房地产开发各环节税收政策大全(详细讲解).pdf

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1、.word 可编辑.第一部第一部 房地产开发各环节税收政策大全房地产开发各环节税收政策大全一、取得土地环节1、土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税计算征收（具体税参照当地规定）。案：某房地产开发企业20105 月 26 日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为 56000 平米，土地出让为34000万元，合同约定土地交付时间为 201010 月 25 日。当地土地使用税税为4

2、 元/平米（）。那么 2010 应缴纳多少土地使用税？分析：该企业应从 201011 月起申报缴纳土地使用税，2010 应缴纳2 个月土地使用税：56000*4*2/12=37333.33 元。2、印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载额万分之五贴花。3、税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前湖南规定的税税为4。税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。二、设计施工环节1、印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，

3、包括勘察、设计合.专业.专注.word 可编辑.同，按收取费用万分之五贴花。2、印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包额万分之三贴花。3、印花税（借款合同）：银及其他融组织和借款人（包括银同业拆借）所签订的借款合同，按借款额万分之点五贴花。三、房产销售环节1、营业税（销售动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售动产，按照营业额和规定的税计算应纳税额，销售动产税为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售动产并收讫营业收入款项或者取得取营

4、业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2、土地增值税（预征）：除普通标准住实预征外，对其他各类商品房，均实预征。普通标准住是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住。普通标准住须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。除保障性住房外，我预征得低于2%，具体税参照当地规定。3、企业所得税（未完工开发产品）：企业销售未完工开发产品取得的.专业.专

5、注.word 可编辑.收入,应先按预计计税毛分季(或月)计算出预计毛额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛由各、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下规定进确定:（1）开发项目位于、自治区、直辖市和计划单市人民政府所在地城市城区和郊区的，得低于15%。（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，得低于10%。（3）开发项目位于其他地区的，得低于5%。（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，得低于3%。案：如某房地产开发企业开发某楼盘，尚未完工，20104 月开始预售，4-6 月共取得预收收入 10000 万元，6 月润表反映润总额为-50万元，以前均盈，该企业应缴纳多少企业所

6、得税？（假设企业土地增值税预征为2%、城建税税7%、教育费附加 3%、地方教育费附加 1，该企业位于地级市，当地规定计税毛为10%）分析：该企业预收收入 10000 万元，应缴纳营业税 10000*5500万元，城建税 500*7%35 万元，教育费附加 500*3%15 万元，地方教育费附加 500*15 万元，土地增值税 10000*2200 万元，合计 755万元。应纳税所得额-5010000*10755195 万元，应缴纳企业所得税195*2548.75 万元4、印花税（商品房销售合同）：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载额万分之五贴花。.专业.专注.word 可编辑.

7、四、竣工交房环节1、企业所得税（完工开发产品）开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛额，同时将其实际毛额与其对应的预计毛额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下条件之一的，应视为已经完工：（1）开发产品竣工证明材已报房地产管部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得初始产权证明。在纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛额与预计毛额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资。案：

8、如某房地产开发企业开发某楼盘201012 月完工，之前已预收房款 30000 万元，之前已按计税毛10计算出预计毛额，计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税，12 月 6 月润表反映润总额为-2300万元，完工后计算出实际毛额为10500 万元，那么该企业该如何缴纳企业所得税？分析：实际毛额与其对应的预计毛额之间的差额为 7500（10500-30000*10）万，应纳税所得额-2300+75005200 万，应缴纳企业所得税5200*251300 万元。.专业.专注.word 可编辑.2、土地增值税（清算）：纳税人符合下条件之一的，应进土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

9、（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比在85%以上，或该比虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办土地增值税清算手续的；（4）各辖市地方税务机关规定的其他情况。（5）对前款所第（3）项情形，应在办注销登记前进土地增值税清算。在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进清算。在土地增值税

10、清算中符合以下条件之一的，可实核定征收。（1）依照法、政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒提供纳税资的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资、收入凭证、费用凭证残缺全，难以确定转让收入或扣除项目额的；.专业.专注.word 可编辑.（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办清算手续，经税务机关责限期清算，逾期仍清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当由的。.专业.专注.word 可编辑.第二部第二部 房地产开发各环节税收政策详解房地产开发各环节税收政策详解第一章第一章 拿地阶段业务拿地阶段业务从事房地产开发的企业，应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、

11、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、车船税、印花税、个人所得税、教育费附加等地方税收（费）。同时房地产开发存在土地取得、前期规划、施工、销售、竣工等环节，各个环节的税收问题存在同的侧重点，笔者以房地产开的各环节为线，详解房地产企业的税收政策，以供纳税人参考。房地产开发企业在项目开发前，通过各种途径获得国有土地使用权，涉及到的地方税种主要有：税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。一、税1、直接取得国有土地使用权成为纳税义务人税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受单位和个人。即境内土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、

12、其他组织和个体经营者以及其他个人为税的纳税人。因此，房地产企业在项目开发前，通过各种方式直接取得国有土地使用权，必然发生权属转移，成为税的纳税义务人。2、征税范围.专业.专注.word 可编辑.中华人民共和国税暂条（国务院第224 号）第二条规定可知，国有土地使用权出让、土地使用权转让，包括出售、赠与、和交换均属于转移土地权属的范畴。中华人民共和国税暂条细则第八条规定，下转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；建设工程转让时发生土地使用权转移的；以其他方式事实构成土地

13、、房屋权属转移的。因此，房地产企业通过出让、受让、抵债、接受投资、受赠等直接取得土地使用权，就属于税的征税范围。3、计税依据财政部、国家税务总局关于税征收中几个问题的批复（财税字199896 号）第一条关于计税价格问题规定，根据中华人民共和国税暂条（以下简称条）第四条第（一）款及中华人民共和国税暂条细则（以下简称细则）第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含

14、的政事业性收费，属于成交价格的组成部分，应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳税。.专业.专注.word 可编辑.财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关税问题的通知（财税2004134 号）规定：出让国有土地使用权的，其税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济。（1）以协议方式出让的，其税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下两种方式确定：a、评估价格：由政府批准设的房地产评估机构

15、根据相同地段、同类房地产进综合评定，并经当地税务机关确认的价格。b、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。（2）以竞价方式出让的，其税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。(3)、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳税，其计税依据为应补缴的土地出让和其他出让费用。国家税务总局关于明确国有土地使用权出让税计税依据的批复（国税函2009603 号）对京市地方税务局关于国有土地使用权出让税计税依据确定问题的请示（京地税地2009124 号）的批复如下：根据 财政部、国家税务总局关于土地使用权出让

16、等有关税问题的通知（财税2004134 号）规定，出让国有土地使用权，税计税价格为承受.专业.专注.word 可编辑.人为取得该土地使用权而支付的全部经济。对通过“招、拍、挂程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征税，其中的土地前期开发成本得扣除。因此，从上述文件来看，房地产企业取得土地的税政策应关注以下几点：第一，以为取得该土地使用权而支付的全部经济为税的征税依据。全部经济息包括货币、实物、无形资产和其他经济息，如国税函20021094 号规定，以项目换取等方式承受土地使用权，属于税征收范围。又如国税函2004322 号规定，以土地出资，属于税征收范围，即投资方以土地出资，受让方以

17、自身股权作为支付对价，计税依据则为作价出资额。第二，得因减免土地出让，而减免税。国家税务总局关于免征土地出让出让国有土地使用权征收税的批复（国税函2005436号）对京市地方税务局关于对政府以地价方式出让国有土地使用权征收税问题的请示（京地税地2005166 号）的批复规定，根据中华人民共和国税暂条及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让，要计征税。得因减免土地出让，而减免税。4、间接取得土地的税问题房地产企业实务中，通过企业股权转让、企业合并、企业分等方式间接取得土地使用权。上述方式中，通常土地权属没有发生变，一般征收或享受免征税的待遇。如财政部、国家税务总局关于企业改制重

18、.专业.专注.word 可编辑.组干税政策的通知（财税2008175 号）规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属发生转移，征收税；两个或两个以上的企业，依据法规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征税；企业依照法规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，征收税。因此，房地产企业通过重组方式取得土地，存在税的筹划空间。二、耕地占用税1、占用耕地建房成为纳税义务人占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人，成为耕地占用税纳税人。因此，房地产企业通过出让

19、、受让方式直接占用耕地用于开发房产，自然成为耕地占用税纳税人。但在原中华人民共和国耕地占用税暂条（国发198727 号）适用外商投资企业，因此，中华人民共和国耕地占用税暂条（国务院第511 号）20081 月 1 日实施前，外商投资房地产企业占用耕地是耕地占用税纳税人。国务院第511 号实施后，耕地占用税纳税人包括单位和个人，单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；个人包括个体工商户以及其他个人。2、征税范围.专业.专注.word 可编辑.中华人民共和国耕地占用税暂条（国务院第511 号）第二条规定，

20、耕地主要指种植农作物的土地。3、计税依据中华人民共和国耕地占用税暂条（国务院第511 号）第四条规定，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。4、纳税义务时间经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管部门办占用农用地手续通知的当天。三、印花税1、土地使用权出让、转让合同按产权转移书据征收印花税房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签订土地使用权出让合同、土地使用权转让合同。根据财政部、国家税务总局关于印花税干政策的通知（财税2006162 号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。2、开发租住房、经济适用住房可减免印花税财政部

21、、国家税务总局关于租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824 号）规定，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材，可按租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比免征开发商应缴纳的印花税。.专业.专注.word 可编辑.四、城镇土地税1、使用城镇土地成为纳税义务人中华人民共和国城镇土地使用税暂条（国务院第17 号）第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资

22、企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。因此，房地产企业取得的土地位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内，自然成为城镇土地使用税纳税人。正如国家税务总局关于受让土地使用权者应征收土地使用税问题的批复（国税函发1993501 号）对成市税务局关于对国内受让土地者是否征收土地使用税的请示（成税函1992463 号）批复规定，中华人民共和国城镇土地使用税暂条第二条规定：“在城市，县城，建制镇，工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税纳税义务人，应当依照本条的规定缴纳土地使用税。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让

23、暂条第四十九条也明确规定：“土地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税。因此，凡在土地使用税开征区范围内使用土地的单位和个人，论通过出让方式还是转让方式取得的土地使用权，应依法缴纳土地使用税。2、征税范围房地产企业占用位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。3、计税依据.专业.专注.word 可编辑.土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389 号）第二条第一款规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税

24、依据，但要按未交房产与已交房产的建筑面积比分摊计算城镇土地使用税。已征用未开发的土地应按规定全额征收城镇土地使用税。房地产开发企业从全部交房后的次月起，开发用地的城镇土地使用税为。4、纳税义务时间房地产企业城镇土地使用纳税义务时间，主要分以下三种情况：第一，根据城镇土地使用税暂条第九条规定，对于新征用的土地，区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满 1 时开始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。第二，根据财政部、国家税务总局关关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186 号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应

25、由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。第三，根据国家税务总局关于外商投资企业和外国企业征收城镇土地使用税问题的批复（国税函2007596 号）规定，外商投资企业和外.专业.专注.word 可编辑.国企业，应从 20071 月 1 日开始缴纳城镇土地使用税，其纳税义务时间的产生与前述相同，故内外资房地产开发企业缴纳城镇土地使用税缴纳时间一致。5、开发租住房、经济适用住房可减免财政部、国家税务总局关于租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824 号）规定，对租住房、经济适用住房建设用地以

26、及租住房经营管单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材，可按租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。第二章第二章 设计、施工阶段设计、施工阶段设计施工阶段是开发商委托设计公司和建筑公司进项目设计、建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。该阶段主要涉及印花税、对外支付劳务代扣代缴、计税成本的核算、城镇土地使用税等税务事项。一、印花税一、印花税房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材、建筑安装工程承包

27、合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。甲供材应按购销合同税目，按按购销额，万分之三税贴花；.专业.专注.word 可编辑.建筑安装工程承包合同，按承包额，万分之三税贴花；建设工程勘察设计合同，按按收取的费用额，万分之五的税贴花；借款合同，按借款额的万分之点五贴花；财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同，按收取的保险费收入额的千分之一税贴花。二、代扣代缴涉税事项二、代扣代缴涉税事项房地产设计，施工期间涉及的营业税事项，主要包括：对外支付款项时营业税、企业所得税代扣代缴问题。1、营业税根据国家税务总局关于执税收协定特许权使用费条款有关问题的通知（国税函2009507

28、 号）规定，“专门从事工程、管、咨询等专业服务的机构或个人提供的相关服务所取得的款项应为劳务活动所得，应是特许权使用费。对外支付款项的营业税代扣代缴问题，主要发生与接受境外上述劳务时的涉税事项。(1)、接受境外建筑设计劳务属于营业税应税范围中华人民共和国营业税暂条（国务院第540 号）第一条规定：在中华人民共和国境内提供本条规定的劳务、转让无形资产或者销售动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条缴纳营业税。营业税暂条实施细则（财政部、国家税务总局第52 号）第四条规定：条第一条所称在中华人民共和国境内提供条规定的劳务，是指提供或者接受条规定劳务的单位或者个人在境内。.专业.专注.wor

29、d 可编辑.因此，境内房地产企业接受境外建筑设计劳务，属于应发生营业税纳税义务的劳务。(2)、代扣代缴义务的判断暂条第十一条规定：中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代人为扣缴义务人；在境内没有代人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。因此，企业发生对外支付建筑设计劳务款项时，要判断企业是否负有代扣代缴义务，应向发生业务的境外单位或者个人确认其境内是否存在经营机构或境内代人，如果存在，则确认自身负有代扣代缴义务。(3)、代扣代缴义务发生时间暂条第十二条规定：营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。暂条第十二

30、条规定还规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务，并收讫营业收入款项或者取得取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。(4)、代扣代缴营业税税款的计算纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售动产，按照营业额和规定的税计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额营业额税。因此，企业计算代扣代缴应该额时，也按上述公式确认，准确确认应税为的营业额以及税。营业额以及税的确认与境内企业和单位发生应税为是一致的。.专业.专注.word 可编辑.2、企业所得税根据企业所得税法实施条第三十八条“对非居民企业在中国境内取得工程作业和劳务所得应缴纳的所得税，税务机关可以指定工程价

31、款或者劳务费的支付人为扣缴义务人的规定，境内房地产企业还应扣缴义务代扣代缴该境外劳务的企业所得税。三、甲供材的营业税事项营业税暂条实施细则第七条规定，“纳税人的下混合销售为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的为；（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。第十条规定，“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材、设备及其他物资和动价款在内，但包括建设方提供的设备的价款。实施细则没有明确规定装饰工程中

32、甲供材要要并入营业额征收营业税。而根据 20068 月 17 日财政部、国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知(财税2006114 号)文的规定：“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管费和辅助材费等收入（含客户自采购的材价款和设备价款）确认计税营业额。上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材和设备由客户自采购，纳税人只向客户收取.专业.专注.word 可编辑.人工费、管费及辅助材费等费用的装饰劳务。因此，除装饰劳务以外的“建筑业的甲供材（包括甲方提供设备的情形）需要并入施工方的计税营业额征收营业税。从上述法规可以看到，施

33、工企业应按含甲供材额开具建筑施工发票给建设方（房地产开发企业），建设方归集为开发成本。但甲供材是建设方购买，建设方应注意重复入在开发成本的问题。四、计税成本的核算四、计税成本的核算计税成本是指企业在开发、建造开发产品过程中所发生的按照税收规定进核算与计的应归入某项成本对象的各项费用。（一）计税成本对象的确定原则房地产开发经营业务企业所得税处办法（国税发200931 号）规定：成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。其确认原则包括以下项：1 可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独的计税成本对象进成本核算；能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象

34、进归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。2 分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进核算。3 功能区分原则。开发项目某组成部分相对独，且具有同使用功能时，可以作为独的成本对象进核算。.专业.专注.word 可编辑.4 定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进核算。5 成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进核算。6 权区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进核

35、算。此外，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进处。（二）计税成本的内容国税发200931 号为房地产企业的计税成本主要归类为以下类：1 土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让、大市政配套费、税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。2 前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可性研究、筹建、场地通平等前期费用。3 建筑安装工程费。指开发项目开

36、发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。4 基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园绿化等园环境工程费。.专业.专注.word 可编辑.5 公共配套设施费：指开发项目内发生的、独的、非营性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。6 开发间接费。指企业为直接组织和管开发项目所发生的，且能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管人员工资、职工费、折旧费、修费、办公费、水电费、劳动保护费、工程

37、管费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。（三）计税成本核算的一般步骤计税成本核算一般分以下五个步骤：1 对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进整、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进计与确认。2 对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。3 对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时

38、进扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。4 对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，.专业.专注.word 可编辑.据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。5 对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建明细台帐，待开发产品完工后再予结算。（四）共同成本和能分清负担对象的间接成本的分配方法共同成本和能分清负担对象的间接成本应按受的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有

39、以下几种：1 占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比进分配。（1）.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比进分配。（2）.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比进分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比进分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。2 建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比进分配。（1）.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比进分配。.专业.专注.word 可编辑.（2）.

40、分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比进分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比进分配。3 直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比进分配。4 预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比进分配。（五）特定成本的分配方法1 土地成本，一般按占地面积法进分配。如果确需结合其他方法进分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进分配，待土地整体开发完毕再调整。2 单独作为过渡性成本

41、对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进分配。3 借款费用属于同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进分配。4 其他成本项目的分配法由企业自确定。（）以非货币交方式取得土地使用权情况下计税成本的确定1 企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下规定进处：.专业.专注.word 可编辑.（1）.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成

42、本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。（2）.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。2 企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。（七）可以预提的三项计税成本1 出包工程未

43、最终办结算而未取得全额发票的，在证明资充分的前提下，其发票足额可以预提，但最高得超过合同总额的10%。2 公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且可撤销，或按照法法规规定必须配套建造的条件。.专业.专注.word 可编辑.3 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管基、公建维修基或其他专项基。企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。五、城镇土地使用税五、

44、城镇土地使用税房地产开发企业设计、施工阶段的城镇土地使用税同取得土地阶段。、房产税、房产税财政部、税务总局关于检发关于房产税干具体问题的解释和暂规定、关于车船使用税干具体问题的解释和暂规定的通知（财税地19868 号）第二十一条明确规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材棚、休息棚和办公室、食堂、炉房、汽车房等临时性房屋，论是施工企业自建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。第十九条还明确：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起

45、征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办验收手续之次月起征收房产税。.专业.专注.word 可编辑.因此，施工期间予征税的临时性建筑物必须同时满足两个条件：其一必须为基建工地服务，其二必须处于施工期间。相反如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。第三章第三章 预售阶段预售阶段房地产开发产品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交为。它与现房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。预售阶段其实与施工阶段对房地产开发来说应该是同一个阶段，但由于房地产企业预售收入税务处的特殊性，笔

46、者将其单独作为一个阶段来分析。为防止开发企业通过故意延缓收入实现的确认时间，随意确定成本对象或混淆成本界限等方式递延或逃避纳税义务，保证国家税收及时足额入库以及同纳税人之间税负和纳税时间的公平，税法对房地产企业取得的预售收入的主要税种均作出规定。一、营业税一、营业税1、房地产企业是营业税纳税义务人中华人民共和国营业税暂条（国务院第540 号）第一条规定：在中华人民共和国境内提供本条规定的劳务、转让无形资产或者销售动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条缴纳营业税。.专业.专注.word 可编辑.房地产企业预售开发产品，属于销售动产的为，当然成为营业税纳税义务人。2、计税依据营业税的计税

47、依据即纳税人的营业额，包括纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基、集资费、返还润、奖励费、违约、滞纳、延期付款息、赔偿、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但包括同时符合以下条件代为收取的政府性基或者政事业性收费：（1）由国务院或者财政部批准设的政府性基，由国务院或者级人民政府及其财政、价格主管部门批准设的政事业性收费；（2）收取时开具级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政。因此，房地产开发企业销售动产向购房者收取的定、违约、赔偿、延期付款息等价外费用，均应该按照规定缴纳营业税，自觉营业税

48、纳税义务，否则存在涉税风险。但房地产开发企业的“代收费用如果同时符合上述 3 个条件的，是需要缴纳营业税的，否则应该作为“价外费用缴纳营业税。3、视同销售新中华人民共和国营业税暂条实施细则第五条规定：纳税人有下情形之一的，视同发生应税为：.专业.专注.word 可编辑.（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。4、纳税义务时间实施细则第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。将不动产或者土

49、地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。二、土地增值税二、土地增值税中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第十六条明确规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”由于房地产企业开发经营的行业特点，商品房都是按照项目一次性开发，分期分批进行销售，在同一期商品房全部或基本实现销售前，

50、由于许多工程未进行结算，要准确地计算该项目每一批商品房实现的销售收入应.专业.专注.word 可编辑.缴纳的土地增值税是有一定难的，只有在每一批商品房取得销售收入时按规定进预征，待该期商品房全部或基本实现销售后进结算，才能该项目应缴的土地增值税准确无误，因此，采取预缴制。预缴税款从性质上属于纳税人按照税务部门规定核定的应缴纳税款。首先，没有按照规定申报缴纳预缴税款，认定为偷税为。其次，税务部门发现纳税人没有按照规定申报缴纳预缴税款时，应该按照税法规定通知纳税人限期申报缴纳并可以按照规定加收滞纳。如果纳税人在限期内仍缴纳税款，税务部门可以根据税收征管法第十八条规定处：纳税人、扣缴义务人在规定期限