资产评估的原则1.pdf

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1、2022 年第第 0404 讲讲资产评估的原则资产评估的原则第二节第二节资产评估的原则资产评估的原则资产评估原则是 规范资产评估行为和业务执行规范资产评估行为和业务执行的规则或标准。资产评估原则包括工作原则和经济技术原则两个层面。一、资产评估工作原则一、资产评估工作原则独立、客观、公正独立、客观、公正。既是工作原则，也是对评估主体的职业道德要求。资产评估法第一章 总则 第四条评估机构及其评估专业人员开展业务应当遵守法律、行政法规和评估准则，遵循独立、客观、公正的原则。资产评估基本准则第二章 基本遵循 第四条资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务应当遵守法律、行政法规的规定，坚持独立、

2、客观、公正的原则。二、资产评估经济技术原则二、资产评估经济技术原则资产评估经济技术原则，是指在开展资产评估业务过程中的一些 技术规范和业务准则技术规范和业务准则，为资产评估专业人员在执行资产评估业务过程中的专业判断提供技术依据。（一）供求原则供求原则是经济学中关于 供求关系影响商品价格供求关系影响商品价格原理的概括。假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随供求变化并不成固定比例变化，但变化的方向带有规律性。供求规律对商品价格形成的作用同样适用于资产价值的评估。资产评估专业人员在判断资产价值时应充分考虑和依据供求原则。由于均衡价格是需求和供

3、给共同作用的结果，在均衡价格中，生产费用和效用生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，因此 资产评估既需要考虑资产的购建成本，又需要考虑资产的效用资产评估既需要考虑资产的购建成本，又需要考虑资产的效用。（二）最高最佳使用原则所谓最高最佳利用，是指 法律上允许、技术上可能、经济上可行法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。该原则依据价值理论原理，强调商品在交换时，应以 最佳用途及利用方式实现其价值最佳用途及利用方式实现其价值。由于资产的使用会受到市场条件的制约，因此最高最佳用途的确定一般需要考虑以下几个因素：（1）确定该用途 法律上是否许可法律上是

4、否许可，必须考虑该项资产使用的法律限制。（2）确定该用途 技术上是否可能技术上是否可能，必须是市场参与者认为合理的用途。（3）确定该用途 财务上是否可行财务上是否可行，必须考虑在法律上允许且技术上可能的情况下，使用该资产能否产生足够的收益或现金流量，从而在补偿使资产用于该用途所发生的成本后，仍然能够满足市场参与者所要求的投资回报。（三）替代原则替代原则是指价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性，即相同效能的资产，最低价格的资产需求最大。任何理性的投资者对具有相同效用的物品，必定选择价格较低的。在价格相同时，必定选择效用较大的。作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应

5、有大致相同的交换价格在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。如果具有相同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买方会选择价格较低的。当然，作为卖方，如果可以将商品卖到更高的价格水平上，他会在较高的价位上出售商品。正确运用替代原则是确保资产评估公正性的重要保证正确运用替代原则是确保资产评估公正性的重要保证。（四）预期收益原则2022 年12022 年资产之所以有价值是因为它能够为其拥有或控制者带来未来经济利益。资产的价值不在于过去的生产成本或销售价格，而是应当 基于其对未来收益的预期基于其对未来收益的预期加以决定。预期收益原则是资产评估专业人员判断资产价值的

6、一个 最基本的依据最基本的依据。（五）贡献原则根据经济学边际收益原理，各生产要素价值的大小可依据其对总收益的贡献来衡量各生产要素价值的大小可依据其对总收益的贡献来衡量。从一定意义上来看，贡献原则是预期收益原则在某种情况下的具体应用。某一资产或资产某一构成部分的价值，取决于它对所在资产组合或完整资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值的影响程度来确定。主要适用于：（1）确定构成整体资产的 各组成要素资产的贡献各组成要素资产的贡献；（2）当整体资产 缺少该要素资产将蒙受的损失缺少该要素资产将蒙受的损失。（六）评估时点原则资产评估具有 动态性动态性特点，资产的价值会随着时间因素的变化而变化。

7、因此必须选取一个 评估基准评估基准日日。评估基准日：为了 使资产评估得以操作使资产评估得以操作，同时又能保证评估 结论可以被市场检验结论可以被市场检验，评估时必须假定市场条件固定在某一时点。评估时点原则也是对 交易假设和公开市场假设交易假设和公开市场假设的一个反映。市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。从理论上说，资产评估是对动态资产价格的现实静态反映。这种反映越准确，评估结果越科学。评估基准日为“特定的时间点”，评估专业人员的价值意见为该时点的价值意见，价值标准是该时评估专业人员的价值意见为该时点的价值意见，价值标准是该时间点适用的价值标准间点适用的价值标准。（七）外在性原

8、则“外在性”会对相关权利主体带来自身因素之外的 额外收益或损失额外收益或损失，从而影响资产的价值，对资产的交易价格产生 直接直接的影响。资产评估应该充分关注“外在性”给被评估资产带来的损失或收益以及这种损失或收益对资产价值的影响。例如，对房屋建筑物评估时，一个重要价格影响因素是环境因素。房屋周边开发的程度、环境状况等因素与房屋本身的所有权无关，但对价格有重要影响。有时环境因素影响的权重，甚至不亚于房屋本身的造价。这实际上就是“外在性”对价值影响的体现。优良的环境会对房屋使用功能产生溢出效应，增加转让价值或使用收益；恶劣的环境则会对使用功能产生波及效用，减损转让或持有价值。【例题单选题】（202

9、2）下列有关资产评估的经济技术原则的说法中，错误的是（）。A.贡献原则指某一项资产的价值取决于它对所在资产组合的贡献B.预期收益原则指资产的价值不仅取决于其过去的生产成本和销售价格，也取决于对未来收益的预期C.替代原则指在同一市场上，如果具有相同使用价值和质量的产品具有不同的交换价值或价格，买方会选择价格较低的产品D.外在性原则指相关权利主体之外的因素对资产价值造成的影响正确答案B请务必加 yingzipu666 更新有保障！纸质教材+练习册+精准押题加！答案解析贡献原则主要是指某一资产或资产某一构成部分的价值，取决于它对所在资产组合或完整资产整体价值的贡献，选项A 正确。预期收益原则指资产的

10、价值不在于过去的生产成本或销售价格，而是应当基于其对未来收益的预期加以决定，选项B 错误。在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。如果具有相同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买方会选择价格较低的，选项C 正确。“外在性”会对相关权利主体带来自身因素之外的额外收益或损失，从而影响资产的价值，对资产的交易价格产生直接的影响。选项D 正确。【例题单选题】（2022）下列关于资产评估经济技术原则的说法中，错误的是（）。2022 年22022 年A.最高最佳使用原则强调商品在交换时，应以最高最佳用途及利用方式实现其价值B.基于替代原则，卖方和买方的交易选择会使

11、同质商品的交换价值趋向一致C.毗邻园林景观会增加住宅的价值，是贡献原则的体现D.确定评估基准日和规定评估结论使用时效是评估时点原则的要求正确答案C答案解析 环境因素对房屋建筑物评估价值的影响实际上就是“外在性”对房屋建筑物价值影响的体现。优良的环境会对房屋使用功能产生溢出效应，增加房屋的转让价值或使用收益；恶劣的环境则会对房屋使用功能产生波及效用，减损房屋的转让或持有价值。毗邻园林景观会增加住宅的价值是外在性原则的体现，所以选项 C 的说法错误。【例题单选题】（2022）评估师将景观状况作为评估房屋建筑物价值的影响因素之一，体现了资产评估的（）。A.预期收益原则B.外在性原则C.替代原则D.贡献原则正确答案B答案解析资产评估中的外在性原则是指，“外在性”会对相关权利主体带来自身因素之外的额外收益或损失，从而影响资产的价值，对资产的交易价格产生直接的影响。环境因素对房屋建筑物评估价值的影响实际上就是“外在性”对房屋建筑物价值影响的体现。2022 年3