物业管理公司计划书(DOC10页).pdf

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1、物业打点公司方案书物业打点公司方案书一、公司筹建：1.出资人情况：法人与自然人2.物业打点企业的组建条件1企业名称确实定；2)企业住所；3)法定代表人；3.物业打点企业的设立在组建条件具备以后，申请物业打点企业的倡议人或倡议单元写出由申请设立物业打点公司经营资质陈述，连同相关申请资料送交房地产主管部分审批。收到核发的批准文件后，再按有关规定向工商行政打点机关打点企业注册登记手续，领取企业法人营业执照或营业执照，即可对外营业，并按规定在 30 日内到房地产打点部分申办资质存案和资质等级证书，还要向税务机关打点税务手续。4.在取得企业营业执照后，按照规定申报企业资质，物业打点企业的资质等级1)资质

2、一级企业：注册成本 500 万元以上；具有中级以上职称的人员不少于 30 人，企业经理取得建设部颁布的物业打点企业经理岗位证书，80以上的部分经理、打点员取得从业人员岗位证书；打点两种类型以上的物业；打点各4)注册成本；5)公司章程；6)公司从业人员。类物业的建筑面积别离占规定计算基数的百分比之和不低于 100；20以上的打点工程获得建设部授予的“全国城市物业打点优秀住宅小区大厦、工业区称号；具有健全的企业打点制度和符合国家规定的财政打点制度；成立了维修基金打点与使用制度。2)资质二级企业：注册成本 300 万元以上；具有中级以上职称的打点人员、工程技术人员不少于 20 人，企业经理取得建设部

3、颁布的物业打点企业经理岗位证书，60以上的部分经理、打点员取得从业人员岗位证书；打点两种类型以上的物业；打点各类物业的建筑面积别离占计算基数的百分比之和不低于 100；10%以上的打点工程获得建设部授予的“全国城市物业打点优秀住宅小区大厦、工业区称号，10以上的打点工程获得省级城市物业打点优秀住宅小区大厦、工业区称号；具有健全的企业打点制度和符合国家规定的财政打点制度；成立了维修基金打点与使用制度。3)资质三级企业：注册成本 50 万元以上；具有中级以上职称的打点人员、工程技术人员不少于 8 人，经理取得建设部颁布的物业打点企业经理岗位证书，50以上的部分经理、管现员取得从业人员岗位证书；有委

4、托的物业打点工程：具有比较健全企业打点制度和财政打点制度；成立了维修基金打点和使用制度。二、物业公司的经营方案1.物业打点的目标和任务1缔造安身立命的出产、生活环境2对实现物业的保值和增值。2.物业打点的主要内容l维护物业打点区域内的规划不受破坏2房屋装修监督打点3房屋的维护与补葺4设备、设施的打点及维修养护5安然保卫与消防3、物业打点的底子原那么1产权、经营权别离原那么；2业主至上原那么；3统一打点原那么；4专业高效原那么；4.物业打点公司内部的组织机构以及功能设置1总经理室：决策机构，总经理对公司全面负责，安插和协调各副总经理与各部分的工作。副总经理协助总经理处置分管的工作。5权、责清楚原

5、那么；6经济合理原那么；7公平竞争原那么；8依法行事原那么。点7环境庇护8绿化打点9车辆打点10综合经营效劳6保洁、消毒、防疫打2办公室：总经理带领下的综合处事机构，主要负责公司内部日常行政事务。3)财政部：参与企业经营打点，搞好财政核算。负责打点效劳费的收缴，做好报表、纳税工作，经常向总经理陈述公司财政状况。4物业打点部：按照公司的方案和安排，负责物业打点区域内的各项打点工作。5)社区效劳部：依法成立各类效劳点，开展代办业务，为用户提供优质效劳。6)工程部：负责物业维修及设备运行的技术打点部分。7保安部：查抄、催促遵纪守法，处置业主、治安维护，协助有关部分查处违法犯罪。8财产部：负责物业的产

6、籍打点、保管图纸、资料，及时为各部分提供相关物业资料。9租赁经营部：负责对现有物业的租赁经营业务，提高物业的出租率。5.物业打点公司的前期工作设立物业公司，并取得相关资质后，参与物业打点市场竞争，在实际操作中，以各种形式竞争打点效劳市场；物业打点对物业的底子要求,物业打点指物业打点经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、打点尺度及委托合同行使打点权，运用现代打点科学和先进的维修养护技术，以经营手段打点物业，从事对物业包罗物业周围的环境的养护、补葺、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的效劳，使物业阐扬最大的使用价值和经济效益。按照以下步调进行开展工作。1人员筹办与资料筹办；2设备、器材筹

7、办；3资金筹办；4拟督工程、使用人需求、竞争企业状况查询拜访；通过对拟督工程全面情况的查询拜访，为订定物业打点方案做信息筹办。工程位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。工程面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。工程建筑情况：建筑布局、质量、技术、尺度、管线安插等。配套及附近交通状况：已通达公交车次、小区班车等。消防、安保、清洁等设施状况工程性质及特色当局的撑持、搀扶与介入程度开发商的布景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校、病院、商业中心、农贸市场等6.制订物业打点方案的其他筹办工作l组建制订物业打点方案的工作班子：2对方案制订人员进行

8、必要的业务培训：3筹办经费；4筹办设备；5筹办相关资料。7.制订物业打点方案l物业打点方案的内容物业打点档次物业打点效劳的尺度物业打点财政出入预算2物业打点方案的底子架构工程打点的整体设想与筹社区文化建设与效劳划打点模式财政打点及经费收入测算公司人力资源打日常打点点规章制度建设经营打点指标3制订物业打点方案的主要步调物业维修养护方案和实施第一步：成立制订方案的工作 第八步：草拟方案文本机构第二步：培训工作人员第九步：向专家参谋征询第十步：送公司带领审阅第三步：经费、设备、资料筹 第十一步：点窜、研讨、再点办窜第四步：工程、使用人、竞争 第十二步：可行性研究查询拜访第十三步：定稿第五步：研究阐发

9、查询拜访资 第十四步：实施、反响料第六步：确立打点档次、打点目标、主要办法。效劳打点工程第七步：经费预算8.介入物业打点工作1物业的接管验收与撤管2物业的撤管3)签订物业委托打点合同4)物业公司入驻社区后，依法设立社区业主大会。9.物业打点企业与相关社会机构成立关系l物业打点企业与房地产行政主管部分的关系2物业打点企业与工商、税务、物价部分的关系3物业打点企业与房地产开发企业的关系4物业打点企业与业主委员会的关系业主委员会可以本身设立。也可以招标选聘物业打点企业。物业打点企业对业主委员会负责，按期间业主和用户提供打点陈述，陈述经营打点情况、效劳情况、基金账目情况等。业主委员会不仅有权监督物业打

10、点企业的工作，并且在必要时有权依法撤换物业打点企业。5物业打点企业与专业性效劳机构的关系6物业打点企业与街道处事处和居委会的关系7物业打点区域建设与社区建设的关系设的自主权，物业打点区域建设要自觉配合社区建设。三.物业打点费用的打点1物业打点费用构成l物业打点费用分类一类是打点费用，如办公费、保安费、绿化打点费、卫生费、打点工作人员的工资、福利等外用的支出。另一类是公用设施及公用资源费用的支出，如公用船脚、电费、房屋及公用设施的维护更新技用，这局部费用一般由物业打点企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交，是经物业打点企业代办署理代收转交其他应收部分的费用。2有关部分关于住宅小区公共性效劳收费的

11、构成打点、效劳人员的工资和按保安费；规提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维修及调养费；绿化打点费；清洁卫生费3住宅小区物业打点经费的来源按期收取物业打点效劳费；小区维修养护专项基金；办公费；物业打点单元固定资产折旧费；法定税费。以业养业，一业为主，多种经营的收入；靠当局多方面的撑持；开发建设单元赐与必然的撑持。4物业打点对物业的底子要求是：物业的设计要“科学、合理、适用和美不雅，并要便利维修和养护。建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。配套设施齐全，能为使用人提供多种效劳。环境优美、安然、舒适。为物业打点提供必要的设施。四.物业打点企业打点制度的建设1物业打点制度体系的内容l物业打

12、点企业内部制度物业打点公司员工打点条例物业打点企业各部分的职责范围物业打点企业员工岗位责任制2物业打点企业外部制度物业接管验收规定楼宇入住规定物业打点公约住户须知手册住宅区房屋及有关设施接代管制度房屋打点效劳制度住宅区打点制度业主公约业主委员会章程五.打点制度例如1.消防制度和规定1消防中心值班制度；2防火档案制度；3防火岗位责任制度；4其他消防规定。5消防设备打点制度2.车辆打点制度1门卫打点制度2物业区域大门门卫的职责3泊车场库门卫的职责3.车辆保管规定1汽车打点规定2自行车、摩托车打点规定4.住宅区内车辆交通打点规定5.物业环境的绿化打点1绿化打点机构的设置及岗位职责2)绿化养护与打点的

13、查核指标六.物业打点资金的来源和打点1.物业打点启动资金物业打点启动资金是指物业打点企业开展物业打点工作初始阶段所需各项必要开支的资金及物业公共设施专用维护基金。1资金来源与打点一局部是用于物业打点企业形成、成立、组成所需的资金，如物业打点企业的注册成本、办公场合的购置或租金、办公用品购置、职工薪金等，这局部资金主要由房地产开发企业、单元组织及个人出资、入股形成；另一局部是物业公共设施专用维护基金，主要用于物业机构所属物业的不测变乱大修及日常维护，这局部资金一般应由物业主按必然比例和方法缴纳形成，也可由当局出资设立或按必然程序、方法由社会或开发建设单元出资成立。2物业打点启动资金的打点：此中物

14、业公共设施维护基金的打点一般应由物业打点委员会设账，存入银行专户，掌管这项基金。同时，委托物业打点企业实际操作使用，并做到专款专用，实际操作使用时报物业打点委员会批准并接受监察。这项专用基金应划给物业打点企业还是物业打点委员会打点，应视具体情况而定，一般不宜划给物业打点企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安然的前提下，从事适宜的短期投资，使其发生最大增值收益。3日常物业打点资金包罗 物业打点效劳费、物业打点机构开展多种经营的收入、其他收入等。此中物业打点效劳费收取应考虑物业产权人、使用人的经济承受能力及各项物业打点效劳的价值抵偿，由物业打点委员会、物业打点企业、当局物价

15、打点部分几方面综合考虑，共同协商决定。4日常物业打点资金的打点2操纵会计手段进行经济打点3物业打点资金的使用与运作l物业打点资金的性质物业打点资金的性质由多种因素决定。按照物业打点资金所有者的不同，可划分为国有资金、集体所有资金、私有资金及混合多产权所有资金；按照物业打点对象和目的的不同，可划分为经营性资金和消费性资金。物业打点资金性质的不同决定了物业打点经营者对物业打点资金打点和使用方式的不同。2物业打点资金的使用物业打点资金使用要实行总量控制法，既要集中统一方案，又要包管必然的灵活性。具体包罗 三方面：成本性资金支出与使用：公益性资金使用投资性资金支出与使用3物业打点资金的使用原那么保障物

16、业打点需求的原那么。节约支出，合理收益原那么。制约性支出使用原那么。4物业打点资金使用的责任制5物业打点资金的预算打点l物业打点资金预算的筹办工作物业打点资金预算打点的概念物业打点资金预算打点的前提条件3职业化打点程度以及员工的职业道德程度；4要充实操纵打点会计的本能机能。2物业打点资金预算编制程序和编制原那么物业打点资金预算编制的程序物业打点资金预算编制的原那么七.综合经营效劳1.综合经营效劳的内容l综合效劳的内容为物业自身效劳清扫保洁效劳绿化养护效劳治安保卫效劳家庭居民生活效劳2经营性综合效劳的内容衣着方面：包罗 洗涤服装效劳和裁剪、制作服装效劳。饮食方面：如餐馆店、快餐效劳和音乐茶社、咖

17、啡屋酒吧的便民效劳。家居方面：提供搬场、房屋装修、装满、房屋补葺等效劳。教育方面：可合作创办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。购物方面：包罗 日用百货供应和副食供应。金融方面：创办信用社。经纪中介效劳方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，家政效劳中介；广告业务方面：可操纵小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。3开展综合经营效劳的要求效用。这是用户对效劳者的相应本质和使用价值的需求，它是由效劳者的常识、技能或体力转化所带来的实际效果。便利。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦效劳的要求。态度。这是用户对效劳者行为方式上的需求。对劲。这是用户对于效用、便利和态度的心理感受。2.综合效劳的方式l常规性效劳这是综合效劳的底子方式。它主要包罗 公共的、经常性的、全体业主认为必不成少的效劳工程。它的效劳范围，就是物业打点公司打点业务的范围。这局部效劳是有偿的，但又长短盈利性的，带有社会公益的性质。2委托性效劳这是具有委托代办署理性质的效劳方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，用户自愿选择的特约效劳。3无偿性效劳3.综合经营效劳的运作综合经营效劳的条件从总体上可分为软件和硬件两方面。“硬件是指资金和场合，解决经营什么的问题，“软件是指经营内容或工程与经营思路及体制，解决的是如何经营的问题。