20180321_沧州城市研究报告.pdf

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1、中国名城印象沧州印象沧州狮城沧州铁狮是在我国古代铸造技术、雕塑艺术、社会生产力和佛都史都十分重要的具象资料，它也是古代沧州人民战胜自然的意识象征。武术之乡沧州地处“九河下梢”，土地瘠薄，常年灾害，民求生不得引发官民矛盾，反抗则必习武事。“镖不喊沧”就是对沧州习武民风的典型描述。大运河沧州是京杭大运河流经的20个城市中里程最长的一段，它的兴起引导了这座千年古城的搬迁，也让沧州这座城市走向了兴盛。沧州置于京津冀沧州置于京津冀城市定位沧州置于京津冀最新的京津冀城市空间格局分布示意图里面可以看到，沧州、廊坊、唐山、保定等四个河北省地级市被划入到中部核心区定位当中中部核心功能区东部滨海发展区承载了整个京

2、津冀对外开放门户的地位，其涉及到天津、沧州、唐山、秦皇岛等多个沿海城市东部滨海发展区邯郸邢台衡水石家庄沧州保定廊坊张家口唐山秦皇岛承德机械制造农产品批发家具食品加工化工物流生物医药纺织18%北京外迁产业项目占比外迁产业项目总量400+沧州占比18%68%35%吸纳北京商户占比河北吸纳商户25000余户沧州占比28%产业承接沧州置于京津冀28%经济水平沧州置于河北省7106.16460.93816.93666.33227.32880.62236.361618.61555.61550.115066.5%7.3%7.0%7.1%6.0%6.8%7.0%7.1%6.8%7.2%7.3%0.0%1.0%

3、2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%010002000300040005000600070008000唐山市石家庄沧州市邯郸市保定市廊坊市邢台市承德市张家口衡水市秦皇岛2017年河北省各市GDP（单位：亿元）2017年GDP（亿元）2017年GDP增速43321111112465111121保定市唐山市石家庄廊坊市沧州市邯郸市邢台市衡水市秦皇岛承德市张家口河北省城市高铁及规划线路交通属性沧州置于京津冀666544343223322222111石家庄沧州市唐山市张家口保定市承德市衡水市廊坊市秦皇岛邯郸市邢台市河北城市主要高速及规划高速津津京京人口流入人口流出人口量级沧州置于京

4、津冀沧州邯郸邢台衡水石家庄保定张家口承德廊坊唐山秦皇岛309.46353.18442.51445.31461.5731.99750.55784.36943.31042.531078.5020040060080010001200秦皇岛承德市张家口衡水市廊坊市邢台市沧州市唐山市邯郸市保定市石家庄2016年河北省各市常住人口数量城市邯郸市保定市邢台市承德市沧州市净流入人口-111.4-85.47-56.41-30.12-28.99张家口衡水市廊坊市秦皇岛唐山市石家庄-27.09-9.59-8.111.9624.7640.5收入水平沧州置于京津冀1809614333106269182852977587

5、29364686141599317.6715.9313.6410.258.579.159.879.047.818.370.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.0020.0002000400060008000100001200014000160001800020000廊坊市石家庄张家口秦皇岛唐山市沧州市承德市邢台市邯郸市衡水市河北省各市房价收入比2017年新建商品住宅成交均价房价收入比第二梯队经济地位沧州经济总量稳固，稳居河北省二梯队前列人口收入水平健康人口外流相对较小，区域内收入水平和房价比例相对稳固产业交通重点承接京津冀一体化给沧州带来的产业承接

6、和交通规划利好鲜明城市基本面夯实，人口回流成未来发展关键城市地位沧州置于京津冀解读解读沧州沧州规划方向解读沧州规划发展方向：重点向东发展，西部填空补齐，南北辅之，形成“东西并进、南北平衡”的整体空间格局。2030年后集中发展东部。当前格局：西部成熟区，汇聚商圈、大型配套（五场一馆）、人气逐渐聚集，现状优于东部城乡空间结构“一核、多星、一轴、三带”交通属性解读沧州吴桥东光南皮泊头海兴盐山孟村河间献县任丘沧县青县黄骅中心城区津沧城际定沧城际注：绿色为高铁线路、红色为高速线路沧州县市高铁站高速线路沧州市区沧州西站、沧州东站黄石高速、京沪高速、京台高速黄骅黄骅新站、渤海新区站、渤海新区西站沿海高速、荣

7、乌高速、曲港高速、邯港高速青县京沪高速任丘任丘站大厂高速肃宁大厂高速河间河间西站沧榆高速南皮泊头泊头西站、文庙站京台高速孟村京沪高速盐山京沪高速东光京台高速吴桥京台高速海兴荣乌高速献县黄石高速沧州交通后期以沧州市区和黄骅港（作为雄安重要的出海口）为主要枢纽，其次为环雄安的任丘、河间及泊头地区南皮吴桥东光泊头海兴盐山孟村河间献县任丘青县黄骅中心城区肃宁沧县-655-903-268-389-19812232291913898-224-226-507-528-1337-13376907007107207307407507607707807902012年2013年2014年2015年2016年2012

8、-2016沧州户籍、常住人口户籍人口常住人口人口流向解读沧州沧州整体属于内生型城市，呈现一定程度的人口流出；各县市中河间、任丘受雄安规划，运河区、肃宁受城市发展的影响，属于人口净流入地区固定资产投资解读沧州-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%0500100015002000250030003500400020112012201320142015201620172012-2017年沧州固定资产投资及房地产开发投资固定资产投资额（亿元）房地产投资额（亿元）固投增速房投增速一产投资4%二产投资71%房地产投资7%服务业投资18%2017年各项固投占比

9、经济分布解读沧州南皮吴桥东光泊头海兴盐山孟村河间献县任丘青县黄骅中心城区肃宁沧县658600287260148240244243244109754614584246东南部管道管件产业集群东部装备制造和化工产业集群南部机械制造产业集群任丘石化产业集群中部高端制造产业集群吴桥东光南皮泊头海兴盐山孟村河间献县任丘沧县青县黄骅中心城区石油化工、摩托车制造、电力设备制造钢铁制造、针织服装、电子机箱、食品饮料包装机械、化肥、精细化工、塑料、棉花加工石油化工、装备制造、电力能源、港口物流管道装备制造肃宁皮毛、纺织、电器电料、食品加工铸造、汽车模具、环保设备制造、食品加工、盐业、汽车配件、核电、光伏发电盐业、

10、汽车配件、核电、光伏发电弯头管件、扣件、畜禽养殖加工电线电缆、新材料、汽车配件、精细化工、家居家饰、信息设备汽车制造、塑料管道五金机电、玻璃制品、纺织服装沧州为资源型城市，产业布局较分散，以机械制造、石化、管道装备制造、纺织服装、食品加工为五大主导产业产业分布解读沧州支柱产业机械制造解读沧州25.6%21%3%43%21%4%-1%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%0501001502002503003504002011201220132014201520162011-2016年机械制造业增加值机械制造业占比增长率 机械制

11、造业在规模以上工业产值占比中，从2013年突破20%，2016年涨至26%，首次超过石化产业，成为沧州第一主导产业。整车线、零部件并重汽车零部件全产业链延伸2013年2016年2013.12北汽集团黄骅华北汽车基地2016.10北京现代沧州第四工厂2016.12北汽集团微车产业基地 沧州汽车产业依托北汽和现代，打造沧州经济开发区、黄骅整车及零部件专业制造园区、河间汽车零部件再制造产业园区，构建“双核三区、多基地多集群” 联动发展的产业格局2017年汽车行业在机械制造业占比达到33%以上，跃升为主力产业。支柱产业石油化工解读沧州25.1%30%2%-2%-6%-22%-5%-30.0%-20.0

12、%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%01002003004005006002011201220132014201520162011-2016石油化工产业增加值石油化工产值占比增长率 石油化工产业从2014年开始产值呈现负增长，主要原因在于传统上游产业的萎缩；2016年产业转型，向中下游延伸，未来仍为沧州支柱产业。 产业发展向沿海及园区聚集，后期发展落位主要为任丘和黄骅，任丘重在产业链向中游延伸，黄骅在于全产业链的发展。上游中游下游传统产品过剩，产业需升级技术落后，市场需求大，重点发展研发瓶颈，行业潜力大采掘业、初加工业 物流业、化学原料生产医药、塑料、纺织、

13、新材料任丘、黄骅黄骅、东光黄骅（主要在中捷）-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%0501001502002503003502011201220132014201520162011-2016年管道装备及冶金增加值管道装备及冶金业占比增长率 管道装备制造及冶金行业工业增加值呈现逐年递增状态；占比稳定在20%-25%，行业整体处在稳定发展阶段，近两极 管道装备制造业，分为用于石化产业、工业产业、运输、市政建设、建筑等行业，与城市建设相关产业为后期潜力方向，主要分布在盐山、孟村和开发区沧州管道装备制造业，主力发展集中在产业

14、链中游环节，以制造产业为主管道装备制造业发展地区区域方向地位盐山管道输送装备制造县域特色经济，涉及下游产业较广，前景好孟村弯头管件沧县塑料管材产值较低市辖区石油、天然气管道用于市政，潜力大青县石油装备制造主要用于石油化工支柱产业管道装备制造解读沧州 在2012年国内外棉价差拉大，国际市场低迷，产业经历低谷期；2013年引进先进技术设备产值创新高， 近几年产值占比维持在5%。-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%01020304050607080902011201220132014201520162011-2016年服装纺织业生产总值变化

15、服装纺织类占比增长率 截止2017年7月， 7000多家北京商户签约，近1000家生产厂家落户，980多家服装生产企业在东塑服饰产业小镇购地建厂房，承接成果显著。支柱产业服装纺织业解读沧州沧州高新区东塑明珠商贸城服饰文化创意产业园（服装生产加工工厂）城市基本面解读沧州县域特色经济县域特色经济重点产业升级重点产业升级快速城镇化快速城镇化沧州楼市沧州楼市政策走向预判沧州楼市“房子是用来住的，不是用来炒的！”政 策 目 标 ：房住不炒作为调控基本方针长 期 目 标 ：建立房地产调控长效机制短 期 趋 势 ：2019趋于宽松 三四线仍需去库存2 0 1 8 年 内 严 控 仍 将 持 续 ， 为 逐

16、步 落 实 长 效 机 制 提 供 稳 定 环 境 。预 计 2 0 1 9 年 政 策 环 境 将 趋 于 宽 松 ， 长 效 机 制 逐 渐 取 代 行 政 命 令 手 段 。2017年12月全国住房城乡建设工作会议针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求，遏制投机炒房；库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作；深化住房制度改革，加快建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度金融政策收紧沧州楼市5.76%6.12%6.39%6.84%7.11%7.20%7.38%7.56%7.83%7.83%7.47%7.20%6.12%5.94%6.14%6.40%6

17、.60%6.80%7.05%6.80%6.55%6.15%5.90%5.65%5.40%5.15%4.90%4.17%4.90%5.39%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%2002年2月2006年4月2007年3月2007年7月2007年9月2008年9月2008年11月2010年10月2011年2月2011年7月2012年7月2015年3月2015年6月2015年10月2017年6月房贷利率变化表（五年以上贷款利率）目前金融政策处于加息上半场，房贷利率5.39%仍然处于历史相对低位，预计金融政策将会在未来12年持续收紧M2指数

18、同比继续下滑，货币政策稳健中性；金融去杠杆，社融收缩；经济处于调整期；房地产长效机制，租赁房引领新一轮房地产投资方向政策严控分布沧州楼市任丘肃宁河间青县黄骅南皮盐山孟村献县泊头东光吴桥海兴严限购区域本地人限购条件外地人限购条件限售限价首付比例限制沧州市全市限2套，144以上不限限1套青县黄骅全市限2套1年个税或社保，限1套2年河间仅市辖区限2套，144以上不限2年个税或社保，限1套献县任丘仅市辖区限2套2年个税或社保，居住证，限1套封盘肃宁孟村盐山泊头东光海兴南皮吴桥沧州城区沧县291.53348.61167.85219.16220.34358.592164.59050010001500200

19、0250001002003004005006002012年2013年2014年2015年2016年2017年供应面积（万）成交面积（万）楼面价（元/） 近几年沧州市土地市场一直处于“供大于求”的状态，年供应面积稳定在350万以上，年均成交量在260万； 2017年供成交量激增，楼面价翻倍，土地市场热度攀升。2012-2017年沧州住宅土地供应成交量价走势土地市场沧州楼市土地市场成交分布沧州楼市 2017年土地成交集中在黄骅市，成交252万，占比高达60%；其次是运河区，成交66万；其他县市成交较少； 土地价格方面，运河区2017年楼面价创新高，已经突破7000元/000027955270971

20、79201018105910661582171918047229010002000300040005000600070008000新华区海兴县肃宁县吴桥县献县东光县沧县黄骅市泊头市南皮县任丘市孟村盐山县青县河间市运河区2017年各县市成交楼面价3212246741512420.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00青县沧县东光县献县河间市盐山县任丘市孟村泊头市南皮县运河区黄骅市2017年各县市成交面积及宗数成交面积宗数土地市场预计供地沧州楼市沧州西站沧州站滨河公园沧州客运西站向海路地块富强大道西地块滨海公园南地块杭州路地块沧州师范学院狮城公园沧州

21、市政府市中心医院浮阳大道九和路地块黄河路南海丰道西地块432118311481491470中心城区新房市场成交量级沧州楼市47南皮吴桥东光泊头海兴盐山孟村河间献县沧县青县黄骅肃宁任丘38020406080100海兴东光南皮吴桥黄骅河间肃宁献县青县泊头任丘中心城区各县市成交规模与人口规模对比人口（万人）成交规模（万）新房市场价格梯度沧州楼市0.05.010.015.020.025.0献县黄骅沧县吴桥东光任丘泊头南皮肃宁海兴青县孟村河间盐山市辖区房价地价比房价楼面价1300072295200158261291804427710667493171947298426848120669671018662

22、39207714105952225526366621730670974297175895279黄骅7429海兴4729盐山5200孟村4277吴桥6366东光5222献县5895泊头6623南皮6967任丘7714河间6129肃宁6848青县7493市辖区13000沧县7306吴桥东光南皮泊头海兴盐山孟村河间献县任丘沧县青县黄骅中心城区沧州主城区改善型板块青县、黄骅投资+内生型板块代表板块：泊头内生型板块城市政务、科教、文化中心、优质资源与配套集中区在售项目集中、知名房企云集政策或利好规划导向，高热度板块，潜值高，外埠客户导入强内生型市场，板块发展相对独立，受外界干预小区域市场内部循环体新房市

23、场沧州楼市南皮、沧县进城人群献县、泊头进城人群河间进城人群盐山、孟村进城人群老城区改善人群返乡人群60%30%10%下辖县流入型老城区改善型本地投资（高新区板块）身份象征环境改善产业潜力攀比心理 对 两 梯 四 户 有 明 显 抗 性 对 户 型 方 正 有 明 确 要 求 对 品 牌 溢 价 接 受 度 高新房市场沧州主城区沧州楼市黄骅市青县黄骅青县青县市辖区南大港、黄骅市区湿地资源、大型配套（童世界、康养机构）是投资客的核心置业驱动周边仅青县不限购，承接部分京津外溢投资本地客户投资客户洋房一定要带电梯大学配套吸引置业追求品质住宅圈层概念较重新房市场投资板块沧州楼市优先进入重点关注机会关注任

24、丘肃宁河间青县黄骅南皮盐山孟村献县泊头东光吴桥海兴中心城区沧县新房市场潜力布局沧州楼市基本质素40%区位、规划、城镇化率、人口量级产业指标30%经济量级、行业丰富度、行业潜力市场指标30%政策、房地价比、市场量级、客户丰富度潜力区县排名32.738.738.839.340.241.346.547.748.549.453.354.157.964.171.80.010.020.030.040.050.060.070.080.0吴桥盐山海兴孟村肃宁南皮献县沧县河间东光任丘青县泊头黄骅市辖区承接|连接进城|返乡生长|生活沧州城市六重机会产业一体化、交通一体化带来了沧州城市的产业升级，拉近了与核心城市的距离，也带来了新一轮的价值升级快速城镇化巩固了沧州房地产市场的基础内需，京津冀一体化带来的返乡和人口回流将是市场未来的主要机遇县域特色的产业经济拉动了内生客群的主要购买力，与资源配套同步的生活和品质需求将主导未来长时间的市场格局凯成地产与您携手未来沧州业务联系：15175718321天津业务联系：13920577940http:/