物业总经理年度总结报告.pdf

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1、物业总经理年度总结报告物业总经理年度总结报告尊敬的尊敬的董事长：董事长：尊敬的各位来宾、各位同仁、各位员工：尊敬的各位来宾、各位同仁、各位员工：今天我满怀感激与喜悦之情，今天我满怀感激与喜悦之情，站在这里代表沈阳置业有限公司总站在这里代表沈阳置业有限公司总结已经过去的一年多的工作。结已经过去的一年多的工作。首先，感谢公司的股东。是公司股东的高瞻远瞩，以战略投资的首先，感谢公司的股东。是公司股东的高瞻远瞩，以战略投资的眼光投资眼光投资 1 1 亿亿 7 7 千万元成立了这个具有巨大发展潜力和光明前景的千万元成立了这个具有巨大发展潜力和光明前景的公司，公司，非常感激股东一年多来给予了我们以充分的信

2、任、非常感激股东一年多来给予了我们以充分的信任、理解和全力理解和全力的支持。的支持。在这里我也要感谢公司的全体员工及各位员工家属，在这里我也要感谢公司的全体员工及各位员工家属，是大家共同是大家共同的辛勤努力，的辛勤努力，创造了创造了“河畔新城河畔新城”这一沈阳房地产界新品牌，这一沈阳房地产界新品牌，树立了沈树立了沈阳房地产界一面大旗。阳房地产界一面大旗。面对未来，面对未来，我为公司拥有这样优秀的干部和员我为公司拥有这样优秀的干部和员工更加充满信心。工更加充满信心。同时也要感谢政府、社会各界朋友对我们的大力支持。需要提及同时也要感谢政府、社会各界朋友对我们的大力支持。需要提及的是营销合作伙伴广州

3、凌峻房地产咨询有限公司；的是营销合作伙伴广州凌峻房地产咨询有限公司；项目总设计师，项目总设计师，沈沈阳华新国际工程设计顾问有限公司总建筑师马涛先生；阳华新国际工程设计顾问有限公司总建筑师马涛先生；“”色彩主色彩主设计师，设计师，中国美术学院副院长宋健明教授；中国美术学院副院长宋健明教授；“”园林景观主设计师，园林景观主设计师，清华大学章俊华教授。清华大学章俊华教授。正是我们的这些真诚合作者认真负责的工作态正是我们的这些真诚合作者认真负责的工作态度与敬业品行，度与敬业品行，为项目的顺利发展奠定了牢固的基础，为项目的顺利发展奠定了牢固的基础，使我们的产品使我们的产品性能别具一格、脱颖而出。性能别具

4、一格、脱颖而出。下面我代表沈阳华新联美置业有限公司做过去一年多来的工作下面我代表沈阳华新联美置业有限公司做过去一年多来的工作报告。报告。第一部分第一部分 过去工作的回顾过去工作的回顾一、主要经营指标一、主要经营指标自自 20022002 年年 5 5 月份公司正式组建，月份公司正式组建，河畔新城一期可售房屋总套数河畔新城一期可售房屋总套数555555 套，认购率套，认购率 100%100%；已经签订商品房买卖合同并缴纳房款；已经签订商品房买卖合同并缴纳房款666666 套，套，签约率签约率 99%99%，尚未签约部分预计至明年尚未签约部分预计至明年 6 6 月份之前，月份之前，部分部分主体封顶

5、以后全部签约。可售住宅面积达主体封顶以后全部签约。可售住宅面积达2222 万平方米，预计实现住万平方米，预计实现住宅销售收入宅销售收入 6 6 亿元；半地下车库、库房、网点销售收入亿元；半地下车库、库房、网点销售收入 1 1 万元，总万元，总销售收入销售收入 5 5 亿元，预计实现利润亿元，预计实现利润 2 2 万元。同时形成的股东资产有俱万元。同时形成的股东资产有俱乐部、幼儿园、销售中心、物业用房等。据有关政府部门统计，在乐部、幼儿园、销售中心、物业用房等。据有关政府部门统计，在20032003 年沈阳市住宅房地产开发项目中，年沈阳市住宅房地产开发项目中，河畔新城销售总额、河畔新城销售总额、

6、销售率、销售率、销售速度三项指标均位于沈阳市第一位。销售速度三项指标均位于沈阳市第一位。二、工程进展情况二、工程进展情况20032003 年河畔新城项目建设取得了突飞猛进的发展，河畔新城于年河畔新城项目建设取得了突飞猛进的发展，河畔新城于20032003 年年 3 3 月月 1818 日正式开工，总占地面积约日正式开工，总占地面积约 16.316.3 公顷，一期总建公顷，一期总建筑面积筑面积 14.314.3 万平方米，万平方米，20032003 年全部开工。由于场地动迁和高压线年全部开工。由于场地动迁和高压线迁移迟缓，五栋多层住宅迁移迟缓，五栋多层住宅 7 7 月份开工，二栋小高层和三栋多层

7、九月月份开工，二栋小高层和三栋多层九月底开工。底开工。工程建设方面：工程建设方面：多层住宅共多层住宅共 2929 栋，有栋，有 2626 栋住宅已经全部通过主体结构验收，栋住宅已经全部通过主体结构验收，剩余三个单体正在进行主体结构施工。剩余三个单体正在进行主体结构施工。其中其中 1616 栋楼土建装饰工程完栋楼土建装饰工程完成成 70%70%，剩余，剩余 1010 栋楼砌筑工程全部完工。栋楼砌筑工程全部完工。小高层共小高层共 2 2 栋，正进行四层主体结构施工。栋，正进行四层主体结构施工。半地下车库共半地下车库共 8 8 个，主体结构全部完工，除个，主体结构全部完工，除 8 8、9 9车库外均

8、车库外均通过主体结构验收。通过主体结构验收。幼儿园，土建装饰工程完成幼儿园，土建装饰工程完成 90%90%，已通过主体结构验收。，已通过主体结构验收。物业办公用房，通过主体结构验收，土建装饰工程完成物业办公用房，通过主体结构验收，土建装饰工程完成 45%45%。商业网点，主体结构已全部完工。商业网点，主体结构已全部完工。俱乐部主体结构全部完工，正进行钢结构的制作和安装。俱乐部主体结构全部完工，正进行钢结构的制作和安装。三、企业品牌建设三、企业品牌建设品牌是消费者对产品或企业的信赖与忠诚，品牌是消费者对产品或企业的信赖与忠诚，而且是长期与持久的而且是长期与持久的信赖与忠诚。信赖与忠诚。品牌是在激

9、烈的市场竞争中独树一帜，品牌是在激烈的市场竞争中独树一帜，也是对消费者的也是对消费者的郑重承诺，郑重承诺，是企业综合素质的体现。是企业综合素质的体现。未来长期在市场竞争中取胜的法未来长期在市场竞争中取胜的法宝就是品牌。宝就是品牌。因此，公司成立之初，下决心、花功夫进行品牌的建设，并成功因此，公司成立之初，下决心、花功夫进行品牌的建设，并成功的迈出了第一步。的迈出了第一步。我们在去年就提出我们在去年就提出“河畔新城河畔新城”要成为沈阳房地产界要成为沈阳房地产界的一面旗帜。目前，在沈阳市民中流传着这样一句口头禅的一面旗帜。目前，在沈阳市民中流传着这样一句口头禅“南有河畔南有河畔新城，北有格林梦夏新

10、城，北有格林梦夏”，昭示着河畔新城品牌已开始深入人心。，昭示着河畔新城品牌已开始深入人心。一年来，河畔新城项目先后获得一年来，河畔新城项目先后获得6 6 项全国性荣誉称号、项全国性荣誉称号、3 3 项省市项省市级荣誉。级荣誉。20032003 年年 3 3 月，月，河畔新城项目从全国河畔新城项目从全国 3535 个申报项目中脱颖而出，个申报项目中脱颖而出，当时唯独河畔新城通过国家住宅与环境工程中心的评审，当时唯独河畔新城通过国家住宅与环境工程中心的评审，成为本年度成为本年度第一个，也是东北首家第一个，也是东北首家“国家健康住宅国家健康住宅”试点工程项目。试点工程项目。国家国家 AAAAAA 级

11、住宅是建设部根据住宅五大性能指标设定的最高等级住宅是建设部根据住宅五大性能指标设定的最高等级住宅。级住宅。20032003 年年 7 7 月，月，在由建设部住宅产业化促进中心与沈阳市住在由建设部住宅产业化促进中心与沈阳市住宅产业化管理办公室联合组织的宅产业化管理办公室联合组织的 AAAAAA 级住宅性能评审会上，河畔新级住宅性能评审会上，河畔新城项目以高分通过评审，成为沈阳首家国家城项目以高分通过评审，成为沈阳首家国家 AAAAAA 级住宅项目。级住宅项目。20032003 年年 9 9 月，在月，在“中国沈阳第六届房地产交易展示会中国沈阳第六届房地产交易展示会”上，河畔上，河畔新城荣获新城荣

12、获“十大畅销楼盘奖十大畅销楼盘奖”。20032003 年年 1111 月，在万众注目的第五届中国住交会上，河畔新城月，在万众注目的第五届中国住交会上，河畔新城从强手如林、名盘汇翠的参评项目中，脱颖而出，一举夺得从强手如林、名盘汇翠的参评项目中，脱颖而出，一举夺得“2003“2003年度中国名盘五十强年度中国名盘五十强”。河畔新城作为沈阳市唯一住宅产业化示范工程，河畔新城作为沈阳市唯一住宅产业化示范工程，迎来了全国北方迎来了全国北方省市第十次墙改节能工作会议的建设部领导和来自全国二十多个省、省市第十次墙改节能工作会议的建设部领导和来自全国二十多个省、市的八十多位代表以及日本住宅性能认定专家小组成

13、员，市的八十多位代表以及日本住宅性能认定专家小组成员，河畔新城项河畔新城项目得到了高度的赞誉。目得到了高度的赞誉。此外，此外，20032003 年河畔新城先后获得了国家有关部委评定的年河畔新城先后获得了国家有关部委评定的“中国住中国住宅经典示范楼盘宅经典示范楼盘”、“中国优秀环境住宅设计大赛中国优秀环境住宅设计大赛”之综合金奖、之综合金奖、“2003“2003 全国人居方案竞赛综合大奖全国人居方案竞赛综合大奖”、“辽宁省明星楼盘辽宁省明星楼盘”称号、称号、“人人居浑南居浑南 20032003 建筑规划设计大赛建筑规划设计大赛”之之“最佳规划设计、最佳景观设计、最佳规划设计、最佳景观设计、最佳户

14、型设计最佳户型设计”三项锦标。三项锦标。四、企业管理四、企业管理企业管理的科学化、规范化、有序化是企业正常运作和发展企业管理的科学化、规范化、有序化是企业正常运作和发展的基本条件。公司成立之初首要的工作就是迅速建立科学的组织机的基本条件。公司成立之初首要的工作就是迅速建立科学的组织机构、构、工作流程和工作秩序，工作流程和工作秩序，规范部门工作职责和岗位责任制，规范部门工作职责和岗位责任制，短时间短时间内公司进入正常运行状态，内公司进入正常运行状态，使各项工作流程清晰、使各项工作流程清晰、责任明确、责任明确、有章可有章可循、有序运作。循、有序运作。1 1、建立和完善各项规章制度、建立和完善各项规

15、章制度一年来，公司共出台了包括招投标管理、财务管理、资产管理、一年来，公司共出台了包括招投标管理、财务管理、资产管理、员工管理、档案管理等八个方面近员工管理、档案管理等八个方面近4040 项规章制度和管理办法。经济项规章制度和管理办法。经济合同管理和大宗材料、合同管理和大宗材料、设备采购是公司经济管理的重点之一，设备采购是公司经济管理的重点之一，公司出公司出台了经济合同管理办法、大宗材料、设备采购供应管理办法台了经济合同管理办法、大宗材料、设备采购供应管理办法等相关管理办法。固定资产管理办法使公司资产管理有章可循，等相关管理办法。固定资产管理办法使公司资产管理有章可循，和谐与奋斗：内部和谐的氛

16、围与整体的奋斗精神是公司的追求；和谐与奋斗：内部和谐的氛围与整体的奋斗精神是公司的追求；卓越与贡献：追求卓越与贡献是公司倡导的工作目标；卓越与贡献：追求卓越与贡献是公司倡导的工作目标；信任与尊重：给予员工信任与尊重，是对公司信任与尊重：给予员工信任与尊重，是对公司“人本人本”管理思想最管理思想最好的诠释；好的诠释；诚实与正直：是公司与员工共同秉承的优良品质。诚实与正直：是公司与员工共同秉承的优良品质。（2 2）给员工创造参与管理的机会，是公司管理者所倡导和追求）给员工创造参与管理的机会，是公司管理者所倡导和追求的企业文化氛围。的企业文化氛围。公司通过组织员工满意度调查，公司通过组织员工满意度调

17、查，了解员工对公司的了解员工对公司的总体满意状况、总体满意状况、公司内部沟通协作状况、公司内部沟通协作状况、管理者行为评价、管理者行为评价、薪酬与福薪酬与福利等七个方面的意见，利等七个方面的意见，分析公司成功的原因，分析公司成功的原因，及时摸清公司存在的潜及时摸清公司存在的潜在问题，在问题，找出我们工作中存在的不足之处。找出我们工作中存在的不足之处。掌握员工的思想动态，掌握员工的思想动态，采采取相应的管理措施，取相应的管理措施，提高我们的管理水平，提高我们的管理水平，使员工更加关心企业，使员工更加关心企业，提提高员工对企业的忠诚度，增强企业的凝聚力。高员工对企业的忠诚度，增强企业的凝聚力。（3

18、 3）加强对公司价值观、项目优势、项目规划理念的宣传与培）加强对公司价值观、项目优势、项目规划理念的宣传与培训。训。注重对新员工的培训，注重对新员工的培训，每一位新员工上岗都会接受关于公司价值每一位新员工上岗都会接受关于公司价值观、观、企业目标、企业目标、组织机构、组织机构、规章制度等方面的培训，规章制度等方面的培训，对于项目的优势、对于项目的优势、规划理念，规划理念，公司更是抽出时间组织专场的培训，公司更是抽出时间组织专场的培训，使员工对公司的企业使员工对公司的企业文化有深刻的认识，文化有深刻的认识，公司有计划地组织新员工分期分批到兄弟公司参公司有计划地组织新员工分期分批到兄弟公司参观、考察

19、，增强员工对河畔新城项目的信心。观、考察，增强员工对河畔新城项目的信心。（4 4）成立工会组织，举办丰富多彩的业余文化活动。一年来，）成立工会组织，举办丰富多彩的业余文化活动。一年来，公司先后组织了乒乓球、公司先后组织了乒乓球、象棋、象棋、跳棋比赛，跳棋比赛，组织了员工联欢会和旅游组织了员工联欢会和旅游等活动，等活动，增进员工之间的交流，增进员工之间的交流，增强了企业凝聚力，增强了企业凝聚力，提高了团队协作提高了团队协作能力。能力。五、企业资源五、企业资源企业生存于社会中，企业生存于社会中，作为优秀的房地产开发企业必须具备几个能作为优秀的房地产开发企业必须具备几个能力：资金力、资源力、产品力、

20、营销力、服务力。合理、有效的整合力：资金力、资源力、产品力、营销力、服务力。合理、有效的整合社会上各种资源为企业服务是我们管理层工作的重要任务。社会上各种资源为企业服务是我们管理层工作的重要任务。河畔新城河畔新城之所以能在仅一年半的时间里完成从规划设计到报批各项繁杂的手之所以能在仅一年半的时间里完成从规划设计到报批各项繁杂的手续直至一期销售的成功，与整合利用社会资源是分不开的。续直至一期销售的成功，与整合利用社会资源是分不开的。1 1、与政府相关部门的密切合作、与政府相关部门的密切合作从规划设计完成后，从规划设计完成后，公司在短短的三个月之内报建审批完成了从公司在短短的三个月之内报建审批完成了

21、从规划许可证到施工许可证的各项法律手续，为规划许可证到施工许可证的各项法律手续，为 20032003 年年 3 3月份顺利开工创造了有利条件。月份顺利开工创造了有利条件。在施工过程中，在施工过程中，河畔新城项目经历了河畔新城项目经历了各种大大小小的检查，均顺利通过，保证了工程顺利进行。各种大大小小的检查，均顺利通过，保证了工程顺利进行。新区政府一直把河畔新城项目作为整个浑南开发建设的重点项新区政府一直把河畔新城项目作为整个浑南开发建设的重点项目，积极支持我们的工作，多次到公司实地帮助解决问题。目，积极支持我们的工作，多次到公司实地帮助解决问题。公司规范化管理及将高品质住宅进行到底的决心，公司规

22、范化管理及将高品质住宅进行到底的决心，赢得了市建委赢得了市建委等开发管理部门对河畔新城项目的高度信赖与关注，等开发管理部门对河畔新城项目的高度信赖与关注，在公司开发手续在公司开发手续办理、企业资质认定等方面都给予了大力的支持。办理、企业资质认定等方面都给予了大力的支持。河畔新城在申报国家河畔新城在申报国家 AAAAAA 级住宅性能认定过程中，市住宅产业级住宅性能认定过程中，市住宅产业办抽出专人陪同公司到建设部汇报申报情况，办抽出专人陪同公司到建设部汇报申报情况，对申报材料提出多方面对申报材料提出多方面建设性意见，协助河畔新城在建设性意见，协助河畔新城在 AAAAAA 住宅性能认定评审会上顺利通

23、过住宅性能认定评审会上顺利通过专家评审。专家评审。河畔新城被市建委指定为沈阳市示范工程，河畔新城被市建委指定为沈阳市示范工程，成为市建委向成为市建委向沈阳各大房地产开发商推介的对象。沈阳各大房地产开发商推介的对象。同时，公司与沈阳市三大主导媒体和金融机构建立了良好的同时，公司与沈阳市三大主导媒体和金融机构建立了良好的公共关系，公共关系，为项目实施创造了良好的外部社会环境。为项目实施创造了良好的外部社会环境。在河畔新城一期在河畔新城一期的品牌推广中，的品牌推广中，与沈阳三大主导报纸媒体展开全面合作。与沈阳三大主导报纸媒体展开全面合作。通过与新闻通过与新闻媒体的深度合作，媒体的深度合作，借助沈阳新

24、闻媒体的雄厚实力，借助沈阳新闻媒体的雄厚实力，使得河畔新城项目使得河畔新城项目的品牌宣传按计划推广实施，达到了良好的预期效果。的品牌宣传按计划推广实施，达到了良好的预期效果。2 2、专业化资源综合利用、专业化资源综合利用河畔新城项目规划合理，河畔新城项目规划合理，采用了采用了“三重围合空间三重围合空间”的先进规划设计的先进规划设计理论，建筑户型与立面在沈阳乃至全国独具一格、新颖别致。同时，理论，建筑户型与立面在沈阳乃至全国独具一格、新颖别致。同时，在东北首创建筑的色彩设计，在东北首创建筑的色彩设计，由中国美术学院副院长、由中国美术学院副院长、留法博士宋健留法博士宋健明教授主持，明教授主持，在业

25、内引起了强烈震动，在业内引起了强烈震动，景观设计由留日博士、景观设计由留日博士、清华大清华大学章俊华教授担纲。由于与这些一流专业化科研学术机构的良好合学章俊华教授担纲。由于与这些一流专业化科研学术机构的良好合作，作，使河畔新城项目在沈阳乍一亮相，使河畔新城项目在沈阳乍一亮相，给沈阳市民带来了耳目一新的给沈阳市民带来了耳目一新的感觉，具有强烈的震撼力、冲击力。广大消费者相信，生活居住在河感觉，具有强烈的震撼力、冲击力。广大消费者相信，生活居住在河畔新城不仅能获得房子本身的舒适与安全，畔新城不仅能获得房子本身的舒适与安全，更能得到精神上的陶冶与更能得到精神上的陶冶与享受。我想这也是河畔新城今年在激

26、烈竞争中取胜的重要因素之一。享受。我想这也是河畔新城今年在激烈竞争中取胜的重要因素之一。3 3、销售代理、销售代理广州凌峻房地产咨询有限公司负责河畔新城一期策划推广和销广州凌峻房地产咨询有限公司负责河畔新城一期策划推广和销售代理。在合作期间，共同制定了项目整体品牌建设理念售代理。在合作期间，共同制定了项目整体品牌建设理念“国际国际化生活化生活”及及“健康住宅健康住宅”的推广计划。在策划、销售、签约等营销重要的推广计划。在策划、销售、签约等营销重要阶段发挥出专业的水准。阶段发挥出专业的水准。4 4、相对稳定的干部、员工队伍、相对稳定的干部、员工队伍随着公司的发展，由最初的随着公司的发展，由最初的

27、 3 3 人发展到干部、员工人发展到干部、员工 5656 人，本科人，本科以上学历的员工占员工总数的以上学历的员工占员工总数的 66%66%，平均年龄为，平均年龄为 3232 岁，专业配置岁，专业配置科学，人员结构合理。科学，人员结构合理。在干部、骨干员工队伍相对稳定的基础上，公司又吸纳一批优秀在干部、骨干员工队伍相对稳定的基础上，公司又吸纳一批优秀的员工加盟到公司来，为公司带来了新鲜血液和激情。的员工加盟到公司来，为公司带来了新鲜血液和激情。随着社会的进步，社会分工更加明确，整合社会一流的专业化资随着社会的进步，社会分工更加明确，整合社会一流的专业化资源，才能制造一流的产品，塑造一流的品牌，

28、为河畔新城的高品质、源，才能制造一流的产品，塑造一流的品牌，为河畔新城的高品质、高附加值提供了保障。高附加值提供了保障。六、二期进展情况六、二期进展情况工程建设进展情况：工程建设进展情况：1 1、年底前将二期土地进行初步平整；、年底前将二期土地进行初步平整；2 2、基本完成二期工程土地勘察工作。、基本完成二期工程土地勘察工作。规划设计进展情况：规划设计进展情况：1 1、规划已报浑南新区规划局审批。、规划已报浑南新区规划局审批。2 2、建筑设计方面：、建筑设计方面：多层住宅、半地下车库、小学校处于施工图设计阶段；多层住宅、半地下车库、小学校处于施工图设计阶段；小高层（三期）、全地下车库处于初步设

29、计阶段；小高层（三期）、全地下车库处于初步设计阶段；商业网点处于方案设计阶段。商业网点处于方案设计阶段。3 3、景观设计已经开始。、景观设计已经开始。4 4、色彩设计处于方案设计阶段。、色彩设计处于方案设计阶段。营销进展情况：营销进展情况：1 1、完成对沈阳市竞争对手的全面调查，完成对沈阳市竞争对手的全面调查，形成市场调查分析报告；形成市场调查分析报告；2 2、组织开展二期建议征集及意向登记活动；、组织开展二期建议征集及意向登记活动；3 3、制订二期销售人员的管理方案；、制订二期销售人员的管理方案；4 4、二期营销策略基本形成。、二期营销策略基本形成。七、有待进一步加强的工作七、有待进一步加强

30、的工作1 1、服务观念、服务意识需进一步强化、服务观念、服务意识需进一步强化员工还没有从思想上树立起员工还没有从思想上树立起“客户至上客户至上”的服务观念，的服务观念，主动服务意主动服务意识不强，使得我们在服务工作中较为被动。识不强，使得我们在服务工作中较为被动。2 2、干部、员工专业化水平有待进一步提高、干部、员工专业化水平有待进一步提高我们的干部、员工具有较强的敬业精神和奉献精神，但部分干部我们的干部、员工具有较强的敬业精神和奉献精神，但部分干部缺乏管理经验，缺乏管理经验，专业水平不高，专业水平不高，工作计划性不强。工作计划性不强。河畔新城作为大型河畔新城作为大型的房地产综合开发项目，的房

31、地产综合开发项目，开发过程复杂，开发过程复杂，开发标准较高。开发标准较高。尤其二期工尤其二期工程开工后，在建工程将达到程开工后，在建工程将达到3030 万平方米，对我们的干部、员工提出万平方米，对我们的干部、员工提出更高的要求。更高的要求。3 3、售后服务工作要加强管理、售后服务工作要加强管理在今后的售后服务工作中，公司将围绕在今后的售后服务工作中，公司将围绕“合同签署合同签署”、“工程变更工程变更”和和“客户投诉客户投诉”三大售后服务工作重点，三大售后服务工作重点，规范售后服务管理制度、规范售后服务管理制度、工作工作程序和工作方法，程序和工作方法，牢固树立起牢固树立起“客户至上客户至上”的服

32、务观念，的服务观念，使服务意识深使服务意识深入到每位员工的思想意识中，并体现在实际工作中。入到每位员工的思想意识中，并体现在实际工作中。第二部分第二部分二二 OOOO 四年工作安排四年工作安排一、二一、二 OOOO 四年沈阳市房地产的形势四年沈阳市房地产的形势1 1、经济增长加速带来房地产业快速发展、经济增长加速带来房地产业快速发展沈阳市沈阳市 20032003 年预计实现国民生产总值年预计实现国民生产总值 16001600 亿元，亿元，创经济增值创经济增值1010 年最高，同比增长超过年最高，同比增长超过 14%14%。在中央支持下，老工业基地重新。在中央支持下，老工业基地重新振兴，振兴，沈

33、阳经济进入二次创业起飞阶段。沈阳经济进入二次创业起飞阶段。整体经济环境趋好，整体经济环境趋好，必然会必然会带动房地产业相应的快速发展。带动房地产业相应的快速发展。2 2、住宅消费高峰期到来、住宅消费高峰期到来沈阳市将于沈阳市将于 20042004 年进入第三轮房地产发展周期的高峰，年进入第三轮房地产发展周期的高峰，其标志其标志是大众住房消费市场全面启动，是大众住房消费市场全面启动，在居民追求改善居住环境、在居民追求改善居住环境、城市大规城市大规模改造拆迁等主导因素的影响下，住宅房屋消费将呈现高潮。预计模改造拆迁等主导因素的影响下，住宅房屋消费将呈现高潮。预计20042004 年全市增量房销售量

34、将突破年全市增量房销售量将突破 300300 万平方米大关，有可能达到万平方米大关，有可能达到350350 万平方米。万平方米。3 3、住宅近郊化将成定局、住宅近郊化将成定局中国城市化进程加快；沈阳作为中心城市的进程日益凸显；中产中国城市化进程加快；沈阳作为中心城市的进程日益凸显；中产阶级迅速发展壮大，阶级迅速发展壮大，汽车消费市场活跃，汽车消费市场活跃，汽车普及进入家庭时代初现汽车普及进入家庭时代初现端倪，端倪，人的居住标准日益提高，人的居住标准日益提高，对大环境的的需求更加迫切，对大环境的的需求更加迫切，这些因这些因素必将导致在城市原有意义上的近郊才能实现。素必将导致在城市原有意义上的近郊

35、才能实现。这也是判断未来发展这也是判断未来发展的大的社会因素。的大的社会因素。4 4、楼市进入大盘时代，演变为全方位竞争、楼市进入大盘时代，演变为全方位竞争外地开发商和境外开发商在沈阳房地产市场的份额越来越大，外地开发商和境外开发商在沈阳房地产市场的份额越来越大，沈沈阳市房地产由地域性市场变为全国性市场和国际性市场，阳市房地产由地域性市场变为全国性市场和国际性市场，开始进入大开始进入大盘时代、盘时代、品牌时代和创新时代，品牌时代和创新时代，进入了大开发商唱主角的社区开发时进入了大开发商唱主角的社区开发时代。代。市场竞争由简单的价格和地段竞争变为开发规模竞争、市场竞争由简单的价格和地段竞争变为开

36、发规模竞争、品牌竞争品牌竞争和产品细节等全方位的竞争。和产品细节等全方位的竞争。5 5、竞争呈白热化、竞争呈白热化随着土地供应量的失控，随着土地供应量的失控，住宅开发的规模与数量将不断打破新纪住宅开发的规模与数量将不断打破新纪录。录。住宅供应量的不断推出，住宅供应量的不断推出，带来的是开发商竞争意识的加强、带来的是开发商竞争意识的加强、开发开发水平的提高，市场竞争呈现出白热化的状态。水平的提高，市场竞争呈现出白热化的状态。6 6、精装修房开始成为潮流、精装修房开始成为潮流市场逐渐对精装修开始认同，各大小楼盘纷纷尝试推出精装修市场逐渐对精装修开始认同，各大小楼盘纷纷尝试推出精装修房。房。7 7、

37、购房的投资观念加强、购房的投资观念加强人们的购房投资观念不断加强，人们的购房投资观念不断加强，购买房屋作为一种投资理财的工购买房屋作为一种投资理财的工具已得到人们的普遍认同。具已得到人们的普遍认同。二、河畔新城的优势与劣势二、河畔新城的优势与劣势河畔新城的优势：河畔新城的优势：1 1、知名开发商开发，企业品牌信誉度高；、知名开发商开发，企业品牌信誉度高；2 2、良好的政府支持、与媒体及合作伙伴建立了良好的关系；、良好的政府支持、与媒体及合作伙伴建立了良好的关系；3 3、区域自然环境好，临近浑河、五里河公园，环境优美，空气、区域自然环境好，临近浑河、五里河公园，环境优美，空气清新；清新；4 4、

38、随着富民桥通车，浑南大道等交通路网的改善，交通便利，、随着富民桥通车，浑南大道等交通路网的改善，交通便利，与母城连为一体；与母城连为一体；5 5、与未来浑南中央商务区一街之隔，投资价值高；、与未来浑南中央商务区一街之隔，投资价值高；6 6、项目周边艺术城、大学城等大型公建的建设将提升河畔新城、项目周边艺术城、大学城等大型公建的建设将提升河畔新城的人文氛围；的人文氛围；7 7、项目规划庞大可带来完善的内部配套；、项目规划庞大可带来完善的内部配套；8 8、独特的产品品质、立面色彩、四明户型、精装修、保温隔声、独特的产品品质、立面色彩、四明户型、精装修、保温隔声等独领市场风骚；等独领市场风骚；9 9

39、、开发商的物业服务保证；、开发商的物业服务保证；1010、以俱乐部为主体的大型配套设施，运动与生活设施配备；、以俱乐部为主体的大型配套设施，运动与生活设施配备；1111、知名幼儿园、小学进驻，提供完善的教育配套设施；、知名幼儿园、小学进驻，提供完善的教育配套设施；1212、河畔新城等于河畔新城等于“健康住宅健康住宅”的概念深入人心，的概念深入人心，得到了消费者的得到了消费者的认可；认可；1313、项目获得的众多荣誉称号带来的唯一性与权威感；、项目获得的众多荣誉称号带来的唯一性与权威感；1414、市场已基本形成交口称赞的口碑传播效应；、市场已基本形成交口称赞的口碑传播效应；1515、800800

40、 多位业主的鼎力支持与厚爱；多位业主的鼎力支持与厚爱；1616、一期整体形象形成，客户眼见为实，为未来起到示范作用。、一期整体形象形成，客户眼见为实，为未来起到示范作用。河畔新城的劣势：河畔新城的劣势：1 1、浑南新区整体环境有待进一步改善，交通体系、教育和公共、浑南新区整体环境有待进一步改善，交通体系、教育和公共服务相对滞后；服务相对滞后；2 2、浑南市政配套设施滞后；、浑南市政配套设施滞后；3 3、市民居住习惯及文化观念的定势尚留在母城区；、市民居住习惯及文化观念的定势尚留在母城区；4 4、新区土地出让的多轨制造成市场的不平等竞争；、新区土地出让的多轨制造成市场的不平等竞争；5 5、河畔新

41、城已为众多楼盘竞相仿效与克隆，竞争日益激烈；、河畔新城已为众多楼盘竞相仿效与克隆，竞争日益激烈；6 6、河畔新城市场价格独领风骚，竞争对手低价竞争、河畔新城市场价格独领风骚，竞争对手低价竞争,给我们带来给我们带来价格压力。价格压力。三、工程建设方面的计划安排三、工程建设方面的计划安排一期工程：一期工程：20042004 年是公司大发展的一年，一期工程在建和交付使用及二期年是公司大发展的一年，一期工程在建和交付使用及二期在建工程总建筑面积在建工程总建筑面积 3030 万万 m2,m2,总体安排如下：总体安排如下：1 1、建筑工程、建筑工程2929 栋多层单体栋多层单体 20042004 年年 6

42、 6 月开始装修，月开始装修，9 9 月中旬交付使用；月中旬交付使用；2 2 栋小高层栋小高层 20042004 年年底交付使用；年年底交付使用；3 3 个公建及幼儿园个公建及幼儿园 20042004 年年 7 7 月交付使用；月交付使用；俱乐部俱乐部 20042004 年年 5 5 月中旬装修和安装设备，月中旬装修和安装设备，9 9 月底交付使用。月底交付使用。2 2、综合管网工程、综合管网工程电力管网管道工程电力管网管道工程 20042004 年年 6 6 月中旬完成；月中旬完成；弱电综合管网工程弱电综合管网工程 20042004 年年 7 7 月中旬完成；月中旬完成；污水、热力、给水、雨

43、水、煤气等管道工程污水、热力、给水、雨水、煤气等管道工程 7 7 月中旬完成。月中旬完成。3 3、电力设备安装及供电、电力设备安装及供电今年今年 6 6 月上旬完成俱乐部内中心开闭站和变电所供电设备安装，月上旬完成俱乐部内中心开闭站和变电所供电设备安装，6 6月中旬正式送电；月中旬正式送电；7 7月底完成园区内供电设备安装和电力电缆敷设，月底完成园区内供电设备安装和电力电缆敷设，8 8 月中旬接通户内用电。月中旬接通户内用电。4 4、景观、绿化及道路工程、景观、绿化及道路工程今年今年 8 8 月底完成基本绿化和主要景观建设，月底完成基本绿化和主要景观建设，9 9 月底基本完成道月底基本完成道路

44、建设，保证园区内及园区与市政道路的良好衔接与畅通。路建设，保证园区内及园区与市政道路的良好衔接与畅通。1111 月底月底完成大树栽植和景观细雕等完善工作。完成大树栽植和景观细雕等完善工作。二期建设工程：二期建设工程：1 1、样板间、样板间4 4 月中旬完成土建工程，月中旬完成土建工程，5 5 月底完成精装修工程，确保月底完成精装修工程，确保 6 6 月中旬月中旬对市场开放。对市场开放。2 2、建筑工程、建筑工程今年今年 3 3 月中旬完成建筑放线工作，开始土建施工，月中旬完成建筑放线工作，开始土建施工，7 7 月中旬完成月中旬完成多层主体工程，多层主体工程，1010 月底完成小高层主体工程，至

45、年底多层部分土建月底完成小高层主体工程，至年底多层部分土建工程全部完成，达到精装修条件。工程全部完成，达到精装修条件。3 3、学校、公建工程、学校、公建工程今年今年 3 3 月中旬开始施工，月中旬开始施工，6 6 月中旬完成主体工程，月中旬完成主体工程，7 7 月底完成内、月底完成内、外粉饰施工，外粉饰施工，8 8 月份交给政府进行内部装修。月份交给政府进行内部装修。四、营销工作的计划安排四、营销工作的计划安排实现销售回款实现销售回款 4.374.37 亿元人民币。亿元人民币。预计在预计在 20042004 年年 6 6 月开放二月开放二期样板房，期样板房，20042004 年年 5 5 月份

46、认购，月份认购，7 7 月份开始签约。月份开始签约。第三部分第三部分 企业总体目标以及企业对员工的要求企业总体目标以及企业对员工的要求一、总体目标一、总体目标1 1、牢固树立起河畔新城的品牌、牢固树立起河畔新城的品牌沈阳房地产市场高速发展的同时，也使得消费者日趋成熟和理沈阳房地产市场高速发展的同时，也使得消费者日趋成熟和理性。性。房地产品牌作为信誉的标签、房地产品牌作为信誉的标签、身份识别和情感归属，身份识别和情感归属，已经成为消已经成为消费者购房时考虑的重要因素。费者购房时考虑的重要因素。目前，浑南、和平和沈河区整个房地产竞争尚处于初级阶段，低目前，浑南、和平和沈河区整个房地产竞争尚处于初级

47、阶段，低价、价、恶意甚至诽谤等不良现象司空见惯，恶意甚至诽谤等不良现象司空见惯，未来几年市场发育成熟，未来几年市场发育成熟，品品牌竞争将是市场竞争的最高形式。牌竞争将是市场竞争的最高形式。从现在开始，从现在开始，我们全体干部与员工我们全体干部与员工要有清醒的认识：要有清醒的认识：愚者想今天的钱，愚者想今天的钱，智者想明天的钱。智者想明天的钱。我们要为未来我们要为未来做好充分准备。做好充分准备。品牌是什么？品牌是一种标志，是在客户心中建立的长期的信品牌是什么？品牌是一种标志，是在客户心中建立的长期的信赖，赖，品牌是对客户的忠诚，品牌是对客户的忠诚，是客户在长期消费过程中体验到的企业责是客户在长期

48、消费过程中体验到的企业责任感。任感。创立品牌不是百米赛跑，创立品牌不是百米赛跑，更多的表现为马拉松，更多的表现为马拉松，表现为一点一表现为一点一滴的内功。滴的内功。我们必须要接受客户漫长甚至是残酷的反复检验，我们必须要接受客户漫长甚至是残酷的反复检验，我们要我们要不断地吸收、充实、改进、完善、提高。我们要做的是不断打动客户不断地吸收、充实、改进、完善、提高。我们要做的是不断打动客户的心灵，推动客户生活质量的提升。竞争对手可以模仿我们的户型，的心灵，推动客户生活质量的提升。竞争对手可以模仿我们的户型，可以模仿我们的理念，可以模仿我们的理念，我们必须创造别人无法模仿的品牌，我们必须创造别人无法模仿

49、的品牌，只有这样，只有这样，才能立足于不败之地。才能立足于不败之地。2 2、对股东有良好的、长期的回报、对股东有良好的、长期的回报企业创造价值并使之最大化地回报给股东是天经地义的，企业创造价值并使之最大化地回报给股东是天经地义的，也是我也是我们经营管理者的责任与义务。们经营管理者的责任与义务。股东投资办企业的目的也是希望能够带股东投资办企业的目的也是希望能够带来长期与稳定的回报，来长期与稳定的回报，我们必须小心翼翼地经营这个企业，我们必须小心翼翼地经营这个企业，预测与抵预测与抵御各种风险，御各种风险，不辜负股东对我们这个团队的信任、不辜负股东对我们这个团队的信任、理解与支持，理解与支持，实现实

50、现公司持续、健康、良性的发展，对股东有良好的长期的回报。公司持续、健康、良性的发展，对股东有良好的长期的回报。3 3、建立起良好的社会形象，成为沈城房地产界的一面旗帜、建立起良好的社会形象，成为沈城房地产界的一面旗帜信守对社会和客户的承诺。做企业如同做人，讲品质，讲信誉。信守对社会和客户的承诺。做企业如同做人，讲品质，讲信誉。河畔新城在客户心中建立了很高的期待，河畔新城在客户心中建立了很高的期待，有的客户甚至把一生的梦想有的客户甚至把一生的梦想和财富寄托在我们身上，和财富寄托在我们身上，我们必须承担起这份责任，我们必须承担起这份责任，做的要比说的好，做的要比说的好，甚至比客户想象的要好。甚至比