(市场分析)上海酒店式公寓市场分析.pdf

《(市场分析)上海酒店式公寓市场分析.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《(市场分析)上海酒店式公寓市场分析.pdf（10页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、（市场分析）（市场分析）上海酒店式公上海酒店式公寓市场分析寓市场分析上海酒店式公寓市场分析壹、上海酒店式公寓概述壹、上海酒店式公寓概述1.酒店式公寓概念酒店式公寓，顾名思义就是提供酒店式服务的寓所。其基本特征为：房屋结构和布局基本类同于普通公寓房，但底楼壹般设置服务台；套内提供居家生活所需的厨房、卫浴、家具等设备和生活物件；公寓内壹般配备能提供餐饮、健身、商务等多种服务的会所，配套设施也较齐全；就服务而言，酒店式公寓的基本服务水准壹般均达到高星级酒店的标准，除了传统酒店服务外，仍提供给长住客户家庭式服务，从保证住户私密性到提高寓所服务人员亲和力这俩大方面远胜于传统酒店，让住户真正感受到宾至如归

2、。2.运营方式酒店式公寓比较酒店而言，由于没有硬性的指标限制，所以投资成本相对较低而运营方式则更加灵活，壹般使用长租或长短结合的租赁形式推出，甚至仍有部分酒店式公寓选择出售及租售且行的方式。于租金方面，较低的投入和长期租赁客户的增多给了业主更大的降价空间，所以相比高星级酒店，租金会更加便宜，由此良性循环，吸引到更多的长租客入住。从售价方面，虽略高于普通高级公寓，但优厚的投资回报也逐渐吸引众多的投资客们冲入酒店式公寓的市场。3.发展情况概述国内的酒店式公寓最早出当下深圳，然后于上海、北京逐步拓展市场。它们壹般位于城市商业集中地区，CBD 及高级住宅集中地区，主要客源是境外企业、跨国公司的驻华中短

3、期办事人员和各国驻华领事以及部分国内企业家等。随着中国加入WTO 以及各地商品房内外销且行政策的贯彻，高质量，优服务的寓所的需求量正逐年增长，而酒店式公寓这壹新兴物业正好填补了市场的空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所的表现形式也受到了越来越多人的肯定。作为国际性大均市的上海来说，酒店式公寓的市场则更加的开阔。这壹点能够从早期寥寥数栋酒店式服务公寓到如今的酒店式公寓遍地开花见出。值得相信，随着近年来上海房市业绩的逐年攀升，酒店式公寓无论作为酒店补充或公寓升级的新型物业形态必将有所作为。类型类型外销房转型酒店式公寓外销房转型酒店式公寓特征特征外资酒店管理公司外资酒店管理公司新壹代酒店式公

4、寓新壹代酒店式公寓壹般分布于经济高度发达的CBD 中央商主要分布和长宁、徐汇俩大区域，静安也有相地理分布当壹部分。中路商业商务区等。务区域，如浦东陆家嘴金融贸易区；淮海购物集中地，周边配套齐全。壹般位于市区中心地带，靠近或地处商业或大面积房（面积从100250）约占到总房此类物业多以小户型即壹室壹厅为主，主力型配比的 5080%之上，甚至有些只规划三 主力房型为俩、三房居多，主力面积范围房型分析房之上的房型，如：东方雅苑的主力房型是三房，面积范围于 203231 之间等。于 106148 之间。大的房型存于，但总量较小。面积约于 4060 之间。有的楼盘也有稍配套设施比较齐全，会所壹般均提供餐

5、饮，康配套设施非常齐全，且档次高，餐饮、康体，休闲娱乐等服务设施，会所设施壹般只对体、休闲、美容、小商场等设施壹应俱全，会所职能基本和普通公寓会所相同，总体设配套设施内（或只对会员）运营，部分服务内容对住户会所设施不但为住客提供高质量的服务，（会员）免费开放。仍对外开放。施较齐全。上海酒店式公寓概念分类上海酒店式公寓概念分类由开发商自己组建的物管队伍前来担当，提供由普通的物业管理公司进行统壹的物业标准的酒店式管理服务。于管理中注重维护住 物业管理公司壹般由国际知名的酒店管理物业管理户的私密性，注重和住户的亲善交流，提供人性化物业管理服务。公司前来担当，如万豪，雅诗阁等。服务，因此服务内容较为单

6、壹。管理，壹般它们只提供较为简单的酒店式目前徐汇、长宁、静安三区的此类型物业租金 目前此类型物业租金维持于每月$1800租金价格分约于每月$10006000/套之间。主力价格段析约维持于每月$10002500/套之间。$25003000/套之间。16000/套之间，主力价格段维持于每月目前此类型物业主力价格段于￥800012000/之间，如：静安晶华园售价￥900010000/。客源来自 CBD 中央商务区域，客籍主要是客源主要来自虹桥、徐家汇及南京西路等商业以欧美，东南亚等地住客居多，职位壹般是主要是以是本地、外省市及港台地区的投商务区域，主要客籍是来自境外及港台等地区主要客层的中高级主管和

7、经理人士，而且多已举家形式客人比较多，也有部分家庭式入住，长租客迁入。人约占到 50。报率会是壹个重点的考量。境外企业的 CEO 及高级经理人为主，单身 资客为主，所以壹般于销售过程中投资回目前市场上此类物业的出租率普遍情况较好，目前市场上此类物业的出租情况较好，出租 目前市场上此类物业的市场反应普遍良出租情况出租率基本维持于 80左右。率基本维持于 70左右。好，壹般开盘 1 至 3 个月就售罄。二、市场供应情况2004 年出售型酒店公寓共 16 个，从数量上来说，要远远少于 2003 年度。由于 2003 年酒店式公寓产品逐渐被人们所认同且热捧，所以导致开发商壹窝蜂地去开发酒店公寓类产品，

8、市场放量过度导致整体市场需求趋向于饱和，最终致使 2004 年酒店式公寓产品的销售产生抗性，市场总体供应量急剧萎缩。从地理位置分布来说，市区中心地段已经没有酒店式公寓产品出现，而绝大多数酒店式公寓出当下较为偏远的次中心甚至郊区。从上面的图表中能够见出，各区酒店式公寓放量较为平均。04 年浦东地区的酒店公寓开案量占了较大的比重，总共有 3 个新盘亮相。三、房型分析从图示中能够很明显的发现，45-65 的房型仍是 2004 年主推的房型面积。2004 年上市的酒店公寓中，有七成之上的个案主推的面积均集中于45-65 之间。开发商为何均如此热衷于此类面积的房型，道理其实很简单。主要就是因为合理的房型

9、面积才能控制合理的总价，总价控制得当了，那么自然不愁卖不掉了。另外，目前很多酒店公寓均能够挂牌办公，过小的面积当然不适宜办公，面积如果过大又不适合想于此类物业中办公的客户要求。四、出租分析（一）酒店公寓包租比例分析2003 年开盘的酒店公寓中有 30%的项目提供回租的行销方式，而2004 年开盘的酒店式公寓带投资回报率的项目数量有所减少，今年上市的酒店公寓中大约只有 10%左右的楼盘采用了包租的行销方式。浦东的久阳滨江公寓，丽江华庭包租 10 年，年投资毛回报率为 8-9%，黄浦区天赐公寓 3 年包租，年投资净回报 8%。（二）租金以及投资回报分析根据 03 年度酒店公寓的现行市场回报率（平均

10、值）8.75%，来估算04 年度上市的酒店公寓于未来推向市场以后的租金收益。从调查中得知，根据天赐公寓（带租约的项目租金行情可知）以及名仕苑帝景阁周边的租金行情是和预估租金相当的。其中名仕苑帝景阁的租金已超出反估价。可见，根据目前的实际市场行情，开发商开发此类物业的市场回馈度仍是较高的，但前提是这些物业必须提供有效的酒店服务管理，这样市场接受度才会更高。五、价格分析2004 年度的大部分楼盘的单价整体呈上升趋势。徐汇、长宁、浦东的项目单价多于 1 万-2 万之间，虹口今年上市的酒店公寓项目的单价也均于1 万元之上。而且虹口多伦多的售价达到了 1.5 万元。天赐公寓目前成交均价集中于 2.3 万

11、元左右，该均价为 04 年度酒店公寓成交均价之首。该个案的地理优越，承诺三年投资净回报为8，该案04.11 月开盘至今签约数量已过 40 套。五、酒店式公寓存于问题供应量短时间积聚上升，客户购房压迫程度降低购房者中投资比例较大，客源市场寻求有限新推产品分布较为密集，同区域出现大量竞争六、上海酒店式公寓未来走向分析未来分布走向分析未来分布走向分析长宁区及徐汇区市场已接近饱和；随着新的“泛 CBD 区”中心于南京西路形成可能性的逐渐加大，静安区特别是南京西路地带，由于较优越的地段位置、便利的交通、宜人的居住环境，将成为发展酒店式服务公寓的黄金地块；浦东新区由于“国际航班东移”以及“成功申博”的利好频传，大量的外资客源也将带动区域内酒店式服务公寓需求作为传统高尚地段的卢湾区，其北区仍然受淮海路商圈和新天地时尚圈所依托，短期内能够成为酒店式服务公寓的机会点，其南区由于距离未来世博会的影响，长期来见，必将成为酒点式服务公寓的机会区域；黄浦区依托其固有的地理位置、强势的商业氛围，也将成为酒店式服务公寓的机会区域。总体来见，未来随着需求群体细分，各种档次、各种类型的酒店式服务公寓均会有其市场，于产品成熟度提高的前提下，入住率会维持于壹定水平。