(整理)房地产开发流程.ppt

《(整理)房地产开发流程.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《(整理)房地产开发流程.ppt（34页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房地产工程(gngchng)开发建设流程第一页，共三十四页。1我们先来了解我们先来了解(lioji)一下！一下！l房地产：也称为不动产，是房产和地产的总称，是指房地产：也称为不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的多种权利及所有权、管理权、转让权等。的多种权利及所有权、管理权、转让权等。l房地产业：是指以土地和建筑物经营为对象，从事房地产业：是指以土地和建筑物经营为对象，从事(cngsh)房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和效劳的集多种经济活动为一体的综合性产业

2、。效劳的集多种经济活动为一体的综合性产业。l房地产开发：是指房地产开发正业在依法取得土地使用房地产开发：是指房地产开发正业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行根底设施，房屋建权的土地上按照使用性质的要求进行根底设施，房屋建筑的活动。筑的活动。第二页，共三十四页。2国有土地使用权出让国有土地使用权出让(chrng)年限年限l住房用地住房用地7070年年l工业用地工业用地5050年年l科教科教(k jio)(k jio)、文体、卫生用地、文体、卫生用地50 50 年年l商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年l综合或其他用地综合或其他用地5050年年l军事、政府机关用地长

3、期军事、政府机关用地长期 第三页，共三十四页。3房房地地产产的的特特性性l独一无二性独一无二性l不可移动性不可移动性l寿命长久性寿命长久性l数量数量(shling)有限性有限性l用途多样性用途多样性l相互影响性相互影响性l易受限制性易受限制性l价值高大性价值高大性l难以难以(nny)变现性变现性l保值增值性保值增值性第四页，共三十四页。4l房地产业与建筑业的区别房地产业与建筑业的区别l建筑业是物质生产部门，属于建筑业是物质生产部门，属于(shy)第二产业第二产业l房地产业兼有生产开发、经营、管理和效劳等房地产业兼有生产开发、经营、管理和效劳等多种性质，属于等三产业多种性质，属于等三产业l房地产

4、业可分为投资开发业和房地产效劳业房地产业可分为投资开发业和房地产效劳业l房地产中介效劳业包括房地产咨询、房地产价格评房地产中介效劳业包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪估、房地产经纪第五页，共三十四页。5建筑物的分类建筑物的分类(fnli)(fnli)l根据中华人民共和国城乡建设部标准根据中华人民共和国城乡建设部标准?民用建筑民用建筑(jinzh)设计通那么设计通那么?JGJ37-87第条第条民用建筑民用建筑(jinzh)高度与层数的划分高度与层数的划分一、住宅建筑一、住宅建筑(jinzh)按层数划分为：按层数划分为：l13层为低层；层为低层；46层为多层；层为多层；l79层为中高层；层

5、为中高层；10层以上为高层。层以上为高层。l二、公共建筑及综合性建筑总高度超过二、公共建筑及综合性建筑总高度超过24m者为高层不包括者为高层不包括高度超过高度超过24m的单层主体建筑。的单层主体建筑。三、建筑物高度超过三、建筑物高度超过100m时，不管住宅或公共建筑均为超高时，不管住宅或公共建筑均为超高层。层。第六页，共三十四页。6民用民用(mnyng)(mnyng)建筑物的分类建筑物的分类l按建筑高度分按建筑高度分l一般情况下，根据楼盘的用途不同可分民用一般情况下，根据楼盘的用途不同可分民用(mnyng)和和商用，根据楼房的高度不同又分为低层、多层、小商用，根据楼房的高度不同又分为低层、多层

6、、小高层、高层和超高层。高层、高层和超高层。l通常人们把通常人们把层称低层、层称低层、46层为多层、层为多层、7层为小高层、层以上为高层、总高度为层为小高层、层以上为高层、总高度为米以上为超高层。米以上为超高层。第七页，共三十四页。7按建筑按建筑(jinzh)形态化形态化分分l别墅：独栋、双拼、联排l住宅：板楼、塔楼(t lu)l商业、办公：商场、市场、写字楼、酒店第八页，共三十四页。8房地产开发房地产开发(kif)的证的证件件l1、核准或备案(bi n)证固定资产投资l2、土地证l3、建设用地规划许可证l4、建设工程规划许可证l5、建筑工程施工证l6、商品房预售许可证第九页，共三十四页。9房

7、地产开发房地产开发(kif)主要涉及政府部门主要涉及政府部门l市县政府、发改局、土地局、建设局、规划局、房市县政府、发改局、土地局、建设局、规划局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防震、气象局、产管理局、安监局、公安消防、人防、防震、气象局、环保局、地税局、自来水公司环保局、地税局、自来水公司(ns)、电力局、通信公、电力局、通信公司司(ns)、燃气公司、燃气公司(ns)、广电局、工商局、水利局、广电局、工商局、水利局、财政局等财政局等第十页，共三十四页。10房地产涉及房地产涉及(shj)税费税费l1、涉及房地产购置的：包括契税、印花税及交易手续费。l2、涉及房地产出售的：包括营业税、城市

8、维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业(qy)所得税、个人所得税、印花税及交易手续费。l3、涉及土地购置的：土地出让金、地上附着物补偿款第十一页，共三十四页。11河北省房地产开发(kif)工程行政审批流程示意图国土资源部门(bmn)提供具备出让条件的土地环保部门提供审定的规划环境影响评价(pngji)文件地震部门提供地震平安性评价文件规划部门提出刚性规划条件国土资源部门进行国有土地使用权出让招拍挂，合法建设用地毕准书、国有土地使用权证书普通商品住宅固定资产投资工程备案规划部门发放规划部门发放建设用地规划许可证建设用地规划许可证1日日编制修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方

9、案施 工 图 设 计规划部门审定修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案3日建设、规划、市政、绿化、城管、消防、人防、地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、安监、国家平安等有关职能部门联合审图、备案3日审图机构进行施工图审查规划部门核发建设工程规划许可证规划部门核发建设工程规划许可证2日日已审定的修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案规划许可阶段。其中行政审批、办理时间共计为9日政府实施政务信息全程公开监察部门实施全程行政监察第十二页，共三十四页。12组织施工单位、监理单位(dnwi)招标招标文件备案，招标投标情况书面报告(bogo)，招标合同 备

10、 案建 设 工 程质量(z h l i n g)、平安监 督 手 续备 案排水部门核发城市排水许可证【2日】市容环卫部门对城市建筑垃圾处置核准建设部门核发建筑工程施工许可证【2日】1、提供土地使用权 证、工程规划许可证2、提供施工图纸审查合 格书；3、已办理工程质量、安 全监督手续；4、建设资金已落实1、提供土地使用权证、建设 工 程规划许可证、施工许 可证；2、投入开发建设的资金到达 工程建设总投资的25%以上3、已有商品房预售方案房产部门核发商品房预售许可证【2日】商品房预售合同备案房地产开发企业组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收规划、建设、市政、绿化、城管、消防、人防、地震、

11、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、安监等有关职能部门联合进行竣工验收、认可【3日】建设工程竣工验收备案规划验线；规划条件、工程质量、施工安全从开工至竣工的监督施工许可阶段。其中行政审批、办理时间共计为4日竣工验收阶段。其中行政审批、办理、验收时间共计为5日政府实施政务信息全程公开监督部门实施全程行政监督第十三页，共三十四页。13工程(gngchng)推广、销售工程(gngchng)获取工程(gngchng)启动规划设计施工建设竣工验收工程交付权证办理房地产工程开发建设流程图房地产工程开发建设流程图第十四页，共三十四页。14一、工程一、工程(gngchng)获取获取l工程可行性研究调研工程

12、可行性研究调研l当地房地产市场形势；当地房地产市场形势；l政府优惠政策、投资政府优惠政策、投资(tuz)环境；环境；l当地消费水平；当地消费水平；l人口组成；人口组成；l地理位置、交通；地理位置、交通；l工程开发本钱、利润测算；工程开发本钱、利润测算；l第十五页，共三十四页。15二、工程二、工程(gngchng)启动启动1土地土地(td)报批报批3房产房产(fngchn)资质资质审批审批4工程可行性工程可行性 报报批批2工程公司注册工程公司注册报批报批环保初步意见环保初步意见5立项报批立项报批第十六页，共三十四页。16l1、获取土地、获取土地l获取形式：拍卖、招标、挂牌、划拨获取形式：拍卖、招

13、标、挂牌、划拨l2、工程公司注册、工程公司注册lA、工程公司申报；、工程公司申报；lB、办理工程公司营业执照、办理工程公司营业执照(ynyzhzho)、组织机构代码证；组织机构代码证；lC、办理银行开户、税务登记等手续；、办理银行开户、税务登记等手续；l3、房产公司资质审核、房产公司资质审核l4、工程可行性研究报告审批、工程可行性研究报告审批l5、工程立项报批、工程立项报批lA、环保部门审查，做、环保部门审查，做?环境影响评价环境影响评价报告报告?；lB、开展方案部门立项报批，列入、开展方案部门立项报批，列入当年投资方案；当年投资方案；第十七页，共三十四页。17资质资质等级等级注册资本注册资本

14、（万元）（万元）开发经营开发经营年限年限3年累计竣工面年累计竣工面积（万积（万m2）质量质量合格率合格率专业技专业技术人员术人员一级一级5000530连续连续5年年100%40二级二级2000315连续连续3年年100%20三级三级80025连续连续2年年100%10四级四级5001已竣工工已竣工工程程100%5?暂定资质暂定资质(zzh)证书证书?的条件不得低于四级资质的条件不得低于四级资质(zzh)企业的条件企业的条件 第十八页，共三十四页。18三、工程规划设计三、工程规划设计(shj)1规划方案规划方案(fng n)审批审批2初步初步(chb)方案审方案审批批3 施工图审批施工图审批4建

15、设工程规划许建设工程规划许可证报批可证报批第十九页，共三十四页。191、规划、规划(guhu)方案审批方案审批选址选址(xun zh)、定点、定点 报批报批规划设计条件规划设计条件(tiojin)意见书审批意见书审批环境影响评估报环境影响评估报告书审批告书审批规划方案审批规划方案审批地质初勘地质初勘第二十页，共三十四页。202、施工图审批、施工图审批(shnp)施工图外审施工图外审施工图内审施工图内审规划规划(guhu)报批报批气象气象(qxing)报批报批消防报批消防报批防震报批防震报批人防报批人防报批环保绿化方案报环保绿化方案报批批地质详勘地质详勘施工图设计施工图设计施施工工图图报报批批第

16、二十一页，共三十四页。213、建设工程规划、建设工程规划(guhu)许可证许可证建筑工程规划建筑工程规划(guhu)许可证报批许可证报批墙墙 改改物业维修物业维修(wixi)基基金金散装水泥散装水泥节节 能能第二十二页，共三十四页。22四、工程建设施工四、工程建设施工(shgng)1建设建设(jinsh)工程工程施工许可证施工许可证2工程建设能源、工程建设能源、系统系统(xtng)报批报批3施工建设杂项施工建设杂项报批报批第二十三页，共三十四页。231、建设、建设(jinsh)工程施工许可证工程施工许可证工程工程(gngchng)类别核定类别核定工程建设招投标工程建设招投标建设工程拟建备案建设

17、工程拟建备案(bi n)平安生产条件备案平安生产条件备案工程质监备案报批工程质监备案报批建设工程施工许建设工程施工许可证可证泥泥石石流流方方案案报报批批林林业业部部门门报报批批第二十四页，共三十四页。242、工程建设能源、工程建设能源(nngyun)、系统报批、系统报批项目建设项目建设能源、系统报批能源、系统报批雨水、污水雨水、污水排放、接入排放、接入许可证报批许可证报批电力、燃气、电力、燃气、热气、自来水、热气、自来水、邮政电信邮政电信相关部门报批相关部门报批装修消防报批装修消防报批第二十五页，共三十四页。253、施工、施工(shgng)建设杂项报批建设杂项报批施工建设杂项施工建设杂项报批报

18、批城区绿化临时占用城区绿化临时占用树木砍伐（迁移）树木砍伐（迁移）报批报批城区道路、城区道路、河道占用（借用）河道占用（借用）开设道路开设道路各项施工图变更各项施工图变更第二十六页，共三十四页。26五、工程五、工程(gngchng)销售销售房管处面积房管处面积(min j)预预测测商品房预售证报批商品房预售证报批(bo p)销售合同工商销售合同工商审批备案审批备案商品房价格备案审批商品房价格备案审批第二十七页，共三十四页。27六、工程六、工程(gngchng)竣工验收竣工验收工程竣工工程竣工(jngng)验验收收质监单项验收质监单项验收(ynshu)验收备案验收备案单项局部验收单项局部验收专项

19、工程验收专项工程验收综合竣工验收综合竣工验收竣竣工工图图纸纸 档档案案备备案案规划验收规划验收土管验收土管验收建建筑筑业业管管理理处处备备案案第二十八页，共三十四页。28工程能源(nngyun)、系统的开通运营能源开通能源开通电电 力力自来水自来水电电 信信雨水、污水雨水、污水开通开通出入口出入口开通开通燃气开通燃气开通第二十九页，共三十四页。29l工程工程(gngchng)专项工程专项工程(gngchng)验收验收专项工程专项工程验收验收消消 防防人人 防防绿绿 化化燃燃 气气气气 象象环环 保保第三十页，共三十四页。30七、工程七、工程(gngchng)交付交付工程工程(gngchng)交

20、付交付工程工程(gngchng)竣工竣工验收验收物业管理费价格审批物业管理费价格审批房管处面积实测房管处面积实测第三十一页，共三十四页。31八、权证办理八、权证办理(bnl)房屋权属登记房屋权属登记报批报批各项权属办理各项权属办理住宅：住宅：房产证、房产证、契证契证 公建：公建：房产证、房产证、土地权证土地权证商场：商场：营业执照、营业执照、房产证房产证其它其它第三十二页，共三十四页。32谢谢 谢谢 分分 享！享！房地产是永恒的朝阳产业，如果你想让它房地产是永恒的朝阳产业，如果你想让它成为你终生的事业，那么请你熟悉成为你终生的事业，那么请你熟悉(shx)(shx)并并了解它！了解它！第三十三页，共三十四页。33内容(nirng)总结房地产工程开发建设流程。房地产开发：是指房地产开发正业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行根底设施，房屋建筑(jinzh)的活动。房 地 产 的 特 性。房地产业兼有生产开发、经营、管理和效劳等多种性质，属于等三产业。二、公共建筑(jinzh)及综合性建筑(jinzh)总高度超过24m者为高层不包括高度超过24m的单层主体建筑(jinzh)。1、涉及房地产购置的：包括契税、印花税及交易手续费。施 工 图 设 计。备 案。环 保。33第三十四页，共三十四页。