入建筑物内,并在保证满足用户对水质、水量、水压等要求的情况下,把水送到各个配水点(如住户室内卫生间、厨房、水池、消防设备等)给水设备的组成:引入管、水表、
3、阀门、水平干管、立管、支管、水龙头、卫生器具或用水设备室内给水系统方式:1、直接给水方式;2、设有水箱的给水方式;3、设有蓄水池、水箱和水泵的联合给水方式;4、设有气压给水设备的给水方式;5、分区分压给水方式;7设备的日常维护消防设备的日常维护室内给水管道及附件的日常维护水泵机组的日常维护水池、水箱的日常维护8给水设备的安全操作程序日常管理及常见故障处理1、安全操作程序2、给水系统的日常管理3、水泵房使用管理4、二次供水设施的使用管理9常见故障处理1、水质污染2、给水龙头出水量过小或过大3、管道和器具漏水4、管道冻裂5、振动和噪声6、水表记录不准确10排水系统概述:排水系统是将建筑物的污(废)
4、水收集,通过室内排水管道排到室外排水管网中,然后排入城市排水管网中。排水系统的分类:A 生活污水排水系统 B 雨水排水系统污水排入市政管道的规定室内排水系统的组成:污(废)水收集器、排水支管、排水横管、排水立管、排出管、通气管、清扫口、检查口及检查井第二章 室内排水系统11室内排水系统的运行维护与管理排水管道及其设备的日常维护时延长排水管道使用寿命必不可少的工作。排水管道,特别是生活排水管道,由于粪便污水、厨房油垢等极易使管道内壁结上污垢,久不清除,管道内径缩小,流水不畅,易把污物挂住,导致排水系统堵塞。12室内排水系统常见故障的处理1)排水管道和器具漏水2)排水管道堵塞13第三章 室外给排水
5、系统室外给水系统取水:保证取得足够水量和良好质量的原水净水:使水质满足饮用水的水质标准输配水:将满足水质的水输送到各用水点,并保证有足够的水量和水压。室外排水系统1)排水体制:分流制排水 合流制排水2)排水系统组成:室内污水管道及卫生设备、室外污水管道、污水泵站与压力管道、污水处理设备、污水出口设施14污水处理1)污水抽升设备2)污水局部处理设施A化粪池 B隔油池 C沉淀池 D降温池中水处理的流程 杂排水 筛栅 调节池 初沉池 二沉池 压力过滤 活性炭和臭氧 中水储水池 中水15室外给排水系统的维护与管理对室外给水和消防给水管道的养护,要注意埋设给水管道的地面上部不允许超重对方物品,不允许放置
6、对水质有严重污染的化学品等放置对管道的水管腐蚀和污染。室外给水和消防给水系统的阀门井、水表井、消火栓井、水泵结合井等阀体和井室,要定期检查并做好记录。阀门要定期试水,转动杆件处要定期加润滑油,并保持开关灵活。室外排水管道每半年全部检查一次,水管阀门完好、无渗漏,水管通畅无阻塞,若有阻塞,应清除,若管道坡度不正确,应重新铺设。明暗沟每半年全面检查一次,沟体应完好,盖板齐全。排水井、雨水井、化粪池每季度全面检查一次半年对易锈蚀的污水井井盖、化粪池井盖刷一次黑漆防锈,保持污水井井盖标识清楚,路面井盖要做防震垫圈16常见故障的处理1)屋顶水箱溢水或漏水 屋顶水箱溢水识由于进水控制装置或水泵失灵所致,发
7、现溢水现象后应检查进水浮球阀或液位控制装置及水泵,看是否处于正常状态。引起水箱漏水的原因一是水箱上管道接口发生问题,二是箱体出现裂缝。水箱漏水可以从箱体或地面浸湿的现象中发现。2)污水井水位过高 发现或接报污水井水位过高,应立即手动开启污水泵抽水,若污水泵故障应立刻用备用污水泵抽水,并立刻报告主管安排维修水泵或控制电路。17第四章 供暖系统供暖系统的组成:热源、输热管道、散热设备集中供热系统的换热站主要设备:换热器、循环泵、分集水器、除污器、补水泵、水箱等18供热系统的运行与维护管理热水供热系统的试运行1)供热系统的充水2)供热系统的通热3)供热管网的初调节4)用户系统的初调节19供热系统的日
8、常维护与管理1)勤检查、勤修理,尽量减少漏水,发现问题及时处理;2)检查了解各用户、各房间的用热情况,进行必要的调节,保证安全、经济、合理地供暖;3)注意检查电机、水泵等动力设备运行是否正常,发生故障及时排除、修理;4)对各种热工仪表(如压力表、温度计、水位表、流量计等)要经常核对、检查、冲洗;5)系统中的分(集)水器、减压阀、排水放气装置、各种阀门、除污器及安全装置等要及时检修,保证正常工作;6)防止超高压、超高温运行,以免破坏设备,造成事故;7)当运行中发生突然停电、停泵事故,要密切观察管路情况,避免回流等异常情况;8)在运行中如有需要局部停止供暖进行检修时,应将水放尽,防止发生冻结事故;
9、9)供暖结束、系统停止运行后,一般应进行一次全面的检修。检修后热水供暖系统要注水进行湿保养,防止管道和设备氧化腐蚀。室外地沟内不允许存水,非供暖期间,晴天时将检查井盖板打开让空气流通,以降低沟内空气湿度,防止管道支架及保温层的锈蚀和损坏;10)供暖系统每年运行前,需检查所有供暖管道和散热设备,清洗内部污垢及外表积尘;20供热系统产生不热的原因1)外部管网的缺陷引起用户系统的不热2)用户系统空气滞留引起的不热3)管道或散热器堵塞引起的不热4)安装不当引起的不热(管道连接不当、阀门安装不当)5)操作不当引起的不热(在系统开始运行时,充水过快或充水不足都会造成系统的不热,因此在操作时要慢慢的充水,使
10、空气来得及排出)21第五章 空气调节系统空调的基本功能(加热或降温,能够调节空气温度;加湿或减湿,能够调节空气是湿度;能够使空调具有一定的流动速度)空调的原理(空气调节的原理就是采取适当的方法抵消由于室内外干扰造成的影响,从而使空气环境得到有效控制,保持人们需要的温度、湿度和其他状态标准)家用中央空调组成(1、压缩机 2、冷凝器 3、蒸发器 4、冷热源)(压缩机、水泵、板换器、四通阀、水流开关、风机盘管、主控制器、风口控制器、过滤装置)22家用中央空调维护与管理机组自身的维护(压缩机、除霜功能、四通阀、压力开关等)室内风机的维护(清洗过滤器、清洗回风口、滴水盘、管道和阀门)23家用中央空调常见
11、故障的排除约克常见故障:E1 低压E2 房间湿度感温头报警E3 高压相序系统不制冷(制热)报警E4 室外盘管感温头报警E5 室内盘管感温头报警E6 通讯错误 麦克维尔常见故障:E1:压缩机电流过大 压缩机过热、排气温度高、模块保护,应检查过载保护器有无断开及压缩机感温包是否短路。E2:室内蒸发器防冻保护。E3:室内温度感温头短路或开路。E4:室内蒸发器管温感温头短路或开路。E5:室内外通信故障。24第六章 供配电系统发电厂发出的电能先进入升压变电站,把电压升高后再输往各用电地区。在用电地区经降压变压站将电压降低为10KV的配电电压,分配到居民生活区,在由配电变压器将电压降为380/220V给用
12、户的低电压设备供电从升压变电站到降压变电站的所有电力线路和电力设备的组合成为电力网,因此,电力网是联系发电厂和电能用户的中间环节由发电厂、电力网及电能用户所组成的发电、输电、变电、配电和用电的整体叫做电力系统25电力负荷的分级及对供电电源的要求电力负荷的分级1、一级负荷2、二级负荷3、三级负荷各级负荷对供电电源的要求1、一级负荷对供电电源的要求2、二级负荷对供电电源的要求3、三级负荷对供电电源的要求26电气照明常用电光源:白炽灯、碘钨灯、荧光灯、高压汞灯、高压钠灯常用灯具:吸顶灯、嵌入顶棚灯、悬挂灯、壁灯、台灯和立灯电气照明的种类1、一般照明2、局部照明3、混合照明27过电压与防雷内部过电压内
13、部过电压是由电力系统内部电磁能量的转化或传递所引起的电压升高一般内部电压不会超过系统正常运行时额定电压的3倍至3.5倍一般可以依靠绝缘配合而得到解决雷电过电压1、直击雷过电压2、感应过电压3、雷电波侵入防雷装置1、接闪器:避雷针、避雷线、避雷带和避雷网2、避雷器28供电系统的运行与维护1、配电室运行与维护的主要内容2、配电室送电、停电操作及操作票制度3、配电室运行与维护的基本制度4、架空线路的维护5、电缆线路的维护29第七章 弱电系统1、电话系统2、有线电视系统3、宽带4、公共广播30第八章 物业提升设备电梯的分类(客梯、货梯;高速、低速)电梯的基本机构(1、曳引系统2、导向系统3、轿厢4、门
14、系统5、重量平衡系统6、安全保护系统7、附属设备)电梯的驱动(变频变压驱动电梯的电力系统主要有交流变级调速系统(双速)、交流变压调速系统、变频变压调速系统、直流驱动系统以及最新推出的直接力矩控制变频变压调速系统等)31电梯的运行管理电梯的管理和维修保养1、电梯的日常管理制度2、电梯的管理内容3、电梯机房的管理32电梯出现异常情况的处置1、发生火灾的处置2、电梯湿水的处置3、电梯困人的处置33第九章 电视监控系统基本结构 控制部分摄像部分 传输部分 显示与记录部分主要设备摄像机、云台、防护罩、显示设备、记录设备、控制台34信号传输方式1、电视信号,从系统前端的摄像机向电视监控系统的控制台传输信号
15、2、控制信号,从控制中心的控制台传向前端的受控对象。电话线路传输时最普遍的方式1、双绞线传输方式2、同轴电缆传输方式3、光纤传输方式4、无线传输方式5、数字传输方式35可视对讲系统直接按键式的楼宇可视对讲系统数字编码式楼宇可视对讲系统管理中心控制器基本组成(中心控制器、梯口机、隔离器、用户分机、电源、电动锁等)36监控系统常见的故障及解决方法由设备和部件引起的故障及解决方法1、电源不正确引发的设备故障2、电路故障3、设备或部件本身的质量问题4、设备(或部件)与设备(或部件)之间的连接不正确产生的问题传输系统出现故障的分析与解决方法1、由于地环路或电源性能不良引起的干扰2、监视器上出现木纹的干扰
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