设计方案-20套极小别墅户型图.pdf

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1、20 套极小别墅户型图 营销管理中心 整理分享 150 平米下的极小别墅产品凭着较低的总价和较高的居住实用性，极小别墅正成为改善型客户和城市中产阶层的新宠。 而开发商们在这类极小别墅的设计上可谓花尽了心思，不但要拼谁的附加值高、赠送面积多，还得拼谁家面积做得小、总价控得低。 本篇整理了 20 套热销的极小别墅户型图，看这些别墅的设计师是如何突破极限在最小的面积中做出最高性价比的别墅。 【居住型别墅】 设计要点： 1.更强调居住的舒适性和功能性； 2.对卧室数量、厨房的面积要求、功能间（衣帽间、影音室等）完善程度要求更高； 3.多是以联排或叠墅形式体现。 万科桂语里 上市时间：2015 年 9

2、月 城市：杭州良渚新城 建筑面积：137 实用面积：约 175 户型：四房两厅三卫 点评： 这是杭州万科最新推出的一款极小别墅，有四室两厅三卫。 一楼赠送大面积私家庭院，客厅直连花园，景观视野极佳。厨房和餐厅一体化，U 型明厨紧邻餐厅，节省室内空间的同时方便了主人用餐；一楼活动区域，二、三楼为休憩区，动静分明。次卧和主卧都设有大露台，二楼还设有独立的洗衣房和储藏间，非常实用！而客厅的挑空设计使二楼免费得到一间儿童房。三楼的主人房就更加奢华了，衣帽间书房超大露台一个都不少，典型的居家型别墅产品。 但这个产品有三个小瑕疵： 第一， 客厅 3.6 米的开间相比别墅阔绰的面积，稍显尴尬； 第二， 二楼

3、的儿童房离卫生间的距离较远，卫生间是暗卫； 第三， 洗衣房紧邻次卧，容易影响家人休息。 龙湖锦璘原著蓝湖郡 上市时间：2015 年 3 月 城市：山东青岛 建筑面积：141 实用面积：约 200 户型：下叠套四室两厅三卫 点评： 龙湖的小别墅一直是业内学习的标杆。这个 141 的叠墅产品的面积利用率十分高，一楼全赠送的 30 入户庭院，开放式的布局使客厅、餐厅、厨房三大功能区成为一体化,空间更宽敞。二楼空间利用到极致，做出了三房两卫设计，主卧还配有一个大衣帽间，面积近 30 ，十分阔绰。而二楼的书房可以改造成一间卧室。四房的布局足够满足三代同堂的家庭。但一、二楼的两间次卧离卫生间较远，不太方便

4、。 当代旭辉墅 上市时间：2015 年 1 月 城市：北京平谷 建筑面积：99 实用面积：约 200 户型：四室三厅三卫 点评： 这是典型的联排户型，设计十分紧凑。南北双花园、地下一层全赠送，使其达到近 200%的得房率。地下一层作为功能间和会客厅，还在南面设有一个小花园，增加了地下室的生趣。一楼为会客厅，开放式厨房和餐厅、客厅为一体，让客厅尤显阔绰。二楼和三楼的南向卧室均有 5 米的超大面宽，主卧配有衣帽间、大浴室和大露台，凸显了主人的尊贵感。 中航小镇 城市：重庆 上市时间：2014 年 9 月 建筑面积：85 、120 使用面积：142 、192 户型：三房三厅两卫、四房三厅三卫 点评：

5、 重庆的极小别墅市场被龙湖培养得十分成熟了。我们看中航的这两套极小别墅，布局都十分紧凑。最重要的是，每套的一楼都拥有 270观景面，7.5 米的大面宽，独立大花园。85 那套别墅的二楼还有一个小的观景台，三楼主卧套房配有观景大露台，十分舒适。而 120 的这套别墅在一楼还做了一间卧室，二楼设计了一个会客厅，四间卧室完全满足了三代同堂的房间要求。 金科时代中心 上市时间:2014 年 8 月 城市：重庆 建筑面积：128 实得面积：256 户型：下叠套三室两厅两卫 点评： 这也是一个重庆的极小别墅项目，户型特别方正，赠送面积达到200%。地下一层有下沉式庭院，增加了采光。一楼全横厅设计，但客厅没

6、有直接连到庭院和阳台，使得大厅的采光不会太好。二楼通过赠送一间卧室套房、一个露台后，得到了双套房的功能间配置，绝对的别墅级享受。 重庆旭辉城 上市时间：2014 年 4 月 建筑面积：85 实得面积：227 （其中赠送花园面积 56 ） 户型：联排中户四室两厅三卫 点评： 以重庆旭辉城卖得最火的那套 85 联排中户为例。通过户型创新，其实得面积达到 227 ，赠送率高达 167%（红色部分为全赠送，蓝色部分为赠送一半面积）。通过将地下室挑空设计，得到免费的两层地下室面积；将 6.6 米客厅挑空，地上二层得到一间免费的卧室；再加上9.6 室内采光井挑空，赠送前院花园、屋顶花园，最终实现了四室两厅

7、三卫的类别墅级功能间配置； 九龙仓兰宫 上市时间：2013 年 9 月 城市：上海 建筑面积：94 实得面积：150 + 户型：下叠套四室三厅三卫 点评： 豪宅专家九龙仓在上海的兰宫项目曾推出 90 平 Knight 系列，打出的旗号是“买两层送两层”。上图这个 94 的下叠端套在赠送了一个车位、双层地下室和私家庭院后，立马拓展为四房三厅三卫的类别墅配置。但双层地下室采光不佳，而且没有配备电梯，四层爬上爬下真的很累啊 绿地蔷薇九里 城市：上海松江 上市时间：2011 年 建筑面积：88-91 使用面积：150 户型：两室两厅两卫 点评： 绿地是业内比较早做极小别墅的代表，这套别墅的户型的赠送面

8、积较多，而阁楼也可根据主人需要进行空间改造。但一楼的入户花园和厨房的面积较小，舒适感不够。二楼主卧没有套间，折损了主人的尊贵感。 【度假型的极小别墅】 设计要点是：1.尽量压缩厨房、餐厅的尺寸；2.给阳台、露台和飘窗等观景效果更佳的位置留出足够空间，强调景观资源最大化利用；3.必须给卧室、客厅留出足够大尺寸； 万达版纳别院 上市时间：2015 年 9 月 城市：云南西双版纳 建筑面积：90 实得面积：约 145 户型：两室两厅两卫 点评： 这个 90 墅是万达在西双版纳做的一款度假产品，一楼南北双花园设计，4.5 米面宽大客厅，宽敞舒适；开放式厨房与餐厅相连，方便主人用餐。二楼的主卧大套间设计

9、，带独立衣帽间，外加 7 平米露台媲美豪宅；三楼露台可针对不同客户需求，进行空间改造和拓展，实用率极高。但和所有联排别墅一样，万达这款 90 墅也面临长进深采光不佳的问题。尤其是一楼客厅开窗尺度所限，采光将受影响。 万科青岛小镇 上市时间：2014 年 4 月 城市：青岛 建筑面积：100 户型：下叠套两室两厅两卫 点评： 一楼南北双花园，客厅开间达 4.5m。客餐厅一线相连，采光充足，U型明厨紧邻餐厅，节省室内空间的同时方便主人用餐；方正客厅连接入户花园，视野开阔，观景效果极佳。二楼的主卧带 270南向观景阳台，观景视野极佳。北向次卧带大明窗，主人也可根据自身需要打造成书房等。不过两间卧室是

10、有点少，更适合度假短住。 碧桂园梓山湖 城市：武汉 上市时间：2015 年 5 月 建筑面积：118 、127 户型：双拼户型，均为两房一厅两卫 点评： 一楼不设餐厅，为南北双阳台争取了最大空间。客厅 3.9 米面宽，南北通透、采光极佳。二楼主卧套间设计，卧室连接全向观景露台，开窗即是风景！赠送的多个观景露台，最大面积总和达到 26 ，更是将生活空间极大拓展。不过一楼的卧室离卫生间太远，而且 2 间卧室更适合度假短住。 世茂海上世界 城市：泉州 上市时间：2014 年 6 月 面积：59 使用面积：240 户型：下叠套两房两厅三卫 点评： 户型方正，布局紧凑。一楼赠送 125 超大庭院、停车位

11、、露台，二楼 59 面积全赠送，得房率超 300%。一楼客厅面宽达 6.3 米，客厅、餐厅、厨房三位一体，面积阔绰。二楼设计为起居室，有三房两卫；巧妙地与一楼生活区隔开，动静分离。但停车位置的摆放刚好处于客厅景观视线一轴，观景效果有所打折。 观澜湖观邸 城市：海南海口 上市时间：2012 年 1 月 建筑面积：100 户型：2 房 2 厅 2 卫 点评： 典型的度假式别墅，户型方正，干湿分区明显，巨大的露台设有游泳池，在家中泳池放松身心时就能眺望绿海，在国内还是不可多得体验。 绿城桃李春风 城市：杭州临安青山湖 上市时间：2015 年 10 月 建筑面积：83 户型：两室两厅两卫 点评： 虽然

12、大家对这个产品可能都熟悉了，但在这里还是提一下。这个户型一是容积率小于 0.5，舒适度较高。二是产品设计以居家为主，突出了空间集约化。增大了厨房面积、样板院由 spa 改成的菜园，都体现出其强调的居家理念。三是对于客户最敏感的总价有更好的控制。相比桃花源，客厅进深、主卧面宽等缩减了一定的尺度，减少了户型面积，进一步控产品总价。虽然尺度减小，但是足够居家使用，4.15 米的卧室面宽和 5m 的客厅面宽在城市里面是准豪宅才能有的尺度。四是次卧室前置，通过连廊与客厅相通，这样能保证主卧室主人的私密性。 保利海棠湾 面积：65 、90 户型：2 房 2 厅 2 卫、3 房 2 厅 2 卫 点评： 这个

13、产品非常紧俏，单价 3-4 万每平米，基本上内部就消化掉了。据高策地产研究院高级产品经理姚斌认为，这个户型优势主要体现在：第一，面积控制合理，考虑了后期赠送完整的功能空间，以满足业主生活需要；第二、契合旅游度假产品的使用，弱化了部分餐厨功能，做到了客厅和餐厨功能的复合；第三、庭院利用合理，充分考虑了绿植、硬化铺装，同时结合海南的气候做了私家泳池，舒适度较高。 方圆泉溪月岛合院别墅 上市时间：2015 年 10 月 城市：广州丛化 建筑面积：140 户型：三室两厅四卫 点评： 这个合院产品做出了 3 个套房，完全可以容下三代同堂家庭一段日子的小住。一楼的庭院居中设计，将会客区和卧室区分隔开，实现

14、了动静分区。而温泉泳池设计，实现了别墅的度假功能。二楼主卧南北两个大露台，观景效果极佳。 碧桂园珊瑚宫殿 城市：海南三亚 上市时间：2014 年 12 月 建筑面积：81 户型：两室四厅三卫 点评： 碧桂园这套 81 别墅，地下一层全赠送面积达到 130 多，性价比非常高。双套房设计，凸显尊贵。而采光井的设置，让地下室空间采光效果得到保证。负层还设有家庭室、综合功能厅、洗衣房，以及一个停车位。功能间配置绝对是高端别墅级别。但主卧开门正对休闲阳台，虽然保证了足够采光，但私密性不够。 世茂龙湾 城市：武汉 上市时间：2011 年 建筑面积：125 户型：3 房 2 厅 3 卫 点评： 这个产品相对

15、强调居家理念，首层客厅方正，南北通透，送三个露台，前后双花园。还有独立私家车位。二三层也是卧室露台的设计，三层是主卧，私密性强。 【总结】 1. 这类度假型别墅主要作为一种投资型产品，必须考虑总价。况且度假型别墅使用频率低，基本不需注重实用性。 2. 目前在某些区域（如海南），这类极小型度假别墅也在进行改良，增加更多的居住功能。随着经济发展，人们生活质量的提高，大家会慢慢领悟到休假和旅游是两回事，这类度假型别墅将成为一种生活在他处的产品。 3.近郊的极小别墅本身已通过赠送面积实现了别墅产品的空间尺寸。像这种买 90 送 100 的超值赠送，能让购买者更有价值感。而房地产企业未来在产品上的竞争，就是创造这种超值溢价空间的竞争！