房地产抵押估价报告.pdf

《房地产抵押估价报告.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产抵押估价报告.pdf（49页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、房房地地产产抵抵押押估估价价报报告告项目名称项目名称:委委 托托 方方:估价机构估价机构:估价人员：估价人员：编编号号:估价日期估价日期:目目录录一、摘要一、摘要1二、致委托方函二、致委托方函2-14三、估价师声明三、估价师声明15四、估价的假设和限制条件四、估价的假设和限制条件16-17五、估价结果报告五、估价结果报告18-35六、估价技术报告六、估价技术报告36-27七、附件七、附件xx 在建工程及土地使用权 xx 投资有限公司摘摘要要福建 xx 房地产评估有限公司第1 页福 xx 估字（2011）第 xx 号xx 在建工程及土地使用权 xx 投资有限公司一一二二三三估价项目名称估价项目名

2、称委托方委托方权属人权属人为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值成本法二 0 一一年六月二十四日商业、办公、住宅四四估价目的估价目的五五六六七七估价方法估价方法估价时点估价时点房屋用途房屋用途八八在建工程总建在建工程总建36866.27（其中地上建筑物 27843.27、地下室9023.00）筑面积筑面积分摊用地面积分摊用地面积8648.33（根据抵押建筑面积分摊确定）建筑结构建筑结构钢混本次估价采用公开市场价值标准，所确定的估价对象之估价结果体现估价对象在具有完整和合法产权状况下，在建工程及土地使用权，在无他项权利负担条件下于估价时点二 0 一一年六月二十四日在公开市场条件

3、下的正常市场价值估价对象于估价时点二 0 一一年六月二十四日的评估价值为：1、在公开市场持续使用前提下，在本估价报告的假设和限制条件下，假设未设立法定优先受偿权力下的市场价值为人民币：壹亿柒仟伍佰叁拾壹万元整壹亿柒仟伍佰叁拾壹万元整（RMBRMB：1103711037 万元）万元）。本次估价结果包含在建工程对应的出让土地使用权价值。2、根据委托方提供的有关资料，并经估价师了解知悉的估价对象存在拖欠工程款法定优先受偿款及预计估价对象转让时需缴纳的税费合计为人民币：壹仟壹仟伍佰贰拾伍万元万元整（伍佰贰拾伍万元万元整（RMBRMB：15251525 万元）万元）。3、扣除估价对象拖欠工程款法定优先受

4、偿款及预九九十十十十一一价值定义价值定义十十评估结果评估结果福建 xx二二房地产评估有限公司第2 页福 xx 估字（2011）第 xx 号xx 在建工程及土地使用权 xx 投资有限公司福建 xx 房地产评估有限公司第3 页福 xx 估字（2011）第 xx 号xx 在建工程及土地使用权 xx 投资有限公司致委托方函致委托方函福建惠安建筑业投资有限公司：福建惠安建筑业投资有限公司：受贵方的委托，本公司秉着客观、独立、公正、科学的原则，对权属贵司所有的座落于在建工程及土地使用权的抵押价值进行了评估，建筑物总建筑面积36866.27，分摊用地面积 8649.33.00。估价时点为 2011 年 06

5、 月 24 日。估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用适宜合理的估价方法，按照必要的评估程序，对委托评估的房地产实施了实地查勘、在广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值和抵押价值的因素，通过周密准确的测算，确定估价对象在估价时点所表现的各价值如下：1、在公开市场持续使用前提下，在本估价报告的假设和限制条件下，假设未设立法定优先受偿权力下的市场价值为人民币：本次估价结果包含在建工程对应的出让土地使用权价值。2、根据委托方提供的有关资料，并经估价师了解知悉的估价对象存在拖欠工程款法定优先受偿款

6、及预计估价对象转让时需缴纳的税费合计为人民币：3、扣除估价对象拖欠工程款法定优先受偿款及预计估价对象转让时需缴纳的税费后的抵押价值为人民币:各单元抵押单价及抵押价值如下表所示:序号序号幢号幢号房号房号户型户型建筑面积建筑面积（）（）135.74134.06132.70131.46113.81112.41112.41112.41135.74134.06建筑物抵建筑物抵押单价押单价（元（元/）1076107610761076107610761076107610761076分摊土地分摊土地使用权抵使用权抵押单价押单价（元（元/）111811181118111811181118111811181118

7、1118房地产抵房地产抵押单价押单价（元（元/）2194219421942194219421942194219421942194房地产房地产抵押价抵押价值（值（万万元）元）29.7829.4129.1128.8424.9724.6624.6624.6629.7829.41土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成备注备注123456789101#1#1#1#1#1#1#1#1#1#501502503505510511512513601602办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公福建 xx 房地产评估有限公司第4 页福 xx 估字（2011）第 xx 号x

8、x 在建工程及土地使用权 xx 投资有限公司11121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344451#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#60961061161261370170270370570971071171271380380780880981081281310011002100310051006100710081009101010111012101311011102办公办公办公办公办公办公办公办公办公办

9、公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公111.00113.81112.41112.41112.41135.74134.06132.70131.46111.00113.81112.41112.41112.41132.70134.06128.37111.00113.81112.41112.41136.64134.96134.96121.81115.23115.23101.53111.74114.57113.16113.16113.16135.56133.89107610761076107610761076107610761076107

10、610761076107610761076107610761076107610761076107610761076107610761076107610761076107610761076107610761118111811181118111811181118111811181118111811181118111811181118111811181118111811181118111811181118111811181118111811181118111811181118111821942194219421942194219421942194219421942194219421942194219

11、42194219421942194219421942194219421942194219421942194219421942194219421942194219424.3524.9724.6624.6624.6629.7829.4129.1128.8424.3524.9724.6624.6624.6629.1129.4128.1624.3524.9724.6624.6629.9829.6129.6126.7325.2825.2822.2824.5225.1424.8324.8324.8329.7429.38土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成

12、土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成福建 xx 房地产评估有限公司第5 页福 xx 估字（2011）第 xx 号xx 在建工程及土地使用权 xx 投资有限公司46474849505152535455565758596061626364656667合计1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#11031105110611071108110911101111111211131201120212031

13、20512061207120812091210121112121213办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公133.89133.89133.89133.89132.22110.86113.67112.26112.26112.26135.56133.89133.89133.89133.89133.89132.22110.86113.67112.26112.26112.2610761076107610761076107610761076107610761076107610761076107610761076107610761076107610761

14、118111811181118111811181118111811181118111811181118111811181118111811181118111811181118219421942194219421942194219421942194219421942194219421942194219421942194219421942194219429.3829.3829.3829.3829.0124.3224.9424.6324.6324.6329.7429.3829.3829.3829.3829.3829.0124.3224.9424.6324.6324.63取整为土建完成土建完成土建完成

15、土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成49651.229512.539512 万元以上相关内容摘自房地产估价报告书，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读房地产估价报告书全文。XXXX 房地产评估有限公司房地产评估有限公司法定代表人（签章）法定代表人（签章）：二二 0 0 一一年六月三十日一一年六月三十日福建 xx 房地产评估有限公司第6 页福 xx 估字（2011）第 xx 号xx 在建工程及土地使用权 xx 投资有限公司估估 价价 师师 声声 明明我们郑重声明我们郑重声明:、我

16、们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范及房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。、没有人对本估价报

17、告提供了重要专业帮助。参加本次估价的注册估价师：参加本次估价的注册估价师：xx：房地产估价师注册号：xx，签字：xx：房地产估价师注册号：xx，签字：二二 0 0 一一年六月三十日一一年六月三十日福建 xx 房地产评估有限公司第7 页福 xx 估字（2011）第 xx 号xx 在建工程及土地使用权 xx 投资有限公司估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件一、估价的假设和限制条件有：一、估价的假设和限制条件有：（一）本报告评估价格为估价对象在现状正常使用条件下，于估价时点的抵押价值，估价结果是根据公开市场价值标准而确定，体现估价对象在合法产权状况下（无他项权利）于估价时点的正常市场价值。（二）

18、估价对象用途为商住，并能够得到最有效的使用，评估结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作为其它经济目的使用。委托方应合理使用评估价值，估价报告只能用于载明的评估目的，因使用不当造成的后果，与签字注册房地产估价师及其所在评估机构无关。（三）本次估价基于委托方所提供的全部资料具备真实性和合法性，具有完整和合法的产权之前提进行估价。仅在此前提下，本估价报告的估价结果才能有效地体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值；否则，本估价报告完全无效。因此，委托方保证所提供的全部资料具备真实性与合法性，具有完事和合法的产权，并对此承担全部责任。（四）未经受托估价方和委托估价方书面同意，估价报告不得向委托

19、方及报告审查部门以外的单位及个人提供，报告的全部或部分内容未经许可，不得发表于任何公开媒体，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。（五）本次估价基于目前及未来的社会、政治、经济环境和房地产市场是正常稳定的前提进行估价，本估价结果是估价对象在估价时点上的价值，不能将它作为其它时点的价值，随着城市规划、房地产用途及国家经济政策等发生变化，或遇其他不可抗力的影响，估价结果应做相应的调整，直至重新估价。（六）本次评估系以公开市场为前提，在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息。有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业

20、知识，交易条件并不具有排它性。（七）受执业水平的能力的限制，我们无法对估价对象的质量及其对应地块的地质状况进行调查，我们亦不承担由此可能产生的一切风险和责任。本次估价系以估价对象的质量属合格为必要假设前提的。二、其它需要说明的问题：二、其它需要说明的问题：（一）估价过程中对有关影响因素的修正，是估价师基于自身的职业判断而做出的，但这些因素对估价对象价值的精确影响无法调查确认，且有关影响因素的修正不够全面而准确。福建 xx 房地产评估有限公司第8 页福 xx 估字（2011）第 xx 号xx 在建工程及土地使用权 xx 投资有限公司（二）本次评估的估价基准日为 2011 年 06 月 24 日，

21、本报告评估结果是对2011 年 06 月 24 日这一基准日所评估房地产价值的客观公允反映，本公司对这一基准日以后该房地产价值发生的重大变化不负任何责任。（三）本报告自出具之日起一年内有效，超过报告应用有效期使用报告的，相关责任由使用者承担。（四）本房地产估价报告中的附件与正文配套使用，并经估价机构加盖公章，房地产估价师签字后方为有效。（五）本房地产估价报告一式四份。委托估价方三份，受托估价方一份，以供存档备案。估价报告的技术报告部分，仅作为估价方的机构存档之用，该部分不作为估价报告应用的依据。（六）委托方提供的房屋权属资料为复印件，未出示原件，提请相关方面在使用本报告时，将本报告所附的复印件

22、与原件核对，若核对不符，则本报告没有任何效力。（七）根据抵押权方的要求，抵押价值已扣除估价对象按评估市场价值预计转让变现时，转让方应按国家规定交纳的有关税费。（八）对估价报告使用者的提示：1、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化将对房地产抵押价格产生影响，当前泉州市房地产市场较平稳，去年下半年以来，成交量增长幅度较大，成交价格上涨较高、较快，但近来随着国家对房地产市场调控的一系列政策的出台，房地产价格上涨过快的势头得到有效的遏制，目前房地产成交量有所下降，成交价格保持平稳，略有上涨，这两年房地产市场变化较大，今后的房地产市场存在诸多不确定因素，房价的升降和成交量的增幅情况有待进一步观察。2、

23、在抵押期间，应当持续关注房地产的使用状况，关注国家政策的变化，关注贷款人的经济和信用状况，注意信贷风险。3、报告使用者应充分评估信贷风险，合理使用评估价值。4、定期或者在房地产市场变化较大时，对房地产市场价值进行再评估。福建 xx 房地产评估有限公司第9 页福 xx 估字（2011）第 xx 号xx 在建工程及土地使用权 xx 投资有限公司房地产估价结果报告房地产估价结果报告福建 xx 房地产评估有限公司接受 xx 投资有限公司的委托，本着客观、独立、公正、科学的原则，对贵方为抵押贷款而涉及的座落于 xx 在建工程及土地使用权进行了抵押价值评估工作。本公司评估人员根据估价目的，遵循估价原则，采

24、用科学、合理的估价方法，按照必要的评估程序对委托评估的房地产实施了实地查勘、市场调查和评定估算。对委托房地产在 2011 年 06 月 24 日所表现的抵押价值作出了客观反映。现将房地产估价情况及评估结果报告如下：三、三、委托方：委托方：委托单位（人）：。xx 投资有限公司主要经营范围：房地产开发与经营，建材销售，建筑设计与施工。二、估价方：二、估价方：机构名称：福建 xx 房地产评估有限公司法人代表：资质等级：甲级房地产价格评估机构B 级土地估价机构资格证书编号：号联系电话：(传真)三、估价对象：三、估价对象：列入本次估价对象为权属 xx 投资有限公司所有的在建工程及土地使用权，所处区域为

25、xx，估价人员对估价对象所处具体区位、周边环境、交通条件、基础设施及公共配套设施、建筑物及其利用状况、面积等进行了实地察勘，并对权属登记状况及相关批建许可文件进行核实，具体情况如下表所示：一、权属登记及相关批建许可文件（摘要）一、权属登记及相关批建许可文件（摘要）：建设单位工程名称建筑面积建设用地规划许可证号福建 xx 房地产评估有限公司第10 页福 xx 估字（2011）第 xx 号xx 在建工程及土地使用权 xx 投资有限公司建设工程规划许可证号建筑工程施工许可证号施工单位监理单位合同开工日期合同竣工日期建设单位工程名称建筑面积建设用地规划许可证号建设工程规划许可证号建筑工程施工许可证号施

26、工单位监理单位合同开工日期合同竣工日期预售许可证号预售项目名称用途性质土地使用权证号土地使用权人坐落地号空白终止日期2076 年 10 月 20 日15271.00 （本次抵押土地用途商住土地使用权面积面积 8648.33）土地使用出让权类型福建 xx 房地产评估有限公司第11 页福 xx 估字（2011）第 xx 号xx 在建工程及土地使用权 xx 投资有限公司以上登记状况摘自复印件，以上登记状况摘自复印件，委托方未出示过原件。委托方未出示过原件。提请相关方面在使用本报告时，提请相关方面在使用本报告时，备注将本报告所附的复印件与原件核对。若核对不符，则本报告没有任何效力。将本报告所附的复印件

27、与原件核对。若核对不符，则本报告没有任何效力。二、现场实勘状况：二、现场实勘状况：环境状况四周砖墙维护，场地已平整，据总平面位置图整个小区总用地面积16038.00，规划建设办公楼两幢、住宅楼一幢，规划容积率 4.46，建筑内部状况密度 27.3%，绿地率 33.2%，至估价时点 1#办公楼已施工至地上十二层，2#办公楼已施工至地上十五层，住宅楼已施工至地上十层。办公楼（1#、2#）住宅楼（3#）地下室属二十一层钢混结构房屋，设计作为商业、办公综合楼，现工程进度：1#楼施工至地上十二层（封顶），2#楼施工至地上十五层，完工率约65%属十八层钢混结构房屋，设计作为住宅楼，现工程进度：施工至地上十

28、层，完工率约 65%地下一层，土建已全部完成,地下室建筑面积 9023.00，完工率约 70%三、区域因素状况：三、区域因素状况：所在位置交通便捷度配套设施商业繁华度办公聚集度居住聚集度环境质量估价对象(以)表示根据委托方提供的惠安建筑业发展中心抵押清单根据委托方提供的惠安建筑业发展中心抵押清单，本次抵押范围如下表所示，本次抵押范围如下表所示:惠安建筑业发展中心抵押清单惠安建筑业发展中心抵押清单福建 xx 房地产评估有限公司第12 页福 xx 估字（2011）第 xx 号xx 在建工程及土地使用权 xx 投资有限公司序号序号12345678910111213141516171819202122

29、2324252627282930313233幢号幢号1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#房号房号50150250350551051151251360160260961061161261370170270370570971071171271380380780880981081281310011002户型户型建筑面积（）建筑面积（）办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公135.74134.06132.70131

30、.46113.81112.41112.41112.41135.74134.06111.00113.81112.41112.41112.41135.74134.06132.70131.46111.00113.81112.41112.41112.41132.70134.06128.37111.00113.81112.41112.41136.64134.96备注备注土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完

31、成土建完成土建完成土建完成福建 xx 房地产评估有限公司第13 页福 xx 估字（2011）第 xx 号xx 在建工程及土地使用权 xx 投资有限公司34353637383940414243444546474849505152535455565758596061626364656667四、估价目的四、估价目的1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#1#10031005100610071008100910101011101210131101110211031105110611071108110911101

32、11111121113120112021203120512061207120812091210121112121213办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公办公134.96121.81115.23115.23101.53111.74114.57113.16113.16113.16135.56133.89133.89133.89133.89133.89132.22110.86113.67112.26112.26112.26135.56133.89133.89133.89133.89133.89132.2

33、2110.86113.67112.26112.26112.26土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成土建完成福建 xx 房地产评估有限公司第14 页福 xx 估字（2011）第 xx 号xx 在建工程及土地使用权 xx 投资有限公司为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点：五、估价时点：2011 年 06 月 24 日六、价值定义六、价值定义

34、:本次估价采用公开市场标准。1、房屋用途：商业、办公、住宅；2、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值；3、估价时点：二 0 一一年六月二十四日；4、房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的正常市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款；5、评估价值包括在建工程价值及土地使用权价值。本次评估为符合以上条件下估价对象价值的评估。七、估价依据：七、估价依据：1、房地产评估委托协议书；2、房地产估价规范（中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999）及房地产抵押估价指导意见；3、中华人民共和国城市房地产管理法；4、中华人民

35、共和国土地管理法；5、中华人民共和国城乡规划法；6、中华人民共和国担保法；7、城市房地产抵押管理办法；8、福建省房地产价格评估管理办法；9、委托方提供的有关资料（详见附件）；福建 xx 房地产评估有限公司第15 页福 xx 估字（2011）第 xx 号xx 在建工程及土地使用权 xx 投资有限公司10、本公司搜集的资料及估价人员亲临估价对象现场实勘记录。八、估价原则：八、估价原则：本估价报告是在独立、客观、公正、合法、谨慎的前提下，遵循下列原则：、遵循合法原则：是指估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提。估价人员认为估价对象遵循法定用途开发完工后使用最为有利，以此为前提估价。、遵循最高最佳

36、使用原则：是指应按照在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提下而使估价对象达到最佳效用和最高价值的原则进行估价。、遵循替代原则：是指房地产估价应就房地产的效用与价值而充分考虑房地产市场各类房地产的系统互动性、类似房地产的影响关联性、同一房地产不同形式价值的内在一致性，从而以类似的房地产价值（包括类似房地产的价值和同一房地产其它形式价值）经比较修正后得到体现公平市价的估价结果。、遵循估价时点原则：即估价结果应是估价对象在估价时点的客观价值或商品交易价。5、遵循谨慎原则：是指在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在实现时可能受到的限制、未来可能发生的

37、风险和损失，不高估公开的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。九、估价方法：九、估价方法：根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状况的调查和对估价对象的实地勘查，估价对象为在建工程及土地使用权，属部分政府回购房地产开发项目，同类交易案例较少，不宜用市场比较法，且还不具备收益能力，也不适宜用收益法；本次估价采用房地分估，综合计价方法,地上建筑物在建工程采用成本法进行估价,土地使用权采用假设开发法及基准地价修正法进行估价，然后加总得出估价对象的价值。成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后乘以完工率，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。福建 xx 房地产评估有限公司

38、第16 页福 xx 估字（2011）第 xx 号xx 在建工程及土地使用权 xx 投资有限公司假设开发法是指在预计开发完成后房地产正常交易价格(开发价值)基础上，扣除预计的正常开发费用、利息、利润和税费等，求取宗地地价的一种估价方法。基准地价系数修正法，它是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照代替原则，通过对待估宗地的区域条件、个别条件、级别和区域内的平均条件相比，对照修正系数表现选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价日期价格的方法。十、估价结果：十、估价结果：根据本次特定的评估目的，遵循评估程序及评估原则，经综合评估、计算，得出估价对象在估价时点 2011

39、年 06 月 24 日所表现的各价值如下：1、在公开市场持续使用前提下，在本估价报告的假设和限制条件下，假设未设立法定优先受偿权力下的市场价值为人民币。本次估价结果包含在建工程对应的出让土地使用权价值。2、根据委托方提供的有关资料，并经估价师了解知悉的估价对象存在拖欠工程款法定优先受偿款及预计估价对象转让时需缴纳的税费合计为人民币：。3、扣除估价对象拖欠工程款法定优先受偿款及预计估价对象转让时需缴纳的税费后的抵押价值为人民币:十一、估价人员：十一、估价人员：十二、估价作业日期：十二、估价作业日期：2011 年 06 月 24 日至 06 月 30 日十三、估价报告应用的有效期：十三、估价报告应

40、用的有效期：本估价报告的有效使用期限为一年，即从 2011 年 06 月 30 日起至 2012 年 06月 29 日止的期限内有效。参加本次估价的注册估价师：参加本次估价的注册估价师：福建 xx 房地产评估有限公司第17 页福 xx 估字（2011）第 xx 号xx 在建工程及土地使用权 xx 投资有限公司xx：房地产估价师注册号：xx，签字：xx：房地产估价师注册号：xx，签字：福建福建 xxxx 房地产评估有限公司房地产评估有限公司二二 0 0 一一年六月三十日一一年六月三十日福建 xx 房地产评估有限公司第18 页福 xx 估字（2011）第 xx 号xx 在建工程及土地使用权 xx

41、投资有限公司房地产估价技术报告房地产估价技术报告一、个别因素分析：一、个别因素分析：列入本次估价对象为权属福建惠安建筑业投资有限公司所有的在建工程及土地使用权，所处区域为惠安县惠黄公路与世纪大道交叉口西南侧，估价人员对估价对象所处具体区位、周边环境、交通条件、基础设施及公共配套设施、建筑物及其利用状况、面积等进行了实地察勘，并对权属登记状况及相关批建许可文件进行核实，具体情况如下表所示：一、权属登记及相关批建许可文件（摘要）一、权属登记及相关批建许可文件（摘要）：建设单位工程名称建筑面积建设用地规划许可证号建设工程规划许可证号建筑工程施工许可证号施工单位监理单位合同开工日期合同竣工日期建设单位

42、工程名称建筑面积建设用地规划许可证号建设工程规划许可证号建筑工程施工许可证号施工单位监理单位合同开工日期合同竣工日期预售许可证号预售项目名称用途性质土地使用权证号福建 xx 房地产评估有限公司第19 页福 xx 估字（2011）第 xx 号xx 在建工程及土地使用权 xx 投资有限公司土地使用权人坐落地号空白终止日期2076 年 10 月 20 日15271.00 （本次抵押土地用途商住土地使用权面积面积 8648.33）土地使用出让权类型以上登记状况摘自复印件，以上登记状况摘自复印件，委托方未出示过原件。委托方未出示过原件。提请相关方面在使用本报告时，提请相关方面在使用本报告时，备注将本报告

43、所附的复印件与原件核对。若核对不符，则本报告没有任何效力。将本报告所附的复印件与原件核对。若核对不符，则本报告没有任何效力。二、现场实勘状况：二、现场实勘状况：环境状况四周砖墙维护，场地已平整，据总平面位置图整个小区总用地面积16038.00，规划建设办公楼两幢、住宅楼一幢，规划容积率 4.46，建筑内部状况密度 27.3%，绿地率 33.2%，至估价时点 1#办公楼已施工至地上十二层，2#办公楼已施工至地上十五层，住宅楼已施工至地上十层。办公楼（1#、2#）住宅楼（3#）地下室属二十一层钢混结构房屋，设计作为商业、办公综合楼，现工程进度：1#楼施工至地上十二层（封顶），2#楼施工至地上十五层

44、，完工率约65%属十八层钢混结构房屋，设计作为住宅楼，现工程进度：施工至地上十层，完工率约 65%地下一层，土建已全部完成,地下室建筑面积 9023.00，完工率约 70%三、区域因素状况：三、区域因素状况：所在位置福建 xx 房地产评估有限公司第20 页福 xx 估字（2011）第 xx 号xx 在建工程及土地使用权 xx 投资有限公司交通便捷度配套设施商业繁华度办公聚集度居住聚集度环境质量二、区域因素分析：二、区域因素分析：三、市场背景分析：三、市场背景分析：XxXx 市房地产现状：市房地产现状：（一）土地管理调控效应显现，市场供应量增加明显，开发投资增势强劲。1-9月，全市累计完成房地产

45、开发投资 133.7 亿元，比增 35.6%；其中建安工程投资83.7 亿元，比增 15.8%，土地购置费 29.6 亿元，比增 54.2%。开发投资增势强劲主要原因，是 xx 市楼盘动工开发速度明显加快，成为增长的有效支撑点。开发投资保持增长的同时，商品房用地放量供应。1-9 月，全市共招拍挂出让经营性用地土地 116 宗，总成交价款 71.7 亿元，总面积 314.9 公顷,比增 182.4%。第三季度单季出让经营性用地土地 58 宗，成交价款 37.3 亿元，总面积 111.9 公顷，其中出让宗数占了今年总出让宗数的一半，4 月新政出台以来，为了稳定市场住房供应，相应土地出让量增加明显。

46、（二）调控政策抑制效应力强，市场交易量跌落明显。1、商品房销量下降。1-9 月，全市商品房销售面积 351.2 万平方米，同比下降 8.6%；其中商品住房销售27012 套，销售面积297.4 万平方米，同比分别下降13.5%和 12.8%。泉州市区销售商品住房 8035 套，销售面积 104.0 万平方米，同比分别下降 29.1%和 28.7%；2、买卖双方继续僵持，存量房成交依旧冷清。1-9 月，全市存量房交易面积97.6 万平方米，同比下降9.4%，其中存量住房交易6190 套，交易面积82.1 万平方米，同比分别下降 12.2%和 8.1%。就泉州市区来看，1-9 月，市区存量房交易面

47、积 37.4 万平方米，同比下降 16.0%，其中存量住房交易 2898 套，交易面积 30.7万平方米，同比分别下降 21.8%和 19.0%。3、库存房源持续消化势头不再延续。截至 9 月末，泉州市区可售房源较 6 月末增加了 2296 套，面积增加了 28.1 万平方米。月末全市商品房空置面积 86.0 万福建 xx 房地产评估有限公司第21 页福 xx 估字（2011）第 xx 号xx 在建工程及土地使用权 xx 投资有限公司平方米，比增 8.2%，较上半年增加了 2.0 万平方米。4、住房结构调整优化。从住房供需结构来看，今年以来，普通商品住房主流地位不断加强。1-9 月，市区普通商

48、品住房销售套数比例达 84.4%，较上半年提高了 0.4 个百分点，较去年同期提高了 6.7 个百分点。在政策引导和需求调整的影响下，商品住房供应结构相应调整优化。1-9 月市区批准预售普通商品住房套数比例为 84.8%，较去年同期提高了 3.4 个百分点。（三）房价情况。1、商品住房价格上扬。1-9 月，全市商品住房销售均价为 4857 元/，同比增长 12.95%；泉州市区均价 6352 元/，同比增长 10.08%。从价格走势看，泉州市今年上半年大部份楼盘自开盘后基本再无作出价格调整，进入第三季度，一些新开楼盘在房价定位上由于周边楼盘的房价带动，以及出于为了推动前期在售房源销量采取的营销

49、策略，逆市提高后续房源的上市价格，拉高了泉州市整体的商品住房均价。2、存量住房价格走势稳定。虽然在今年各项政策的调控下，存量房市场成交较为平淡，但由于绝大部分卖家对价格始终抱有看涨心理，基本不愿降价销售，使得存量住房价格走势显得较为平稳坚挺。1-9 月，全市存量住房成交均价为 2779元/，较上半年增长5.9%；其中市区存量住房成交均价为4251 元/，与上半年4232 元/基本持平，近期价格走势稳定。（四）信贷收紧，企业自筹资金比例持续提高。在今年收紧信贷政策的影响下，开发贷款对房地产业的支持力度不断下降，截止8 月末，全市房地产开发贷款余额128.3 亿元，比去年同期下降2.0%。从企业资

50、金链结构来看，1-9 月，本年房地产资金来源中，国内贷款同比下降 16.8%，占资金来源总量比例为 17.7%，较去年同期下降了 5.9 个百分点；企业自筹资金同比增长 97.7%，占资金来源总量比例为30.1%，较去年同期提高了 13.2 个百分点。而在商品房销售总量同比回落的情况下，预收款及个人按揭贷款同比下降 3.0%，占本年资金来源比例为 51.7%，较去年同期下降了 7.4 个百分点。虽然信贷收紧对开发企业的资金实力提出了更高的要求，但是通过对开发企业观察了解，由于去年销售放量增长，加上今年新楼盘上半年实现了一定的市场销售量，目前开发企业手头资金仍然较为宽裕。目前关注的主要问题：目前