房地产项目年度销售推广计划.pdf

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1、历山名郡历山名郡 20222022 年度销售推广谋划年度销售推广谋划一、一、20222022 年房地产市场整体展瞧年房地产市场整体展瞧 0909 年销售压力增大，整体市场仍不明朗年销售压力增大，整体市场仍不明朗2022 年是房地产市场风云突变的一年，“拐点、“落价、“断供、“持币瞧瞧等现象接连出现，房地产市场正面临一场严峻的考验，全国房地产整体上陷进低潮。同时随着全球性经济危机的爆发，碍事到人们的消费心理，进而直截了当碍事到楼市。在全球经济不景气的情况下，政府频频出手救市，估量 2022 年济南的房地产市场也由此将进进一个调整期。自 2022 年下半年，济南房地产市场受到大环境的碍事，出现震动

2、的态势，客户瞧瞧空气浓厚，销售量持续落低，各名目均推出大幅优惠措施来吸引客户，济南房地产总体销售均价落低。另一方面，08 年下半年多个新名目开始进进销售时期，加大了市场的竞争压力。2022 年是名目销售要害的一年，销售压力也相对较大，在大势疲软在大势疲软情况下，如何维持现有价格和销售周期，保证开发商的利益，是我们现情况下，如何维持现有价格和销售周期，保证开发商的利益，是我们现在要紧解决的咨询题。在要紧解决的咨询题。因此，深刻剖析名目现状以及名目面对的现状，并采取相应措施，才能取得名目运作的成功。政策或将进一步宽松政策或将进一步宽松预期 2022 年的政策将连续 2022 年下半年思路，一方面加

3、大保证保障房的提供，另一方面适当放松商品房改善、投资市场，同时在信贷上有进一步宽松的可能，将在操纵房价及促进房地产投资两者间取得平衡。全运会的召开对房地产刺激将呈现时期性特点全运会的召开对房地产刺激将呈现时期性特点2022 年济南将召开第十一届全运会，政府将接着加大本原建设投资，加强各片区内道路、都市面貌和公共配套等市政设施的建设，这对济南整体都市建设和经济增长无疑是最大的利好。随着全运会召开的临近，济南都市关注度不断提升，房地产市场有瞧回热。关于济南如此一个开放程度不高，经济开发缺少亮点的都市而言，房地产市场的转热要紧靠一线都市的带动，目前消费者的瞧瞧情绪也要紧来源于一线都市的消极碍事，因此

4、，市场何时转热，也要紧受到一线都市的碍事，一旦市场大势出现转机，济南市场也会随之转热。全运会关于济南房地产市场的碍事也只是时期性的，后全运时代济南房地产市场何往何从，目前依旧不够明朗。二、竞品名目个案分析二、竞品名目个案分析一文华园一文华园名目位置：名目位置：历山路与和平路交叉口东南角楼体类型：楼体类型：高层规模：规模：占地面积 54 亩，建筑面积 160000 平米，5 栋楼，1200 户左右，1-3 号楼两梯四户，4/5 号楼两梯八户时刻节点：时刻节点：开盘时刻 2022.5，交房时刻为 2022 年价格：价格：均价约 9000 元/平米配套：配套：1、名目底商沿历山路设置了 2 万平米商

5、业街；2、购物：大润发、家乐福、银座购物广场、银座商城、泉城路商圈均近在咫尺。3、休闲：名目南端即为千佛山，泉城公园，西边的黑虎泉、趵突泉、泉城广场根基上您的后花园，步行即可轻松到达。4、医疗：千佛山医院、省中医、齐鲁医院、中心医院为您和家人的健康提供了保障，让您尽享权威、快捷、优质的医疗侍候。坐拥都市繁华，尽享自然清静，在那个地点我们都能够为您实现。交房标准：交房标准：毛坯房户型面积：户型面积：公寓 50-一三 0 平米采热标准：采热标准：集中供热车位情况：车位情况：约 986 个点评：点评：文华园文华园文华园从 10 月份进市，在未进行大规模推广的前提下，目前已积存客户 3000 余批，受

6、到了各届人士的极大关注。文化园名目属于旧城改造名目，是在省直机关宿舍的本原上改造的，其中回迁约 700 户左右。名目最要紧的优势确实是根基其地段，在周边众多的丰富的配套当中，其中以教育最为突出。文华园片区有着完整的小、中、高三级教育体系，以山师附小、山师附中为代表的初级、中级教育实力最突出。在济南最新的划片教学 中，山师附小的划片进学区域为：山师北路以西，历山路以东，文化路以北，和平路以南，而文华园正在这一区域中心，新建楼盘中享受山师附小教育资源的名目仅此一家。同时，各所大学又为片区制造了浓重的文化空气，教授、学者在那个地点云集，文化空气浓厚。二诚基中心二诚基中心名目位置：名目位置：济南市历下

7、区和平路 47 号楼体类型：楼体类型：小高层、高层，使用年限 50 年规模：规模：占地面积 110000 平米，建筑面积 330000 平米时刻节点：时刻节点：开盘时刻 2022.12.20，交房时刻为 2022 年底价格：价格：公寓均价 12000 元/平米，商展均价 20000 元/平米配套：配套：诚基中心皇朝会将为业主提供一系列的会员专享侍候，茶吧、书吧、雪茄吧、影视厅等多功能侍候交房标准：交房标准：毛坯房，公寓要是加隔层需另交 5 万元户型面积：户型面积：公寓 50-60 平米，商展迷你型商展 3-25 平米采热标准：采热标准：集中供热客群：客群：投资客户居多，济南本地客户为主，区域分

8、布较为平均，年龄 40岁左右居多。点评：点评：公寓公寓诚基中心推出的公寓产品，包含了多种功能，如居住、酒店、办公等，面积要紧集中在 50-70 平米之间，层高达5.4 米，中间加置隔层，可做成上下两层。此产品与本名目所推出的公寓存在一定的共同之处，也同样存在较多的可比之处，由于此名目情况在公寓中已作过具体描述，在此只进行简要讲明。商业商业诚基中心因为承诺房屋净高 5.35 米，可分割成 2 层，具有最高的得房率高达 106%。从其商业属性上讲，该位置为角展，等级高于平展，从交通上讲，是极少的能够双路步行的商展，公交系统完善，四面居民区众多，无疑是一个特别好的位置。现在牵挂的有两个咨询题，第一是

9、该商展缺乏运营的组织，要防止出现海蔚广场商展的先例。第二是停车位咨询题，是否具有足够的停车位，否因此将限制该物业的高等级产品形象的建立，只能定位于低端产品销售。目标客户人群：目标客户人群：历山东路小区消费群历东花园，水利局宿舍，和平花园，教育局宿舍，中心医院宿舍，诚基中心小区，师范大学宿舍，周边省级单位直属宿舍均为可长期消费人群。短期消费人群：短期消费人群：七中，师范附中，山师大学生，艺术学院学生，工艺美院学生，体院学生，警察学院学生，山大路工作人员。产品定位：产品定位：快销品，时尚类产品服装，电子电器，装饰装扮品，日用小百货。三书香苑三书香苑名目位置：名目位置：文化路与山大路交汇处东北角。楼

10、体类型：楼体类型：高层规模：规模：占地面积约 19328 平米，建筑面积约 56303 平米，总户数 372 套，车位 231 个。时刻节点：时刻节点：开盘时刻 2022.9.7，交房时刻为 2022 年底。价格：价格：均价 8800 元/平米。配套：配套：周边有山东师范大学、山东大学、山东艺术学院等高校，燕山中学、山师附中、甸柳一小等重点中小学，还有五大医疗机构、四大购物超市，综合配套齐全。交房标准：交房标准：毛坯房。户型面积：户型面积：89、93 平米两室，141 平米三室，170、220 平米跃层三室。采热标准：采热标准：集中供热。点评：点评：书香苑于 2008 年 9 月 7 日开盘，

11、首批推出 2 号楼 60200 平米户型，一号楼被盐务局团购，此名目优势在于名目所处的地理位置，其户型、产品品质均乏善可陈，据瞧瞧，目前施工现场较为冷清，销售方面，状况不太理想，销售现场冷清。现施行一次性付款 97 折，按揭贷款 98 折优惠。此名目对本案无明显竞争。三、三、0909 年销售谋划年销售谋划一销售任务一销售任务楼座楼座H11H12C8C3 地上C3 地下H3H4H7 一层C3H3H4H7 车位H 一三 H14C9H10-1、H10-2合计剩余量剩余量17 套11 套5 套-1700 3500 245 个19000 2800 12 套均价均价9600 元/9600 元/未售总房款未

12、售总房款估量销售率估量销售率回款比例回款比例100%100%50%100%100%60%100%100%50%100%估量销售额估量销售额30203207 元17388886 元25435377 元43000000 元4100000 元10800000 元21725000 元145920000 元一五 400000元20000000 元37754009 元剩余局限 80%21736108 元剩余局限 80%100%100%50%-50%80%50%4 套20000 元/50870754 元-4800 元/5500 元/16 万元/个9600 元/43000000 元8200000 元一八 00

13、0000元43450000 元一八 2400000元22000 元/61600000 元-71600000 元333972471 元二销售节奏操纵二销售节奏操纵3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月公公 布布 新新 品品 户户型，同意选房型，同意选房开始签约开始签约二期交房二期交房二二次次热热销销时刻时刻3 月初3-4 月5 月初6-7 月9 月份销售内容销售内容开始开始公布 H 一三、H14、C9 户型同意客户选房在售产品正常销售新推产品开盘签约二期交房二次热销开始三销售策略三销售策略 建议住宅定购金 30 万元，商业和不墅

14、定购金 50 万元。建议不采取任何方式的优惠。对答客咨询及销讲词重新进行调整。四第一时期工作排期四第一时期工作排期类不类不名目名目销售道具户外投放答客咨询选房期通知客户选房预售证报纸广告传播广告网签开盘期贷款工作工作沙盘、展板围挡、户外答客咨询、销讲证件办理网签正式合同并交齐首付款和按揭资料银行放贷款3 3 月月4 4 月月5 5 月月6 6 月月四、四、0909 年推广谋划年推广谋划一背景一背景名目通过近几年的销售，差不多在市场上形成了较高的知名度和美誉度，但随着 2022 年房地产市场进进低潮以及全球性金融危机的碍事，房地产的销售难度越来越高。本名目作为济南市高端名目的一个代表，由于名目整

15、体运作的周期较长，价格逐年增长，在赢得市场的同时也产生了一定的市场疲软，为了在 09 年取得满足的工作业绩，需要对本名目的整体形象有一个重新的整合。目前名目推售的难点和重点产品要紧包含三块：联排不墅、商业、H一三、H14 号楼，此外，前几期名目的剩余产品的销售正常进行。其中联排不墅及商业的销售难度要远远高于 H 一三、H14 号楼，因此推广的重点将会转移到不墅及商业的宣传上。二推广思路二推广思路通过分析，H 一三、H14 号楼的销售难度要低一些，因此建议只在名目新产品面世及热销时进行适当的宣传即可；不墅及商业产品由于面积大、总价高，客群特不，建议将推广重点放在这两个产品上，对其进行重新包装定位

16、，对其内在价值进行进一步挖掘，塑造这两类产品独特个性。在推广渠道上，以传播、报纸、户外传播、报纸、户外为要紧宣传渠道，以网络、杂志等为辅助媒体。三不墅及商业产品卖点提炼三不墅及商业产品卖点提炼从整个名目的内外环境来瞧，其要紧的优势要紧包含以下几个方面：产品产品优势因素优势因素不墅不墅商业商业地段地段配套商业空气环境消费群体规模户型龙脉稀缺景瞧稀缺文化空气从名目的外部环境来瞧，地段无疑是其最大的优势，由此衍生的周边配套、自然环境、人文环境也成为名目要紧的分卖点。从名目自身来瞧，大气、贵气应是其要紧的气质，因此在名目推广定位过程中应注重虚实结合，尤其是在境地上的一种升华。四推广形象整合四推广形象整

17、合1 1、整体形象整体形象建议名目整体接着沿用，仍然以“舜耕于历山，名成就天下作为建议名目整体接着沿用，仍然以“舜耕于历山，名成就天下作为名目整体形象的推广语。名目整体形象的推广语。2 2、不墅不墅不墅产品的销售既是名目的难点，前一时期重点推售 H10 号楼，为促进名目销售，建议在名目整体形象之下，此产品采纳单独案名及独立推广语。产品主推案名：产品主推案名：解释：解释：整个案名包含以下几层意思：整个案名包含以下几层意思：110 号公馆是历山名郡的一个分推广案名；210 号公馆包含两个要紧元素：H10 号楼楼号和有一些贵气、代表高尚住宅的公馆一词；3整个案名简单轻易经历，琅琅上口；辅推案名：辅推

18、案名：历山名郡府上历山名郡府上历山名郡世家历山名郡世家历山名郡乐府历山名郡乐府市场定位语：市场定位语：发现发现城中心联排不墅城中心联排不墅名目主题推广语：名目主题推广语：解释：解释：一山：指千佛山，突出息目的地理优势及景瞧资源；一山：指千佛山，突出息目的地理优势及景瞧资源；一宅：突出息目特有的低密度城中不墅产品；一宅：突出息目特有的低密度城中不墅产品；一天下：提升境地，包容天下；一天下：提升境地，包容天下；辅助主推广语：辅助主推广语：“传世御品，宅躲天下“传世御品，宅躲天下3 3、商业商业本名目商展套数尽管不多，但面积大，总价高，市场销售难度相应较高，为提升其附加值，促进销售也需要有其专门的推

19、广案名积推广语。名目主推案名：名目主推案名：解释：解释：阳朔西街又被戏称洋人街，已有1400 多年的历史，那个地点的酒吧、饭店、网吧、工艺品书画店等装修风格大多中西合璧，显现着国际情调的人文景瞧。本名目商业街以西街命名，一是为了显示名目周边的一种繁华，二是为了显示本名目的一种“偷得浮生半日闲的浪漫风情。辅推案名：辅推案名：历山名郡熙街历山名郡熙街历山名郡公馆街历山名郡公馆街主题推广语：主题推广语：容纳世界的出色容纳世界的出色市场定位语：市场定位语：千佛山下，绚丽商街千佛山下，绚丽商街五推广渠道五推广渠道1 1、现场包装、现场包装 工地围墙工地围墙地点：地点：历山路、千佛山路历山路围挡千佛山路围

20、挡内容：内容：前期以围挡为主前期以围挡为主 历山路围挡要紧内容为名目形象推广主题+全运会宣传主题；千佛山路围挡因此要紧以名目不墅及商业产品的宣传为主；后期以实景橱窗展现后期以实景橱窗展现 接待中心接待中心本名目作为济南市的一个高档楼盘，其售楼处形象、档次要与之相符，但目前售楼处存在诸多咨询题有待解决，建议如下：1）外立面布满尘土，建议对其进行清洁；2）大沙盘屋顶处被水渍浸湿，墙体有所脱落，盼瞧尽快对其整修；3）进户门损坏，一直未能进行整修，碍事客户通行；4）沙发套长时刻未进行清洗，对比脏，且沙发也对比陈旧，建议进行更换；5）市内灯光有局限损坏，建议进行更换修理；6）在内室玻璃墙体上悬挂名目展板

21、，以便增加空气促进销售；7）对现有绿植进行保养，同时增添新绿植。销售工具销售工具不墅沙盘不墅沙盘撤掉接待台东侧的小型沙盘，将之改为精巧的不墅沙盘模型。比例尺：170，模型底座高度：80 左右，内部细致的带家具装修。媒体宣传媒体宣传1 1）传播传播频道频道形式形式全运倒计时16 次套播频次频次/天天一五秒 24次一五秒 16次一五秒 24次一五秒 14次一五秒 24次一五秒 16时刻时刻4 月-9 月折后单价折后单价总价总价10 月-12 月4 万/月12 万套播套播4、5、9、10 月6、7、8、11、12 月套播套播4、5、9、10 月6、7、8、11、12 月次套播套播合计合计一五秒 24

22、次一五秒 16次4、5、9、10 月6、7、8、11、12 月一八万传播音乐台 101.1 为主，以一五秒为主在黄金时段循环播放。2 2）户外户外 经十路广告牌经十路广告牌内容更换为重新整合后的名目形象。价格：价格：7575 万万/年年 解放路广告牌解放路广告牌更换形象内容。价格：价格：1414 万万/年年 经十东路燕山立交桥经十东路燕山立交桥名目形象。价格价格 6060 万万/半年半年媒体位置：经十东路两侧媒体位置：经十东路两侧绿化带内绿化带内Y-S#Y-S#媒体形式：双面单立柱广媒体形式：双面单立柱广告牌告牌媒体规格：一八媒体规格：一八m*6m*2m*6m*2面。面。共计共计216216m

23、m媒体价格：媒体价格：128128万万/年年/座座交交通通流流量量:一一八八000000车车次次110000110000人流人流媒体到期：招商媒体到期：招商3 3报纸报纸报纸报纸时刻时刻版式版式期数期期数期价格万元价格万元1682412852一八 0济南时报4、5、9、10 月封底整版齐鲁晚报4、5、9、10 月市版整版合计第一时期报广排期谋划第一时期报广排期谋划报纸报纸济南时报齐鲁晚报济南时报齐鲁晚报济南时报时刻时刻版式版式封底整版市版整版封底整版市版整版封底整版重点内容重点内容名目形象+销售信息名目形象+销售信息不墅+销售信息不墅+销售信息不墅+销售信息价格价格 万元万元888济南时报济南

24、时报齐鲁晚报济南时报济南时报齐鲁晚报济南时报合计合计封底整版封底整版市版整版封底整版封底整版市版整版封底整版商业+销售信息新品+销售信息热销状况+销售信息住宅+销售信息住宅+销售信息商业+销售信息商业+销售信息8888890904杂志?新航空?、?城色?5网络焦点房地产网、搜房六推广节奏六推广节奏时期时期第一时期第二时期第三时期第四时期时刻时刻3 月-5 月6 月-8 月9 月-10 月11 月-12 月重点内容重点内容名目形象+预售信息不墅、商业形象塑造+销售信息热销状况+销售信息销售信息要紧媒体要紧媒体传播、户外、报纸、杂志、网络投放传播、户外、杂志投放传播、户外、报纸、杂志、网络投放传播、户外、杂志投放七推广费用预算七推广费用预算名目名目传播户外报纸杂志网络围挡接待中心费用万元费用万元149一八 060202010销售工具合计合计10