店铺选址分析.doc

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1、店铺选址分析项目报告一、项目题目：店铺的选址二、项目小组人员： 张鹏 周旺 黄明 叶千三、项目目的：通过对店铺选址的分析，加深对学过的专业课的理解,提高专业知识的运用能力，并且为后续的连锁专业课程的学习起到了预备性的作用.四、项目内容：(一）项目前期为了保证项目有效的、顺利的进行，在项目正式实施的前期,我们制定了项目计划，项目计划的内容如下：1)研究方向的确定经小组人员讨论，本小组决定选址三个行业的店址进行观察，分别为零售业、餐饮业、服装业。其中每个行业我们会选择一些不同的市场定位的企业店铺进行比较，比如零售业，我们会选择一些大型超市(如：家乐福、沃尔玛、中百）、大型电器卖场（如:苏宁、国美、

2、工贸）、电子产品卖场(如：南极电脑城）进行分析。餐饮业和服装业我们同样也是采取相同的方式进行比较分析。餐饮业大致可分为旅游饭店、餐厅、自助餐和盒饭业、冷饮业、以及我们大家熟悉的快餐业等等.我们会选择一些有代表性的企业店铺进行分析。比如，快餐行业的肯德基、麦当劳、华莱士等。然后是服装业，我们也会根据不同的市场定位，来进行研究。比如有些商铺是按款式分类的，定位于销售男装或者女装或者童装；有些商铺按价格分类，分为低、中、高档；有些商铺按风格分类，可分为流行服装、上班职业装(OL)、中性服装等。例如，美特斯邦威、深马、以纯的定位是一些追求个性与潮流的年轻消费者，OL的定位是女性上班族.这些企业的市场细

3、分不同,针对的消费人群不同,他们的选址也会不同，所以我们可以选择一些企业店铺进行研究。不同行业之间的选址方式不同，选址特点也不同，我们会重点分分析他们的相同与异同之处。2）研究的主要内容人口状况分析。包括人口密度、年龄、职业等经济状况分析。经济条件决定了消费者的购买能力。客流量分析。客流一般分为自身客流、分享客流、派生客流。交通状况分析。竞争状况分析。3）的执行方法这次的项目研究，由于受人力、物力以及财力的约束，所以项目研究的信息主要来源于我们小组人员在网上以及相关资料上的搜集。当让本小组还会派人员实地考察并拍摄一些照片为项目后期的进行做好准备。4）人员的安排本小组成员明确分工,分头搜集相关资

4、料、数据。郭旺负责搜集服装业店铺选址的相关信息，周鹏负责搜集零售业的商铺选址信息，黄艳负责搜集餐饮业的商铺选址信息；根据小组成员提供的资料、图片，向双制作ppt。最后，小组人员集体讨论并给出意见,向双负责信息整理、分析与总结并形成报告。项目计划的制定为项目的正式实施确定了方向，同时也明确了小组人员的职责，让每个人更好的投入到项目的实施当中去.(二)项目中期有了前期的准备工作，接下来的项目实施，我们进行的很顺利。2012年5月13日,这是项目实施的第一周.根据先前项目计划的制定，本小组的每一位成员都明确了各自的职责，按照安排，郭旺搜集服装业店铺选址的相关信息，周鹏搜集零售业的商铺选址信息,黄艳搜

5、集餐饮业的商铺选址信息。而我，了解餐饮、服装、零售企业选址的特点并对它们进行一个大致的总结。2012年5月16日，在小组成员的协商下，我们在光谷附近进行了一次实地的考察。观察了餐饮、服装、零售企业店铺的选址并进行了拍摄。2012年5月20日,这是项目实施的第二周,我们对上一周收集的一些资料进行了筛选和整理。（三)项目后期有了前期的准备、资料的收集与整理,最后就是资料的汇总与分析。下面将本次小组成员研究成果汇报如下：对于我们研究的这个项目题店铺的选址，我们必须明确它的重要性.首先，店铺选址是一项长期性建立战略性的投资，关系着企业的发展前途。连锁企业无论是租借还是购买，一经确定，就需要大量的资金投

6、入，而且店址不可能像人力、财力说调整就可以调整，它具有长期性和固定性，所以选址要慎重。其次，店址是连锁店铺确定经营目标和制定经营策略的重要依据.不同地区的地理环境、人口状况、交通条件、市政规划等特点都决定了店铺顾客的来源和特点，同时也决定了连锁门店经营的商品内容、价格以及促销活动的选择。经营者在确定经营目标和制定经营策略的时候，必须要考虑所在地区的特点、实施性和目标的可实现性。再次，店址选择的是否得当，是影响连锁店铺经营效益的一个重要因素.店铺的正确选址就意味着其享有优越的“地利”优势，在同行业商店之间，如果在规模相当、服务水平基本相同的情况下，选址正确必然会有较好的经济效益。所以在店铺的建设

7、过程中，我们不可忽视店铺的影响效果.我知道一个店址的确定，我们首先要分析它的商圈，需要从人口特点及经济条件、客流量、交通状况以及周边的竞争状况来考虑。人口状况及经济条件分析。人口状况包括人口总量、年龄特点、职业特点等方面的现状和发展趋势，人口是一个门店创造利益的前提.同时经济条件又决定了消费者的购买能力。商圈内经济状况好的，居民收入稳定增长，则消费者可支配资金会增，门店的消费额才会随之波动。所以说，人口和经济条件就决定了一个门店的可创造利益，二者缺一不可，它关乎经营者能不能开店，能开多大的店。客流量。一家商店若要成功，必须要有足够的顾客来源。客流量可分为自身客流、分享客流和派生客流。大型的商店

8、往往会有专程前来购物的自身客流，而小型商店只能分享别人的客流或吸引其他目的的游客，此时截流能力显得十分关键.通常在一个购物中心或自然形成的商业中心，都有一个客流量最高的具体位置,这个具体位置都有一家或一家一上的核心商店。位于顾客常行走的路线上的商店截流能力较强，位于购物中心核心商店之间的店铺也能从来往它们之间的顾客获利。交通状况.交通是否便利,地理位置是否优越，也是选择地址的一个重要因素。方便的交通要道，来往的行人较多,具有设店的价值。交叉路口的街角,由于交通四通发达，能见度高，也是设店的好位置。但是，有些道路中间隔了一条很长的中央分向或带栏杆，限制行人、车辆穿越，则会影响设店的价值。由于交通

9、条件、公共场所设施，行走方向习惯、居住区范围及照明条件等影响，一条街道的两侧客流度往往不均衡，或者同一侧街道也可能因地段不同而客流量不同，因此在选址时要分析街道客流特点，选在客流较多的街道一侧或地段。竞争状况。首先，经营者要明确本店的经营理念,进行目标分析，制定正确的销售策略.再对竞争对手进行分析，包括充分考虑、计算竞争对手销售情况，分析竞争对手与所开新店的距离以及在地理位置上的优劣势、竞争店目标顾客层次特点、竞争店的销售规模、竞争店的经营特点等。如果商店是经营挑选性不强，购买频率较高的日常用品，在同一地区已有过多的同业在恶性竞争,互相争夺生意额，则势必影响商店的经济效益，除非新设的商店有特殊

10、的经营风格、或不寻常的商品来源，否则难以成功。但在某些环境中，上述情况却并不完全如此.有些行业，因同行集中在一起，反而会形成一个别具特色的商业街.这种情况下,我们把企业分成三种类型,即独特型连锁企业、竞争型连锁企业、比较型连锁企业。独特型连锁企业通常拥有产品或服务相关联的高质量形象，这种类型的门店无论设在哪里都能吸引顾客。竞争性连锁企业提供与商圈内其他企业相同或相似的产品或服务，这样便利程度便成为决定企业选址的重要因素。这类企业通常是价格竞争和便利导向型的，应该尽量避免靠近直接竞争者。而对于比较型连锁企业来说,这类商店应该接近竞争者，以便于潜在顾客对产品进行比较。上面我们分析了一般店铺选址需要

11、考虑的基本问题，我们小组分析的餐饮、服装、零售三个行业的店铺，这些基本的条件也都具备了，以我们主要观察的光谷店铺为例.光谷属于副经济中心地带。随着武汉经济的发展，武汉商业圈由汉口江汉路逐渐向洪山广场和光谷转移。以鲁巷、光谷国际广场的商圈为起点,沿着光谷步行街、西班牙风情街，共同形成一个特大的光谷商圈。选址在光谷的店铺，有助于企业有效地进行市场竞争，在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上,开展有针对性的营销.光谷属于学生集聚地带。光谷步行街地处鲁巷广场、周围有华中科技大学，中国地质大学、武汉工程大学、中南民族大学、武汉纺织大学、湖北开放学院、长江职业学院等几十所学校。学生群体产生了庞大的消费

12、力量，有力的促进了光谷步行街的发展。它的消费主要群体还有白领阶层，包括职员、初级管理者和高级管理者.光谷附近有很多写字楼,现代科技区，这些白领消费仅次于学生，他们的工作稳定，收入较高对生活的目标和追求不一样，他们这个消费群体又促进了光谷经济的发展。就交通状况来说，尽管光谷车辆众多、人流量大,可能会造成交通堵塞.但鲁巷光谷广场附近设有环形路口且交叉路口多，公交路线多，有20余条公交线路。布点也非常广，到武昌各个高校几乎都有直达线，再加上光谷多个地下通道及天桥的建设，周围出行方便,顾客来去也方便。从客流量来说，光谷的客流量非常大.这里除了一些固定的客流聚集外,还有大量的流动客流聚集。固定聚集是指消

13、费群体在某个地段或某个地点上的相对稳定、静止的状态。流动聚集是指平时分散在各处的消费群体通过交通工具或其他方式自然汇集到某个地点。无论是哪一种聚集,像光谷这种客流聚集强的地理位置，是非常有利于店铺的开设的，只要店铺能够获取足够规模的目标消费群体就能节省大量的宣传和推广费用,缩短店铺被消费者了解的周期。从竞争性来说，选择在光谷广场的商铺竞争性非常的大，但是,同时它们盈利的机会也非常的大.正是因为有这么多的商铺聚集在一起，才形成了这么大的一个商业圈，能吸引更大的客流量，这些商铺不仅相互竞争,还具有一定的依赖性。从城市规划来说，光谷是近些年发展起来的经济中心，也是政府大力发展的地带。光谷虽然已经形成

14、了一个庞大商圈,但还有一些地段仍然在扩建,一些设施也在渐渐齐全，所以光谷的商圈将会继续扩大，它的影响力会越来越强，市场前景也会越来越好，选择在光谷，对企业的发展起到非常大的促进作用。当然,不同的行业、不同的经营业态、不同的目标群体、不同的规模在选址上也会有所不同。下面我们看看本小组具体分析的店铺在光谷的选址.首先就我们研究零售企业来说，家乐福是我们比较熟悉的，它是全球第二大零售商，现在成为在中国大陆销售额最高的外商投资零售企业。同样是零售企业，但不同经营业态的工贸家电，它们在选址方面有什么特点呢?我们都知道，家乐福主要经营一些日用品、休闲食品、蔬菜瓜果类的东西，工贸家电主要经营电子产品及一些大

15、小型家电。虽然两个企业经营的商品内容不同，但是他们的目标消费者相似.家乐福的顾客群54是已婚人士，60%的是34岁以下的人群，70%是女性，而工贸家电家经营的电脑、手机、数码相机及高档平板电视,它们主攻的是80后的消费群体，工贸家电经营的家电类产品它的目标顾客群绝大部分是已婚人士。两个完全不同的经营内容的零售连锁企业,所针对的消费群体基本一致。那么，它们在选址上，除了我们上面分析的基本点相同点外,有哪些异同呢？就光谷而言，家乐福选在主干道，它的前面是人行天桥，公交站点，能见度高,车流量大，人流量大。这个地理位置可以说是“黄金点”。而工贸家电选址在光谷,但却在附一楼，这里人流量不大，能见度也不高

16、，这是为什么呢？当然也是有它的原因.首先，光谷的地理位置虽然好，但环境却比较嘈杂。工贸家电经营的商品都是价值比较高的耐用性商品,需要仔细选购，在这样一个前提下，卖场应该给消费者提供一个安静的、舒适的购物环境。附一楼周围比较安静，同时因为它远离公路不仅减少了来来往往的车辆带来的噪音，也减少了车辆带来的大量灰尘，避免了昂贵的商品受到灰尘污染而影响销售。其次,光谷属于繁华地段,这里经济繁荣，消费水平高，所以地价昂贵。越是能见度高的地方价格就越贵，工贸家电选择在附一楼地价也相对便宜.这是我们分析的同一地点，同一业界，不同经营内容的店铺。那么，下面我们看看同为零售行业,不同规模企业的选址。家乐福选址都是

17、在中心城市，消费水平较高的地方。以家乐福现在的规模，它的品牌形象、商品结构、价格带等能产生强大的合力来吸引顾客，使顾客产生自觉的择店行为，并由此形成一定规模的稳定客流.那么，规模比较小的企业在选址上有什么不同呢？我们来看看仙桃的富迪超市,仙桃富迪超市首家店于1993年1月在仙桃市区开业。截止2008年底，富迪连锁超市已发展到485家，仓储及营业面积近30万平方米。富迪超市目前遍布仙桃、天门、潜江、洪湖、监利等地市县的乡镇。它和家乐福恰恰相反,家乐福规模大,实力雄厚，只选择经济发达地区，而富迪规模比较小，实力比较弱，所以选择在地市县的乡镇开辟经营网点，建立起主要由乡镇店和村级店组成的经营网络，现

18、在它已经成为了江汉平原腹地最大的乡镇连锁超市经营公司。来看看服装行业，我们说不同的市场细分，不同的目标消费人群，他们的选址也会不同,不过服装店铺的选址基本上是大同小异。像美特斯邦威、深马、以纯的定位是一些追求个性与潮流的年轻消费者，这些店一般开设在学生群体比较多的地方.像OL女性职业装、海澜之家这些职业服装店一般开设在上班族比较多的地方。因为光谷广场是一个商圈比较大的地方,所以这里不同的经营类型、不同的目标消费群的店铺都有。服装行业这类店铺一般选择同业聚集。因为对于服装，顾客经常喜欢进行比较,大多数人不愿意跑很远的道路去一家店铺购物，对于服装店来说，如果这个地方同行业不具规模,那么这里的影响力

19、非常小,难以招徕顾客。所以选择同业聚集是服装行业盈利的前提.同业聚集能够产生集聚效应。一定的同业店铺聚集能为消费者节省时间，也为消费者提供了更大的选择余地，有利于吸引客流并促进店铺未来的盈利。当然聚集不能过度，否则必将导致店铺之间竞争过度，产生恶性竞争，影响店铺的经济效益。服装行业除了我们上面说的同业聚集，一般情况下,在同业聚集的前提下，服装店铺还会选择同类型店聚集。在光谷广场的服装行业，一般运动服装店的周围都是运动品牌，经营流行服装的又是一块集聚地。我们再来看看餐饮行业，餐饮是个庞大的门类，其中包含着极为细致丰富的分支，各自的选址原则和标准不尽相同。餐饮的类型有很多，有商务餐饮、餐厅、自助餐

20、和冷饮业、以及我们大家熟悉的快餐业等等类型。我们首先看看商务餐饮在选址方面的特点.对于商务餐饮来说，生存的关键就是留住人气，不仅要吸引大量的客流，更要最大限度地延长每位客户的驻留时间。餐饮、娱乐业无疑是让顾客“留下来的法宝.顺峰、东海海鲜、俏江南等属于商务餐饮,它的选址标准是最高的.商务餐饮选址的原则有：第一，必须地处商务氛围非常浓厚的区域，周边写字楼、酒店多；第二，面积要求大，至少在1000平米以上；第三,装修档次比较豪华。我们再来看看一般大酒楼的选址特点,它们一般选址在车流多、人流少的地方。车多人少的地方,车速相对快,停车掉头都麻烦，人的精力都在车的通行上，不会对路旁的景物商铺分神，所以,

21、小餐饮开在这样的位置上,无法引起驾车者的注意，又缺少足够的步行人光临，生意自然不会好.而大酒店、大餐饮因其规模庞大，足够吸引周边商圈顾客的注意力，加之一般都拥有独立的停车场，顾客驾车停放十分方便，能够满足有车族高消费阶层的需求。上面是一些大型的餐饮业，而对于中小餐饮企业而言，性价比是企业选择餐厅地点的首要因素。黄记煌在餐厅选址时就特别注重餐厅的性价比，王府井人流量大、客源广，但是租金很高，这样的地方它们不会选，在郊区人流量小、租金便宜，这样的地方它们也不会选;它们选择的是城乡的结合部分，有一定的人流量,但是租金适中。还有一些小吃加盟店，它们选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某街某市场

22、会自发形成销售某类商品的“集中市场”，事实证明，对那些店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客.因为人们一有需求就会自然而然地想起这个地方。像武汉司门口的户部巷，“汉味早点第一巷”扬名以后,吸引了一批百年老字号小吃企业扎堆于此，如四季美汤包、蔡林记热干面、德华酒楼、老谦记豆丝等；还有近年来已声名远播的汉味小吃品牌，如精武鸭脖、周黑鸭、新农牛肉、盈喜客中式快餐等也来此安家落户，以及户部巷本土孕育的石记热干面、陈记牛肉面、徐嫂糊汤粉、李桃烧麦、今楚汤包、真味豆皮等数十个汉味小吃品牌使户部巷成为了汉味小吃的代名词，也是登名楼、逛名街、品名吃、观名景的老武昌的新天地。以上是我们关于店铺的选

23、址做出的分析,总之，店铺的选址至关重要,要具体问题具体分析.五、项目心得经过这次项目的制作，作为本组组长的我，从项目前期，到项目的实施，再到项目后期的总结分析，起着一个协调、分配的作用。整个过程，不仅仅让我学到了我在上面所说的关于店铺选址方面的知识,还让我知道了在一个项目制作中团队合作的重要性。我们明确分工、各明其责、协调商讨,这个过程中,我们有困难但我们并没有放弃，而是一起努力共同寻找解决的办法.我想，通过这次项目的制作，让我们增加了对店铺选址的感性认识，加深对学过的专业课的理解，提高了我们专业知识的运用能力，让我们对本专业的学习更加热情，为今后的学习打下坚实的基础.同时，我们还学到了许多书本上学不到的知识,这次的项目制作很有实际意义。