物业公司设备设施管理概述课件.ppt

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1、物业公司设备设施管理 安徽通信产业服务有限公司鑫信物业分公司袁计升概述v设备设施维护管理的质量是物业公司管理工作质量的基础与保证。设备系统的任何一个环节发生故障都必须尽快修复。严重的故障或事故将给业主的正常工作次序造成混乱，给业主带来经济上的损失。v物业公司设备设施管理概述v物业管理的设备设施结构概述物业公司设备设施管理概述 设备设施管理的目标1设备设施管理的范围 2建筑物设备设施维护工作的安全管理3维修人员的安全4物业公司设备设施管理概述 应急预案的制定56弱电系统7房屋、路面的维护8设备设施管理的目标v保证各种设备设施的设计和使用功能，也就是安全、可靠、经济、合理的运行。v保持设备、设施完

2、好。v符合环境要求。v追求设备设施寿命周期费用最经济v延长设备自然寿命，实现设备、设施资产保值增值。设备设施管理的范围v主要的是：变配电系统、给排水系统（包括水处理系统）、消防系统、空调、通风系统（包括消防排烟）、集中供暖、弱电系统（智能网络、通讯、门禁、音响等）、电梯、建筑物本身、门窗、路面、环境等。建筑物设备设施维护工作的安全管理v使所有设备设施功能都处于完好状态，满足设备设施的使用功能。v（一）设备设施安全管理的要求v1、不违章作业、2、不违规操作、3、不带病运行。v（二）设备设施安全v设备设施无故障、无安全隐患、不带病运行、防护完好、保养及时有效、机房管理、钥匙管理、房屋外挂牢靠、屋顶

3、无易坠落物、路面无深坑，无妨碍通行的物质等。v（三）消防系统运转正常v报警完好、灭火系统正常、消防广播、消防电话正常、感烟、感温、（缆式感温器；红外感温器等）器能及时感应火情、联动正常、控制方式（远程）正常、管道无泄漏，保持压力、保持水位、湿式报警阀、消防泵工作正常。另外事故照明、疏散指示、防排烟系统正常、消防电梯正常、消防通讯、灭火器、防火门、防火卷帘、消防物质等等都要按规定进行检查。维修人员的安全v劳动时间、劳动防护、防护工具、作业警示、人员合理配置、方案制定、雷雨天室外禁止作业等。应急预案的制定v停电、跑水、电梯困人、防火、防水、雪、防冻、防雷雨等v应急预案内容v处理程序、措施、人员岗位

4、配置、应急物质、工具、应急岗位人员联系方式等。设备设施的日常运行管理v设备设施责任到人，持证上岗，设备标识，介质流向标识，回路标识，状态标识，安全标识，防鼠放虫，防水等。v日常运行设备的巡检v巡查方式，1、定时巡查，2、巡查内容，状态，运行参数，图像声音，跑冒滴漏等。v日常不用设备也需要定期检查，发现问题，解决问题。v节能降耗，这是体现服务水平的问题（水、电、气、等）能耗统计分析，节能措施，跑冒滴漏排查和处理。v设备设施强制年检：电梯、防雷设施、消防系统、压力容器、仪表、作业工具、二次供水等。设备设施的日常运行管理（续）v设备设施的维护保养管理v维护保养计划的制定v1、维保范围（全部设备）2、

5、维保周期3、维保内容。v维保计划的执行v1、维保责任人（包机到人）2、维保的监督3、维保的检查和评估。设备设施的日常运行管理（续）v设备设施服务工作的质量管理v管理制度的建立和上墙：1、员工的职责和管理制 度2、机房管理制度：机房进出登记制度，钥匙管理制度等v作业程序文件v设备设施操作程序2、设备设施维护程序3、突发事件应急处理程序等（措施，程序，物质，人员等）。v现场记录v1设备设施运行记录。2、操作记录、3、机房巡视记录，设备状态，运行状态，设备卫生，环境状态（卫生、照明、排风，湿度等）。设备设施的日常运行管理（续）v维保记录v1维保记录。2、维修记录。（维保周期，内容等）。记名称，地址，

6、原因，更换情况，处理后状态。v监督和检查记录v主要是日常巡视的检查监督。做所写的（计划），写所做的（记录，可追述）。v培训管理v定期，定计划培训。培训内容：新员工指导培训，安全生产，制度管理，服务标准，礼仪，专项技能等。培训考核做好记录。物业管理的设备设施结构概述 高压供电系统 1低压供电系统2电梯 3空调 4物业管理的设备设施结构概述给排水系统56消防系统 7弱电系统 88房屋、路面的维护 高压供电系统v从供电局高压供电线路送过来的10KV（或35KV）的电源送到我们管理的高压配电房再经过高压配电房分配送到变压器。高压配电房的设备有高压进线隔离柜、高压进线柜、计量柜、变压器柜联络柜、母线隔离

7、柜、互投柜、PT柜、直流屏、防雷设施等组成。（也有把变压器方在高压配电房的）低压供电系统v从变压器到开关柜到低压配电柜到分配电柜（楼层配电柜）（到用户）。主要设备有低压主进线柜、低压配电柜、（低压开关柜）馈线柜、联络柜、电容器柜、计量柜、发电机等组成。v随着科学技术的发展现在很多地方把高压配电房和低压配电房建在一起。对我们维护设备就更加方便。v 低压供电形式 1、放射式2、树干式3、变压器干线式4、链式、v日常维护维修容易疏忽的问题，容量问题、产品质量问题、线路走向问题、(特别是备用线路)发电机启动电瓶、建筑物防雷接地和设备接地等。电梯v电梯种类很多我们要知道的主要是：1电梯的用途常见的有客梯

8、、货梯、消防梯、等 2、电梯分类：交流电梯、直流电梯、液压电梯等 3、电梯荷载 4、电梯速度 5、停层站数v 电梯主要有曳引系统、导向系统、门系统、轿厢、对重、安全装置、电气拖动和控制系统等组成。v 电梯属于国家规定的特种设备。一般有专业公司进行维护保养。我们物业公司的职责是，1、做好电梯运行管理工作。确定电梯运行时间和数量，向维护人员提供电梯运行状态和可保养时间，监督保养质量，并监督检查电梯保养单位的日常保养和维护工作。2、每天定时对电梯进行巡视检查，发现问题及时联系维修人员进行检查处理。3、督促电梯维保单位在电梯运行有效期前完成安全检测工作。4、电梯故障的处理。对我们物业公司来说主要是停电

9、、关人的处理，不管什么故障首先要通知电梯维护公司派人进行处理。我们要做的就是第一时间派人到电梯关人楼层或附近对电梯里的人进行安慰，稳定被关人的情绪，等待救援。有电梯操作证的可以现场救援，救援时按相关规定进行。空调v 一、空调系统的类型v风机盘管加新风方式的空调系统v全空气系统：就是把所有空气处理设备（风机、过滤器、加热器、冷却器、加湿器、减湿器、制冷机组等）都集中设置在空调机房内，空气处理后，经风管送到各房间。v全空气定风量（变风量）低温系统：常规空调系统的送风温度为13左右，低温空调为410。低温送风系统主要是结合蓄冰系统而实现。v独立式空调系统v二、中央空调系统的主要组成设备 v空调系统主

10、要组成设备有冷水机组、水泵、水塔、热交换器和空气处理的风柜、风机盘管、变风量未端等。v冷水机组v作用：冷水机组制造低温水（冷冻水）通过冷水泵。管道送至空气处理器或风机盘管对空气进行降温降湿处理。v冷水机组通常将压缩机、冷凝器、膨胀阀、控制系统及开关箱等组装在一个公共机座或框架上。常见的形成有活塞式、螺杆式、离心式和吸收式。按照机组的散热方式可分为水冷式和风冷式。按其运行工况，可分为单工况和双工况冷水机组（单用于常规，双用于蓄冰空调系统）。v溴化锂吸收式冷水机组v根据热源形式分为 1、蒸汽型机组2、热水型3、直燃型机组。v水泵、冷却塔、热交换器、风机盘管、可调风柜、新风机组等。给排水系统v给水系

11、统v生活给水系统v主要是满足生活饮用水、烹调、洗涤、淋浴等。其水质必须符合国家规定的饮用水质标准。v系统由饮水管、水表节点、管道系统、给水附件、升压和蓄水设备等组成。v设备给水系统v如空调的冷却水、冷冻水及补水系统，热水及采暖锅炉系统的给水等。v消防水系统v必须按建筑防火规范保证有足够的水压和水量。可分为自动喷淋灭火系统和消火栓给水系统，也有设消防水幕系统。v消防系统的组成有供水管网、水泵结合器、消防水池、消防泵、气压罐、消防箱、室内消防管、阀门、消火栓、水流指示器、湿式报警阀、喷淋头等组成。供水方式 v1、管网直接供水方式。2、单设水箱的供水方式。3、单设水泵供水方式（变频调速恒压供水系统）

12、。4、设水泵和水箱的供水方式。5、设蓄水池、水泵和水箱的供水方式。6、气压罐供水方式。7、分区供水方式（在高层建筑中常用的有，分区并列给水方式、分区串联供水方式、减压水箱供水、减压阀供水、无水箱并列供水、气压罐并列供水、气压罐减压阀供水等）排水系统v排水系统分类v1生活污水。2、生活废水。3、生产排水（冷却废水、生产污水、生产废水）4、屋面雨水。5、特殊排水。（厨房、餐厅排出带油脂的废水、冲洗汽车的废水等）v排水系统的组成v1卫生洁具。2、排水管系。3、通气管系（作用，1向排水管系补给空气，使水流畅通，更重要的是减少排水管道内气压变化幅度，防止卫生器具水封破坏;2 使室内外排水管道中散发的臭气

13、和有害气体能及时排到大气中去；3管道内常有新鲜空气流通，可减少管道内废气对管道的锈蚀。）4、清通设备、（一般有检查口、清扫口、检查井以及带有清通门（盖板）的90度弯头或三通接头等设备，作为疏通排水管道之用）5、抽升设备6、室外排水管道（污水局部处理构筑物）消防系统v消防系统由火灾自动报警系统、自动灭火系统和应急、诱导照明系统三大部分组成。（具体的现场设备分别是火灾报警、自动灭火、通风排烟、应急广播、安全疏散、灭火器材、消防电梯、消防隔断、消防应急电话等）v一、消防系统灭火方面，常见的有水灭火系统、泡沫灭火系统、干粉灭火系统、气体灭火系统和水蒸气灭火系统等 弱电系统 v弱电系统包括1建筑（楼宇）

14、自动化系统（BA）2安全技术防范系统（保安监控自动化系统（SA）3消防自动化系统（FA）4办公自动化系统（OA）5通讯自动化系统（CA）另外还有停车场管理系统、有线电视及卫星接收系统、广播会议设备系统一般并在SA、CA中。也就是大厦的五A管理。弱电系统（续）楼宇自动化系统v是智能建筑不可少的基本组成部分。它是采用现代传感技术、计算机技术和通讯技术将与建筑物有关的变配电、空调、冷热源、消防、保安等设备监视、控制和管理为目的而构成的综合系统。v结构：由三层结构组成；工作站层、网络控制器层、现场控制器层。（工作站控制各个子系统控制工作空调子系统、配电子系统等）。弱电系统（续）安全技术防范系统v 安全

15、系统应提供3个层次的保护：1外部侵入防范。2区域保护。3目标保护。v由防盗报警、视频监控、周界防范、电子巡更、出入口控制、和楼宇对讲等系统组成。消防自动化系统弱电系统（续）v四、办公自动化系统v是一项综合性的应用科学技术（计算机技术、通讯技术、人机工程和系统工程等）和管理科学（科学地组织和优化各个办公环节，使之发挥尽可能高的办公效率）的系统工程。v系统构成的模式单机系统构成模式:一般设置1-2台PC机来进行一些辅助办公和管理。微机局域网系统模式：局域网常用的总线、环形和星型三种拓扑结构。多用户系统模式：是以高档微机用户、超级微机或小型机以及中型机的各终端分时系统。v系统集成模式：采用微机局域网

16、与小型机联网；本地局域网互联以及近远程局域网互联成广域网等系统集成模式。通讯自动化v楼宇通讯自动化是指楼宇通信网（BCN）采用综合布线系统，即通过“光纤高速公路”实现话音、数据、图像的综合传输、交换、处理和利用。房屋、路面的维护 Thank You!安徽通信产业服务有限公司鑫信分公司1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力!4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就

17、少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃!5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。6、无论你正遭遇着什么，你都要从落魄中站起来重振旗鼓，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。7、生命的美丽，永远展现在她的进取之中;就像大树的美丽，是展现在它负势向上高耸入云的蓬勃生机中;像雄鹰的美丽，是展现在它搏风击雨如苍天之魂的

18、翱翔中;像江河的美丽，是展现在它波涛汹涌一泻千里的奔流中。8、有些事，不可避免地发生，阴晴圆缺皆有规律，我们只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改变它的轨迹。9、与其埋怨世界，不如改变自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都强。人生无完美，曲折亦风景。别把失去看得过重，放弃是另一种拥有;不要经常艳羡他人，人做到了，心悟到了，相信属于你的风景就在下一个拐弯处。10、有些事想开了，你就会明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎样，最后收拾残局的还是要靠你自己。11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许

19、这会铸就你人生的高点。12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不

20、能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。19、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。20、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪

21、。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。1、这世上，没有谁活得比谁容易，只是有人在呼天抢地，有人在默默努力。2、当热诚变成习惯，恐惧和忧虑即无处容身。缺乏热诚的人也没有明确的目标。热诚使想象的轮子转动。一个人缺乏热诚就象汽车没有汽油。善于安排玩乐和工作，两者保持热诚，就是最快乐的人。热诚使平凡的话题变得生动。3、起点低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一场马拉松比赛，拼的不是起点，而是坚持的耐力和成长的速度。只要努力不止，进步也会不止。4、如果你不相信努力和时光，那么时光第一个就会辜负你。不要去否定你的过去，也不要用你的过去牵扯你的未来。不是因为有希望才去努力，而是努力了，才能看

22、到希望。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要

23、活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人

24、，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。16、在路上，我们生命得到了肯定，一路上，我们有失败也有成功，有泪水也有感动，有

25、曲折也有坦途，有机遇也有梦想。一路走来，我们熟悉了陌生的世界，我们熟悉了陌生的面孔，遇人无数，匆匆又匆匆，有些成了我们忘不掉的背影，有些成了我们一生的风景。我笑，便面如春花，定是能感动人的，任他是谁。17、努力是一种生活态度，与年龄无关。所以，无论什么时候，千万不可放纵自己，给自己找懒散和拖延的借口，对自己严格一点儿，时间长了，努力便成为一种心理习惯，一种生活方式！18、自己想要的东西，要么奋力直追，要么干脆放弃。别总是逢人就喋喋不休的表决心或者哀怨不断，做别人茶余饭后的笑点。19、即使不能像依米花那样画上完美的感叹号，但我们可以歌咏最感人的诗篇；即使不能阻挡暴风雨的肆虐，但我们可以左右自己的

26、心情；即使无法预料失败的打击，但我们可以把它当作成功的一个个驿站。20、能力配不上野心，是所有烦扰的根源。这个世界是公平的，你要想得到，就得学会付出和坚持。每个人都是通过自己的努力，去决定生活的样子。1、只要有坚强的意志力，就自然而然地会有能耐、机灵和知识。2、你们应该培养对自己，对自己的力量的信心，百这种信心是靠克服障碍，培养意志和锻炼意志而获得的。3、坚强的信念能赢得强者的心，并使他们变得更坚强。4、天行健，君子以自强不息。5、有百折不挠的信念的所支持的人的意志，比那些似乎是无敌的物质力量有更强大的威力。6、永远没有人力可以击退一个坚决强毅的希望。7、意大利有一句谚语：对一个歌手的要求，首

27、先是嗓子、嗓子和嗓子我现在按照这一公式拙劣地摹仿为：对一个要成为不负于高尔基所声称的那种“人”的要求，首先是意志、意志和意志。8、执着追求并从中得到最大快乐的人，才是成功者。9、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。10、发现者，尤其是一个初出茅庐的年轻发现者，需要勇气才能无视他人的冷漠和怀疑，才能坚持自己发现的意志，并把研究继续下去。11、我的本质不是我的意志的结果，相反，我的意志是我的本质的结果，因为我先有存在，后有意志，存在可以没有意志，但是没有存在就没有意志。12、公共的利益，人类的福利，可以使可憎的工作变为可贵，只有开明人士才能知道克服困难所需要的热忱。13、立志用功如种树然，方其根芽，犹未

28、有干；及其有干，尚未有枝；枝而后叶，叶而后花。14、意志的出现不是对愿望的否定，而是把愿望合并和提升到一个更高的意识水平上。15、无论是美女的歌声，还是鬓狗的狂吠，无论是鳄鱼的眼泪，还是恶狼的嚎叫，都不会使我动摇。16、即使遇到了不幸的灾难，已经开始了的事情决不放弃。17、最可怕的敌人，就是没有坚强的信念。18、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。19、意志若是屈从，不论程度如何，它都帮助了暴力。20、有了坚定的意志，就等于给双脚添了一对翅膀。21、意志坚强，就会战胜恶运。22、只有刚强的人，才有神圣的意志，凡是战斗的人，才能取得胜利。23、卓越的人的一大优点是：在不利和艰难的遭遇里百折不挠。24、疼痛的强度，同自然赋于人类的意志和刚度成正比。25、能够岿然不动，坚持正见，度过难关的人是不多的。26、钢是在烈火和急剧冷却里锻炼出来的，所以才能坚硬和什么也不怕。我们的一代也是这样的在斗争中和可怕的考验中锻炼出来的，学习了不在生活面前屈服。27、只要持续地努力，不懈地奋斗，就没有征服不了的东西。28、立志不坚，终不济事。29、功崇惟志，业广惟勤。30、一个崇高的目标，只要不渝地追求，就会居为壮举；在它纯洁的目光里，一切美德必将胜利。