物业管理考核办法.pdf

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1、物业管理考核办法行政中心物业管理考核办法为做好机关办公场所的物业管理，促进物业管理单位能够切实履行物业承包协议，更好的落实管理措施，使机关办公大楼物业管理工作标准化、制度化、规范化，创建优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的办公环境，特制订本办法。一、考核单位：二、考核对象：三、考核目的：督促物管公司进行制度化、规范化、科学化管理，树立良好的服务形象，保证行政中心各项设施设备正常运转，确保公共及消防安全，保持办公环境整洁优美，不断完善物业管理工作，提高服务保障工作水平。四、考核项目（一）安全保卫工作(办公大楼值班保卫、各楼层巡查内保、广场及外围巡查、地下车库安全保卫、楼宇防盗监控等)（二）设施设

2、备管理（供配电、给排水、中央空调、电梯、消防、日常维修维护等）（三）卫生保洁（1、室外保洁：群众活动广场、道路、停车场等。2、室内保洁：电梯间、走廊、过道、墙面、立柱、护栏、各管道井和其他公共区域等）（四）会务工作（会场卫生、茶水、会标、会场布置、音响灯光调试等）（五）绿化美化工作（修剪草坪及绿篱、清理枯枝杂物、按时施肥、除虫、松土等）五、量化考核（一）日常考核物业管理考核办法中心每月至少两次派出专人对工作内容的完成情况进行督促检查，其余时间不定期抽查，检查人填写工作检查记录由物业公司被检查人签字认可并整理保存。根据平时检查结果，中心有权针对出现的问题对物业公司实施处罚，并下达书面整改通知，责

3、成物管公司限期整改。（二）季度、年度考核季度与年度考核重复时只做年度考核。考核由牵头组织实施，相关部门参加考核评定，考核结果报分管领导批准后，由负责对物业管理单位实施奖惩兑现。兑现可在支付物业服务费时进行清算。综合考核评定结果 90 分为合格，90 分以上足额划拨应付承包费；低于 90 分为不合格，考评为不合格的，扣除应付物业服务费的 2%，低于 85 分以下的，每低 3 分加扣 1%。物业服务日常考核检查内容及处罚标准考核检查内容发生重大失责行为，造成后果者。工作人员服务态度端正，佩带明显标志（工作牌），穿工服，讲文明礼貌用语、服从和接受机关事务管理人员的指挥和检查，值班保安一定要坚守岗位严

4、禁脱岗。擅自离开岗位或睡觉，保安值班时不准嬉笑打闹，不准看书、看报或进行其他与值班无关的事保安要严格检查进出大楼物品，严禁易燃、易爆、有毒等危险物品进入大楼大楼附近严禁打架、斗殴、寻衅滋事的事件发生；严禁盗窃和人为破坏行为。消防设备、器材和消防安全标志是否在位，状态是否良好，发现破损应及时维修更换安全通道无违规占用、无杂物堆放等现象。物业公司交纳罚款额度备注罚款 1000 元以上。每发现一次不合格者罚款 50 元每发现一次不合格者罚款 100 元每发现一次不合格者罚款 50 元每发现一次未检查者罚款 100 元每发现一次罚款 500 元每发现一次不合格者罚款 100 元每发现一次不合格者罚款

5、100 元闲杂人员进入大楼，院内车辆乱停乱放，不每发现一次罚款 100 元及时制止者。建筑物内公共楼道、步行梯、电梯间、卫生每发现一次不合格者罚间、大堂、门厅、会议室保洁及时、无死角。款 100 元大楼外观完好、整洁、外墙、广场路面、绿每发现一次不合格者罚地、散水坡、停车场、水池、楼梯入口台阶款 100 元物业管理考核办法保洁及时、无死角。果皮箱、垃圾箱等环卫设备内部垃圾及时清理，外表无污迹，垃圾箱周围无散落垃圾，污迹雨、污水管井的井底无沉淀物，水流畅通；井盖上无污物，盖板无污迹地面地漏完好无堵塞，无大面积积水，明沟、暗沟排水畅通，无垃圾，无溢流现象。沟盖板安装牢固、平稳地面地漏完好无堵塞，无

6、大面积积水，明沟、暗沟排水畅通，无垃圾，无溢流现象。沟盖板安装牢固、平稳垃圾中转站、收集箱垃圾不能溢出，周围无散落垃圾，无明显污物。有效控制蝇、蚊等害虫孳生绿化带、草坪、灌木定期浇水、修剪、养护、施肥，所有绿化长势良好，整齐美观，无病害、无斑秃无人为损坏；杂草经常进行清除。花草树木枯死应在一周内清除更换。特殊工种人员必须具备相应的专业资质，持证上岗值班室上班时喝酒、睡觉、擅离岗位者值班室保持清洁、卫生、采光、通风、照明良好设备机房内整洁，无烟头无乱堆现象，保持机身洁净仪表清晰，设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏因维修保养不及时造成设备故障问题者。接到业主报保修维修人员在规定时间内到达现场，维

7、修及时。二次供水水箱按有关规定必须定期清洗，消毒加药。水质符合卫生要求，水箱加盖上锁，水箱口、泻水管口安装防虫纱网未及时巡查发现随意乱拆乱改室内装修或乱装乱钉已造成事实者。对待业主顾客态度蛮横或与业主顾客吵架、打架者。大楼内单位发生有效投诉不服从分配顶撞领导，对所分配的工作处理不及时、不到位或置之不理者。物业中心落实上级主管部门下达的任务不及时、不到位或置之不理者。每发现一次不合格者罚款 100 元每发现一次不合格者罚款 100 元每发现一次不合格者罚款 100 元每发现一次不合格者罚款 100 元每发现一次不合格者罚款 100 元每发现一次不合格者罚款 100 元每发现一次不合格者罚款 20

8、0 元每次罚款 100 元。每发现一次不合格者罚款 100 元每发现一次不合格者罚款 100 元每次罚款 500 元。每发现一次不合格者罚款 100 元每发现一次不合格者罚款 500 元每次罚款 100 元。每次罚款 200 元以上。每次罚款 200 元以上每次罚款 200 元。每次罚款 300 元。物业管理考核办法物业服务季度考核细则物业服务季度考核细则序号基础管理基础管理1、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗：员工着装规范，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨2、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理 手段，提高管理效率3、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册、管理 完

9、善，查阅方便一4、建立 24 小时值班制度，设立服务电话、接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等 各类信息的收集和反馈.并及时处理，有回访制度和记录5、定期向业主和使用人发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改满意率达 95以上6、建立并落实便民维修服务承诺制、零修急修及时率 100，返修率不高于1，并有回访记录房屋管理与维修养护房屋管理与维修养护标准内容规定分值2222管理人员、专业技术人员每发现 1 人无上3岗证书扣 0.4 分；着装及标志一次不符合扣 0.2 分；3符合 3 分，基本符合 2 分，不符合 0 分包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量

10、、种 类、用途分类统汁成册、房屋及4共用设施设备 大中修记录。共用设施设备的设计安装图纸资 料和台帐：每发现一项不齐全或不完善扣 0.5 分符合 6 分，没有值班制度扣2 分，末设服6务电话 扣 1 分，发现一处处理不及时扣0.5 分，没有回访记录每次扣 1 分评分细则3符合 3 分，基本符合 2 分，不符合 0 分建立并落实1 分，建立但末落实扣 0.4分，末建立 扣 0.6 分；及时率符合1 分，每降3低 1 个百分点扣 0.3 分；返修率符合0.6分，不符合0 分：问访记录完整 0.4分，记录不完整或无回访记录 0 分11111、区内各建筑物标志明显、设立引路方符合 1 分，发现一处标志

11、不清或没有标志向平面图和路标、单位名录标识在区内1扣 0.2 分明显位置.铭牌及各 类标识牌统一有序二2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房符合 1 分，每发现一处私搭乱建或擅自改1屋用途现象变房屋使用用途扣 0.5 分3、房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴符合 2 分，房屋外墙是建材贴用的每发现面的、无脱落；是玻 璃幕墙的。清洁明2一处脱落扣 0.2 分，是玻璃幕墙的每发现亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污一处破损或洁扣 0.2 分，是涂料的每发现物业管理考核办法渍：无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象4、室外招牌、按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集

12、。支架无锈蚀6、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整 洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生 间、水房等管理完好7、共用楼梯、天台、通道、平台等处无堆放废料、杂物及违章占用等。天台隔热层无破损8、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象9、机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度。无危及 建筑结构的安全隐患共用设施设备管理共用设施设备管理(一一)综合要求综合要求l、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回捡查、维护保 养、运行记录管理、维修档案等管理制度.并严格执行2、设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生、机 房环境符合

13、设备要求3、配备所需各种专业技术人员。严格执行操作规程4、设备良好，运行正常.一年内无重大三管理责任事故(二二)供电系统供电系统1、保证正常供电.限电、停电有明确的审批权限并按规定 时间通知任用户2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格抉何3、备用应急发电机可随时起用(三三)弱电系统弱电系统1、按工作标准规定时问排除故障，保证各弱电系统正常工作2、监控系统等智能化设施设备运行正一处褪色不一致扣 0.2 分；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣 0.2 分符合 1 分，未按规定设置0 分；按规定设1置，但不整齐或有破损每处扣0.1 分，有安全隐患每处扣 0.5 分1符合 1 分，每发

14、现一处不符合扣 0.1 分2符合 2 分，如发现一处不符合扣 0.2 分1符合 1.0 分，发现一处不符合扣 0.2 分1符合 1.0 分，发现一处不符合扣 0.5 分1符合 1.0 分，发现一处不符合扣 0.5 分34345 51符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分1符合 1.0 分，每发现-处不符合扣 0.2 分1符合 1.0 分，不符合 0 分2符合 2 分，不符合 0 分3 31符合 1.0 分，不符合 0 分1符合 1.0 分，临时用电措施或停电应急措施不符 合均扣 0.5 分1符合 1.0 分，不符合 0 分2 21符合 1.0 分，发现一次不符合扣 0.5 分1符合

15、1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0物业管理考核办法常。有记录并按规定 期限保存(四四)消防系统消防系统1、消防控制中心 24 小时值班、消防系统设施设备齐全、完 好元损，可随时起用2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时 处理各种问题3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域 防火责任人4、订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意 图.照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻5、区内无火灾安全隐患，督促各用户与消防管理部门签订消防责任书6、消防，用电有严格的管理规定.室内电线、插座 安装规范，无安全隐患(五五)电梯系统电梯系统1、电梯准用证、年检合格证、

16、维修保养合同完备2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属 设施完好，轿厢、并道、机房保持整洁3、电梯由专业队伍维修保养；维修、操作人员持证上岗；货 运电梯由专人管理操作，严禁超载.客梯严禁载货4、运行出现故障后，维修人员应在规定时问内到达现场维 修5、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施(六六)给排水系统给排水系统1、建立用水、供水管理制度、积极协助用户安排合理的用水和节水计划2、设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐 全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染4、高压水泵、水池、水箱

17、有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患5、限水、停水按规定时间通知业主和使用人分7 72发现一处符合扣 0.2 分1每发现一人不符合要求扣 0.2 分111符合 1.0 分，责任人不明确每发现一处扣0.2 分无应急方案扣 0.5 分，各种标志每缺少一个及每 发现一处不畅通扣 0.1 分符合 1.0 分，每发现一处安全隐患扣 0.5分，未签订消防责任书扣 0.5 分符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 01分5 51符合 1.0 分，不符合 0 分1每发现一处不符合扣 0.2 分1符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分1符合 1.0 分，不符合 0 分1符合 1.0 分，

18、不符合 0 分8 81符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0分1每发现一处不符合扣 0.2 分2符合 2 分，每发现一项不符合扣 0.5 分没有管理措施扣 0.5 分，水箱周围每发现一处隐患扣 0.2 分符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 01分1物业管理考核办法6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地1符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分下室、车库、设备房无积水，浸泡发生7、遇有事故，维修人员在规定时间内进符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0行抢修，无大面积 跑水、泛水，长时间1分停水现象；制定事故应急处理方案(七七)空调系统空调系统1、中央空调

19、系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内 到达现维修3 31符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0分符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 01分无应急处理方案扣 1.0 分，有方案但不完3、制订中央空调发生故障应急处理方案1善或执行不够的扣 0.5 分(八八)供暖供气系统供暖供气系统2 21、锅炉供暖设备设备完好，运行正常；1符合 1.0 分，不符合 0 分管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患1每发现一处不符合扣 0.2 分共用设施管理共用设施管理4 41、共用配套设施完好，无随意改变用途1符合 1.0 分

20、，每发现一处不符合扣 0.2 分四2、共用管线统一下地或人公共管道，无架空管线，无碍观瞻3、道路、楼道、大堂等公共照明完好4、区域范围内的道路通畅，路面平坦保安及车辆管理保安及车辆管理1、有专业保安队伍，实行 24 小时值班及巡逻制度，保安人员熟悉工作区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责2、进出区域各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行五3、停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐4、室内停车场管理严格，出入有登记5、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地整洁6、危及人身安全处设有明显标志和防范1符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分1符合

21、 1.0 分，每发现一处不亮扣 0.2 分1符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分9 9符合 2.0 分，无专业保安队伍扣 1.0 分，值班及巡逻记录等不规范每处扣 0.2 分22符合 2 分，基本符合 1 分，不符合 0 分2符合 2 分，基本符合0.5 分，不符合0 分11符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0分符合 1.0 分，基本符合 0.5 分，不符合 0分1符合 1.0 分，不符合 0 分物业管理考核办法措施环境卫生管理环境卫生管理12121、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、1符合 1.0 分，每发现一处不符合扣 0.2 分垃圾中转站2、清洁卫生实行责任制，

22、有专职的清洁未实行责任制的扣 0.5，无专职清洁人员人员和明确的责任范围，实行标准化清2和责 任范围的扣 0.3，未实行标准化保洁洁保洁的扣 0.2每发现一处垃圾扣 0.1，未达到垃圾日产3、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀2日清 的扣 0.3，未定期进行卫生消毒灭杀扣 0.34、对有毒、有害垃圾管理严格按规定分六1符合 1.0，不符合 0装，不得与其它垃圾混杂5、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯3符合 3.0，每发现一处不符合扣 0.2扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；共用场地无纸屑、烟头、积水等废弃物7、无宠物、家禽、家畜进入1符合 1.0，不符合 08、区

23、内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准，无有毒、有害物质；贮符合 2.0，发现一次环保部门下放整改通2放、清运管理有序；房屋外墙无污染；知扣 0.5，其它每发现一处不符合扣 0.2各类排气口安装统一有序，无安全隐患绿化管理绿化管理5 51、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、2符合 2.0，基本符合 1.0，不符合 0占用现象七2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，长势不好扣 2.0，其它每发现一处不符合2无病虫害，无折损现象，无斑秃扣 0.23、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物精神文明建设精神文明建设1符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.23 31、全体业主和使用人能自觉维护公众利1符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0益，遵守大楼的各项管理规定八2、设有学习宣传园地，宣传大楼管理、卫生、治安、消防等方面的知识，开展1符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0积极健康向上的活动；3、区内的公共娱乐场所未发现重大违纪1符合 1.0，基本符合 0.5，不符合违法案件