2018杭州年报-中指.pdf

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1、China Index AcademyChina Index Academy2018年杭州房地产市场形势总结与趋势展望中国指数研究院杭州分院2019年1月101政策回顾02商品房市场03土地市场04趋势展望目录/CONTENTS2政策环境0 1目录/CONTENTS1、调控政策从需求端和供给端入手，以修补、微调为主2、杭州商品住房销售实行公开摇号方式，开启购房新篇章34月公证摇号整治号子费、捆绑销售乱象；刚需尤其是无房家庭有了机会购房限酒令新出让的商业地块难再做成小面积的酒店式公寓产品，办公类项目“打擦边球”现象被抑制5月企业限售杭州限购区内暂停向企业销售住房（含商品住房和二手房）7月加强企业

2、自持商品房屋租赁管理规范规避变相销售房屋使用权现象，保障租户权益9月严格规范销售现场公示开发商需公开精装修材料品牌、产地、规格、级别、数量等11月社保补缴细则微调外地户籍居民家庭在杭州限购范围内购买住宅，购房之日起前36个月内连续24次社保或个税缴纳记录，允许出现累计补缴3次的情况，但不得断缴坚持房住不炒的中央基调，调控政策从需求端和供给端入手，以修补、微调为主需求端： 公证摇号与社保补缴微调，为限购被误伤的刚需有机会购房，且全款与贷款站在同一起跑线，号子费、捆绑销售等乱象得到整治； 限购区内暂停向企业销售住房，阻断了企业参与摇号炒房的漏洞。供给端： 限酒令让商办地块的开发更趋规范化，难打擦边

3、球建造酒店式公寓产品，但从长期来看，将逐步缓解酒店式公寓的投资热； 精装修标准现场公示，让使得精装修质量更加透明化，保证购房者权益； 加强企业自持商品房屋租赁管理规范，规避变相销售房屋使用权现象，保障租户权益，促使自持商品房屋出租市场良好发展，带动多元化住房格局。4杭州商品住房销售实行公开摇号方式，开启购房新篇章关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知发布，自2018年4月4日起，市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目，房地产开发企业应采取委托公证机构摇号方式开展销售工作。关键内容1、开发商采用公证摇号方式公开销售商品住房，一次性公开销售当期准售房源2、意向客户登记数量超过准售房源数

4、量的项目，开发商应采取公证摇号方式产生选房家庭和选房顺序号，并按序售房。3、公证摇号，应对“无房家庭”给予倾斜，提供一定比例的房源保障。4、开发商必须严格确保选房结果与网签名单一致，切实杜绝炒卖房号等行为。点评：继限购政策后，杭州对房地产市场的稳定运行再次开出“强效药”，整治目前市场怪象。“号子费”、“捆绑销售”等现象得以根治；无房家庭获得政策倾斜，虽然房源专供比例由房企自定，但也使得刚需有了更多机会，从“排不上号”到“可能摇号成功”，贷款买房和全款买房站在了同一起跑线上。摇号政策产生的负面影响也是不容忽视的，刚需可能被“误伤”，久摇不中，即使全款也无法购置；置换改善风险加大。二手房市场也会受

5、到波动，短期来看，二手房易获得性导致部分急需置业的购房者会抬高市场热度；而长期来看，刚需客户加入新房摇号队伍，业主的“惜售”心态渐浓，二手房市场会逐渐降温，一二手倒挂差距逐渐减小。5商品房市场0 2目录/CONTENTS1、严厉的政策限制了新房的入市与需求，成交规模三连降2、高价地陆续上市，成交均价随之上涨3、成交结构上移，刚需购房难度加大4、二手房有价无市，成交锐减5、公寓价格直线上涨，均价已赶超住宅6数据来源：CREIS中指数据，977.53 1326.91 1958.16 1651.74 1288.18 156571622017605233752831605000100001500020

6、0002500030000600.00700.00800.00900.001000.001100.001200.002014年2015年2016年2017年2018年成交面积(万)成交价格(元/)图：2014-2018年杭州市区（不含富阳、临安）商品房成交量价2018年，杭州市区（不含富阳、临安）商品房共成交124046套，共计1288万方，与去年相比，今年成交下滑23.8%，限购、限价、摇号政策抑制了住宅入市与需求，成交规模持续降低；从价格来看，成交均价28316元/平方米，同比上涨21.1%，在“限价”政策下，部分高价拿地项目被迫打造高端，或提高装修标准，以此来赚取利润空间，前期3万+楼面

7、价的地块也开始入市，因此均价也随之上涨。商品房市场量价走势：限购、限价、摇号等政策抑制了新房入市与需求，成交规模持续降低，随着高价地的陆续上市，成交均价随之上涨7数据来源：CREIS中指数据，图：2014-2018年年杭州市区（不含富阳、临安）各物业类型成交套数占比84%82%72%64%66%8%9%19%24%24%0%20%40%60%80%100%2014年2015年2016年2017年2018年住宅酒店式公寓商业办公2018年，受摇号政策的影响，公寓继续被追捧，上半年每逢公寓开盘，自住、投资客户均蜂拥而至，下半年随着市场转冷，公寓去化效果不佳，整体来看，公寓成交量占比与去年持平，仍占

8、高位；随着住宅摇号方案的成熟，下半年住宅上市量大大增加，住宅占比回升。从全年数据来看，住宅占比66%，比去年增加2个百分点，但从近五年走势来看，住宅占比仍处低位。商品房市场各物业类型成交占比：公寓表现突出，成交量占比仍处高位8商品住宅市场9844.36 1160.73 1567.28 1194.87 961.90 1536816265180062423628195050001000015000200002500030000600.00700.00800.00900.001000.001100.001200.002014年2015年2016年2017年2018年成交面积(万)成交价格(元/)图：

9、2014-2018年杭州市区（不含富阳、临安）商品住宅成交量价2018年，杭州市区（含富阳、临安）住宅共计成交1150万方，相比去年下降16%，杭州市区（不含富阳、临安）商品住宅共成交81008套，共计962万方，同比下滑19.5%，从近五年数据来看，成交规模仅高于2014年，经历了2016年的牛市之后，成交逐年下降，回归之前的水平；从价格来看，成交均价28195元/平方米，同比上涨16.3%，限价政策毫不放松，高价地的入市拉高了整体均价。住宅市场量价走势：经历了2016年的牛市之后，成交规模逐年下降，回归到之前的水平，限价政策毫不放松，高价地的入市使得成交均价逐年上涨101.1500.511

10、.5230050070090011001300150017002014年2015年2016年2017年2018年2014-2018年杭州市区（不含富阳、临安）商品住宅供销情况批准上市面积(万)销售面积(万)销供比00.511.522.533.541002003004005006002018.01-2018.12杭州市区（不含富阳、临安）商品住宅库存面积及去化周期可售面积(万)出清周期2018年，新增供应831.62万方，销供比为1.15，供求形势得到缓解，但供应依然不足；去化周期从全年走势来看，最低谷是4月，即摇号实行初期，下半年供应加大，市场趋稳。截止到12月，商品住宅可售共计295万方，出

11、清周期3个月，预计明年将增加供应满足市场的需求。供销对比：供应减缓，成交下降，供求形势得到缓解，出清周期3个月，库存依然不足，预计明年将增加供应满足市场的需求11-11.8% -12.5%3.0%15.0% -49.9%-50.5%29.1%58.5%757.9%-55.6%-12.5%-81.4%-100.0%100.0%300.0%500.0%700.0%900.0%0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.00450.00500.00余杭萧山临安富阳江干拱墅西湖滨江上城之江下城下沙2018年各区商品住宅成交面积及同比变动2017年各

12、区成交面积万()2018年各区成交面积万()同比变动余杭继续成为销冠区域，“首改萧山、刚需余杭”，目前余杭的2万以下楼盘较多，是刚需入手的首选阵地；临安是目前杭州唯一不限购的区域，自从摇号实施以来，报名人数场场爆满，中签率屡破新低，但从下半年开始，临安成为市场最先转冷的区域，但全年来看，成交依然排名第三。2018年，各区县成交环比涨跌不一，在整体表现下降的走势下，上城、滨江和西湖逆袭上升，其中上城区环比上涨758%，表现亮眼，主要是高端项目滨江保利翡翠海岸、信达滨江壹品和保利滨江上品的集中入市，这三个项目成交1347套，共计21.77万方，因此对于基数较小的上城区来说，成交变动涨幅较大。各区成

13、交量：各区成交同比下行主导，上城、临安表现亮眼1268,593 57,007 48,205 43,805 37,513 32,707 31,811 24,966 23,641 22,150 16,733 15,273 22.8%24.0%23.0%19.7%24.3%4.2%17.0%5.5%20.1%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%01000020000300004000050000600007000080000上城下城滨江拱墅江干西湖之江萧山下沙余杭富阳临安2018年各区县商品住宅成交价及同比变动成交价格(元/)同比变动2018年，各区县成交价

14、均有上浮，主要由于限价的影响，项目逐渐高端化，装修标准也日渐提高，以此减少高价地带来的资金影响，因此价格有所上涨。在各区县中，下沙房价涨幅明显，增幅达64.7%，主要原因是断供一年的下沙迎来了新项目的入市，都会钱塘均价27170元/平方米，与之前相比大幅增长。各区成交价：各区房价与去年相比均上涨，下沙涨幅明显1359%56%54%44%39%11%14%15%19%17%18%18%19%23%29%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2014年2015年2016年2017年2018年2014-2018年以来商品住宅面积段成交结构（不含富阳、临安）40-7070-

15、9090-120120-140140-180180-240240-300300以上2018年120方以上房源成交占比上涨，占44%。由于限价，房企主打大面积改善型住宅，以高总价快速回笼资金；随着高价地纷纷入市，建造产品偏向高端、改善，因此市场整体表现出成交结构逐渐上移；2018年90方以下的成交房源比例缩水至40%，但摇号实施以来，每逢刚需盘（90方以下）面市，报名人数众多，刚性需求多，但房源少，刚需买房难度日益加大。成交结构：高端、改善产品增多，成交结构上移，刚需置业难度加大14住宅摇号：从“万人摇”到“流摇”，购房者热情渐退64810132043455月6月7月8月9月10月11月12月2

16、018年5-12月流摇项目数量统计2018年5-12月各区域流摇项目数量统计临安, 34%余杭, 16%萧山, 16%富阳, 15%江干, 10%拱墅, 5%西湖, 3%下城, 1%4月份实施公证摇号政策，购房者热情高涨，不断出现“万人摇”的局面，但随着市场转冷，摇号热情减退，开始出现流摇项目，而且逐月递增；城区周边的高端改善项目最先出现流摇现象，其户型面积大、总价高，蓄客有门槛；之后蔓延至主城区的改善楼盘，最后偏刚改项目也开始流摇；临安是本次市场下行中流摇最为严重的区域，前期客群消耗较大，去化率难超7成；购房者市场预期不足，倾向于持观望态度，此外，因摇号政策进入市场的不少客户已经中签购房，摇

17、号参与人数减少，中签率、弃选率上升成为新房市场普遍现象。旭辉宝龙东湖城登记现场融创微风之城登记现场15项目排行榜：翡翠城以低价格、大体量，成交面积与金额均进入前三甲排名项目名称区县成交面积(万方)成交套数(套)成交均价(元/平方)成交金额(亿元)1翡翠城余杭17.75 13052621446.54 2融创金成江南府余杭16.44 16852236136.77 3碧桂园越溪府萧山15.63 11491585724.78 4旭辉宝龙东湖城萧山14.75 12901759725.96 5碧桂园东旭府萧山14.69 15191844427.09 6禹洲滨之江之江13.79 11973112542.91

18、 7中国铁建西湖国际城西湖13.72 13982451933.63 8阳光城翡丽公园萧山13.27 14502093127.77 9广厦天都城余杭12.93 10261493819.31 10万科未来城三期梦溪里余杭12.55 13232193627.54 排名项目名称区县成交金额(亿元)成交套数(套)成交面积(万方)成交均价(元/平方)1滨江保利翡翠海岸上城79.47 72911.69 680022信达滨江壹品上城61.80 5198.73 708333翡翠城余杭46.54 130517.75 262144首开杭州金茂府拱墅45.63 5889.11 501165滨江金茂府滨江45.49 5

19、228.95 508286信达中心|杭州壹号院滨江43.36 5919.12 475307禹洲滨之江之江42.91 119713.79 311258湘湖壹号萧山39.21 1448.30 472419融信保利创世纪萧山38.29 86210.85 3530410融创金成江南府余杭36.77 168516.44 223612018年杭州（不含富阳、临安）商品住宅成交面积TOP102018年杭州（不含富阳、临安）商品住宅成交金额TOP1016二手房市场：以新房4月摇号为分水岭，成交先升后降，年末成交有所回调2018年，杭州市区（不含富阳、临安）共成交二手商品住宅49832套/459.08万方。摇号

20、政策之前，新房市场乱象丛生，号子费、茶水费层出不穷，不少刚需转战二手房市场，但是摇号政策实施之后，刚需客户受到政策倾斜，购房环境逐渐透明，尽管中签率低，面对房价高企的二手房，坚持摇号成为目前购房现状，二手房有价无市，成交锐减。从月度成交走势来看，4月是全年最高峰，新房4月摇号开始过后，二手房成交惨淡，随着二手房价有所下跌，年末成交有所回调。3026020004000600080001000012000140002016-2018年杭州二手商品住宅成交套数17酒店式公寓1872301113137261393052910616251142971521720583299710500010000150

21、00200002500030000350001000600011000160002100026000310003600041000460002014年2015年2016年2017年2018年2014-2018年杭州市区（不含富阳、临安）酒店式公寓成交量价走势成交套数(套)成交价格(元/)2018年公寓成交价格29971元/平方米，同比上涨45.6%，均价已超过住宅。住宅摇号和“限酒令”的出台，使得公寓市场像是打了兴奋剂。上半年推出的酒店式公寓去化均良好，多数楼盘开盘即售罄，价格也是水涨船高。热门区域的公寓和住宅价格不相上下，投资回报率低，因此下半年去化不太理想。量价走势：公寓价格直线上涨，均价

22、已赶超住宅19项目排行榜：优质板块公寓成交不俗，临近地铁、热门板块是公寓热销主要因素排名项目名称板块成交套数（套）成交均价（元/平方米）1O纪元钱江世纪城1862306402龙湖西溪天街西溪1350399563万科智谷运河城北901271174杭州中央车站广场大城东880346525钱塘ONE之江880233326欧美金融城（EFC）未来科技城831271837意法联合广场乔司783116008德信时代之心西兴长河778409819兴耀星澜之城滨江区政府7684197110金地都会艺境湘湖新城755294362018年酒店式公寓成交套数TOP10今年公寓项目去化普遍较好，上榜TOP10的酒店式

23、公寓项目多位于优质板块，如钱江世纪城的0纪元、西溪的龙湖西溪天街，销售均价3万元/以上，成交量依旧不俗。钱江世纪城的0纪元以1862套的总成交量夺得年度公寓销售之冠。0纪元位于奥体板块，靠近地铁2号线盈丰路站和钱江世纪城站，出行交通便利，未来预期价值高；热销项目特点明显：1.临近地铁，交通便利；2.热门板块，未来价值高。20目录/CONTENTS土地市场0 31、杭州收金总额2443亿，高居全国榜首2、推地节奏继续加快，住宅用地成交同比上涨3、土拍遇冷，近五年楼面价首次出现下跌，溢价率也较低4、余杭、萧山和临安是成交大户，楼面价以下跌为主21土地收入：2018年杭州收金总额2443亿，高居全国

24、榜首2018年全国300城市土地收入排行TOP102443 1909 1683 1476 1381 1064 1059 957 894 870 050010001500200025003000杭州上海北京广州武汉郑州天津南京佛山苏州-3000-2000-100002018年出让金（亿元）2018年成交面积（万方）22注：面积均为规划建筑面积推出量：1290.7万平米同比：-0.96%住宅商办量：349.5万平米同比：-14.60%成交住宅量：1258.0万平米同比：7.16%量：351.5万平米同比：-5.48% 商办各类用地3055.8万平米，同比15.00%各类用地2792.7万平米，同比

25、12.58%2018年上半年各类用地1562.8万平米，同比48.52%各类用地1376.5万平米，同比36.66%下半年各类用地1493.0万方平米，同比-6.98%各类用地1416.2万平米，同比-3.88%土地成交：推地节奏继续加快，住宅用地成交同比上涨，商办用地成交同比下降2018年上半年下半年232014-2018年杭州全市宅地成交情况宅地成交：土拍遇冷，近五年楼面价首次出现下跌，溢价率也较低2018年，杭州全市宅地共成交120宗，规划建面共计1258万方，相比去年同期，推地节奏依然没有放缓；企业资金紧张，拿地都较为理性。楼面价16060元/平方米，首次出现下跌；平均溢价率26.84

26、%，溢价率不高。上半年企业竞争较大，比如未来科技城地块，由绿城&浙江省交投以封顶价26993元/平方米+2%自持竞得。下半年土拍遇冷，底价成交、溢价低成为土拍的代名词，市场下行中，对于资金充足的企业来说，不失为低成本补仓的良机。2014年2015年2016年2017年2018年规划建筑面积(万)919.65778.281048.61173.961257.97成交楼面均价(元/)6394.597556.1113612.5616245.9116060.44平均溢价率(%)6.9820.2657.0553.1826.840204060020004000600080001000012000140001

27、60001800024宅地各区域成交：余杭、萧山和临安是成交大户，楼面价以下跌为主萧山滨江余杭西湖拱墅下城上城临安富阳宗数：24规划建面：147.78万方成交楼面价：7918元/平方米（1%）宗数：26规划建面：307.57万方楼面价：13461 元/平方米（-7%）江干无成交宗数：13规划建面：137.08万方楼面价：20960 元/平方米（9%）宗数：12规划建面：103.51万方楼面价：22828 元/平方米（-22%）宗数：5规划建面：46.06万方楼面价：22217 元/平方米（-8%）宗数：5规划建面：45.36万方楼面价：28176元/平方米（-4%）宗数：25规划建面：323.

28、74万方楼面价：17129元/平方米（11%）宗数：8.规划建面：129.56万方楼面价：9566 元/平方米（-7%）2018年，下城没有宅地推出，所以无成交；余杭、萧山、临安是成交大户，三区成交规划建面占总成交的62%，未来继续成为新房供应主力区域；从楼面价同比变化来看，有6个区下降，只有萧山、临安和江干小幅上升，房企资金紧张，拿地愈发理性，尤其下半年开始，土拍多为底价或低溢价成交。宗数：2规划建面：17.31万方楼面价：33004 元/平方米（-26%）备注：楼面价变化是较2017年的同比25排名项目名称成交总价(亿元)规划建筑面积（万方）成交楼面价(元/平方米)溢价率（%）竞得房企1萧

29、山钱江世纪城M-04地块100.99 31.29 3227747.61保利2杭州YH-05-C-10、14、15地块（地铁5号线五常车辆段综合体项目西区）64.36 34.60 186000杭州地铁3丁桥单元JG0401-03地块57.59 31.38 1835069.94华侨城4市北西单元兴议村C-21地块56.42 21.87 2579649.98招商5杭州YH-05-C-13、17地块（地铁5号线五常车辆段综合体项目东区）49.29 26.60 185300杭州地铁6西兴北单元R21/R22-01地块48.11 14.31 3362539.82绿城7萧山城区蜀山南单元B-18-1地块43

30、.04 25.12 1713427.87融信8萧山城区上湘湖单元40.12 13.45 2982170滨江9萧山区蜀山单元F-06-1地块37.07 27.51 134730.54旭辉10良渚新城杭行路西好运路北地块36.00 49.72 72410华润2018年杭州宅地成交总价TOP10排名项目名称成交总价(亿元)规划建筑面积（万方）成交楼面价(元/平方米)溢价率（%）竞得房企1景芳三堡单元JG1202-40地块35.46 8.07 4392949.87安徽置地2庆隆单元FG01-R21-07地块28.18 6.95 4053669.97九龙仓3庆隆单元GS04-01-R21-05地块16.

31、39 4.20 3902464.07九龙仓4翠苑单元XH0908-02地块（原杭师大美术学院地块）33.39 9.05 3689439.19中海5上塘单元FG08-R21-01地块27.00 7.39 3655669.81大家6彭埠单元R21-14地块35.78 9.87 3625269.75龙湖7南星单元D-05地块30.96 8.58 3608622.08滨江8襄七房单元FG07-R21-C04地块22.13 6.42 3446469.83中海9西兴北单元R21/R22-01地块48.11 14.31 3362539.82绿城10中心单元R21-05A地块34.38 10.54 32638

32、35.45温州时代2018年杭州宅地成交楼面价TOP10宅地榜单：保利以100.99亿竞得钱江世纪城地块，成为全年总价“地王”26趋势展望0 4目录/CONTENTS1、以修补微调为主，限价有望率先放开2、预计市场热度持续下滑，板块价格或将重塑3、杭州市场持续看好，2019将是拿地窗口期27政策展望：以修补微调为主，限价有望率先放开1、限购、限贷、限售措施以稳为主，同时优化部分行政性调控方式，使整体的政策组合更加合理，更有利于市场平稳运行；2、差别化信贷继续优先保障无房无贷购房需求，抑制投机需求；3、持续推进楼市乱象整治，强化市场监管；4、棚改货币化政策因地制宜收紧，同时继续保障合理的货币需求

33、；5、人才引进政策更加注重与整体的调控形势实现协同。2019年，中央坚持调控稳定楼市的决心依然不变，注重因城施策、分类指导，菏泽和广州楼市政策的松动也再次说明这一点；从杭州目前楼市的发展情况来看，稳健的政策如限购、限售政策会持续，在此过程中可能从需求端和供给端进行政策修补微调；目前市场转凉，高价地在严厉的限价政策下亏本上市，放开限价或是一种让楼市回归理性的表现。将继续围绕增加短期供应量、调整住房及土地供应结构、提高保障性住房融资服务力度，推进中长期住房制度改革进行政策构建，继续保障“有效供给”。需求端供给端28商品房市场：预计住宅市场热度持续下滑，板块价格或将重塑，公寓供给与成交将走低 住宅市

34、场市场热度持续下滑。从成交看，连续三年的高成交量透支了购房需求；从供应角度看，明年应该是上市高潮，连续三年杭州拿地金额高居全国第一，后期库存量巨大，预计2019年市场热度将持续下滑。高价地陆续入市，板块价格或将重塑。2019年市区有21个地价3万以上的项目等待入市，一方面，市场下行周期为了销售回款，以及错开与后期低价地竞争，高价项目将进入市场；另一方面，利润的挤压让开发商转而采用精装修，这些因素都会推高成交均价，多个板块重塑房价，而购房者心理也需要逐渐适应房价上涨。 酒店式公寓价格优势不足，投资回报率低，限酒令政策效果逐渐显现，预计酒店式公寓的供给与成交将走低。 土地市场根据2017年6月公布

35、的2017-2019年杭州市区供应三年滚动计划汇总表，三年内杭州市区每年稳定推超100宗住宅用地。按照计划，2019年杭州市区（不含临安）将供应186宗地块，其中住宅用地119宗，面积8359亩，相比2018年增加199亩。29企业建议：杭州市场持续看好，2019将是拿地窗口期 杭州市场持续看好，2019将是拿地窗口期对于资金相较充裕的房企而言，逆周期拿地可以有效控制土地成本，明年地价合理回调，竞争不大，可积极拿地，将是拿地补仓的良机。合作拿地降低风险。与实力房企合作拿地或开发，共同承担市场风险，最小化亏损几率 注重对市场特征节点的把握，找准推盘节奏和策略在行业政策效应持续发酵、市场预期渐趋低迷时，房企更应紧跟城市政策和市场变化节点，随行就市调整推盘与价格策略。 微信扫下方二维码，关注米小侠公众号，了解更多资讯，不定期更新 专注房地产运营管理，关注房地产市场，学习房地产各专业知识，尊重每一位热爱房地产的地产人。30Thank You！