2018上海年报-克尔瑞.pdf
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1、2019年1月20182018年年上海楼市上海楼市年报年报CONTENTS头号事件上海楼市目录目录0102头号事件今年四次政治局会议核心内容对比中美贸易战进入白热化棚改货币化收紧年内四次降准土地市场降温，流拍潮持续上演楼市凛冬下，房企如何应对？年度年度标签标签2018年，楼市迎来调控大年，全国各城限售、限购政策频发，中央表态坚决遏制房价上涨，楼市风向转变，全国楼市迅速降温，重点城市土地流拍频发，房企拿地减量求质，标杆房企“高周转”盛行、降价促销、裁员潮掀起种种迹象表明楼市进入寒冬2018年楼市年度关键词政治方向政治方向 政治局会议：政治局会议：在土地、新房、二手房市场均有降温的背景下，近两次中
2、央政治局会议均未提及房地产，说明当前政策调控已成初效，政策短期内加码的可能性不高，后期以长效调控机制维稳为主。11月官媒发声再次表明中央不想让价格下调的态度，长期横盘维稳将是中央希望看到的局面。头号头号事件事件模块2018/4/232018/7/312018/10/312018/12/13判断外部环境世界经济政治形势更加错综复杂当前经济运行稳中有变，外部环境发生明显变化当前经济运行稳中有变，经济下行压力加大，部分企业经营困难较多，长期积累的风险隐患有所暴露辩证看待国际环境和国内条件的变化，增强忧患意识，抓住并继续利用好重要战略机遇期，保持定力、坚定不移办好自己的事今年贸易战发酵以来，之前三次会
3、议中谈及外部环境基本是对形势的客观表述，相比而言，本次会议对国际形势的认识更加正面积极，通过反复提到的“坚定不移办好自己的事”，说明内部稳经济仍然是最主要任务货币政策保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来坚持实施稳健的货币政策，货币政策保持货币流动性合理充裕实施好积极的财政政策和稳健的货币政策未提及2019年经济工作目标主基调仍然是“稳”字当先；近两次均未提及去杠杆，再次确认去杠杆已不再是经济工作主要内容金融风险完成全年目标任务需要付出艰苦努力，关键是主动同高质量发展的要求对表把防范化解金融风险和服务实体经济更好结合，坚持做好去杠杆工作做好稳就业、稳金融、稳外
4、贸、稳外资、稳投资、稳预期工作，有效应对外部经济环境变化，确保经济平稳运行保持经济运行在合理区间，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期房地产要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展对房地产市场坚持因城施策，促进供求平衡，坚决遏制房价上涨未提及未提及近两次会议只字未提房地产，说明楼市调控目的基本达到，短期内政策基本保持平稳，进一步深化可能性不大2018年4次中央政治局会议核心内容对比近两次政治局会议均只字未提及楼市调控和去杠杆，意味着楼市调控和地产泡沫已相对可控，已不再是当前短期主要矛盾，2019年宏观经济工作仍将以稳国内经济作为主要考虑对象。风向转变国际形势国际形势 中美贸易
5、大战：中美贸易大战：受国内经济管理体制因素影响，宏观经济虽内忧外患，但短期爆发系统性风向的可能性不大，但贸易战可能激化国内经济矛盾和汇率不稳，为对冲贸易战冲击，房地产财政资金将收紧，从而导致房产需求萎缩，同时贸易战有诱发国内输入性通胀的可能，助推房价上涨头号头号事件事件中美贸易战对房地产市场的影响贸易战出口下降房地产蓄水池中的热钱将流出中美贸易战人民币存贬值压力进口商品价格上涨人民币贬值兑现、汇率不稳房地产限售从严诱发国内输入型通胀控房价将进一步从严助推房价上涨国内经济下行房地产财政资金收紧棚改化货币安置收紧房产需求萎缩年内央行共4次降准，累计释放长期资金近2.3万亿元，此举重在定向调控，保持
6、流动性合理充裕，重点定向放水实体经济、支持小微企业，解决“融资难+融资贵”的难题。2018年年初，美国频繁发起对中国的贸易制裁，贸易战苗头开始显现；3月中美双方对峙，5月进入谈判磋商阶段，看似进展良好，美方实则暗度陈仓，在双方达成共识后不久，即于6月15日发动实质性贸易战，中方也予以了反击，但反击后美方更是失去理性，变本加厉，多次向中方极限施压，从而使得中美贸易大战进入白热化阶段。中美贸易战背景楼市监管楼市监管 多部委集体整治楼市乱象：多部委集体整治楼市乱象：七部委下半年整治30城市场乱象，充分说明了“房住不炒”的政策逻辑不变，且再次表态了政策调控的决心，在调控政策不放松的前提下加入地方行政手
7、段对市场乱象进行堵漏头号头号事件事件6月28日，住建部等七部委联合印发关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。区域一线二线三线华东上海南京、苏州、杭州、合肥无锡、徐州、宁波华南广州、深圳福州、厦门、海口佛山华北北京天津、济南、太原、哈尔滨、长春-中西部-郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、贵阳、兰州宜昌30个楼市被整治城市名单这30个城市在中央发声背景下，近期政策收紧可能性较大，加强战略管控，房企需要警惕此类风险！整治对象政策影响打击操纵房价房租、捂盘
8、惜售、捏造散布虚假信息、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙从供应端等层面进行了管控打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”有助于未来交易方面的秩序稳定打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈及限制阻挠使用公积金的违规房地产开发企业为了让房屋买卖的流程更加顺畅打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告明显强化针对广告方面的管控内容把维护“刚需”购房者利益作为一个重要的内容进行政策落实，“限企+摇号+禁收茶水费”为主流方式，整体调控思路仍是“房住不炒”。楼市整治核心内容房改政策房改政策
9、 棚改货币化收紧：棚改货币化收紧：棚改货币化收紧，从短期来看，棚改货币化安置比例下调意味三四线城市本轮量化宽松即将结束，楼市会降温；但长期来看，对楼市影响不大，因为到2020年全国大部分地区棚改基本完成，届时房屋老龄化和更新就会保持一个正常的频率，从而刺激购房需求头号头号事件事件棚改货币化资本流向中央国开行等开发性银行 （ PSL ）地方政府（棚改专项贷款）拆迁户（补偿款）有效需求增加，房价抬高2012-2020年全国棚改开工量、存量/根据官方数据，2015年棚改货币化安置比例为30%，2016年提高至49%，目前国家尚未公布2017年全国棚改货币化安置的比例，但业界一般认为会超过50%，随着
10、2018年国家对棚改货币化安置政策收紧，预计2018年将降至40%，2019-2020年将降至30%。自去年下半年以来，中央和主管部委层面，多次发文对棚改货币化安置政策呈现明显的收紧态度，在今年10月份的国务院常务会议上也明确指出，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策货币化安置比例30%49%50%40%30%30%人才政策人才政策 人才引进政策：人才引进政策：对于二线城市纷纷出台“人才新政”抢夺人才现象，客观上是各地通过新增购房需求为楼市托底的表现，人才新政降低了限购门槛，使部分城市楼市供给更为紧张，带来房价上涨预期头号头号
11、事件事件第一层级第二层级第三层级第四层级代表城市：北京、上海目标人群：国际化的外籍人才、海外留学生、能对城市长期发展做出特殊贡献的特级、高级创新技术性人才政策目标：控制人口与人才政策结合，调整人才结构代表城市：杭州、天津等准一线城市目标人群：主要是各高校的研究生、能助力城市快速崛起的特殊人才、高层次海外人才政策目标：吸纳各行业高精尖人才，助力城市崛起代表城市：南京、成都、青岛为代表的区域中心型城市、准一线城市、强二线城市目标人群：主要是各高校的研究生、本科生代表城市：郑州、武汉、西安、济南等区域等核心二线城市目标人群：本科生、中专生一线城市（京沪）二线城市人口流入三四线城市三四线城市三四线城市
12、三四线城市人口流入疏解转移人口人口流入人口流入人口流入2018年，近60个城市相继出台人才政策，调降人口落户门槛，并提供购房折扣、购房补贴、生活补贴等多项福利，意在吸引更多流动人口特别是高素质人才落脚城市。从各城市出台的人才政策来看，不同层级城市目标引入的主要人才群体呈现梯度分化。从人口流动角度来看，二线城市承接一线（京沪）疏解转移人口、吸纳三四线城市流入人口，人口规模加速扩张并促使全国人口分布再平衡。政策目标：通过各种货币补贴，吸引支撑城市长远发展的中坚人才政策目标：实现人口扩围，扩张城市规模三四线城市金融环境金融环境 央行年内四次降准：央行年内四次降准：从年内四次降准举措来看，降准主要是为
13、了支持实体经济发展，改善小微企业融资难、融资贵困境，但不排除随着商业银行货币宽松，部分资金或将流入房地产市场利好楼市交易头号头号事件事件年内央行共4次降准，累计释放长期资金近2.3万亿元，此举重在定向调控，保持流动性合理充裕，重点定向放水实体经济、支持小微企业，解决“融资难+融资贵”的难题。宽货币紧信用房贷利率上调热点城市开盘去化仍较佳推进结构化去杠杆住户新增中长期贷款占比仍维持较高水平居民对上调房贷利率感知并不强烈，相较房价上涨的资产增值收益，购房成本增加影响有限；高杠杆购房的局面并未实质性扭转弊端上海等热点城市加快预售证审批小微企业融资难、融资贵困境缓解房地产市场始终是银行巨额信贷资金的重
14、要出口，降准后释放出的增量资金很大一部分还是会流向房地产市场利端201801201804201807下调1个百分点，释放资金4500亿下调0.5个百分点，释放资金7000亿下调1个百分点，释放资金4000亿201810下调1个百分点，释放资金7500亿信贷环境信贷环境 多地房贷利率下滑：多地房贷利率下滑：多地房贷利率从上半年上调到第四季度下调，更多是商业银行贷款被抑制下吸引客户新增贷款的手段，不足以影响整个楼市的热度变化头号头号事件事件四季度以来，多地房贷利率出现下滑、放款提速的现象。目前全国房贷利率上升空间已基本登顶。房贷利率下调北京广州深圳杭州下调至15%北京四大行的房贷利率与此前持平，个
15、别股份银行出现首套房贷利率下调趋势，如北京民生银行：下调至15%（原利率上浮20%）下调至10%下调至15%中国银行下调首套房贷利率，从上浮15%调到上浮10%。目前广州四大行仍执行上浮10%，光大银行从上浮25%下调了5个百分点下调至10%工行、中行开始执行首套房贷上浮10%，二套上浮15%，分别下调5个百分点，且目前多家银行表示额度宽松、7个工作日放款。深圳部分银行首套房贷利率从20%，下调至15%，而且审批提速、最快一周放款严厉的限价令上涨预期不再，投资客退潮房企着力回笼资金加大全款买房优惠力度抑制银行贷款下调按揭贷款利率只是商业银行吸引客户新增贷款的手段，既不是楼市政策的转向信号，也不
16、足以影响整个楼市的热度变化土地行情土地行情 春江水暖鸭先知，土地流拍成常态：春江水暖鸭先知，土地流拍成常态：2018年全国土地流拍频出，除地块出让条件苛刻、限价下房企利润空间有限等市场主导因素外，房企拿地理性、资金面紧张更是导致流拍潮的重要原因。而流拍潮现象一方面加重现阶段楼市悲观情绪，另一方面由于地块成交量萎缩造成未来供给不平衡，对楼市平稳发展不利头号头号事件事件2018年，全国流拍地块高达1255宗，为近四年来最高，流拍率高至5.5%。2015年至2018年全国住宅用地流拍情况土地流拍原因地块质素弱1利润空间小2市场进入调整3出让条件苛刻4地块多位于城市边郊地理位置条件偏弱纯商办属性地块，
17、底部市场周期难以实现短变现地房价比大比例高于60%房企利润空间被明显压缩全线城市进入底部盘整一线二线三四线的传导亦基本完成典型城市开始调整短期限价放开的可能性偏弱地块面积偏大、刻意抬高出让楼板价、要求竞配建或大比例自持、对拿地房企提出硬性的高要求，各维度增加房企成本与前两年全国各地地王频出的情形不同，2018年的地王减少，流拍增多。据克而瑞统计，2018年全年全国住宅土地流拍数量达1255宗，下半年以来，上海、杭州、天津、苏州、合肥等热点一二线城市出现多幅土地流拍现象，并向三四线城市蔓延。头号头号事件事件房企策略Text in here运营端营销端拿地减量求质谨慎拿地收缩战线放缓拿地节奏加速现
18、金流回笼主动顺应政府价格以价换量、降价促销加快推盘节奏占领开盘先机开源节流融资发债并购重组多元化业务发展高周转模式大面积裁员楼市严格调控效应下，高价地被套牢，房企资金面趋紧面临高负债、高杠杆等资金面紧张困境政府限价、市场观望情绪加重，房企业绩指标压力加强房企动态房企动态 楼市凛冬来临，房企适应策略：楼市凛冬来临，房企适应策略：楼市下行周期中，面对资金链趋紧状况，房企投资端放缓拿地节奏，拿地减量求质；运营端则在“开源节流”上下足了功夫，融资发债、并购重组、“高周转”、大面积裁员均为房企化解高负债、高杠杆之普通选择；营销端则多以价换量、加快推盘节奏来快速回笼资金楼市在调控政策收紧的大背景下，无论是
19、以北上深为代表的一线城市，还是热点二三线城市，房地产市场整体呈现 “降温”的态势。面对楼市凛冬来临，房企们又是怎样应对这波寒流？投资端上海楼市17年上海楼市全面实施“限价”、卡预征等一系列遏制房价上涨政策，市场降温效果明显；18年，房企、项目、客户在市场沉寂一年之后，市场变成什么样了呢？在2018年全国楼市调控多达220次的背景下，申城除7月出台“规范企业购房”后，全年无重大调控政策。是否意味着，上海现有的政策已经到顶了？CRICCRIC判断判断本轮调控从2016年开始，楼市政策其实已趋于明朗化，未来将保持现状就是持续的高压，即使行政干预也是以加强和堵漏为主，调控力度已登顶！政策政策力度力度政
20、策调控到顶了吗？政策调控到顶了吗？上海综合调控政策最严，预计未来调控会有小幅松动一线城市中，传统“六限”+限企政策均有涉及，限售目前仅广州出台相关政策，限企目前有上海和深圳具有相关政策；综合来看，各城市政策力度各有不同，而上海综合政策力度属于最严。城市限购限贷限售限商限价限签限企本市非本市社保无房无贷无房贷结1房无贷/结清1房贷未清上海2套1套连续60个月35%普宅50%、非普宅70% -停止审批公寓式办公项目预售证审批限价（前后批次价格持平，甚至跌3%）高价项目限签提高门槛广州单身1套、家庭2套1套连续60个月30%40%50%70%个人/家庭，2年企业，3年-预售证审批限价高价项目限签深圳
21、2套1套连续60个月30%50%70%-商办属性严禁住宅套形设计预售证审批限价（前后批次价格浮动不超过15%）高价项目限签暂停购买北京单身1套、家庭2套1套-普通35%非普通40%-普通60%，非普通80%-停止审批公寓式办公项目预售证审批限价高价项目限签政策力度上海、广州、深圳最严上海、北京最严广州最严上海、深圳、北京最严上海最严差不多深圳最严一线城市之间调控政策对比政策政策力度力度政策调控到顶了吗？政策调控到顶了吗？上海政策持续加码完善，18年已处“真空期”，政策趋势明朗化2016年至今，上海楼市调控政策持续收紧，先后出台了史上最严“五限”政策：限购限贷限价限商限企 ，政府以期不断填补政策
22、漏洞来促进市场长效稳定发展。2016年3月25日沪九条 外地人连续5年社保 二套普通首付50%，非普通70% 中小户型配比规定沪六条2016年11月28日2017年5月4日限购限贷升级摇号买房限商2017年8月杠杆升级2018年7月2日规范企业买房 外严控新房预售证派发 加大325新政执行力度 严查住房贷款资格 二套住宅认房又认贷 首套首付比例提升至35% 二套首付比例提高至70% 明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售 严查落实购买实名制 全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作 停止审批公寓式办公项目 加强商业办公项目建设、销售监管 重新审核尚未上市销售项目 部分银行上调
23、贷款基准利率1.1倍，首套上浮10%，二套15-20% 设定企业买房条件限制 企业买房从3年限售 提高至5年2016年10月8日2017年5月17日政策政策力度力度政策调控到顶了吗？政策调控到顶了吗？政策不断加码，市场已处下行期，市场反应政策已登顶16年房价上涨过快，11月出台史上最严调控政策，旨在抑制楼市过快发展，全市供求大幅锐减，17年政府对新开楼盘采取“限价”政策，甚至出现一二手价格倒挂现象，故调控加码以来价格疯涨得到控制，供求量平稳运行，价格假性上涨，实则已下探，楼市已全面进入寒冬期。CRICCRIC判断判断自17年开始，土地市场持续出台招拍复合、土拍要求自有资金、租购并举等多重政策，
24、如今18年的上海土地市场还能否依旧火热，“地王潮”还会出现吗？在土地市场重重政策加码下，限制条件增多以及租赁土地的不断放量，挂牌土地基本都以底价成交，政府供应端出现下调起始价事例，土地虽“稀”但已不“贵”土地依旧“稀”而“贵”吗？土地依旧“稀”而“贵”吗？计划供应增加，实际可售住宅供地紧张土地土地市场市场15-18年上海住宅用地供应计划与实际供地对比图上海“十三五”规划住房用地供应5500公顷，总量较“十二五”增加20%，主要为稳定市场对未来上海供地紧张预期；但实际每年供地缺口逐年放大，直接导致新房供应短缺。土地依旧“稀”而“贵”吗？土地依旧“稀”而“贵”吗？地价下降已成趋势，租赁宅地不断放量
25、，可售住宅用地比例下调土地土地市场市场在招拍复合&土拍要求自有资金&租购并举多重政策加码下，2017年始上海宅地楼板均价呈下降趋势；从供地结构来看，租赁宅地供应不断放量，18年占比36%，表明政府决策层坚守“房住不炒”的决心。2017年至今上海租赁住宅/可售住宅土地成交比重2013年至今上海住宅土地供求价走势（万）土地依旧“稀”而“贵”吗？土地依旧“稀”而“贵”吗？房企拿地更加谨慎，底价成交已成常态土地土地市场市场18年土地市场依旧冷淡，底价成交已成常态，政府更是下调起始楼板价推地；限制条件增多，自持比例最大达30%，央企、国企以及行业领头羊依旧是主力买家。区域地块属性容积率总建面（）楼板价（
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