某地产花园洋房产品的分类34PPT(PPT).ppt

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1、万科花园万科花园(huyun)洋房产品的分类洋房产品的分类1 1、万科、万科、万科、万科4.5F4.5F情景情景情景情景(qngjng)(qngjng)洋房洋房洋房洋房2 2、万科、万科、万科、万科6F6F情景情景情景情景(qngjng)(qngjng)洋房洋房洋房洋房3 3、万科宽景洋房、万科宽景洋房、万科宽景洋房、万科宽景洋房4 4、万科宽景、万科宽景、万科宽景、万科宽景HouseHouse第一页，共三十五页。案例案例(n l)1.天津水晶城天津水晶城n区域区域：位于天津市西青区，外环线以外，临近南开、红桥(hn qio)两区；n占地面积占地面积：38.4万平米。n建筑面积：建筑面积：38

2、.41万平米n物业类型物业类型：情景洋房、公寓、联排，共2700户。组团：9n综合容积率综合容积率：1卫津河一期联院别墅一期联院别墅二二期期洋洋房房二二期期别别墅墅一期情景花园洋房一期情景花园洋房第二页，共三十五页。万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭(fngb)的关系，立面设计变化的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台有南向的私家花园或露台n情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是米的横厅

3、，户户有露台。n主要为4层半建筑，入户(r h)方式巧妙：首层：南向花园入户二层：南向露台入户三层、四层：楼梯入户二层露台二层露台(lti)入户入户三层露台三层露台首层花园入户首层花园入户首层情景房首层情景房首层情景房首层情景房第三页，共三十五页。首层户型首层户型(h xn)：南向私家花园入户、情景房、错层、超大：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽面宽建筑面积：149.14 架空层储藏室：28.37 错层四室两厅双卫 南入口首层，位于首层，独享50左右私家花园，花池(hu ch)的设置，平添主人生活情趣。独有情景房，倍添院居情趣开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分超过20主人房宽敞舒适

4、，可设置走入式衣帽间三间主卧组织紧凑，空间利用合理 架空层平面(pngmin)情景房错层12米第四页，共三十五页。二层户型：二层户型：南露台入户、错层、客厅南露台入户、错层、客厅(ktng)7.4米面宽米面宽建筑面积：140.48 错层三室两厅双卫独创露台入户方式，私密性、归属感更强7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理活动区客厅、餐厅与休息区呈小错层格局，空间层次(cngc)丰富附带观景露台露台(lti)入户错层第五页，共三十五页。三层户型：楼梯入户、三层户型：楼梯入户、南露台、错层、客厅南露台、错层

5、、客厅(ktng)7.4米米面宽面宽建筑面积(jin zh min j)：128.92 错层三室两厅双卫7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利用合理卫生间洗卫别离，互不干扰活动区客厅、餐厅与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台 错层第六页，共三十五页。顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅(ktng)8.1米面宽米面宽建筑面积：186.59 跃层四室两厅三卫上层豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房主卧室连通(lintng)观景楼台，采光通透，情趣盎然坡屋

6、顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意卫生间、化装间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅顶层双向“观景天窗，近收阳光与惬意下层8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮客厅与观景露台相通，便于枯燥通风附带超大观景露台 露台(lti)主人区露台露台第七页，共三十五页。万科水晶城在陌生区域实现成熟市区的销售价格与较万科水晶城在陌生区域实现成熟市区的销售价格与较好的销售速度好的销售速度(sd)，洋房类产品形式市场接受度高，洋房类产品形式市场接受度高一期(y q)情景洋房主要为4层半建筑：首层面积：150平米左右 价格：80万

7、元左右，随楼附带小院。二层面积：140平米 价格：7275万元左右三层面积：128-130平米左右 价格：6870万元左右顶层面积：178-187平米左右 价格：95-100万元左右n一期情景花园实现均价：一期情景花园实现均价：5500 5500元元/平米左右平米左右0505年洋房均价，实现市区内中高档住年洋房均价，实现市区内中高档住宅的销售价格；宅的销售价格；n销售火爆，客户对洋房类的产品销售火爆，客户对洋房类的产品(chnpn)(chnpn)形式市场接受度高，到达形式市场接受度高，到达120-130120-130套套/月；月；第八页，共三十五页。案例案例(n l)2：北京万科青青：北京万科

8、青青地理位置地理位置：位于朝阳区京沈高速路旁(l pn)，距国贸仅14公里，离东四环7公里，驱车15分钟即可到达；规模规模：约25万平方米，容积率1.1产品产品：青青家园分为四期开发，一期、二期、三期建筑层数以4层半为主，尺度宜人；四期为8-9层住宅，形成视线轴的上游景观，丰富空间层次。总户数总户数：1860户，主力户型：120-180平米，以三居为主。第九页，共三十五页。以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计(shj)元素表达洋元素表达洋房特质房特质n层层退台，由自家退台俯视室层层退台，由自家退台俯视室外楼梯，小花园外楼梯，小花园(huyun)(huyun)

9、也进也进入眼底；入眼底；退台退台退台退台室外楼梯室外楼梯首层私家花园首层私家花园俯瞰俯瞰(fkn)露台露台外置楼梯外置楼梯步入式花园步入式花园n 步入式设计，穿过院子才可进入家门，回归小院生步入式设计，穿过院子才可进入家门，回归小院生活；私家花园彰显居住者生活情调，业主小院落与社活；私家花园彰显居住者生活情调，业主小院落与社区大环境的结合；区大环境的结合；n外置楼梯，打破传统楼道的昏暗，增外置楼梯，打破传统楼道的昏暗，增加与自然的亲近；加与自然的亲近；第十页，共三十五页。业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高，认可露台业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高，认可

10、露台带来的功能空间带来的功能空间(kngjin)以及生活情趣的丰富度以及生活情趣的丰富度n通过访谈通过访谈(fn tn)发现，业主发现，业主对露台的接受度较高，春夏季节的对露台的接受度较高，春夏季节的使用频率高于秋冬季；使用频率高于秋冬季；n在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵石在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵石等，使居者能够充分的接触自然，等，使居者能够充分的接触自然，同时丰富了生活情趣；同时丰富了生活情趣；n超大露台的赠送也是洋房类产品的超大露台的赠送也是洋房类产品的一大卖点；一大卖点；第十一页，共三十五页。n销售状况：销售状况：一层与顶层销售最快，花园与露台客户接受度高；一层与顶层销售最快，花园与露

11、台客户接受度高；一期开盘当天销售一期开盘当天销售60%60%；二期销售未作任何推广，开盘一周二期销售未作任何推广，开盘一周(y zhu)(y zhu)内也销售内也销售一空；一空；n销售价格：销售价格：三期三期04-0504-05年实现价格年实现价格60006000元元/平米平米该工程在房地产开发陌生区域，实现较快的销售该工程在房地产开发陌生区域，实现较快的销售(xioshu)速度速度与成熟区域的销售与成熟区域的销售(xioshu)价格价格三期产品以4层半建筑为主：首层面积(min j)：150平米左右 价格：95万元左右，随楼附带小院。二层面积(min j)：130-150平米左右 价格：74

12、-86万元左右顶层面积(min j)：160-180平米左右 价格：96-108万元左右第十二页，共三十五页。北方北方(bifng)客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用率高使用率高从洋房类工程的销售状况从洋房类工程的销售状况(zhungkung)上看，市场上看，市场接受度高接受度高n客户追求的是低密度的生活客户追求的是低密度的生活(shnghu)感受：对于花园洋房类的，花园洋房是一种介于别墅形态和板楼产感受：对于花园洋房类的，花园洋房是一种介于别墅形态和板楼产品之间的产品，可以让买家找到舒适与价位的最正确接合点。花园洋房和户外的联系最大的特色就是

13、退台，品之间的产品，可以让买家找到舒适与价位的最正确接合点。花园洋房和户外的联系最大的特色就是退台，多层产品的阳台是扁长的坐不下人，而露台是方正的，没有顶盖区别于阳台更有花园感，能够真正把室外和多层产品的阳台是扁长的坐不下人，而露台是方正的，没有顶盖区别于阳台更有花园感，能够真正把室外和室内的空间结合在一起。室内的空间结合在一起。n得房率高、实惠：在户型设计上都力求方正、紧凑，面积控制合理，拥有较高的得房率，同时，户主还能获得房率高、实惠：在户型设计上都力求方正、紧凑，面积控制合理，拥有较高的得房率，同时，户主还能获得赠送面积，享受更大的实用面积。底层户型还赠送地下室、花园，二、三层赠送露台。

14、得赠送面积，享受更大的实用面积。底层户型还赠送地下室、花园，二、三层赠送露台。从终端客户的使用情况上看，春夏季节使用率高从终端客户的使用情况上看，春夏季节使用率高n功能空间与情趣生活的丰富：花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外功能空间与情趣生活的丰富：花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地，增强了室内外空间的互动与交流，在北方城市春夏季节的使用率较高。空间、绿地，增强了室内外空间的互动与交流，在北方城市春夏季节的使用率较高。n改变人际关系：公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。人与人之间的关系比较轻松，互相之间可以在公共

15、场所、改变人际关系：公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。人与人之间的关系比较轻松，互相之间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。在院子里面、平台上打招呼，进行交流。n私密性、平安性：在露台、花园的活动多为种植、观景、娱乐活动等，对私密性要求不高，甚至可以和邻里分享、参与；平安性方面，首先私密性、平安性：在露台、花园的活动多为种植、观景、娱乐活动等，对私密性要求不高，甚至可以和邻里分享、参与；平安性方面，首先对人的因素考虑，同类产品的客群匀质，所以在这种低密度社区客户素质比较高，不用担忧邻里相处的因素，因此，社区的保安工作是业主平对人的因素考虑，同类产品的客群匀质，所以在这种低

16、密度社区客户素质比较高，不用担忧邻里相处的因素，因此，社区的保安工作是业主平安的根本保障。安的根本保障。第十三页，共三十五页。关于洋房产品关于洋房产品(chnpn)的建设本钱的建设本钱单体建安本钱土建+安装：1400-1500元/平米北方城市洋房产品单方(dnfng)开发本钱单体建安+小区绿化+市政配套+前期工程费等，不含销售费用、税费、地价：万科测算标准：2200-2400元/平米金地测算标准：2500元/平米第十四页，共三十五页。万科花园洋房产品万科花园洋房产品(chnpn)的分类的分类1 1、万科、万科、万科、万科4.5F4.5F情景情景情景情景(qngjng)(qngjng)洋房洋房洋

17、房洋房2 2、万科、万科、万科、万科6F6F情景情景情景情景(qngjng)(qngjng)洋房洋房洋房洋房3 3、万科宽景洋房、万科宽景洋房、万科宽景洋房、万科宽景洋房4 4、万科宽景、万科宽景、万科宽景、万科宽景HouseHouse第十五页，共三十五页。abcd六大价值点：六大价值点：a.独特的露台(lti)空间b.多景式阳光房6 6层情景层情景(qngjng)(qngjng)洋房洋房深圳万科城深圳万科城c.丰富的建筑(jinzh)形态d.首层私家庭院在深圳万科城中出现了6层的情景洋房，区别于万科典型的情景洋房在于层高更高、控制面积，主力户型保持在100平米，提供可支付的洋房生活；efe.

18、大面积赠送f.全明户型深圳万科城深圳万科城第十六页，共三十五页。首层：首层：128平米平米(pn m)4室室2厅厅2卫，私家花园卫，私家花园+阳光房阳光房+错层错层私家花园阳光房多露台、阳台设计，与景观的亲密接触(jich)；全明户型，保证采光效果；第十七页，共三十五页。二层到六层：面积控制，二层到六层：面积控制，111-70平米层层平米层层(cn cn)退退台，赠送南向台，赠送南向10平米大露台平米大露台二层：二层：111111平米平米(pn m)(pn m)3 3室室2 2厅厅2 2卫卫 五层：五层：8080平米平米(pn m)(pn m)2 2室室2 2厅厅1 1卫卫三层：三层：98 9

19、8平米平米 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫 六层：六层：7272平米平米 2 2室室2 2厅厅1 1卫卫四层：四层：88 88平米平米 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫二层三层四层五层六层第十八页，共三十五页。端头户型端头户型(h xn)舒适度放大：舒适度放大：270度八角窗度八角窗四层，94平米(pn m)，3室2厅1卫270度八角窗增加(zngji)了卧室的采光通风效果，提升了居住舒适度，也可以按照需要改造成情趣空间，提升居住乐趣；主卧朝南与大面积露台连接，次卧北向，或者设计露台连接或者在端头适当情趣化设计，居住价值得到提升；第十九页，共三十五页。根据北方气候特点对万科户型根据北方气候特点对

20、万科户型(h xn)进行局部调整进行局部调整六层退台洋房的五层和六层两个卧室均超北，对北方城市客户接受会有困难(kn nn)，建议户型局部调整，将主卧室与餐厅空间调换，保证主卧南向采光；同时与露台相接局部门窗采取保暖功能较好的材质，保证冬季居住舒适度；六层次卧次卧六层主卧主卧主卧主卧卫生间卫生间餐厅餐厅(cntng)次卧次卧卫生间卫生间餐厅餐厅第二十页，共三十五页。万科花园洋房产品万科花园洋房产品(chnpn)的分类的分类1 1、万科、万科、万科、万科4.5F4.5F情景情景情景情景(qngjng)(qngjng)洋房洋房洋房洋房2 2、万科、万科、万科、万科6F6F情景情景情景情景(qngj

21、ng)(qngjng)洋房洋房洋房洋房3 3、万科宽景洋房、万科宽景洋房、万科宽景洋房、万科宽景洋房4 4、万科宽景、万科宽景、万科宽景、万科宽景HouseHouse第二十一页，共三十五页。创新产品推荐创新产品推荐宽景洋房：面积区间可根据需要宽景洋房：面积区间可根据需要(xyo)进行调整，主进行调整，主要强调大面宽带来的采光及景观效果要强调大面宽带来的采光及景观效果p宽景洋房为洋房创新产品，为6层平层设计，以90-110平米二室二厅一卫为主，户户南北(nnbi)通透p宽景洋房最大的特点是超短进深、全明设计，以通风采光的最正确尺度创造全新的户型舒适标准p卧室、客厅、餐厅等主要功能空间全部朝南，主

22、卧南北通透，舒适性强7米超短进深设计，动静功能分布合理6米横厅，南北双向阳台，带来开朗尊贵(zngu)的空间感受，整体面宽12.25米，开间进深比达1.75主卧南北通透，附带小书房、衣帽间，营造奢华的自我空间 二室二厅一卫建筑面积101平米第二十二页，共三十五页。大连万科假日风景大连万科假日风景(fngjng)宽景洋房宽景洋房98平宽景洋房可以根据需要(xyo)进行面积控制；102平米双朝南卧室(wsh)，客厅南向，采光、观景；大面宽，短进深，比例为1.7：1；无障碍空间设计，可以按照住户需要进行再设计；130平米，3室2厅2卫南北通透，全明设计，南向主卧套间，符合北方居住习惯；约13.7米大

23、面宽户型，约7米宽厅设计，活动空间广阔；双南卧面向西山水库，采光、观景效果好；约10平米入户花园，拓展交往空间；入户花园入户花园13.7m7m大连万科假日风景大连万科假日风景第二十三页，共三十五页。天津万科假日风景天津万科假日风景(fngjng)宽景洋房宽景洋房案例案例(n l)：天津万科：天津万科假日风景假日风景94平米，面积控制；双卧室、客厅餐厅(cntng)朝南，南北通透，全明设计，保证居住舒适度；超宽厅设计，大面宽，采光、观景效果良好；117平米，超北次卧面积过小，可以改造成其他功能空间或是减少以控制面积；12米超大面宽，主要活动空间全部朝南布置；与客厅连通的阳台，与景观的紧密接触；第

24、二十四页，共三十五页。万科花园洋房产品万科花园洋房产品(chnpn)的分类的分类1 1、万科、万科、万科、万科4.5F4.5F情景情景情景情景(qngjng)(qngjng)洋房洋房洋房洋房2 2、万科、万科、万科、万科6F6F情景情景情景情景(qngjng)(qngjng)洋房洋房洋房洋房3 3、万科宽景洋房、万科宽景洋房、万科宽景洋房、万科宽景洋房4 4、万科宽景、万科宽景、万科宽景、万科宽景HouseHouse第二十五页，共三十五页。户型特点：一层为平层，赠送(zn sn)地下室和庭院；二层为平层，赠送(zn sn)地下室；三四层为复式，赠送(zn sn)大露台五大价值(jizh)点：a

25、.12层均有地下室附送b.独特的露台空间c.丰富的建筑形态d.气派的横向客厅e.豪华的顶层套房abcde3+13+1宽景宽景HouseHouse产品产品(chnpn)(chnpn)特点特点第二十六页，共三十五页。宽景宽景househouse产品的市场产品的市场(shchng)(shchng)时机时机时机一创新物业带来的市场关注度和吸引力时机二解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求时机三宽景House能增加户数，降低12层的总价区间，所以(suy)优于叠拼别墅产品。产品从舒适三房到舒适四房，面积从145平米-200平米不等。第二十七页，共三十五页。一层户型关键词：下沉一层户型关键词

26、：下沉(xi chn)(xi chn)式私家院落式私家院落/半半地下层地下层/阳光房阳光房庭院入户/多景式情景房从入户花园走到一楼地下室地下室是附送的，面积也很大，可以(ky)分影音室和书房地下室半围合庭院(tngyun)户型结构户型结构户型结构户型结构第二十八页，共三十五页。二层结构二层结构(jigu)关键词：地下室与大露台关键词：地下室与大露台通向地下室的楼梯(lut)露台(lti)二层：二层：附送露台附送露台/地下室地下室明厨明卫明厨明卫方正实用方正实用户型结构户型结构户型结构户型结构第二十九页，共三十五页。三层户型关键词：复式结构，阁楼三层户型关键词：复式结构，阁楼(glu)(glu)

27、和空中和空中花园花园送露台(lti)空中花园顶层(dn cn)附送阁楼三层复式结构：三层复式结构：复式结构复式结构4个露台个露台独立主人套房独立主人套房客厅挑空客厅挑空户型结构户型结构户型结构户型结构第三十页，共三十五页。案例案例(n l)(n l)：深圳宽景：深圳宽景househouse万科城万科城项目项目用地用地建面建面容积率容积率研究产品对象研究产品对象价格价格开发商开发商万科城397000平米437000平米1.1宽景house6000元/平方米万科地产总体规划布局总体规划布局(bj)开开放放式式广广场场九年制学校九年制学校(xuxio)；幼儿园幼儿园宽景宽景house情情景景洋洋房房

28、商业中心；商业中心；LoftTOHO小高层小高层多层创新产品宽多层创新产品宽景景house占一期占一期物业比例物业比例19.3，总套数总套数123套套第三十一页，共三十五页。户型户型建筑面积（建筑面积（m2m2）房型房型层数层数开间开间进深进深花园（花园（m m2 2）露台（露台（m m2 2）地下室（地下室（m m2 2）端头套1474房2厅2卫1.5层12.615.464696中间套1424房2厅2卫1.5层12186289底层(d cn)小露台赠送(zn sn)96平米半地下室气派(qpi)的八米横厅独特的入户方式富有层次感的错层，分区更合理赠送约60平米的花园端头户型一层端头户型一层中

29、间套户型一层中间套户型一层赠送89平米半地下室多景式阳光房第三十二页，共三十五页。户型户型建筑面积（建筑面积（m2m2）房型房型层数层数开间开间进深进深露台（露台（m m2 2）地下室（地下室（m m2 2）端头套1414房2厅2卫1.5层12.615.48.669中间套1364房2厅2卫1.5层1215.48.670气派(qpi)的八米横厅端头套端头套(tuto)户型户型二层二层赠送(zn sn)70平米半地下室赠送9平米的露台通向地下室的楼梯通向地上二层的楼梯第三十三页，共三十五页。户型户型建筑面积（建筑面积（m2m2）房型房型层数层数开间开间进深进深三楼露台（三楼露台（m m2 2）四楼

30、露台（四楼露台（m m2 2）端头套1825房3厅3卫2层12.612.12430中间套1785房3厅3卫2层1212.12230主卧、主卫和书房构造(guzo)主人独立套七米大客厅，给住户自由(zyu)改动的空间餐厅(cntng)挑空，采光好端头户型三复一端头户型三复一中间套户型三复一中间套户型三复一中西式厨房赠送50多平米的露台通向三楼的楼梯通向四楼的楼梯主卫配备衣帽间，增添主人气派第三十四页，共三十五页。内容(nirng)总结万科花园洋房产品的分类。万科水晶城在陌生区域实现成熟市区的销售价格与较好的销售速度，洋房类产品形式市场接受度高。一期情景(qngjng)花园实现均价：5500元/平米左右05年洋房均价，实现市区内中高档住宅的销售价格。销售状况：一层与顶层销售最快，花园与露台客户接受度高。北方客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用率高。6层情景(qngjng)洋房深圳万科城。首层：128平米4室2厅2卫，私家花园+阳光房+错层。5房3厅3卫第三十五页，共三十五页。