《资产评估导论》PPT课件.ppt

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1、资产评估导论资产评估的资产评估的定义定义资产评估的基本构成要素资产评估的基本构成要素资产评估的资产评估的特点特点资产评估的作用资产评估的作用资产评估资产评估与社会经济发展与社会经济发展资产评估遵循的一般经济技术原则资产评估遵循的一般经济技术原则资产评估资产评估体系体系资产评估客体资产评估客体资产评估资产评估假设假设资产评估价值类型资产评估价值类型一、资产评估的定义一、资产评估的定义 资产评估是指专业人士根据所掌握的资产评估是指专业人士根据所掌握的相关数据资料，对相关数据资料，对评估对象价值评估对象价值进行进行定定性、定量的分析和说明的过程性、定量的分析和说明的过程及其活动。及其活动。资产评估服

2、务范围涉及不同市场主资产评估服务范围涉及不同市场主体之间体之间 的资产转让、资产重组、资产抵的资产转让、资产重组、资产抵押、财产保险、财产纳税等经济行为；押、财产保险、财产纳税等经济行为；它涉及它涉及工程学、技术学、经济学和工程学、技术学、经济学和管理学管理学等，是一门边缘学科。等，是一门边缘学科。二、资产评估的基本构成要素二、资产评估的基本构成要素（1 1）资产评估）资产评估主体主体：评估机构和人员：评估机构和人员（2 2）资产评估）资产评估客体客体：评估标的物：评估标的物（3 3）资产评估）资产评估目的目的：评估结果的具体用途：评估结果的具体用途（4 4）资产评估）资产评估假设假设：评估设

3、定的前提条件：评估设定的前提条件（5 5）资产评估）资产评估价值类型价值类型：评估结果的价值：评估结果的价值属性属性二、资产评估的基本构成要素二、资产评估的基本构成要素（6 6）资产评估）资产评估途径与方法途径与方法:评估分析标的物评估分析标的物价值的技术思路价值的技术思路（7 7）资产评估）资产评估程序程序：评估过程的工作步骤：评估过程的工作步骤（8 8）资产评估执业）资产评估执业标准标准：评估的执业原则、：评估的执业原则、执业技术规程执业技术规程（9 9）资产评估）资产评估基准日基准日：评估价值对应的时点：评估价值对应的时点（1010）资产评估）资产评估结论结论：评估的价值金额：评估的价值

4、金额三、资产评估的特点三、资产评估的特点 1.1.市场性市场性：资产评估是适应市场经济要：资产评估是适应市场经济要求的专业中介服务活动；通过求的专业中介服务活动；通过模拟市模拟市场条件场条件对资产价值做出经得起市场检对资产价值做出经得起市场检验的评价和评判。验的评价和评判。2.2.公正性公正性：维护资产评估：维护资产评估各方当事人各方当事人的的合法权益；按合法权益；按公允、法定的准则和规公允、法定的准则和规程程进行评估；评估人员是进行评估；评估人员是相对独立相对独立的的第三方。第三方。三、资产评估的特点三、资产评估的特点3.3.专业性专业性：资产评估是一种：资产评估是一种专业人员的专专业人员的

5、专业技术业技术判断活动；评估机构由一定数量判断活动；评估机构由一定数量和不同类型的专家和专业人士组成。和不同类型的专家和专业人士组成。4.4.咨询性咨询性：评估结论是评估人员提供的：评估结论是评估人员提供的专业化估价意见，专业化估价意见，无强制执行的效力无强制执行的效力，是当事人作为要价和出价的是当事人作为要价和出价的参考参考。四、资产评估的作用四、资产评估的作用1.咨询咨询：为资产相关当事人提供有关资产：为资产相关当事人提供有关资产交换价值方面的交换价值方面的专业判断或专家意见专业判断或专家意见。2.管理管理：资产评估是政府、企业进行国有：资产评估是政府、企业进行国有资产管理或企业财务管理和

6、价值管理的资产管理或企业财务管理和价值管理的工具工具。3.鉴证鉴证：为经济活动及其结果提供：为经济活动及其结果提供价值鉴价值鉴证。证。五、资产评估与社会经济发展五、资产评估与社会经济发展1.国有资产产权变动与资产评估国有资产产权变动与资产评估：我国资：我国资产评估是因国有资产产权变动而产生的，产评估是因国有资产产权变动而产生的，国有资产产权变动国有资产产权变动时必须依法进行资产时必须依法进行资产评估。评估。2.税制改革与资产评估税制改革与资产评估：房产税的：房产税的税基税基需需要通过资产评估取得。要通过资产评估取得。五、资产评估与社会经济发展五、资产评估与社会经济发展3.金融资产安全与资产评估

7、金融资产安全与资产评估：资产评估：资产评估为为银行抵押贷款、金融不良资产处置、银行抵押贷款、金融不良资产处置、金融衍生工具计价金融衍生工具计价提供参考意见。提供参考意见。4.4.会计资产计价与资产评估会计资产计价与资产评估：资产评估：资产评估在在公允价值的确定公允价值的确定过程中发挥重要作过程中发挥重要作用。用。六、资产评估遵循的一般经济技六、资产评估遵循的一般经济技术原则术原则1.预期收益原则预期收益原则：资产之所以有价值是因：资产之所以有价值是因为它能为其拥有者或控制者带来未来经为它能为其拥有者或控制者带来未来经济利益，资产价值的高低主要取决于它济利益，资产价值的高低主要取决于它能为其拥有

8、者或控制者带来的预期收益能为其拥有者或控制者带来的预期收益量的多少。量的多少。2.供求原则供求原则：商品的价格随着需求的增长：商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。而上升，随着供给的增加而下降。3.3.贡献原则贡献原则：构成某整体资产的：构成某整体资产的各组成要素各组成要素资产的价值资产的价值由该要素资产对整体资产的贡由该要素资产对整体资产的贡献或当整体资产缺少该项要素资产将蒙受献或当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失来决定。的损失来决定。4.4.替代原则替代原则：在同一市场上，具有相同使用：在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值和质量的商品，应有

9、大致相同的交换价值。价值。5.5.评估时点原则评估时点原则：资产的价值会随着市场条：资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变，所以资产评估时必件的变化而不断改变，所以资产评估时必须有评估基准日。须有评估基准日。七、资产评估体系七、资产评估体系（一）资产评估协会（一）资产评估协会：资产评估协会是一个自我教育、资产评估协会是一个自我教育、自我约束、自我管理的资产评估自我约束、自我管理的资产评估行业行业组织组织。职责：培训评估人员、研究评估职责：培训评估人员、研究评估理论方法、制定评估技术标准和执业理论方法、制定评估技术标准和执业标准，进行国内外业务交流合等。标准，进行国内外业务交流合等。七、资产评

10、估体系七、资产评估体系（二）资产评估机构（二）资产评估机构：1 1、资产评估机构、资产评估机构分类分类 （1 1）合伙制合伙制资产评估机构：发起人资产评估机构：发起人对合伙债务承担无限连带责任；对合伙债务承担无限连带责任；（2 2）有限责任制有限责任制资产评估机构：评资产评估机构：评估机构以其全部财产对其债务承担责估机构以其全部财产对其债务承担责任。任。七、资产评估体系七、资产评估体系2 2、资产评估机构的、资产评估机构的设立设立 满足国家对资产评估机构在注册满足国家对资产评估机构在注册资本、人员构成、内部制度建设等方资本、人员构成、内部制度建设等方面的要求和条件，并取得面的要求和条件，并取得

11、省级以上资省级以上资产评估协会产评估协会授予的资产评估资格证。授予的资产评估资格证。注：注：合伙制：合伙制：5 5名名注册资产评估师、出资额注册资产评估师、出资额1010万万以上以上 公司制公司制：8 8名名注册资产评估师、出资额注册资产评估师、出资额3030万万以上以上七、资产评估体系七、资产评估体系3 3、资产评估机构的、资产评估机构的等级划分等级划分 （1 1）A A级资产评估机构：可以从事级资产评估机构：可以从事包包括括股票上市公司资产评估在内的所有股票上市公司资产评估在内的所有资产评估项目；资产评估项目；（2 2）B B级资产评估机构：可以从事级资产评估机构：可以从事除除股票上市公司

12、资产评估以外的所有股票上市公司资产评估以外的所有资产评估项目；资产评估项目；。七、资产评估体系七、资产评估体系（三）注册资产评估师（三）注册资产评估师：1 1、注册资产评估师、注册资产评估师考试考试制度制度 （1 1）凡欲取得注册资产评估师资格）凡欲取得注册资产评估师资格的人的人,必须参加注册资产评估师执业资必须参加注册资产评估师执业资格全国统一考试。格全国统一考试。七、资产评估体系七、资产评估体系（2 2）注册资产评估师报考条件：）注册资产评估师报考条件：A.A.取得经济类、工程类取得经济类、工程类大专大专学历，工作满学历，工作满5 5年，年，其中从事资产评估相关工作满其中从事资产评估相关工

13、作满3 3年。年。B.B.取得经济类、工程类取得经济类、工程类本科本科学历，工作满学历，工作满3 3年，年，其中从事资产评估相关工作满其中从事资产评估相关工作满1 1年。年。C.C.通过国家统一组织的经济、会计、审计专业通过国家统一组织的经济、会计、审计专业初级初级资格考试，取得相应专业技术资格，并资格考试，取得相应专业技术资格，并从事资产评估相关工作满从事资产评估相关工作满5 5年。年。七、资产评估体系七、资产评估体系（三）注册资产评估师（三）注册资产评估师：2 2、注册资产评估师、注册资产评估师注册注册制度制度 获得注册资产评估师注册资格的获得注册资产评估师注册资格的人员（即考试合格者）应

14、在取得资格人员（即考试合格者）应在取得资格证书证书3 3个月内到当地省级资产评估协个月内到当地省级资产评估协会申请办理注册登记手续。会申请办理注册登记手续。七、资产评估体系七、资产评估体系（三）注册资产评估师（三）注册资产评估师：3 3、注册资产评估师、注册资产评估师执业管理执业管理制度制度 注册资产评估师执业管理制度主注册资产评估师执业管理制度主要由注册资产评估师执业技术规范和要由注册资产评估师执业技术规范和职业道德规范组成。职业道德规范组成。七、资产评估体系七、资产评估体系（三）注册资产评估师（三）注册资产评估师：4 4、注册资产评估师、注册资产评估师后续教育后续教育制度制度 指已经注册取

15、得了注册资产评指已经注册取得了注册资产评估师执业资格并正在执业的注册资估师执业资格并正在执业的注册资产评估师必须接受重新学习和教育产评估师必须接受重新学习和教育的制度。的制度。八、资产评估客体八、资产评估客体1.1.资产评估客体：资产评估客体：资产评估客体通常是泛指资产评估客体通常是泛指资产资产及需要利用估值技术服务及需要利用估值技术服务的所有可以用货币表示的的所有可以用货币表示的经济经济事项事项（如企业负债、成本等）。（如企业负债、成本等）。八、资产评估客体八、资产评估客体1.1.资产评估客体的分类：资产评估客体的分类：（1 1）按）按资产存在形态资产存在形态：有形资产和无形：有形资产和无形

16、资产。资产。（2 2）按）按资产的构成和是否具有综合获利资产的构成和是否具有综合获利能力能力：单项资产和整体资产。：单项资产和整体资产。（3 3）按资产）按资产能否独立存在能否独立存在：可确指的资：可确指的资产和不可确指的资产。产和不可确指的资产。八、资产评估客体八、资产评估客体（4 4）按资产）按资产与生产经营过程的关系与生产经营过程的关系：经营性资产和非经营性资产。经营性资产和非经营性资产。（5 5）按企业会计制度及其）按企业会计制度及其资产的流资产的流动性动性：流动资产、长期投资、固定：流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等。资产和无形资产等。九、资产评估假设九、资产评估假设1.1.交

17、易假设：交易假设：交易假设是假定所有待评资产交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。进行估价。交易假设是资产评估得以进行交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。的一个最基本的前提假设。九、资产评估假设九、资产评估假设2.2.持续使用假设：持续使用假设：持续使用假设设定被评估资产持续使用假设设定被评估资产正处于使用状态正处于使用状态,包括正在使用中的包括正在使用中的资产和备用的资产；并且根据有关资产和备用的资产；并且根据有关数据和信息，推断这些处于使用状数据和信息，推断这

18、些处于使用状态的资产还将继续使用下去。态的资产还将继续使用下去。九、资产评估假设九、资产评估假设3.3.清算假设：清算假设：清算假设是对资产拟进入的市清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。是场条件的一种假定说明或限定。是对资产在非公开市场条件下被迫出对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。售或快速变现条件的假定说明。十、资产评估价值类型十、资产评估价值类型1.1.价值类型的定义：价值类型的定义：价值类型是对资价值类型是对资产评估结果的价值属性的定义。产评估结果的价值属性的定义。（1 1）不同的价值类型从不同的角度反映）不同的价值类型从不同的角度反映资产的评估价

19、值及其合理性指向（评资产的评估价值及其合理性指向（评估结果对谁合理）；估结果对谁合理）；（2 2）不同属性的价值类型所代表的资产）不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上存在差别，在评估价值不仅在性质上存在差别，在数量上也往往存在差异。数量上也往往存在差异。十、资产评估价值类型十、资产评估价值类型2.2.价值类型的分类：价值类型的分类：市场价值市场价值市场价值以市场价值以外的价值外的价值投资价值投资价值清算价值清算价值在用价值在用价值残余价值残余价值十、资产评估价值类型十、资产评估价值类型（1 1）市场价值）市场价值（公开市场、正常使用）（公开市场、正常使用）A.A.定义：定义：指自

20、愿买方和自愿卖方在各指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额行正常公平交易的价值估计数额。十、资产评估价值类型十、资产评估价值类型B.B.市场价值的市场价值的特点特点：a.a.市场价值是一种经过严格定义的价值。市场价值是一种经过严格定义的价值。b.b.市场价值是一种相对理想状态下的价市场价值是一种相对理想状态下的价值。值。c.c.市场价值是评估业务中使用频率最高市场价值是评估业务中使用频率最高的一种价值定义和类型。的一种价值定义和类型。d.d.市场价值是整体市场认同的价值

21、，而市场价值是整体市场认同的价值，而不是个性化的价值。不是个性化的价值。（2 2）投资价值投资价值（特定市场主体）（特定市场主体）投资价值是指评估对象对于具有投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值类投资者所具有的价值估计数额估计数额。投资价值具有主观性，它把特定投资价值具有主观性，它把特定资产和特定投资者、某一类投资者或资产和特定投资者、某一类投资者或具有明确投资目标和标准的投资主体具有明确投资目标和标准的投资主体联系了起来。联系了起来。（3 3）清算价值清算价值（非正常市场条件）（非正常市场条件）清算价值是指在评估对象

22、清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数正常市场条件下的价值估计数额。额。（4 4）在用价值在用价值（正在使用的方式和程度）正在使用的方式和程度）在用价值是指将评估对象作为企业在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。估计数额。（5 5）残余价值残余价值（拆零变现）（拆零变现）残余价值是指机器设备、房屋建筑残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。估计数额。