2018南昌年报-克尔瑞.pdf

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1、克而克而瑞南昌机构瑞南昌机构2019.01.102018年年南昌房地产南昌房地产市场数据市场数据年报年报版权声明：本报告仅供客户内部使用，未经易居企业集团的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。统计口径/ Statistical Calibera.b.c.数据来源南昌市主城区成交数据均为认购数据， 新建区与南昌县成交数据均为官网数据数据时间2018.01.01-2018.12.31统计口径本报告统计范围包括南昌主城区东湖、西湖（含朝阳新城）、青山湖、

2、高新区、青云谱、红谷滩、九龙湖、经开区、湾里区、桑海开发区；新建区（数据独立）、南昌县（数据独立）目 录Content01全国市场简析02南昌楼市政策03南昌市场分析全国市场简析本章节主要的内容是全国房地产市场总结与展望The First Part政策篇行业篇城市篇土地篇第一篇楼市政策篇2018年，调控政策由紧到松，中央定调三阶段变化：3月两会重申“房住不炒”，7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”，8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。地方政策层面两阶段变化：前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等；四季度调控政策略有松动的迹象，广州、武汉

3、、南宁等部分城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是打响2018年放松调控第一枪。展望未来，预计调控政策将实质性转向，2019年新一轮放松调控潮将至。不过，房住不炒、因城施策的政策主基调未变，三四线城市去库存仍是主旋律。房住不炒123月两会重申“房住不炒”政策主基调【中央定调】房住不炒，坚决遏制房价上涨，稳地价、稳房价、稳预期【全国市场-政策篇】支持居民自住购房需求，南京、西安等二线城市纷纷下调落户门槛，以便支持人才购房需求加强金融机构风险内控，着力抑制投资、投机性购房需求，个人住房贷款进一步规范化。7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”38月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、

4、稳预期的主体责任4年底中央经济工作会议继续坚持“房住不炒”的定位坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序6月底七部委在30城联合开展治理楼市乱象专项行动7月底住建部公布20家违法违规房企及中介黑名单加快制定住房发展规划，调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场等坚决遏制投机炒房，并引入问责机制，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的城市坚决问责因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任在支持居民合理居住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求，缓解热点城市房价上涨压力【地方政策】坚持调控目标不动摇、力度不放松，部分城市放松限价、限售【全国市场-政策篇】A AB B四限政策依旧

5、从紧执行，限购、限售、限价不断扩容，部分省市加码限贷多省市跟进、多部门通力合作整顿房地产市场秩序地方政策层面呈现两阶段变化：前三季度政策主基调依旧坚持调控目标不动摇、力度不松劲，涉及四限政策持续发力，多省市全面整治市场秩序等。四季度调控政策似有松动的迹象，部分城市局部放松限价、限售。C C从借道“先落户”突破限购，到局部放松限价再到明令取消限售 上半年，多数城市纷纷调降人口落户门槛，并提供购房折扣、购房补贴、生活补贴等多项福利，意在吸引更多流动人口特别是高素质人才落脚城市。 四季度以来，部分城市限价政策似有松动的迹象。一方面，热点城市加快预售证审批，新增供应量升至较高水平；另一方面，广州南沙、

6、花都、增城三区松绑限价，房价将按真实价报备，意在消除广州市场盛行的“阴阳合同”，使房价回归至真实水平。另外，武汉放松高端盘预售证审批，部分地王盘预售价格超出同区域、板块限价上限；南宁则通过毛坯改精装的方式调高项目售价。 12月，山东省菏泽市率先取消限售，放松调控将向更多城市蔓延。【热点关注】因地制宜推进棚改货币化安置 ；信贷政策由偏紧到松绑；房地产税出台延期【全国市场-政策篇】热点关注房地产税出台延期，个税改革利于提高支付能力棚改政策从传言的一刀切到因地制宜推进棚改货币化安置信贷政策由偏紧到松绑，支持优质房企发债释放融资转暖信号本次发债政策支持的房企应当同时满足以下几个条件： 主体信用等级达到

7、AAA 资产总额大于1500亿 年营业收入大于300亿资产负债率不超过85%【展望】房住不炒、因城施策的主基调不变，2019年微调放松在预期之中【全国市场-政策篇】房住不炒、因城施策的主基调不变，2019年微调放松在预期之中货币政策中性偏积极，继续定向降准概率大，首套房贷利率将回归折扣一线以及核心二线政策仍将从紧，弱二线及三四线将松绑调控展望未来，因城施策、一城一策的政策主基调未变。一方面，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的城市，调控政策难言实质性转向，有望贯穿更长的时间周期。另一方面，商品住房库存量较大的城市，调控政策或将有所松绑，甚至不排除刺激性政策再度登场的可能性，以期加快库存去化。我

8、们认为2019年政策走向并非全国一盘棋，而是将更多的政策自主权下放给地方政府，政策指挥权将由中央转向地方政府。根据各城市市场实际情况，地方政府可以及时调整政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性。各城市将有更多的政策自主权，可以根据市场实际情况，针对性地调整信贷政策。尤其是那些库存压力较大的城市，信贷政策或将转向宽松，执行认房不认贷、调降首付比例等，以便支持居民自住以及改善性购房消费。一线以及核心二线城市市场需求依旧坚挺，供求关系持续偏紧，长期来看房价犹存一定的上涨压力。2019年核心一二线城市调控政策仍需从紧执行，且将贯穿更长的时间周期，以便打压投资、投机性需求，缓解房价上涨预期。弱二线以及

9、三四线城市市场下行压力较大，高库存风险不容忽视，预计2019年调控政策将有所松绑。其中，市场显著降温性城市，典型如厦门、福州、句容等；高库存城市，典型如沈阳、大连等，放松调控的可能性更大。第二篇行业篇2018年楼市可以用“冰火两重天”来形容，上半年虽然调控政策层面依旧“高压”，但销售惯性维持，投资开发额、新开工面积、土地购置面积增速等指标依旧保持着快速增长。可步入下半年来情况急转直下，市场“凉凉”征兆尽显：核心一二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调，已经出现了打折促销、精装该毛坯、特价房等以价换量的营销模式，土地购置面积增速放缓，投资开发增速虽维持高位但上涨动力不足，商办库存风险依旧，这

10、一系列现象都预示着楼市也将迎来了自身的调整期。【全国市场-行业篇】【新建住宅价格指数】2018年1-11月平均，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.3%，涨幅比去年同期回落10.6个百分点；1-11月平均，二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨7.2%和7.6%，涨幅比去年同期分别回落2.2和0.3个百分点一二三线城市新建商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比去年同期回落数据来源：国家统计局5256555861636567646563131210107431345525223223120102030405060702018.12018.22018.32018.42018.52018.620

11、18.72018.82018.92018.102018.1170个大中城市新建商品房住宅价格同比变化环比上涨城市数量环比下跌城市数量环比持平城市数量【全国市场-行业篇】【商品房销售】2018年1-11月份，商品房销售面积为148604万平方米，同比增长1.4%，增速比1-10月份回落0.8个百分点，商品房销售额129508亿元，增长12.1%，增速回落0.4个百分点累计同比增速持续回落，销售面积、金额有望与去年持平或微增数据来源：国家统计局 目前来看，核心一、二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调，已经出现了打折促销、精装该毛坯、特价房等以价换量的营销模式，但瑕不掩瑜，全年行业销售规模仍将

12、保持高位运行。 保守来看，参照去年和前年同期，按30%环比增长率预估，2018年全年商品房销售面积和金额有望达到168737万平米和147180亿元。 乐观来看，假定1-12月同比增速回落百分点保持四季度以来不变，则2018年全年商品房销售面积和金额将分别为170424万平米和149344亿元。另外，假定12月单月商品房销售面积和金额同比增幅收窄幅度保持四季度以来每月降低1个百分点的水平，经测算2018年商品房销售面积和销售金额分别约170074万平方米和149186亿元，综合三种预测结果取平均值，2018年全国商品房销售面积和金额分别为169745万平方米和148569亿元，同比分别增长0.

13、2%和11%。以此来看，2018年全国商品房销售规模较去年有望持平或小幅增长。【全国市场-行业篇】【房地产开发投资】2018年以来，房地产开发投资额基本都处于企稳回升状态。从1-11月整体来看，开发投资额累计增速为9.7%依旧高位运行，与1-10月份持平。房企还是保持了较高的开发投资热情，主要是受新开工增速和土地购置面积上涨所致。开发投资额持续走高但增速快速反弹后稳中微降，预计全年同比增9%左右数据来源：国家统计局 多数房企都在加紧工期，以求现金的快速回笼。 房企拿地积极性恢复，5月土地购置面积增速由负转正以来一直持续上扬，近期才有了小幅微降的趋势，也带动了开发投资额稳步增长。 发改委12月1

14、2日发布了优质企业发债融资的标准，其中房地产业发债融资口有所放松，加上多次降准、国债利率回落，未来房企融资成本也将有所回落，尤其是品牌房企，资金压力也将有所松弛，一定程度上将支撑其加快投资节奏，预计2018年全年房地产开发投资额增速保持在9%左右。【全国市场-行业篇】【房屋新开工面积】2018年新开工面积累计增速持续上行，1-11月房屋新开工面积累计同比增速一直保持着持续攀升的态势，本月达到了16.8%，为近两年来新高。普遍加快周转推盘以收业绩，新开工面积先升后降再升但同比增速持续上行数据来源：国家统计局 房企新开工意愿普遍较强，一方面是业绩冲刺补库存的客观需要；另一方面步入下半年以来，市场“

15、降温”效应显著，多数房企都选择了“高周转”模式，希望赶在市场完全“凉凉”前加紧出货，从而实现资金的快速回笼，预计全年房企新开工量仍将保持快速增长，累计同比增速有望高位维持。【全国市场-行业篇】【土地购置面积】从月度走势来看，年初土地购置面积同比增速一直在正负低位波动，5-8月保持着稳步增长的态势，且增幅持续扩大，而后在整体楼市转冷的背景下，土地市场也收到了部分影响，房企拿地热情逐步减弱，2018年1-11月土地购置面积增速降小幅微降至14.3%。土地购置面积增速快速爬升后略有回调，年末一线城市迎供地高峰数据来源：国家统计局 从土地成交结构来看，城市间表现有明显分化，其中一线城市迎来了年末成交高

16、峰期，11月成交建筑面积达610万平方米，同比上涨21%，环比几乎翻倍；但部分二线城市成交量却有些后继乏力，如郑州等“供地大户”的土地成交规模出现收窄。而三四线城市依旧是土地市场绝对主力，目前呈现出量涨价跌趋势，预计后续随着市场行情的逐步传导，土地购置面积增速仍存在小幅下行的可能。 年末将至，各房企今年的拿地指标基本已经完成，工作的重点开始由投资向销售逐步转移，旨在年末交出满意的答卷。市场下行期，房企的投资态度也日趋谨慎，加之近期各城市土地市场成交惨淡，流拍增加，部分城市甚至出现了国企“托底”的情况，未来的土地成交同样不容乐观。【全国市场-行业篇】【待售面积】2018年“去库存”取得了初步成效

17、：11月末，商品房待售面积52627万平方米，比10月末减少162万平方米，降幅虽有收窄但整体库存量仍处于下降通道。连降11个月但降速放缓，商办类库存风险犹存数据来源：国家统计局 住宅待售面积约2.55亿平方米，较年初下降了4636万平方米，去库存效果显著。 商业和办公物业的库存量虽有不同程度下降，但基于存量基数大且销售困难，未来多渠道去库存的道路依旧漫长。销售投资开工土地 市场降温征兆显现 全年销售面积预计高位微跌/销售金额仍将微增 谨慎预期下投资拿地积极性受阻 去化不佳、地王限价等因素致房企新开工动力不足 土地市场将形成“量平价跌”或“量价齐跌”趋势01020304【全国市场-行业篇】【展

18、望】当前房地产市场已经步入下行周期，随着热门城市“四限”政策效应的逐步显现，加之经济下行压力，中美贸易战等诸多外部因素影响，不难预测2019年楼市也将“好景不再”。第三篇城市篇2018年，全年商品住宅成交规模预计较去年微增，城市市场格局也发生明显变化。尤其随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施，一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著，城市热点轮动的势头方兴未艾。从成交结构来看，三四线市场依然是商品房成交规模主力，占比上升至69%，一线和二线城市成交规模继续同比下降；而从年内发展趋势看，全年成交“先升后降”，在5、6月份形成小高峰，热点二线城市 “万人摇号，一房难求”，但到了8月份，市场明显转

19、冷，“日光盘”不再，项目去化率显著下调。考虑到近期市场持续低迷、观望情绪蔓延，部分三四线城市项目已经降价抢跑，预计2019年城市市场成交规模整体将下滑，但由于一、二线城市供应增加，需求充裕且支付能力相对较高，预计一线将保持低位回升，二线整体平稳，热度将会惯性维持，而回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的部分二线和大多数三四线城市。【全国市场-城市篇】【综述】2018年以来，中央重申“房住不炒”，各城市针对自身市场特点，因城施策。总的来看，一、二线城市集中在“四限”加码，三四线城市则依据不同情况开展分类调控。124个一线城市商品房成交面积比重从2%上升至3%后再降至2%，规模持续低位徘徊；成交

20、量较大的城市依然集中在华东、华南和中西部的二线和部分三线城市。【全国市场-城市篇】【住宅供应】2018年新建商品住宅新增供应一直相对较为充足，尤其到下半年，供应明显放量；新增供应稳步增加，预证管控放松使一线同比大增48%。全年供应平稳上升，60城供应总量同比增21%一线涨幅最高达48%，三四线同比增22%次之，二线同比增19%新增供应TOP10城市同比稳增，徐州供应大幅放量首次入榜【全国市场-城市篇】【住宅成交】68个典型城市2018年前11月商品住宅成交面积合计39072万平方米，与2017年同期持平。一、二线城市成交同比均小幅下滑，三四线城市成交微涨6%。 一线城市12月成交环比上涨46%

21、，全年累计成交量同比下降5%，比前11月累计成交量同比降幅收窄2个百分点； 二线城市同样环比增长14%，全年累计成交量同比下滑5%； 三四线城市12月成交环比大幅降温，但受去年三四线12月成交基数较低影响，全年累计成交同比同年上涨10%，较前11月累计成交量同比涨幅扩大6个百分点。全年先升后降，一、二线新房成交同比略降、三四线微增TOP10大部分城市成交同比下跌，重庆同比增11%成功卫冕榜首13城二手住房成交面积同比降10%，一线城市降幅最大约15%【全国市场-城市篇】【住宅价格】2018年以来，房价同比依旧稳中有增，一线城市整体成交均价波动不大高位维持，二线城市房价同比涨多跌少，三四线城市则

22、进入分化调整期。环比至8月达到高点后已经逐步开始回调，房价增长后劲略有不足，其中一线城市无论从回调幅度和回调时间都早于二三线城市，城市轮动效应明显。70城房价同比稳中有升，下半年二三线同比涨幅逐月扩大四季度房价环比涨幅开始收窄，一线城市回调略早于二三线高价城市成交均较相对稳定，涨幅较大的集中在三四线城市 从CRIC监测的2018年前11月78个重点城市新建商品住宅成交统计均价看，深圳依旧是房价最高城市，达55437元/平方米，但同比回落3%，在高房价城市中，除三亚、广州、杭州等涨幅较大约20%外，其余城市价格相对稳定；从价格涨幅TOP10城市来看，相比2017年，三四线城市由6个上升至7个，漳

23、州同比涨幅最大，为78%；此外建德、常熟、北海、泰州、洛阳、镇江也进入房价涨幅TOP10，同比涨幅也在20%以上。 从各城市能级来看，一线城市成交均价波动不大，北京、上海、广州同比均有所上涨，广州涨幅最大，达20%，深圳则高位回调，同比下降3%；二线城市房价涨多跌少，仅武汉1城同比下跌4%。在持续收紧的调控政策下，海口、昆明、青岛、西安、合肥、成都、重庆7城房价仍保持同比超20%的涨幅，其中海口同比涨幅最大，达到31%。此外，均价超过2万元的城市与2017年相同，仍为厦门、杭州、南京、福州4城。三四线城市则进入分化调整期，49个三四线城市中，房价同比涨幅超20%的城市有14个，其余城市房价同比

24、波动幅度均在20%以内。【全国市场-城市篇】【住宅库存】CRIC监测的52个重点城市中七成城市库存较年初上升，六成消化周期仍在12个月内，市场仍呈供不应求。库存整体上升，一线城市增31%为最大，三线涨12%次之各能级城市消化周期波动上扬，但绝大多数无明显去化压力 一线城市中，上海消化周期较2017年年末下降了14%，广州消化周期上涨26%，深圳消化周期相比2017年年末翻番至17.2个月； 二线城市的海口、重庆、大连、厦门、南京、成都、杭州、南宁、沈阳、长沙、青岛等11城消化周期较2017年年末涨幅超20%。大连为二线城市中消化周期最长的城市，11月末消化周期达38.9个月，较2017年年末翻

25、番； 三四线城市整体除汕头、舟山、烟台、宜兴外库存压力较小，处于警戒线以下。汕头由2017年年末的7.0个月扩大32.3个月，居三四线城市消化周期榜首。 2018年三季度起，随着房地产市场逐渐降温，一、二线城市新开盘项目去化率降低，受成交不振影响，截至到11月末CRIC监测的52个重点城市中有七成城市库存较年初上升。但除个别城市外，整体各能级城市库存消化周期还在12个月以内，市场仍呈供不应求【全国市场-城市篇】供应成交价格库存调控放松预期强化，2019年整体供应或小幅上涨上半年下调承压一、二线回升而三四线下调一二线仍将“稳”字当先，三四线或将迎来调整短期压力集中在土地供给过量、购买力及需求不足

26、的三四线城市【展望】供应小幅上涨，成交将低位回升，回调压力集中在三四线城市，三四线城市房价上涨动力略有不足，结构性分化会更为显著。第四篇土地篇在经历两年“去库存”调整后，2018年土地市场在供应上有所增加，进而带动了市场整体成交体量的上涨，二线和三四线城市的成交量同比上涨表现得更加显著。但地价并未随体量而上涨，反而迎来5年内首次回调，市场溢价率降低至冰点，市场整体凉意浓浓。2019年，土地市场各项管理将持续细化，尤其一二线城市供应的土地类型将更加丰富，竞拍方式、出让渠道更加多样化；2018年企业在拿地方面的理性回归也将继续蔓延至2019年，只要楼市、地市以及金融市场方面没有大幅度放宽的政策或利

27、好，土地市场在价格方面仍将以较低位水平持续运行，对现金流能力较强的企业来说是比较适合增加土储的时机。【全国市场-土地篇】【成交量】库存比较紧张的城市2018年供应量都有所增加，同时一、二线城市也加大了保障性住房用地供应，但在市场下行、流拍土地数量增加的影响下，成交量增速明显下降住宅比例小有回升，整体成交结构保持稳定郑州、西安仍是供地大户，重庆成交面积同比下跌达3成年末供地加速供地，一线城市尤为显著010203【全国市场-土地篇】【地价】与地价下滑相应，土拍溢价率从2017年第三季度以来持续下滑，尤其2018年第三季度降幅较大，7月份是土地市场由热转凉的一个转折点，开发商拿地的审慎程度大幅度提升

28、，不仅溢价率显著下滑，与此同时土地市场的流拍率也创下新高5年来地价首次回落，同比下滑4%多数重点城市地价下滑，仅部分三四线城市同比上涨溢价率持续走低，一线城市降无可降溢价率城市地价整体地价【全国市场-土地篇】【展望】市场处于由热转凉的磨合阶段，成交结构方面，保障性住房占据一二线城市的比例持续提升已成为不争的事实，未来供地类型、供地渠道的多样性仍会持续提升。供应地价拿地土地管理持续细化，满足多层次用地需求地价维持低位，热点城市成交体量有望继续提升房企已经逐渐回归理性，对拿地的态度更为谨慎第五篇战略篇2018年中国房地产行业调控持续，短期内为防范市场风险，企业总体战略性放缓，以谨慎投资、加紧去化为

29、主基调。不同规模、不同类型房企的拿地投资战略出现分化，但整体投资力度趋缓。而行业增速的放缓也对房企的发展战略提出了更高的要求，越来越多的房企通过更名突出多元业务板块定位，以谋求新的利润增长点。对于2019年，我们预计房企多元化力度将持续增加，但应防范产业风险。产品战略层面，房企竞争将回归产品竞争的品质。同时，市场调整期下房企将围绕运营机制与组织管控苦炼内功，通过提升自身的投资、融资能力，为未来进入新周期后的潜在增长打下基础。【全国市场-战略篇】【综述】2018年标杆房企业绩规模和行业集中度进一步提升，“去地产化”并非意味着去地产业务，地产主业依旧是各更名企业发展的重中之重，房企多元化业务转型显

30、得更加决绝。规模竞争TOP100各梯队房企销售金额门槛进一步提升，TOP10门槛超2000亿元、TOP30门槛已达千亿；更名突出综合性定位房企转型的发展模式还是以地产业务为轴心进行延伸，拓宽发展方向为主多元产业进军多元产业，养老地产、文旅地产、产业地产、联合办公、长租公寓等1 12 23 3【全国市场-战略篇】【投资战略】不同类型房企投资战略存在差异，TOP10房企投资节奏放缓，部分央企、国企投资力度不减，土储充裕房企拿地战略分化，新上市房企拿地踊跃。0101TOP10房企投资节奏放缓，部分央企、国企投资力度不减 在2018年9-11月新增土地投资相对积极的五家房企中，有四家属于央企、国企。其

31、中，中国铁建和中国中铁9-11月新增土地投资建面较之前8月的增幅明显，均值之比分别达到了3.5和1.7。尤其是中国铁建，仅11月新增土地建面就达135.1万方。华润和绿地的土地投资也未见明显放缓。在当前市场环境下，央企、国企依赖自身较强的融资能力积极补充土储，不仅为度过寒冬准备了充足粮草，同时也为未来规模再上台阶夯实基础。 一类房企在拥有充裕土储的基础上依然积极拿地，例如中骏集团拿地销售比较高，曾表示将在保证利润率和投资回报的前提下，对好的地块伺机而动。另一类房企包含阳光城、富力地产、融信集团、荣盛发展等企业在内，目前的土地投资态度都保持相对趋于谨慎，放慢了拿地节奏。 一些跻身TOP50且规模

32、在500亿左右的新上市房企拿地热度不减，如正荣地产、弘阳地产、大发地产等。其中，弘阳在上市后三个月内便完成两次收购，进一步扩充其华中版图；大发也拿地动作频繁，表示将借助资本市场不断在目标市场寻求机会。这一方面由于新上市房企短期内资金压力迅速缓解，为其战略性投资扩张提供了有力支撑；另一方面，随着上市后市场关注的提升，助力融资渠道的拓宽，这些房企的规模发展需求将进一步被满足。0202土储充裕房企拿地战略分化0303新上市房企拿地踊跃【全国市场-战略篇】【“去地产化”】行业增速的放缓也对房企的发展战略提出了更高的要求，随着经济的发展，社会需求也在转变，企业谋求新的利润增长点，房企开拓新的业务板块，谋

33、求多元化转型。背景 房地产行业确实已经过了野蛮生长期，近年来政府频繁出台一系列限制性政策，从供需两端进行调控，加上市场走低，回款压力加大，土地成本和融资成本不断上行，利润空间收缩； 随着经济的发展，社会需求也在转变，单纯的地产开发已经与“美好生活服务商”的定位不相符了。多元化转型 “去地产化”并非意味着去地产业务，地产主业依旧是各更名企业发展的重中之重； 更名更加突出了房企业务板块的延伸及综合发展的定位，是企业定位升级的重要表现，未来综合发展的运营能力也将成为房企发展的衡量指标之一。【全国市场-战略篇】组织管控回归产品竞争的本质房企多元化方向将更聚焦 “在市场趋冷、消费回归理性、行业整合加剧的

34、大背景下，房企应该坚持产品品质的发展及提升； 科技化、标准化、信息化、个性化也势必将成为住宅产业产品升级发展的趋势。具体来看，“科技化”旨在通过科技创新提升居住质量，主要表现在被动式住宅、绿色建筑以及“物联网”智能家居等方面。 土地投资管控上，在目前市场回归理性、土地市场转冷、房企投资节奏普遍放缓的背景下，2019年房企势必将重点关注区域、城市的前瞻性研究。通过加强投资模型建设、构建多维度的投资标准体系，以提高投资效率和专业度、控制风险、“更聚焦、更精准”地进行城市选择。 融资管控上，在目前整体融资环境趋紧、银行及金融机构谨慎投资以及债务再融资的需求下。相信未来房企一方面将深化与金融机构合作、

35、尝试开辟境外融资渠道，并通过开展新型融资方式（ABS）积极拓宽融资渠道。另一方面，房企也将不断优化融资结构，通过增加中长期贷款和表外融资，将财务杠杆控制在合理水平。战略分化继续深入，长租公寓提至新高度 住宅市场增长渐趋瓶颈，破局新业务拓展营收增长点将成为房企面临的重要课题之一； 房企多元化业务仍将围绕地产生态展开，但是专业化程度会大幅提升【展望】展望明年，我们认为，房企多元化方向将更聚焦，行业格局将会被重新划分，回归产品竞争的本质，市场调整期下，房企围绕组织管控苦炼内功。第六篇销售篇 2018年，多数房企的业绩规模保持稳定增长，但自三季度以来TOP100房企的整体销售增速放缓，单月业绩同比增幅

36、持续回落。在政策调控趋于常态化、市场降温的背景下，我们预计2019年百强房企的业绩规模将由高速增长向平稳增长过渡，增速也将从近年的40%回落至20%至30%左右。其中，龙头房企仍将延续2018年的平稳发展，以追求有质量增长为主。千亿房企的数量在今年达到30家之后，未来规模的扩容进程将放缓。而对于目前尚在成长和高速发展中的房企而言，业绩规模仍将处于企业战略的重要位置。【全国市场-销售篇】三季度后百强房企整体规模增速放缓近9成房企完成全年业绩目标龙头房企增长稳定千亿房企数量30家TOP50门槛超550亿元【房企】2018年TOP100房企整体销售业绩增幅较大，TOP100房企全年销售增长35%，百

37、强房企中，龙头房企规模增长较为平稳，千亿房企数量达到30家，各梯队房企销售金额门槛进一步提升，TOP50门槛近550亿元。【全国市场-销售篇】TOP3房企以追求有质量增长为主，销售规模也会延续2018年的发展趋势，维持平稳增长。预计2019年各梯队房企的行业集中度将进一步提升截止2018年末，TOP3、TOP10、TOP20、TOP50房企的销售金额集中度已分别达到近13%、27%、38%和55%，2019年百强房企行业集中度将进一步提升。千亿房企的数量在今年达到30家之后，未来规模的扩容进程将放缓，短期内将维持在30-35家左右【展望】各梯队房企规模发展将延续2018年的分化格局，2019年

38、百强房企行业集中度将进一步提升，千亿房企已成为行业主流，2018年新进入千亿阵营房企的规模增长会得到持续。第七篇产品篇近年来，我国房地产市场需求结构不断从首次置业刚需客群向二次置业改善需求转化。购房消费观念不断升级，以及棚改货币安置的推动，加之“四限“政策持续发力，买房“一步到位”和改善客群对大面积和多室户住宅需求比重持续上升。但由于房价上涨速度又快于支付能力增速情况下，为控制总价，成交主力产品套型小面积化趋势愈发明显。整体而言，2018年住宅市场产品结构最显著的特征是，新房市场三房成交主力地位不动摇，中小面积段多户型产品需求占比进一步提高，千万豪宅成交仍集中于一线城市，但杭州、合肥等少数城市

39、异军突起，以及二手住宅成交持续以刚需为主。【全国市场-产品篇】【特征1/3】三房市场成为市场成交主力产品，从面积上看，一二线首置首改的两房和三房面积小型紧凑特征明显，三四线城市同等户型趋向大型舒适化。1.新房市场三房稳居主力，四房比重增长，二房占比大幅走低一、二房产品成交进一步回落；三房产品同比增幅最大，且是新建商品住宅市场的绝对主力；四房产品成交同比增幅仅次于三房产品。2. 80-90为一线主力，二三四线100-140比重上升最快90-140平方米面积段产品合计成交占比超五成，是现阶段最受购房者欢迎的产品，其中100-120平方米是成交主力，占比最大约22.2% ；其次120-140平方米产

40、品位居第二，且同比增幅最为明显。而90平方米以下各面积段产品均有回落，以80-90平方米下降最快。3. 60-90二房成交集中，90-120三房占比大幅上升从各线城市二、三房成交面积段来看， 60-90平方米产品成交集中爆发,尤以二线城市最为明显，三四线城市则更偏好大面积段二房；三房产品一线城市大面积段成交略有回暖，而二、三四线城市产品套均面积转而趋向小型化，90-120平方米占比呈现显著上升趋势。【全国市场-产品篇】【特征2/3】全国市场别墅产品，联排别墅成为绝对主力，叠加别墅比重大幅提升；整体产品面积继续保持小型化特征。4.联排别墅居半数，叠加比重大幅提升2018年别墅产品中仅叠加别墅同比

41、持续上升，其余产品成交占比均有不同程度回落，其中联排别墅下滑最为明显，但其成交比重仍超50%；独栋和双拼别墅比重持续处在下降通道。整体上2018年联排别墅和叠加别墅成交占比合计近九成，经济别墅明显更受改善购房客群的欢迎。5.别墅全线小套型化与去年相比，180平方米以上别墅成交占比全线回落，同比净减少6.4个百分点，其中300平方米以上大型别墅同比减少3.8个百分点降幅最大，200-300平方米产品同比降幅也超过2个百分点；120-180平方米中小户型别墅更受购房者青睐，同比净增长9.2个百分点，尤其以140-160平方米产品增长最多，同比2017年上升3.8个百分点；另外100平方米以下微别墅

42、成交也略有回暖，成交占比同比微涨0.4个百分点；而100-120平方米别墅产品成交表现则不及市场预期，同比小幅回落0.6个百分点。【全国市场-产品篇】【特征3/3】豪宅成交聚集北上深，杭州南京等增长显著，顶豪成交锐减24%。6.千万元级豪宅市场成交量整体锐减，合肥、郑州和福州等异军突起2018年豪宅市场降温态势延续，成交量整体继续回落。其中总价1000万元以上豪宅成交套数TOP20的城市成交量同比下滑4%，总价3000万元以上豪宅回落更为显著，同比大幅锐减24%。从具体城市来看，上海、北京、杭州、深圳成交量遥遥领先于其他城市，是豪宅市场的绝对成交主力，同时合肥、郑州、福州豪宅市场升温明显，成交

43、量同比快速上涨，涨幅超过90%，而西安、广州以及去年成交表现亮眼的重庆、三亚等市则有所回调。 从总价1000万以上豪宅TOP20榜单来看，豪宅主要集中分布在一线以及热点二三线城市，且一线城市成交量巨大，占比贡献接近七成。杭州、合肥市场热度急速攀升，成交量同比增幅超100%。 从总价3000万以上顶级豪宅榜单来看，顶豪产品成交主要集中在一线、东部以及东南沿海二线城市，三四线城市中仅有经济发展水平较高的宁波和旅游业发达的三亚上榜。 从单价10万/平方米以上豪宅榜来看，成交量同比下滑21%，市场降温显著。【全国市场-产品篇】【展望】改善成为主流并且未来还将持续释放，三房产品继续稳居成交主力位置，四房

44、产品增长空间可期，小型化产品成交增长空间较大；受政策、审批严格、高房价等多重影响，豪宅市场购买力将大打折扣。01020304改善需求将持续释放，四房产品可期普通住宅市场中三房产品将继续稳居成交主力位置。另外随着生育政策放开二孩家庭持续增多，以及受消费升级催生偏好多室户产品客群的影响，四房产品成交量有望稳步增加。别墅产品“低配”将成市场常态别墅市场产品向中低档、经济型转化将成常态，总价相对较低的小套型别墅成交占比则会稳步提升。豪宅市场以一线城市成交为主北上深占比将维持高位运行，杭州、南京、武汉、重庆等城市豪宅成交有望回升。但因豪宅项目预售证审批严格，不少城市暂停批复独栋等高档别墅用地影响，以及在

45、“四限”政策不放松，叠加高房价压力下，整体购买力将大打折扣，特别是顶级豪宅预计成交缩水现象将进一步显现。二手住宅市场，二、三房成交占比仍将稳居成交主力一线城市北京、深圳“蜗居现象”显著，90平方米以下小面积段产品需求持续旺盛，武汉、重庆、合肥等房价涨势凶猛的热点二线城市二手住宅成交也将继续由刚需主导，同时为承接刚需置换而选择二手房的客群将有所增加。第八篇客户篇2018年的楼市成交量仍在较高水平，前11个月的商品房销售面积为14.86亿平方米，同比增长1.4%。在经济下行多重因素的影响下，市场在下半年逐渐转冷，整体纯粹投资需求明显减少，但环京、环广深的三四线城市在国家重大规划的利好下，少部分城市

46、投资热度仍旧不减。与之相对，二线城市的“抢人行动”鏖战正酣，吸引了部分一线外溢需求和三线需求转移至二线，当地的首次购房者明显增加。【全国市场-客户篇】【特征1/3】从年龄分布来看，经济实力更强的3550岁客群仍是主力购房客户，占比达到42%，购房计划也更为迫切。 从年龄分布来看，经济实力更强的3550岁客群仍是主力购房客户，占比达到42%，但比上一年降低了3个百分点，主要是因为重点城市都出台了限购限贷政策，限制了这些客群的部分购房需求。具体到城市来看，廊坊、大连、深圳、无锡等城市，年长客群的比例明显高于2535岁年龄段的客户。这些城市的投资需求都比较旺盛，房价一般都比较高，购买力更强的年长客户

47、成为购房绝对主力。而长沙和西安等城市通过吸引人才落户以及对人才买房给予补贴，吸引了不少年轻群体来购房落户，25-35岁的客户占比相对更多。 不同年龄段的客户的买房计划虽有差异，但都有一半以上的客户希望在一年之后买房，特别是50岁以上的客户，有7成希望在一年之后买房，并不是急需购房。对比购房主力2535岁及3550岁两个年龄段的客户购房计划，明显能够看出相对于年轻客户，3550岁这一年龄段的客户由于经济实力强，在买房上的计划时间也比较短，一年内买房计划买房的客户所在比例明显比年轻客户要高，特别是在1个月内就有11%的客户计划买房，较25-35岁的年轻群体高出5个百分点。【全国市场-客户篇】【特征

48、2/3】中心城市需求外溢范围进一步延伸；从年龄分布来看，经济实力更强的3550岁客群仍是主力购房客户；不同年龄段的客户的买房计划虽有差异，但都有一半以上的客户希望在一年之后买房。4.本地购房者仍旧是大部分城市的需求主力本地购房者仍旧是大部分城市的需求主力，仅有少数城市以外地客源为主，如热门旅游城市西双版纳，外地客户比例达到了9成。在重点监测的25个城市中，仅有廊坊、惠州两地的外来客群的比例较高，其他城市还是以本地客群为主。5.重点二线城市的外地客户比例显著增加重点二线城市的外地客户比例有着显著的增加，特别是中西部的城市。这些城市为了吸引人才落户都放宽了落户门槛，如郑州仅需中专毕业就能在当地落户

49、的政策为郑州吸引了大量的购房人群，使得郑州成为2018年投资热点城市，外地客群的比例在2018年增加了23个百分点。此外，武汉、成都、合肥等城市的来自外地的客户所占比例相比上一年也增加不少。6.中心城市需求外溢范围进一步延伸一线城市需求外溢炒热了周边的楼市，也让这些城市的房地产市场调控政策相较多数三四线城市更加严厉，导致当地的投资客占比下降。【全国市场-客户篇】【特征3/3】利好规划持续助长环京、环广深投资热度；90120平方米成为最常见选择；一线城市客户的喜好较为分散。7.利好规划持续助长环京、环广深投资热度8. 90120平方米成为最常见选择购房面积段的选择上，对应置业目的来看，90120

50、平方米以33%的比例占据首位，处于这一面积段的住宅主要以三房户型为主。同时，200平方米以上的大户型住宅比例和上年相比明显增加了3个百分点，占比达到10%，客户今年对于这个面积段产品的接受度也有所上升。9.一线城市客户的喜好较为分散多数客户在考虑经济的情况下只能选择较小面积的房子，并且这些城市对刚需购房首付及贷款政策要求较为严格，同时，一线城市又存在大批高收入人群，这些客群对住房的要求也比较高，因此选择面积在200平方米以上的客户比例也比较高，如北京和上海都在10%以上。01020304改善需求进一步凸显目前仍有较多居民在旧式多层住房，老龄化人口的快速增长让一、二线城市居民的改善需求进一步凸显