2018郑州年报-新景祥.pdf

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1、郑州市房地产市场年报郑州市房地产市场年报【20182018】泰辰行技术中心市场研究部乍暖还寒犹未定乍暖还寒犹未定春风无意来春风无意来拂拂柳柳2018年最严调控年、最紧融资端、最深变革下，经济内部降速促改革、外部美联储加息和中美贸易摩擦增加不确定性，行业改革及多项调控政策累积效应下，市场下行、预期下降。传统开发模式难以为继，地产企业转换角色、去地产化并多元布局；全国及郑州仍维持销售份额、房企集中度和门槛、单盘极值再度提升、兼并整合持续、多家合作开发为主流。三四线去库存基本结束后、棚改收权、地市降温明显、房企战略收缩、重回一二线布局、地市及郊区抗风险弱、四季度流拍加剧，大郑州版图扩张下城市价值重新

2、回归。纵观中国地产市场，河南抑或郑州仅为大市场下小缩影，风险既有、机遇共存，犹存机会型城市。具体请查阅泰辰行2018年郑州房地产市场年终报。郑州市场周报(2018年第23期)一、宏观解读一、宏观解读二、中观分析二、中观分析三三、微观研究、微观研究四、预测建议四、预测建议CONCONTENTSTENTSPART 01PART 01宏观解读宏观解读大环境下市场表现逻辑关系导图大环境下市场表现逻辑关系导图背景背景行业环境行业环境市场运行市场运行美联储加息美联储加息贸易贸易战战（外部环境）供给侧改革供给侧改革去去杠杆杠杆（内部环境）宏宏观观环环境境开发端开发端新开工增速稳，抢开工加速回现土地端土地端拿

3、地谨慎、增速放缓、热度下降销售端销售端增速放缓一二线坚挺，三四线下行房企表现房企表现门槛和集中度再提高，房企谋求转型+经济环境经济环境国内外承压， 各项指标下滑金融环境金融环境四次降准、实体流动性未改善融资环境融资环境房企融资艰难、依赖销售回款政策变化政策变化调控政策精细、多样化+外部环境外部环境贸易战、美联储贸易战、美联储加息、加息、增加经济不确定性增加经济不确定性中美贸易战生产成品涨价进口产品涨价1、投资下滑2、消费下滑GDP增速加速下滑3、出口下滑经济前景的悲观预期、外部环境不确定性增强关税增加出口产品价格、美国消费者使用其他产品替代关税增加最终消费价格关税增加生产成本据测算，美国对自中

4、国进口500亿美元商品加征25%关税和2000亿美元商品加征10%关税，考虑直接和间接影响，将对中国GDP造成0.5-0.6个百分点的影响0.000.501.001.502.002.502013-11-302014-03-312014-07-312014-11-302015-03-312015-07-312015-11-302016-03-312016-07-312016-11-302017-03-312017-07-312017-11-302018-03-312018-07-312018-11-30美国:联邦基金利率(日)美国:联邦基金利率(日)中美贸易战对中国经济影响中美中美贸易摩擦升级、

5、美联储多次加息贸易摩擦升级、美联储多次加息，中国经济面临的不确定性不断强化，企业及投资者，中国经济面临的不确定性不断强化，企业及投资者对市场的信心减弱对市场的信心减弱数据来源：国家统计局，wind内部环境内部环境去杠杆、供给侧改革、经济增长现疲态去杠杆、供给侧改革、经济增长现疲态-20-1001020302011-02-012011-07-012011-12-012012-05-012012-10-012013-03-012013-08-012014-01-012014-06-012014-11-012015-04-012015-09-012016-02-012016-07-012016-12

6、-012017-05-012017-10-012018-03-012018-08-012011-2018.11月拉动经济三驾马车同比增速走势社会消费品零售总额：累计同比固定资产投资完成额：累计同比出口金额：累计同比去杠杆、供给侧改革背景下，经济去杠杆、供给侧改革背景下，经济国内外承压国内外承压，指标，指标下滑，下滑，PMIPMI接近荣枯线，投资、消费接近荣枯线，投资、消费增速创新低，下行趋势明显；增速创新低，下行趋势明显；预计全年预计全年GDPGDP增速增速6.6%6.6%，符合年初预期（目标，符合年初预期（目标6.5%6.5%）6.8 6.7 6.5 6.06.57.07.58.08.59.

7、09.510.010.52011-032011-072011-112012-032012-072012-112013-032013-072013-112014-032014-072014-112015-032015-072015-112016-032016-072016-112017-032017-072017-112018-032018-07GDP:当季同比GDP:当季同比线性 (GDP:当季同比)数据来源：国家统计局，wind4550552011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-05

8、2014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092011-2018.11月PMI/财新PMI指数走势PMI财新PMI荣枯线金融金融环境环境央行四次降准、释放资金流动性央行四次降准、释放资金流动性数据来源：国家统计局，wind年内央行四次降准，与以往不同，本轮降准对市场释放资金主要在于保持流动性合理稳年内央行四次降准，与以往不同，本轮降准对市场释放资金主要在于保持流动性合理稳定，引导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长，货币政策稳健定，引导货币信贷和社会融资规模平稳

9、适度增长，货币政策稳健中性，流动性实际略松中性，流动性实际略松12.0013.0014.0015.0016.0017.0018.0019.0020.0021.002015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102015-2018.11月中央存款准备金率变化趋势人民币存款准备金率:中小型存款类金融机构(月)人民币存款准备金率:大型存款类金融机构(月)下调1个百分点（释放4000亿）下调0.5个百分点（释放7000亿）下调1

10、个百分点（释放7500亿）2018年1月25日央行对普惠金融定向降准，为支持金融机构发展普惠金融业务，提高金融服务的覆盖率和可得性；预计约释放资金3000亿元央行下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点；同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利（MLF）；预计释放资金约4000亿元2018年4月25日2018年7月5日为进一步推进市场化法治化“债转股”，加大对小微企业的支持力度，央行从2018年7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村

11、商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点；预计释放资金约7000亿元2018年10月15日下调大型、股份制、城市、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做，预计释放资金7500亿元2018年央行定向降准政策4.90%4.46%5.71%5.40%6.06%4.00%4.50%5.00%5.50%6.00%6.50%2017年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2018年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月全国房贷平均利率趋势同期基准利率全国首套房贷款平均利率2.53.03.54.04.55.05.

12、56.02014年1月2015年1月2016年1月2017年1月2018年1月金融市场资金利率中债国债到期收益率:10年（%）SHIBOR3M（%）金融金融环境环境金融市场资金利率降低、房贷利率增速放缓金融市场资金利率降低、房贷利率增速放缓数据来源：国家统计局，wind金融市场资金利率处低位，银行资金成本降低，流动性预期金融市场资金利率处低位，银行资金成本降低，流动性预期好转；好转；四季度房贷利率平稳运四季度房贷利率平稳运行，首套房贷利率行，首套房贷利率5.71%5.71%，二，二套房套房6.066.06%融资环境融资环境实体经济流动性未改、企业融资环境偏紧实体经济流动性未改、企业融资环境偏紧

13、0510152025302015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112015-2018.11月M1、M2增速变动M2：同比M1：同比M1M1与与M2M2剪刀差持续扩大，剪刀差持续扩大，实体经济流动性未见明显改善实体经济流动性未见明显改善；严监管、去杠杆的双重影响；严监管、去杠杆的双重影响下，下，企业整体融资

14、环境偏紧企业整体融资环境偏紧，社会融资规模存量增速持续下滑，社会融资规模存量增速持续下滑数据来源：国家统计局，wind024681012141605000100001500020000250003000035000400002015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112015-2018.11月社会融资规模变

15、动社会融资规模增量（亿元）社会融资规模存量同比增速（%）M2增速持续低位区间震荡融资环境融资环境房企房企融资艰难下高度依赖销售回款融资艰难下高度依赖销售回款05101520253035400500001000001500002000002500003000003500004000002015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q3房地产贷款、个人住房贷款余额走势房地产贷款余额:亿元个人购房贷款余额:亿元房地产贷款余额同比：%个人购房贷款余额同比：%数据来源：国家统

16、计局，wind严监管下银根收紧，房地产贷款严监管下银根收紧，房地产贷款/ /个人购房贷款余额增速跌回个人购房贷款余额增速跌回20152015年水平；房地产开发资年水平；房地产开发资金增速处低位，定金及预收款金增速处低位，定金及预收款+ +个人按揭贷款占比个人按揭贷款占比47%47%，处高位；，处高位；房企高度依赖销售回款房企高度依赖销售回款47%20%25%30%35%40%45%50%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%2006-022006-112007-082008-052009-022009-112010-082011-052012-022012-112013-082

17、014-052015-022015-112016-082017-052018-022018-11房地产开发资金增速/个人按揭+定金及预收款占比走势房地产开发资金来源:合计:累计同比个人按揭+定金及预收款累计值在房地产开发资金来源累计值中的占比走势政策环境政策环境严监管、去杠杆、调控从严严监管、去杠杆、调控从严年初年初定调“严监管、去杠杆”，金融环境趋紧，经济下行压力加大；年中政策对金融环境定调“严监管、去杠杆”，金融环境趋紧，经济下行压力加大；年中政策对金融环境进行修正，进行修正，“去杠杆”向“稳杠杆”过渡“去杠杆”向“稳杠杆”过渡；20192019年房地产行业以“稳”为主，在“房住非年房地产

18、行业以“稳”为主，在“房住非炒”的基调下，炒”的基调下，楼市政策大概率边际楼市政策大概率边际松动松动、难难有大范围变化有大范围变化注：中央政治局会议，旨在总结上一年度/季度经济工作，定调下一年度/季度经济工作。坚定做好去杠杆工作把握好节奏和力度，协调好各项政策出台机制未提去杠杆未提去杠杆2018.7.31中央政治局会议2018.10.31中央政治局会议2018.12.13中央政治局会议打好防范化解重大风险攻坚战，要坚持结构性去杠杆的基本思路，防范金融市场异常波动和共振，稳妥处理地方政府债务风险2018.12.21中央经济工作会议关于去杠杆坚决遏制房价上涨加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机

19、制未提房地产未提房地产2018.7.31中央政治局会议2018.10.31中央政治局会议2018.12.13中央政治局会议构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场系统和住房保障系统2018.12.21中央经济工作会议关于房地产菏泽限售放松珠海放松限购政策（非珠海市户籍居民购房，不再执行需连续缴纳5年社保，只需一年社保加珠海市人才证明即可在珠海市购房，由珠海市人社系统根据个人条件开具人才购房证明）广州限价政策放松（改一刀切方式为根据周边楼盘价格浮动调整限价）杭州限购变相放松（外地户籍居民家庭在杭州限购范围内购买住

20、宅，允许累计补缴三次的情况，但不得断缴）表明房地产因城施策调控方式正在有效执行因城施策边际松动城市案例政策环境政策环境楼市监管全面楼市监管全面铺开、各地铺开、各地调控调控加码、因加码、因城施城施策策住建部等七部委（6月28日）决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等全国30城先行开展治理房地产市场乱象专项行动住建部（7月31日）公布一批各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单,要求各地继续深入开展专项行动，整顿和规范房地产市场秩序住建部（8月7日）住建部在沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，要求对市场波动大、未能实现楼市调控目标的地方坚决问责银保监会（8月29日）进一步完善差别化的

21、房地产信贷政策，严禁“首付贷”和消费贷资金流入房地产市场等违规行为住建部（8月17日）约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市主要负责人，要求严厉打击投机炒作，坚决遏制房价上涨发改委（8月15日）坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立长效机制住建部（9月14日）要求持续深入开展专项行动，严厉打击侵害群众利益违法违规行为发改委（9月28日）逐年淘汰住宅用地占比过高、有房地产化倾向的不实小镇以及政府综合债务率过高的风险小镇发改委（11月8日）住建部重拳治理房地产失信行为，拟将101中违法违规行为“拉黑”，加大房地产失信行为整治力度2016-2018.11月出

22、台调控措施的城市统计限售新增或升级限购新增或升级1城约60个地级市及县市约30个城市+海南约15城约67个地级市及县市+海南、河北约22个城市+海南上海（企业限售）北京、广州、重庆、杭州、南京、成都、厦门、福州、泉州、西安、长沙、宁波、沈阳、青岛、南昌、郑州、太原、石家庄、长春、南宁、昆明、贵阳、北海、东莞、保定、承德、张家口、威海、菏泽、聊城、滨州、德州、常州、扬州、泰州、嘉兴、绍兴、襄阳省：海南地级市：上海、深圳、成都、重庆、西安、大连、宁波、沈阳、哈尔滨、长春、丹东、青岛、太原、兰州、昆明、宜昌县级市：福清、德州齐河县、济南济阳县、临沂沂水县、西双版纳景洪市、沧州河间北京、深圳、上海、杭

23、州、南京、成都、苏州、厦门、福州、济南、郑州、东莞、怀来、苏州吴江区、昆山北京、广州、天津、杭州、南京、成都、厦门、西安、长沙、宁波、无锡、福州、沈阳、青岛、济南、南昌、郑州、石家庄、兰州、北海、东莞、佛山、海南及下辖大部分市县、环北京及雄安大部分市县省：海南地级市：上海、深圳、成都、南京、长沙、西安、杭州、大连、沈阳、昆明、青岛、太原、兰州、九江县级市：惠东县、德州齐河县、沧州河间、湖北利川自年中七部委联合整治房地产乱象以来，多部门联动机制形成，通过约谈和问责等方式，自年中七部委联合整治房地产乱象以来，多部门联动机制形成，通过约谈和问责等方式，落实调控政策，规范市场秩序；为响应住建部通知，各

24、地调控措施转向市场监管，因地制落实调控政策，规范市场秩序；为响应住建部通知，各地调控措施转向市场监管，因地制宜制定相关政策宜制定相关政策政策环境政策环境人才新政释放部分需求、棚人才新政释放部分需求、棚改收改收权地市降温权地市降温全全年各级城市加大人才引进力度年各级城市加大人才引进力度，降低，降低落户门槛释放部分需求、对限购产生一定落户门槛释放部分需求、对限购产生一定稀释效应稀释效应20182018年年6 6月月棚改政策收紧，货币化安置比例逐步下降，三四线城市快速降温棚改政策收紧，货币化安置比例逐步下降，三四线城市快速降温3044705806006005804604603205006016066

25、0958046046001002003004005006007002013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2013-2018年全国棚改计划量和实际完成量计划量完成量政策：2018年6月国开行棚改项目合同签订审批权限回收总行，国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限，此前在分支行可以签订的，现在必须总行审批，但并未暂停所有棚改项目，目前仍在进行中的项目依然继续执行。此外，过去曾以货币安置为主的方式，今年以来多以实物安置为主。人才新政（限购放松）城市一览数据来源：国家统计局行业环境行业环境政府管制与地产行业日渐紧密，下行周期拉长政府管制与地产行业日渐紧密，下行

26、周期拉长-30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.002008-022008-062008-102009-022009-062009-102010-022010-062010-102011-022011-062011-102012-022012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-0

27、62019-10全国商品房住宅销售面积累计同比（%）商品房住宅销售面积累计同比（%）上行周期下行周期上行周期下行周期上行周期下行周期08年12月见底09年11月高点13年2月高点16年4月高点12年2月见底15年2月见底11个月27个月10个月22个月12个月36个月调控政策精细化、多样化背景下调控政策精细化、多样化背景下，房地产行业对于政策反应渐趋敏感，房地产行业对于政策反应渐趋敏感，1818年楼市下行周期年楼市下行周期拉长拉长，预计，预计1919年年2 2季度季度见见底，后逐步回升底，后逐步回升预计19年6月见底数据来源：国家统计局行业环境行业环境投资增速高位回落，新开工增速高位维稳投资增

28、速高位回落，新开工增速高位维稳0246810120200004000060000800001000001200002016年2月4月6月8月10月12月3月5月7月9月11月2018年2月4月6月8月10月2016-2018.1-11月房地产开发投资及增速走势房地产投资_累计值(亿元)房地产投资_累计增长(%)05101520252016年2月4月6月8月10月12月3月5月7月9月11月2018年2月4月6月8月10月2016-2018.1-11月房地产新开工、施工面积走势房地产施工面积_累计增长(%)房地产新开工施工面积_累计增长(%)数据来源：国家统计局，wind房地产开发投资增速高位回

29、落，新开工施工面积增速高位维稳，房企抢开工加速销售回款房地产开发投资增速高位回落，新开工施工面积增速高位维稳，房企抢开工加速销售回款-30-20-1001020304050600.05000.010000.015000.020000.025000.030000.02016年2月4月6月8月10月12月3月5月7月9月11月2018年2月4月6月8月10月2016-2018.1-11月全国土地购置面积及增速房地产业土地购置面积_累计值(万)房地产业土地购置面积_累计增长(%)-30-20-100102030405060020004000600080001000012000140001600020

30、16年2月4月6月8月10月12月3月5月7月9月11月2018年2月4月6月8月10月2016-2018.1-11月全国土地成交价款及增速房地产业土地成交价款_累计值(亿元)房地产业土地成交价款_累计增长(%)数据来源：国家统计局，wind购地面积及金额增速自购地面积及金额增速自7 7月起月起明显转向放明显转向放缓，房企拿地趋于谨慎；且缓，房企拿地趋于谨慎；且1818年整体面积及金额年整体面积及金额增速逐渐接近，增速逐渐接近，反映地价反映地价下跌下跌行业环境行业环境购地增速转向放缓，房企拿地趋于谨慎购地增速转向放缓，房企拿地趋于谨慎时间指标推出面积（万）成交面积（万）出让金（亿元）成交均价（

31、元/）溢价率2018年1-11月绝对量1255509771534233349914.86同比22%13%5%-7%-54%一季度绝对量28368249489115365319.56同比25%21%35%12%-47%二季度绝对量31500245398417363022.07同比28%23%10%-6%-45%三季度绝对量383473019810343342510.41同比32%17%-4%-18%-67%四季度（10-11月）绝对量2733418028585632336.29同比4%-10%-20%-12%-73%时间指标推出面积（万）成交面积（万）出让金（亿元）成交均价（元/）溢价率一线城市

32、绝对量368630224292141816.35同比-5%-9%-17%-10%-60%二线城市绝对量630415071519137842113.62同比26%20%6%98%-57%三四线城市绝对量22330416438223915145421.93同比38%33%41%6%-43%2018年1-11月全国300城市土地市场情况2018年1-11月不同城市土地市场情况行业环境行业环境二三四线土地供销放量、溢价走低、流拍频出二三四线土地供销放量、溢价走低、流拍频出数据来源：国家统计局，wind土地供销量整体增加，楼面价下降，溢价率持续下跌；一线城市土地供销同比下降，二线土地供销量整体增加，楼面

33、价下降，溢价率持续下跌；一线城市土地供销同比下降，二线城市走势趋稳，三四线城市供求保持高位，溢价率均下跌显著城市走势趋稳，三四线城市供求保持高位，溢价率均下跌显著0500100015000200004000060000800001000002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2011-2018年11月全国住宅用地流拍情况用地面积(亩)土地宗数(块)126037.2128713.92.10102030405060700200004000060000800001000001200001400001600002016年2月4月6月8月10月12月3月5月7

34、月9月11月2018年2月4月6月8月10月2016-2018.1-11月全国商品住宅销售面积及增速商品住宅销售面积_累计值(万)商品住宅销售面积_累计增长(%)0102030405060700200004000060000800001000001200002016年2月4月6月8月10月12月3月5月7月9月11月2018年2月4月6月8月10月2016-2018.1-11月全国商品住宅销售额及增速商品住宅销售额_累计值(亿元)商品住宅销售额_累计增长(%)数据来源：国家统计局，wind1818年全年总量将略高于去年年全年总量将略高于去年，增速下滑明显；，增速下滑明显；销售金额增速放缓销售金

35、额增速放缓行业环境行业环境销售增速放缓走低，全年销售面积略高于去年销售增速放缓走低，全年销售面积略高于去年行业环境行业环境一线市场回温，二线市场坚挺，三线市场遇冷一线市场回温，二线市场坚挺，三线市场遇冷数据来源：国家统计局，wind一线城市市场回温，价格增速由负转正；二线城市一线城市市场回温，价格增速由负转正；二线城市价格增速领价格增速领涨，销售增速放缓；三线增涨，销售增速放缓；三线增速下滑，销量仍高于去年，拉动速下滑，销量仍高于去年，拉动20182018年全国商品年全国商品住宅整体销售住宅整体销售规模增长规模增长-40.00-30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030

36、.0040.0050.002015年3月5月7月9月11月2016年3月5月7月9月11月2017年3月5月7月9月11月2018年3月5月7月9月11月各线城市商品房销售面积累计同比走势（月度累计，%）一线城市二线城市三线城市15年一线领跑16年二线领跑17年三线领跑-10-5051015202530352015年1月3月5月7月9月11月2016年1月3月5月7月9月11月2017年1月3月5月7月9月11月2018年1月3月5月7月9月11月各线城市新建商品住宅价格同比走势（月度同比，%）一线城市二线城市三线城市15年-17年中一线领涨17年中-18年中三线领涨18年中至今，二线领涨18

37、年二三线增速下滑，一线增速快速走高1290 1306 1309 1325 1326 1336 1337 1410 1482 1551 1762 1812 1986 2434 3290 3720 4163 5361 5426 6738 0500010000中梁正荣旭辉阳光城泰禾金地绿城华夏幸福招商世茂华润龙湖新城中海绿地保利融创恒大万科碧桂园2018.1-11月中国房地产企业销售金额TOP20（亿元）900 912 929 942 951 980 998 1021 1123 1220 1254 1269 1489 1578 2484 2721 3281 3568 5106 7105 050001

38、0000建业正荣中南置地世茂富力华润阳光城蓝光龙湖华夏幸福中梁金科中海新城保利融创绿地万科恒大碧桂园2018.1-11月中国房地产企业销售面积TOP20（万）0%50%100%150%02000400060008000碧桂园万科恒大融创保利绿地中海新城龙湖华润世茂招商华夏幸福绿城金地泰禾阳光城旭辉正荣中梁2018.1-11月销售金额TOP20房企目标完成率2018年销售目标（亿元）2018年1-11月销售额（亿元）2018年1-11月目标完成率（%）20%37%67%27%-8%43%66%35%56%95%-50%0%50%100%150%010002000TOP10TOP20TOP30TO

39、P50TOP1002018.1-11月房企销售排行门槛值及同比变动情况2017.1-11月门槛值（亿元）2018.1-11月门槛值（亿元）2017.1-11月TOP门槛增幅（%）2018.1-11月TOP门槛增幅（%）备注：碧桂园、万科未设定2018年销售目标，中南置地目标为三年3000亿行业环境行业环境地产行业门槛、集中地产行业门槛、集中度再次提高度再次提高20182018年房地产行业以高周转为主，企业不再捂盘惜售，销售金额年房地产行业以高周转为主，企业不再捂盘惜售，销售金额TOP1TOP1进军进军60006000亿元，门亿元，门槛和集中度进一步提升，目标完成率较高，普遍槛和集中度进一步提升

40、，目标完成率较高，普遍90%90%以上以上数据来源：亿翰智库房企更名去地产化： 保利地产：更名为“保利发展控股集团股份有限公司” 中国奥园地产集团：正式更名为“中国奥园集团股份有限公司” 龙湖地产有限公司：更改为“龙湖集团控股有限公司” 合景泰富地产控股有限公司：更改为“合景泰富集团控股有限公司” 朗诗绿色地产有限公司：更名为“朗诗绿色集团有限公司” 大连万达商业地产股份有限公司：更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司” 身份转变：传统开发商配套商/服务商美好生活运营商 发展模式转变：高周转稳发展 经营范围转变：传统住宅地产开发销售以地产为依托，发展社区/产业/文旅/养老/科技等相关产业行业

41、环境行业环境房企转型，去地产化，强化现金流管理房企转型，去地产化，强化现金流管理行业调整、融资行业调整、融资环境趋紧环境趋紧、债券、债券集中到期偿还的多重压力集中到期偿还的多重压力下下，高高周转模式难以为周转模式难以为继；传统继；传统地产开发模式不再占据核心地产开发模式不再占据核心优势，房企转型升级、纷纷去地产化、扩大多元化业务布局优势，房企转型升级、纷纷去地产化、扩大多元化业务布局 转型房企策略： 万科：在房地产业务的基础上做延伸，做多元化服务 碧桂园：在产城融合方面发力，力图因地制宜地突出主导产业，打造产业小镇 恒大：以地产集团为依托、大力发展文旅、养老和科技集团；开始造车，投资了电动车企

42、业Faraday Future2018年2019年2016年2017年PART 02PART 02中观分析中观分析地市市场分析地市市场分析要点提炼要点提炼上半年：热度依旧、地王频出、量稳价涨、市场向好上半年：热度依旧、地王频出、量稳价涨、市场向好地王城市疲软、价格上涨停滞、城市分化出现地王城市疲软、价格上涨停滞、城市分化出现区域性中心城市及基本面较好城市依旧向好区域性中心城市及基本面较好城市依旧向好下半年：市场由热转冷、量缩价滞、四季度降温明显下半年：市场由热转冷、量缩价滞、四季度降温明显去库存任务基本完成、棚去库存任务基本完成、棚改货币安置收改货币安置收权权房企谨慎房企谨慎拿地拿地、土地端同

43、步向下、流拍增多、土地端同步向下、流拍增多销售难度叠加、高热城市变高危、价格松动销售难度叠加、高热城市变高危、价格松动犹存短机会进入城市：犹存短机会进入城市：1 1、棚改尚未落实、棚改尚未落实到位（驻马店、到位（驻马店、南阳）；南阳）；2 2、城市基本面较好、前期市场、城市基本面较好、前期市场热度和地价较低城市（新乡）热度和地价较低城市（新乡）长期深耕城市：产业有支撑、人口有保障、城市基本面及未来发展潜力好（洛阳、信阳）长期深耕城市：产业有支撑、人口有保障、城市基本面及未来发展潜力好（洛阳、信阳）地市经济人口地市经济人口洛阳洛阳/ /南阳经济人口首位度巩固南阳经济人口首位度巩固城市名称GDP人

44、口综合评分市域GDP（亿元）市区GDP（亿元）经济首位度4年复合增长率经济力评分市域人口（万人）市区人口（万人）人口首位度4年复合增长率人口力评分权重18%18%4%10%10%18%18%4%10%10%100%开封175563736%10.1%2.7 45516236%1.5%3.0 5.7洛阳3820129734%8.9%4.5 68021832%1.1%3.6 8.2平顶山182551228%3.2%2.0 49810822%1.6%2.6 4.6安阳203055227%8.7%2.6 51312625%1.6%2.8 5.4鹤壁77237048%8.1%1.8 1616641%1.4

45、%1.6 3.4新乡216772233%9.1%3.0 57411420%0.9%2.5 5.4焦作209547423%8.6%2.5 35510329%0.7%1.9 4.4濮阳145038727%3.7%1.7 3637220%0.8%1.7 3.3许昌237865828%8.0%2.9 43813030%0.5%2.2 5.1漯河108264760%8.2%2.4 26413551%-0.9%1.4 3.8三门峡132638529%6.4%1.8 2266730%0.3%1.2 3.1南阳311571523%7.0%3.2 100718719%-0.7%3.1 6.3商丘19894262

46、1%11.3%2.6 72817925%0.4%3.1 5.7信阳203853826%10.9%2.8 64414122%1.0%2.9 5.6周口22642129%9.6%2.2 882728%2.2%3.2 5.4驻马店197333017%9.8%2.3 6999814%1.4%2.8 5.1济源539539100%5.8%1.9 7373100%1.1%1.6 3.5地市经济人口：地市经济人口：洛阳经济、人口洛阳经济、人口容量及城市首位度容量及城市首位度均位居前列；此外，南阳、新乡经济力均位居前列；此外，南阳、新乡经济力较优较优，周口、南阳、商丘人口面较好，周口、南阳、商丘人口面较好，南

47、阳、商丘、开封南阳、商丘、开封及信阳市场潜力较大及信阳市场潜力较大备注：数据来源于河南省统计年鉴郑州三门峡洛阳信阳许昌焦作新乡商丘安阳濮阳周口驻马店南阳平顶山漯河鹤壁开封济源地市综合评分色温图评分 44评分55评分5.55.5评分6评分6地市地市城建规划城建规划环郑城市融郑提速环郑城市融郑提速郑许一体化：1月24日，河南省十三届人大一次会议上，“郑许一体化”正式写入省政府工作报告，郑许融合正式上升为省级战略；郑开一体化：7月，郑开科创走廊概念规划通过专家评审，提出“一廊一镇五园”布局，将打造成“百里创新长廊+百里运河文化带”的中原硅谷；郑洛新创新示范区：10月19日，郑洛新国家自主创新示范区中

48、关村双创基地项目签约暨揭牌仪式在北京成功举行，助力建设世界一流高科技园区；郑焦融合：11月16日，郑州焦作融合发展合作协议签约仪式在郑州举行，两市政府签署了总体框架协议及各部门合作协议，标志着两市合作进入新阶段；都市联盟：10月12日，郑州大都市区（五城）标准联盟签约仪式暨联盟全体成员大会第一次会议在郑州举行。标准联盟的成立将有力推动郑州、开封、新乡、焦作、许昌五个城市深度融合，建设现代化国际大都市区。郑州大都市区核心发展区平顶山漯河周口商丘开封鹤壁焦作济源洛阳新乡许昌中原城市群核心城市分布图中原中原城市群建设：城市群建设：依托中原城市群发展战略，依托中原城市群发展战略，环郑地市融郑步伐环郑地

49、市融郑步伐提速提速地市表现及地市表现及变化变化高热高热城市变城市变高危，城市价值再挖掘高危，城市价值再挖掘1、城市环境：货币环境趋紧和调控监管从严、利率上浮2、土地市场（地热地王频出、高溢价、土拍起始价抬升）2018年地王产生原因：市场端供不应求：如洛阳、新乡短期库存低，土地供应少导致地市地热如南阳、开封区域优质地块诞生地王3、房地产市场量升价稳、受大环境影响行业规范，客户预期并未明显改变；部分城市销售持续向好，但受供需影响如许昌市场开始疲软，城市分化明显4、房企动向企业拿地策略略有调整、地市谨慎拿地1、政策环境：调控持续、房企融资渠道收紧、资金监管趋严，利率继续上浮如驻马店买房钱交给银行监管

50、,开发商按进度提取、工程进度慢2、土地市场（土地频现流拍、低溢价）土地流拍原因：房企资金周转不力；限价影响项目盈利的难度较大；开发条件严苛（如配建、自持、限售等方面），起拍价抬高3、房地产市场市场下行、销售端难度加大、房价上涨动力减弱、部分城市迈入红海4、房企策略（拿地转变、控速、控风险、加快回款）恒大、碧桂园、中梁深耕三四线、加速跑量、降价促销，拿地规模回落（碧桂园三四线低能级城市要求10%利润率，今年10月前停止拿地中梁从专注三四线城市到二线城市拿地）保利策略转变对三四线城市不再拓展新城市；万科及融创三四线城市只进入主城区等万科以底价进入周口市场，金科以地王进入南阳，佳兆业进入新乡上半年冷