《产业发展策略》梁齐.ppt

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1、 创新创造价值 模式决胜未来-产业发展策略与产业集成地产的价值构建梁齐 中国城市发展研究院南方分院执行院长 锦绣时代顾问机构（中国、深圳）董事长2012.10目 录 背 景 我们今天唯一能知道的是：明天与今天会不同，变化是永恒的 孟大强 新加坡国家规划师 华侨城总规划师 人们如何预期未来这是一次软着陆这是一次软着陆我们再也不会有我们再也不会有衰退了！衰退了！风险太大，一切风险太大，一切都太糟了，而且都太糟了，而且更糟！更糟！1.市场的运行方式是曲线上升2.我们的预期方式是直线式的3.即使是长期牛市，也会发生重大调整人类投资的三大现实下半场来临 万科集团总裁郁亮：做下半场赢家这个行业的黄金岁月仍

2、然存在，不过那种过于不正常的、富得流油的状态不存在了接下来，做企业应该做的事，仍有机会开发商可能要对原来的很多做法说再见了要开始创造新的发展模式，做新的产品没有任何一个开发商，能保证在下半场稳操胜券，一切才刚刚开始现在是抛弃幻想、转变思想、面对现实、努力锻炼本领的时候了游戏规则的进化 起步阶段产品生产从福利住房转向由开发商提供市场化的商品房路在何方房地产大格局正在形成广度：竞争正从一、二、三线城市扩展到四、五线城市从住宅到商业地产、直至产业地产全面展开深度:综合性地产商的大格局基本形成一线地产品牌的格局基本确定p 面向未来的创新型开发潜力很大p 细分市场领域仍有较多发展机会p 区域性品牌仍有成

3、长空间十年定乾坤中国房地产还有十年的白金期 宏观层面中国经济起码还有十年的较快增长期中国的城市化率将从接近50%提高到70%中观层面中国的市场经济还将不断深化、财富在继续积累 中国政府的行政管理和考核体制还不会有根本变化 微观层面中国人“居者有其屋”的传统观念根深蒂固民间财富积累丰厚、但投资渠道极其狭窄产业的相关概念 产业集成？?初识产业地产微笑曲线：从工业到产业从四大环节六大环节：p 研发p 生产p 物流p 销售p 服务p 复合产业地产的三重视野换个角度看产业地产产业发展的时间轴n产业的生命周期n产业的梯次发展n产业的阶段判定 朝阳产业 长青产业 夕阳产业 机会产业n 虚拟经济及相关产业产业

4、发展的空间轴全球三次产业转移中国大陆:三次产业转移产业布局的基本规律东、中、西部国土功能区城市群区位价值产业提升的转换轴产业升级产业更新产业集聚产业链供应链“革命”造就未来经济发展规律：工业革命第一次工业革命第二次工业革命第三次工业革命工业革命催动房地产革命第一次工业革命 造就了密集的城市核心区和拔地而起的工厂第二次工业革命 催生了城郊大片房地产业以及工业区的繁荣第三次工业革命 将会把每一栋楼房转变成住房和微型发电厂 杰米里、李夫金（美国未来预测大师）经济形态演进 农业经济 产品经济服务经济知识经济 体验经济面向未来的产业地产世界是平的世界更是湿的 社会关系华侨城：19852003模式解析：持

5、续了28年的产业地产实践定位：旅游+地产 优质生活创想家 现代服务业综合运营商产业新（城）区雏 形“一、五”:156项重大项目建设大项目 厂区 城区 城市典型三阶段另类模式混合模式小型个性综合体局部产业特征新城一级开发华夏幸福基业:园区+地产固安工业园区小结：机会：工业化推动城市化产业集聚带动人口集聚人口集聚衍生服务需求需求激活地产价值问题：产城分离式发展带来大量后遗症被动式房地产开发模式为主城市功能缺位限制地产价值提升中低端房地产开发和供给为主产业化生存 全面转型：从野蛮生长到精耕细作从加工思维到产业思维从产品导向到价值导向从战术决策到战略决策从产品创新到模式创新文化地产？万达:持续创新文化

6、地产产业地产的混沌与机会摸着石头过河:p 概念混沌p 政策混沌p 法律混沌p 角色混沌p 利益混沌模糊地带的机会p 仍有可能直接拿地p 土地成本相对较低p 拿地面积相对较大p 多类别土地成就腾挪空间p 中长期发展空间大价值构建之”12345”一个核心:研究发现机会二项价值:创新创造价值 复合提升价值三个要点:精准定位 整合资源 孵化培育价值构建之四大要素传统的房地产模式三部曲：买地、盖房、出售产业地产模式四人团体舞：产、地、房、城良性互动的有机体系支撑四要素的四个角色投资商开发商运营商服务商价值构建之五大产出产业(集成)地产的收益p 土地一级开发收益p 房产二级开发收益p 物业出租(入股)收益

7、p 综合服务收益p 政府税收返还优先参股投资园区企业的机会与收益开发商转型从常规开发创造新的（独特）价值滞后的规划理念：产城分离?城市园区 休休闲 社交社交产城:从分离到融合产：产业、产业功能及相关城市的工业区或产业园城：城市、城市功能及与产业相关的城市或城区产城融合：将产业园区及相关的产业功能 与城市及城市功能有机融合 促进产业与城市/与开发，开发与经营良性互动、互为支撑 形成短、中、长期发展有机结合、实现综合价值最大化关键词：融合宏观：与城市融合中观：与环境融合 产业功能与城市功能融合微观：人的综合需求的融合扭住中心不放松：人视角的转换:社会的人产城融合的技术要点产业集成地产的规划要点n 紧凑化n 混合化n 街区化n 复合化融合举要案例一案例二案例三THANKS!优术悟道 探路 取势明理