《项目管理人信》PPT课件.ppt

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1、培训讲师：单长兵培训讲师：单长兵引引 言言C按公司内部培训工作的安排，由我来讲讲关于房地产方面的工程项目管理的课程，我主要结合我们目前正在进行的奥林花园这一项目，联系我自己的实践工作经验和多年来的感悟，与大家共同探讨这一课题，其中许多观点其实已在平时的工程例会或个别交谈中有所涉及，这里主要系统整理一下。目前，武汉的房地产可以用“火热”一词来形容，可以这样讲，武汉已经达到甚至有些方面超过了我在2001年至2002年上半年在深圳所看到的感受到的房地产开发水平。房地产项目管理涉及诸多方面，如项目投资，拿地，项目规划设计，项目策划和市场定位及工程管理和销售，每一个环节都很重要，但我们在这个课程上只探讨

2、项目工程管理这一块。管 理管理的定义+所谓管理就是在特定的环境下组织对所拥有的资源进行有效的计划、组织、领导和控制，以便实现既定的目标的过程。管理的四层含义管理的四层含义有意识有目的的活动由一系列相关过程构成有效性要从效率和效果两方 面来判定环境条件：机遇和机会，挑 战和威胁效率：效率：正确地做事效果：效果：做正确的事即：正确地做正确的事，别把正确的事做坏，也别把不正确地事做好。管理的副作用管理的副作用管理的作用管理的作用开始阶段开始阶段熟练之后熟练之后1、增加了成本；要投入。1、经济效益成倍增长；成本降低，销售增加。2、暂时效益降低了；麻烦。2、工作效益大大提高；程序化，自动化实现了。3、心

3、理压抑感增加了；有人管了。3、在公平环境中竞争，谁都踏实，责、权、利非常明确。4、犯错误的机会多了，增加了程序错误。4、老运动员犯规少，好习惯养成了。成功首先需要的是毅力和决心，因为先进管理制度遇到的最大敌人和最坚决的抵抗是“习惯”，我们必须有革除这一“习惯“的毅力和决心。无空白无重叠，指挥流畅，上下贯通，事情有人管，责任有人担。回扣不敢吃了，物品有人管了，扯皮行不通了，功劳有人记了，效率高了，干劲足了，利润增加了，企业发展了。IDEA 案例分析案例分析 某日,项目总经理要求给排水工程师（王工）落实绿化水管安装问题，王工积极找水电施工队联系，很快施工队就该工程拟了一份报价单给王工，王工又交给工

4、程部经理（李经理）定夺，李经理转给合约预算部张主管核定，结果张主管又原封不动的交给王工，这表明公司在管理上存在什么问题？f分工的原则f责权对等的原则f纪律严明（纪律的有效性，公平的奖惩）q命令统一（统一指挥）原则q统一领导的原则（任何目标活动都应有一位管理者和一个计划的指导）管理的基本职能管理的基本职能计划组织领导控制奥林花园的开发管理管理人员的技能要求管理人员的技能要求管理技能包括：管理技能包括：技术技能人际技能慨念技能IDEA 案例分析案例分析 某房地产公司项目部有一位工程师，非常能干，业务精通，曾多次被评为优秀员工，后来，他晋升了经理，走上了管理岗位，时间不久，他与部属之间的冲突也随之而

5、来，部门工作效率降低，请分析可能是什么原因？某日，工程部经理召开民主生活会，决定周末搞一次休闲活动，以增进同事们的相互了解和友谊，会议讨论了一个简单的问题：到什么地方去玩？开会时大家七嘴八舌，讨论了半天也没有取得任何收获，结果这个周末大家各玩各的，没有组织成任何活动，大家来分析一下，造成这种情况最主要的原因是什么？工程项目 项目是指在一定的约束条件下（限定资源，限定时间），具有特定目标的一次性任务。建设一项工程的项目即是工程项目，例如我们的奥林花园建设，即是一个工程项目。项目的特点项目的特点单件性具有生命周期具有一定的约束条件。投资控制、开工到完工的期限、质量要求等。现在都在讲“理念”、“哲学

6、”等，如企业理念、开发理念、管理理念、经营理念、经营哲学等。在讲奥林花园工程管理之前，先讲讲我认为较为先进、略为超前的工程管理理念：优秀的工程管理理念优秀的工程管理理念U以目标为中心，围绕目标全力以赴U“不镀金原则”避免范围蔓延变成功能蔓延U“环境适应原则”优秀的工程管理理念优秀的工程管理理念U依靠团队依靠团队1、营造一种相互支持的组织氛围2、团队成员的自豪感3、让每一位成员的才能与角色（职位）相匹配。4、设定具有挑战性的团队目标5、正确的绩效评估优秀的工程管理理念优秀的工程管理理念U诚信U一个分项必须只能有一名工程师负责，并有时间及质量目标控制优秀的工程管理理念优秀的工程管理理念U成本、进度

7、、质量控制系统考虑，综合平衡原则U逐步确定工作程序化原则下面就以奥林花园的工程管理为例，来讲房地产项目工程管理，主要指现场管理，大概有5个方面的问题：研究环境，分析目标研究环境，分析目标p我们要认真研究已确定的施工单位的情况；p我们要认真研究已确定的施工单位派驻现场管理人员的情况；p我们要认真研究已确定的施工单位各个分包（外包）的情况，包括木工，钢筋工，砼工，泥工等研究环境，分析目标研究环境，分析目标p研究本公司与施工单位签订的合同情况，招标书及投标答疑情况。p研究公司对工程部管理的具体要求p研究本公司领导的开发理念，客户策略导向研究环境，分析目标研究环境，分析目标p研究目前本公司关于工程管理

8、的一些制度流程、签证权限，付款签认等。p研究工程部人力资源配备情况。p研究项目所在地的环境状况，周边道路、地材供应情况、当地居民对工程可能的干预等。制制 定定 计计 划划G研究清楚了环境状况G研究清楚了要达到的目标G那么下一步就该有针对性地拟定计划了活动定义活动定义 土建工程：水电工程：室外市政管网：园林景观绿化工程：设计招标、设计、进场施工活动排序活动排序土建工程 室外市政管网工程 园林景观绿化工程活动工期估计活动工期估计（专家判断、类比估计等方法、储备时间）进度开发进度开发网络图、横道图、项目进度、支持细节、进度管理计划、工程进度预警机制项目质量目标计划根据人信质量标准（人信工程管理手册将

9、进一步制定完善）B级人信工程管理手册有关质量标准分为A、B、C三级。项目安全文明施工计划项目安全文明施工计划 人信工程管理手册有关安全文明施工标准为甲级、乙级二级标准，对进出场道路顺畅程度，场内临时道路的规格标准、每天清扫的次数及整洁程度、临时绿化覆盖率、生活及施工垃圾限时清扫、客户看房的安全措施、接待方案，进场材料的堆放等等项目作出明确规定。项目成本计划项目成本计划在房地产项目开发过程中，成本管理是一项重要内容，主要在设计及招标这块表现突出，具体到现场工程管理这一块，表现在以下几个方面：团队组织的人力成本。定员定岗，按人信工程管理手册有关项目定级、人员定编的要求，奥林花园项目定为一级项目，项

10、目团队定编为14人。（二级项目定编为8人即可）工期压缩成本，视工期的紧张程度而定。项目成本计划项目成本计划项目预算外签证。项目安全文明的投入成本。项目综合目标计划项目综合目标计划*总体评价*项目影响*团队塑造*个人提升实实 施施 控控 制制项目进度计划项目进度计划绩效报告绩效报告变更请求变更请求进度管理计划进度管理计划进度控制进度控制进度更新纠正措施（赶工、快速跟进、增加资源）经验教训v进度变更控制系统（预警机制）v绩效测量v项目管理软件v偏差分析输输 入入工具和技术工具和技术输输 出出q进度控制：进度控制：q质量控制：质量控制：1、合同控制 2、现场监督控制：工程师通知单、处罚单（制成标准格

11、式，体现人信工程管理特色）3、会议协调控制实实 施施 控控 制制q质量控制：质量控制：4、改变“猫捉老鼠”的甲乙双方关系状态。我们的承包商一方面可能出于利益的考虑，可能会有偷工减料的行为，这方面，我们应该加强监督，另一方面承包商有做好工程的愿望，只是管理不善而出问题，这方面我们就应该加以帮助。实实 施施 控控 制制+项目安全文明施工控制+成本控制+项目综合目标控制+总结、补充、完善人信工程管理手册实实 施施 控控 制制项目管理的利益项目管理的利益 据李总讲，我们公司即将由项目公司制走向项目管理制，为什么要这么做呢？L对公司的利益：对公司的利益：项目管理的利益项目管理的利益1、更好的财务、资源和

12、人力资源控制2、改进的客户关系3、增加的项目干系人信任和信赖4、改进的项目控制和成功L对公司的利益：对公司的利益：5、缩短开发时间6、更低的成本7、更高的质量项目管理的利益项目管理的利益L对公司的利益：对公司的利益：8、改进的工作效率9、更好的内部协调10、更高的士气项目管理的利益项目管理的利益项目管理的利益项目管理的利益L对个人的利益：对个人的利益：提供公司领导的未来资源建立工程项目结果的高可见度提高职业和个人成长机会构建项目工程师的名声和人际网络发展技能和经验q要让我们管理的奥林花园工程顺利达成目标q要让我们工程部的员工到任何一个项目部都能独挡一面地工作q要让我们工程部的管理品牌深入人心q要让与我们合作的承建单位、材料供应商等合作单位得到实惠，愿意以优惠的价格与我们继续合作q要让我们的管理扩散、聚变，为公司的发展壮大提供源源不断的人力资源q要让客户和准客户对“人信”品牌有相当的忠诚度，引导重复购买和推荐购买。THE ENDTHE END谢谢大家谢谢大家