2018郑州年报-世联行.pdf

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1、ZHENGZHOU SHILIAN2018年郑州市房地产年报河南世联君汇房地产顾问有限公司2019年1月WORLD UNIONWORLD UNION特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归河南世联君汇房地产顾问有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。ZHENGZHOU SHILIAN宏观环境经济环境、宏观政策01市场回顾土地市场、房地产市场市场研判房地产政策、商品房量价预判0203CONTENT 目录ZHENGZHOU S

2、HILIANPart 1 Part 1 2018年宏观环境分析ZHENGZHOU SHILIAN长短期调控兼施，政策趋见底ZHENGZHOU SHILIAN全国房地产政策-近二十年三大阶段及四次巨变，当前楼市已进入下半场1998年实行房改开始，至今二十年，国内房地产市场在政策的调控下经历了三大阶段：自由市场化发展阶段、楼市调控化发展阶段、房地产下半场阶段，以及四次巨变：放宽、收紧、放宽、收紧2001年2006年2007年2015年2016年2018年自由市场化发展阶段楼市调控化发展阶段房地产下半场阶段政策收紧政策放宽1999-2018年房地产住宅市场表现单位：销售面积：万销售额：亿元-40.0

3、%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%160.0%02000040000600008000010000012000014000016000001年2月01年8月02年2月02年8月03年2月03年8月04年2月04年8月05年2月05年8月06年2月06年8月07年2月07年8月08年2月08年8月09年2月09年8月10年2月10年8月11年2月11年8月12年2月12年8月13年2月13年8月14年2月14年8月15年2月15年8月16年2月16年8月17年2月17年8月18年2月18年8月商品住宅销售面积累计值（万）商品住宅销售

4、额累计值(亿元）商品住宅销售面积累计同比(%)商品住宅销售额累计同比(%)ZHENGZHOU SHILIAN全国政策变化楼市调控化发展阶段，调控持续收紧，精准化程度提高2016年上半年，一线城市增加限购门槛，同时提高限贷标准，下半年，9天21城重启楼市限购限贷政策，以长三角区域上海周边的热点二线城市调控加码较为严厉核心一线、周边及全国热点二线城市限购、限贷收紧超过30个城市及地区的“限售”政策，主要是东部三大经济圈内的热点三四线城市；近30个城市开启“限售”政策，限售升级，尤其是全国普通二线城市及热点三四线城市二线、东部三大经济圈，热点三四线城市限售收紧各线城市继续完善限购、限售措施，精准化程

5、度进一步提高，多地公积金政策收紧，7城企业限购，近60城通过降低落户门槛，丰富补贴等方式抢夺人才市场监管力度和地方政府问责制加强，超过30个城市开展房地产乱象治理行动，棚改和房企融资双双收紧调控更加精准化，监管力度、地方问责制加强2016年2017年2018年2016年2018年：房地产下半场，调控持续收紧，精准化程度进一步提高；价格仍保持稳定增幅，成交量增幅则明显下降；价量变动幅度不再保持一致ZHENGZHOU SHILIAN全国政策变化2018楼市政策：“精准调控”密集，“房住不炒”仍为主基调2007 两会政府工作报告：强调“住房不炒”定位，继续实行差别化调控2018.5 关于开展治理违规

6、提取住房公积金工作的通知防止提取住房公积金用于炒房投机2018.7 2018.7中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的口号2018.8 2018.8银保监会：完善差别化房地产信贷政策,严禁“首付贷”和消费贷资金流入房地产市场,坚决遏制房地产泡沫化2018.8 2018.8国家发改委:坚决遏制房价上涨，加快建立长效机制2018.9 2018.9住建部强调持续深入开展专项行动，打击侵害群众利益违法违规行为2018.12 2018.12中央经济工作会议：坚持房子是用来住的、不是来炒的定位因城施策、分类指导2018年上半年、下半年的两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调。3月，两会政府工作报告进

7、一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。7月，中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题坚决遏制房价上涨”。2018.32018年，房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂，无论是面临金融政策的“趋松”，还是国外经济贸易的冲击，国内房地产政策仍然“从紧”；尤以2018年3月两会、7月中央政治局会议，严厉打击投资炒房，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。ZHENGZHOU SHILIAN郑州楼市政策：调控持续深化，多领域施策稳定房地产市场秩序1234遏制投机炒房，推进租售并举 1月28日，省住建厅厅长吴浩表示2018年河南将继续严打各类违法违规的投机行为，坚决遏制

8、投机炒房；省住建厅将进一步加强对租售并举的租房制度的研究和推进。18.1.28分区域精准调控 落实人才安居保障政策 2018年全市住房保障和房地产工作会议，“坚持调控目标不动摇、力度不放松”要求，坚决遏制投机炒房，结合实际实施县市区分区域精准调控18.3.14“租购同权” 5月18日晚，郑州市人民政府公布“租购同权”相关文件。明确了“租房户”在办理落户、公积金提取、子女义务教育等公共配套服务优惠措施18.5.18规范商品房销售行为 河南省住建厅发布关于进一步规范商品房销售行为的通知，从预售证管理、商品房现场销售等多方面，对开发企业和中介机构的一系列违规行为进行了明确限制18.12.045房企未

9、取得预售证不得开放销售场所 郑州市人民政府关于依法查处商品房违法预售行为的通告，房企未取得预售证不得开放销售场所，不得以任何形式销售、收取预售款18.10.082018年，郑州仍紧随国家调控方向，限购限贷政策逐步升级，同时不断进行细节调控，抑制投机炒房、规范销售行为、加强租购同权等。而从市场调研来看，如中牟、新郑等地，出现一定限购松动，分区施策明显。ZHENGZHOU SHILIAN郑州楼市政策 精准调控，多角度打击炒房、楼市违法现象，规范市场行为郑州最新房贷利率总体上调 二套房利率最高上浮30%1月，郑州中、农、工、建、交五大行房贷利率普遍上浮15%20%， 7月郑州市首套房贷利率大部分已经

10、实行基准利率上浮25%，最高上浮30%，实际贷款利率为6.11%；河南9部门联合发文 严厉打击楼市违法乱象8月21日，打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市场监管机制郑州土拍新规：新郑、荥阳、中牟纳入复垦券使用范围自8月20日起，中牟县、新郑市、荥阳市出让成交价高于600万元/亩的商品住宅用地（安置用地除外），全部纳入复垦券使用范围河南出重拳调控楼市首付分期、限用公积金7月9日，从预售证管理、商品房现场销售、商品房销售行为以及中介服务等多方面，对一系列违规行为进行了明确限制，并明确了处罚主体单位。未取得预

11、售证不得开放售楼处8月24日，发布郑州市人民政府关于依法查处商品房违法预售行为的通告，通告要求，房企未取得预售证不得开放销售场所，不得以任何形式销售、收取预售款2017年，郑州已进入“六限时代”，各项房地产调控政策已基本见底。2018年调控政策基本从金融手段、土拍政策、销售规范等层面进行限制加强，政策升级、监管更细。ZHENGZHOU SHILIAN郑州楼市政策 租购同权，多个政策和文件，为租购同权保驾护航2018.1.28 1月24日，河南省住建厅厅长：遏制投机炒房不放松,将加强推进租售并举.一是坚持调控目标不动摇、力度不放松，严控热点城市；二是针对各类需求实行差别化调控政策；三是引导人口和

12、住房需求合理布局2018.3.18 3月18日，从郑州市住房保障和房地产管理局获悉：2018年郑州市将新建公共租赁住房实物配租7000套。郑州市将大力培育和发展住房租赁市场，将在市内五区以办事处为载体，拟设立20至25个房屋租赁服务站点。.2018.5.18 “郑州新政明确“租房户”子女入学等公共配套服务措施.在本市（郑州市）行政区域内租赁住房的，可根据房屋租赁合同登记备案证明和户籍证明材料，按照“以流入地政府为主、以公办学校为主”的原则，享有子女相对就近入学的义务教育服务。.2018年上半年，郑州出台多个政策落实租购同权，集中供应公共租赁房源7000套、解决租赁客户子女教育问题等，为刚需市场

13、、尤其是城市新增人口上，拉动明显。ZHENGZHOU SHILIAN郑州楼市政策 - 人才引进，出台各类政策，购房、租房、社保，吸引人才落户2018.5.18 郑州市人民政府办公厅发布郑州市人才公寓建设和使用管理暂行办法，明确人才公寓申请条件，分配方式、租金标准和优惠政策等.人才公寓可以集中建设，也可与产业集聚区和产业园区一体化规划、一体化设计，同步建设、同步配套、同步管理。2018.1.24 1月24日，河南省第十三届人民代表大会第一次会议上透露，我省将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，因地制宜发展共有产权住房，支持郑州开展培育和发展住房租赁市场试点。.2018.2.22

14、“在同等条件下，对非郑户籍人才家庭购买首套自住住房不再审核连续24个月的社保或个税，但其他方面，如限购、限贷、限售等仍然按照调控政策执行。” 给予非郑户籍人才购房优惠性政策，将在一定程度上为郑州吸引更多青年优秀人才，为郑州的城市发展助力河南、郑州在吸引人才方面不遗余力，不仅要提供青年人才公寓，也要提供机会，将城市相应的配套措施、产业定位、公共服务规划建设到位，将是决定能否真正留住人才的关键。ZHENGZHOU SHILIANPart Part 2 2 2018年房地产市场回顾ZHENGZHOU SHILIAN土地热度下降，投资趋于理性ZHENGZHOU SHILIAN土地推出和成交继续增长：2

15、018年住宅用地供应1055万，成交958万，同比增长7.1%、8.7%；商办用地供求均出现下滑，18年成交同比减少19.8%0200400600800100012002010201120122013201420152016201720182010-2018年郑州住宅用地供求趋势供应量（万）成交量（万）0501001502002502010201120122013201420152016201720182010-2018年郑州商办用地供求趋势供应量(万)成交量(万)郑州住宅用地供应与成交在2013年达到一个小高峰，2017至2018年呈现明显增长；商办用地供应与成交在2017年达到最高。注：数

16、据来源中国指数数据系统ZHENGZHOU SHILIAN热度明显下降，流拍突出：下半年市场遇冷后，对一级市场冲击明显，2018年全年土地流拍继15年后再次达到高峰，其中尤以商办用地居多051015200204060801001201402010201120122013201420152016201720182010-2018年郑州住宅用地流拍规划建筑面积规划建筑面积(万)土地宗数（块）000.651.021.619.50.650.472.76010201020112012201320142015201620172018流拍土地宗数占总推出土地宗数比值（%）0246810020406080100

17、2010201120122013201420152016201720182010-2018年郑州商办用地流拍规划建筑面积规划建筑面积(万)土地宗数（块）03.8501.35.0811.111.791.2210.34020201020112012201320142015201620172018流拍土地宗数占总推出土地宗数比值（%）注：数据来源中国指数数据系统ZHENGZHOU SHILIAN溢价率持续走低，土地市场降温：2018年住宅和商办用地楼面价呈小幅上涨，但平均溢价率缺持续走低，住宅用地18年溢价率仅为11.1%楼市的严格调控效应已传导至土地市场。住房销售市场遇冷让高价拿地的开发商“套牢”

18、，房企在拿地方面变得谨慎理性，土拍市场热度也随之退却。在楼市调控高压不减的态势之下，商品房销售价格无法再现快速增长甚至还要下调，房企利润空间难以把握。因此，不少房企尽量不通过招拍挂的形式拿高价地。3108.0705001000150020002500300035002010201120122013201420152016201720182010-2018年郑州住宅用地和商办用地成交楼均价住宅用地成交楼面均价(元/)商办用地成交楼面均价(元/)010203040502010201120122013201420152016201720182010-2018年郑州住宅用地和商办用地平均溢价率住宅用地

19、平均溢价率(%)商办用地平均溢价率(%)注：数据来源中国指数数据系统ZHENGZHOU SHILIAN品牌房企拿地更为理性、谨慎投资：市场遇冷、地价高企，引导更多开发商放缓拿地节奏，为保业绩增长，投资更为理性，强化现金流管理0200000400000600000800000100000012000001400000201420152016201720182014-18年品牌房企在郑州拿地的权益总占地面积建业地产万科鑫苑中国金地集团保利地产碧桂园绿地控股中国恒大020004000600080001000012000201420152016201720182014-2018年品牌房企在郑州拿地楼面

20、均价建业地产万科鑫苑中国金地集团保利地产碧桂园绿地控股中国恒大品牌房企在郑州拿地面积从2014年至2017年逐年增加，从2017至2018年整体减少；拿地楼面价在2015至2017年波动较大，其余时间基本平稳。（元/m2）（m2）注：数据来源中国指数数据系统ZHENGZHOU SHILIAN郑州土地市场小结2018年的高压调控，全市商住用地推地加快，整体供需双升，住宅楼面地价约3108元/，稳中微涨；商服用地考验品牌房企的开发运营能力，市场公寓、商业、写字楼供应量大、去化量小，商服用地供求双降。 2018年土地市场风云涌动，上半年热度不减，房企拿地竞争激烈，下半年急剧降温，房企拿地回归理性；全

21、年多宗地块底价低溢价成交，其中住宅+商办用地共流拍16宗，为近年之最。品牌房企在郑州拿地面积从2014年至2017年持续上涨，2017年至2018年有所下降；开发商对于拿地成本、规模、方式等均有谨慎考虑，土地市场已不复往日辉煌，“抱团拿地”或“产业拿地”成为房企拿地趋势。2019年，预测土地市场将逐渐回归正常水平，中原区和二七区的南四环腹地、南港区将成为居住用地供应的主力；另外随着人才公寓、养老健康产业的逐步发展，租赁、产业用地的供应将同步增加。ZHENGZHOU SHILIAN市场明显降温，楼市或迎拐点ZHENGZHOU SHILIAN商品房市场分析ZHENGZHOU SHILIAN供销平稳

22、：2018年商品房全年供应1470万，较2017年有所回落，去化1243万，同比上涨6%，市场整体需求稳定注：数据来自郑州房管局，统计口径为市内八区单位：万0200400600800100012001400160018002000200520062007200820092010201120122013201420152016201720182005-2018年商品房供需走势供应量（万m）去化量（万m）ZHENGZHOU SHILIAN价格稳增：房价自2016年破万元后，近年整体快速增长，2018年商品房价格增至13770元/，同比上涨11.6%单位：元/02000400060008000100

23、00120001400016000200520062007200820092010201120122013201420152016201720182005-2018年商品房价格走势注：数据来自郑州房管局ZHENGZHOU SHILIAN压力增加：受近三年持续高供应影响，商品房存量上扬，自2017年8月起去化周期增至20个月，2018年9月去化周期为28个月，去化压力呈上升之势注：数据来自郑州房管局，去化周期为累计存量/最近一年去化速度单位：万单位：月0510152025300500100015002000250030002017.1-2018.12商品房存量及去化周期走势累计存量（万m）去化周

24、期（月）ZHENGZHOU SHILIAN结构依旧：从成交类型来看，2018年商品住宅仍然为绝对的成交主力，占比回升至88%左右，商业与办公相对持平注：数据来自郑州房管局89%91%88%83%86%84%75%86%78%77%85%84%79%88%0%20%40%60%80%100%120%200520062007200820092010201120122013201420152016201720182005-2018各类型成交占比走势分析住宅成交占比办公成交占比商业成交占比ZHENGZHOU SHILIAN区域平衡：2018年郑州市金水区商品房供应量居首位，达288万方，去化量郑东新区

25、最高达208万方，全年均价郑东新区最高为17309元/012345678902000400060008000100001200014000160001800020000050100150200250300350二七区高新区管城区惠济区金水区经开区郑东新区中原区2018年郑州市内八区商品房供求量价分析供应面积（万）去化面积（万）均价（元/）注：数据来自郑州房管局ZHENGZHOU SHILIAN商品住宅市场分析ZHENGZHOU SHILIAN去化略增：2018年商品住宅与2017年比较去化轻微上扬，全年去化量约909万方，同比2017年上涨5%注：数据来自郑州房管局，不含经适房及保障房单位：万

26、02004006008001000120014001600200520062007200820092010201120122013201420152016201720182005-2018年商品住宅供需走势供应量（万m）去化量（万m）ZHENGZHOU SHILIAN价格上扬：2018年商品住宅均价为13560元/ ，房价上涨911元/，同比上涨7%，商品住宅价格仍然坚挺注：数据来自郑州房管局，不含经适房及保障房单位：元/020004000600080001000012000140001600020052006200720082009201020112012201320142015201620

27、1720182005-2018年商品住宅价格走势ZHENGZHOU SHILIAN存量微降：截至2018年末，商品住宅累计存量943万，去化周期9个月，相比2017年末，存量及去化周期均略微降低，商品住宅市场较为安全注：数据来自郑州房管局，不含经适房及保障房单位：万单位：月024681012140200400600800100012002017.1-2018.12商品住宅存量走势累计存量（万m）去化周期（月）ZHENGZHOU SHILIAN面积集中：80-100的面积区间仍最为畅销，全年成交366万，占总体成交量29%，其次为110-130，占总体22%，郑州依旧是一个刚需和刚改的市场，但1

28、30-150改善市场开始抬头注：数据来自郑州房管局，不含经适房及保障房单位：万单位：元/05000100001500020000250000501001502002503002018年各面积段量价分析去化面积（万m）单价（元/m）ZHENGZHOU SHILIAN物业分化：从物业类型来看，高层为绝对主力，全年成交993万，占90.7%；小高及洋房物业成交约100万，占比9%，别墅物业成交极少90.7%高层物业成交占比注：数据来自郑州房管局，别墅为3层以下，洋房4-6层，小高7-12层，其余为高层单位：万0501001502001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2018年各物

29、业成交量走势高层成交量小高层成交量洋房成交量别墅成交量ZHENGZHOU SHILIAN区域普涨：除二七区和高新区去化量下降外，各区域成交量均有明显上升，其中郑东新区、金水、惠济为置业热点区域，成交量同比去年增加30万方以上，价格除郑东新区外均有涨幅注：数据来自郑州房管局单位：万单位：元/11511114116412891182129020004000600080001000012000140001600018000020406080100120140160180200二七区高新区管城区惠济区金水区经开区郑东新区中原区2017-2018各区域住宅成交量价对比2017年去化面积（万m）2018年

30、去化面积（万m）2017年均价（元/m）2018年均价（元/m）ZHENGZHOU SHILIAN项目榜单：单盘最高年去化35万，前10门槛为15万；金额榜单门槛为21亿，最高成交53.6亿元；从成交面积top10来看，刚需和刚改仍是郑州市场主流注：数据来自郑州房管局0102030405060正商家河家康桥月蓉园碧源月湖公园永威城正弘中央公园锦艺金水湾绿都澜湾汇泉西悦城鑫苑国际新城名门翠园2018年郑州市销售金额TOP10010203040万科美景魅力之城碧源月湖公园锦艺金水湾永威城绿地香湖湾绿都澜湾汇泉西悦城正弘中央公园鑫苑国际新城名门翠园2018年郑州市销售面积TOP10单位：万m单位：亿

31、元ZHENGZHOU SHILIAN房企榜单：房企排名中，正商凭借广泛布局，成交面积及金额和套数均为全市首位，分别为150万，200亿，14849套，前10门槛分别为46万，58亿注：数据来自网络0100200300建业地产鑫苑中国永威置业名门地产绿地控股康桥地产融创中国万科地产碧桂园正商地产郑州房企销售金额TOP10050100150200正弘鑫苑中国名门地产康桥地产永威置业融创中国绿地控股万科地产碧桂园正商地产郑州房企销售面积TOP1005000100001500020000永威置业融创中国康桥地产绿地控股锦艺集团鑫苑中国名门地产碧桂园万科地产正商地产郑州房企销售套数TOP10单位：万m单

32、位：亿元单位：套ZHENGZHOU SHILIAN八区二手住宅市场：近五年来郑州市八区二手住宅价格不断攀升，2018年达到最高为13216元/，但成交量连年下滑；2018年金水区成交面积最高达119万方201320142015201620172018201902000400060008000100001200014000010020030040050060070080020142015201620172018近五年来郑州市八区二手住宅量价分析去化面积（万）均价（元/）02468100.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%02040

33、6080100120140160180200二七区高新区管城区惠济区金水区经开区 郑东新区 中原区2018年郑州市八区二手住宅量价分析新房（万）二手房（万）二手房占比（%）注：数据来自郑州房管局ZHENGZHOU SHILIAN商业市场分析ZHENGZHOU SHILIAN需求上升：2018年商业及办公市场供应量有一定缩减，受市场热度影响商业去化热度提升，年度成交为74万 ，同比2017年上升20万左右注：数据来自郑州房管局02040608010012014016018020020052006200720082009201020112012201320142015201620172018200

34、5-2018年商业供需走势供应量（万m）去化量（万m）ZHENGZHOU SHILIAN价格持稳：价格方面有所降低，商业受部分公寓成交影响呈下压趋势，环比下15%，办公市场则有小幅回升，全年均价分别为16542元/、12334元/注：数据来自郑州房管局639967827675795782971053614742163721660715658159591545319614165420500010000150002000025000200520062007200820092010201120122013201420152016201720182005-2018年商业价格走势ZHENGZHOU SH

35、ILIAN压力未减：商业供大于求，市场库存压力未有减少，截至2018年末，商业累计存量分别为665万，去化周期分别为86个月，市场风险依旧较大注：数据来自郑州房管局单位：万单位：月02040608010012001002003004005006007008002017.01-2018.12商业市场存量去化走势累计存量（万m）去化周期（月）ZHENGZHOU SHILIAN区域分化：2018年郑州市金水区商业供应量居首位，达37万方，主要为恒祥百悦城项目，去化量二七区最高达13万方，全年均价管城区最高为19256元/0123456789050001000015000200002500005101

36、52025303540二七区高新区管城区惠济区金水区经开区郑东新区中原区2018年郑州市内八区商业供求量价分析供应面积（万）去化面积（万）均价（元/）注：数据来自郑州房管局ZHENGZHOU SHILIAN办公市场分析ZHENGZHOU SHILIAN供应下降：2018年办公市场供求相较于2017年均有大幅度下滑，同比2017年减少50万、38万，办公市场信心不足注：数据来自郑州房管局050100150200250200520062007200820092010201120122013201420152016201720182005-2018年办公供需走势供应量（万m）去化量（万m）ZHENG

37、ZHOU SHILIAN价格持稳：价格方面有所降低，商业受部分公寓成交影响呈下压趋势，环比下15%，办公市场则有小幅回升，全年均价分别为16542元/、12334元/注：数据来自郑州房管局41453981573049365256854111609130291097110755960810054116891233402000400060008000100001200014000200520062007200820092010201120122013201420152016201720182005-2018年办公价格走势ZHENGZHOU SHILIAN压力未减：办公市场库存压力未有减少，截至20

38、18年末，办公累计存量为255万，去化周期分别为30个月，办公市场风险依旧较大注：数据来自郑州房管局051015202530350501001502002503002017.01-2018.12办公市场存量走势累计存量（万m）去化周期（月）单位：万单位：月ZHENGZHOU SHILIAN区域分化明显：2018年郑州市金水区写字楼供应量居首位，达42万方，去化量、成交价格仍然以传统的金水、郑东区域为主，郑东新区办公物业价格为最高档0123456789020004000600080001000012000140001600018000051015202530354045二七区高新区管城区惠济区金

39、水区经开区郑东新区中原区2018年郑州市内八区写字楼供求量价分析供应面积（万）去化面积（万）均价（元/）注：数据来自郑州房管局ZHENGZHOU SHILIAN郑州房地产市场小结政策环境：2018年“房住不炒”调控主基调不变，市场低位平稳运行，年底边际松动；人才政策、租售同权、城市严查等政策相继实施，加强楼市监管，进一步规范市场；商品房市场：供销平稳，各类型结构不变，热度依旧不减，商品住宅为结构主力，市区住宅用地成交总量稳步攀升，高层三房为主力，郑州仍是一个刚需和刚改的市场；房企表现：从房企排名中，正商、碧桂园、万科占据前三，正商凭借广泛布局，成交面积及金额和套数均占领全市首位；行业销售压力大

40、，年底采取首付分期、降标降价、引分销、低价入市等各种促销手段加大推售。客户层面：楼市政策、土地价格价跌等，促使商品房价格逐渐回归正常，市场上受价格挤压的刚需客户将得到释放，可以预见2019年市场将会有一定程度的回升。ZHENGZHOU SHILIAN市场洗牌，转型成为主题ZHENGZHOU SHILIAN楼市变化之“开盘难”0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2017-2018年主城区商品住宅开盘去化率对比分析2017年各月开盘去化率2018年各月开盘去化率2018年1-7月份开盘去化率整体高于2017年

41、，8月份之后市场遇冷明显，开盘去化率呈大幅度下滑趋势注：数据来自世联监控ZHENGZHOU SHILIAN楼市变化之“降价潮”下半年楼市遇冷明显，回款压力较大，房企采用直接降价、变相降价、首开低价入市等方式以价换量341625二七区绿地城：直接降价，高层精装原价13000，现价11500以价换量二七区万科大都会：特价房，高层精装原价13500，现价12100中原区阳光城丽景公馆：精装改毛坯，高层精装原价16000，现毛坯13000绿博碧桂园中央公园：直接降价，洋房精装原价11500，现价9300绿博融创观澜壹号：直接降价，高层毛坯原价10500，现价8000郑州孔雀城：首开低价入市，高层精装价

42、8300，周边价9000注：数据来自世联监控ZHENGZHOU SHILIAN楼市变化之“维权潮”企业以价换量实现年底回款，导致部分在售项目降价明显；企业以降标减配控制成本现象常见序号问题项目维权内容1正商善水上镜降价维权2华润悦景湾3阳光城丽景公馆4永威城一期宣传减配5万科大都会6华瑞紫韵城强制交房7建业花园里延期交房8融创象湖壹号9学校问题永威城二期序号问题项目维权内容10万科城五期垃圾中转站11锦艺金水湾三期霸王条款12建业花园里人车不分流13金科城14鑫苑名城临水临电15华瑞紫韵城16万科大都会17建业花园里入户大堂缩水18金科城小区大门简陋注：数据来自世联监控ZHENGZHOU SH

43、ILIAN多数企业在郑州布局文旅、养老、公寓等新兴产业楼市变化之“产业潮”文旅农业养老健康公寓类型开发商项目位置预期文旅华侨城华侨城文化产业园二七区涵盖旅游、文化、会议、娱乐、休闲、人文居住华侨城文旅项目中原区中原文化、文化创意、旅游业健康养老恒大健康产业集团恒大国际健康未来城荥阳市全方位、全生命周期的科学健康服务城市社区蓝城蓝城二七雅园二七区“医疗+养生养老+主题公园+教育+教育+纯住房”长租公寓龙湖集团 郑州龙湖冠寓金水区“住、商、办公、社交、服务”生态化联动为一体青年生活社区万科万科泊寓高新区提倡时尚品质生活,打造城市青年家主题公寓农业综合体建业田园综合体河南12个建设“现代农业综合示范

44、区+中原传统民俗民居+美丽乡村+自然教育+建业大食堂”注：数据来自世联监控ZHENGZHOU SHILIANPart Part 3 3 房地产市场研判ZHENGZHOU SHILIAN维稳为主，政策较难加码ZHENGZHOU SHILIAN2019年宏观形势预判：2019年整体经济形势基本稳定，房地产行业投资热度仍在，但房地产项目投资更趋理性和谨慎01 经济基本稳定02 经济结构优化03 消费结构升级2019年投资增速回升；房地产行业投资热度仍在，受到更多资本关注经济结构持续优化，第三产业比重进一步提升消费稳中略降消费升级，生活品质和精神追求日益加剧；打好三大攻坚战，推动制造业发展2019年经

45、济形势ZHENGZHOU SHILIAN2019年郑州形势预判：2019年郑州作为强二线城市，内生型需求强劲，随着交通能级的释放、核心产业的升级，郑州宏观形势仍非常乐观首位度高经济活力交通效应产业升级1234区域核心、首位度高活力强盛、高质增长产业升级、回笼人才枢纽地位、效应翻番国家中心城市、省级自贸区、河南省会，中原城市群的绝对核心，未来仍是区域发展的绝对引擎全国经济低迷之际，18年郑州仍能以较高的速度，实现人口破千万、GDP破万亿，经济具有较强的活力米字型高铁、国际化航空港，郑州的交通线路为整个中部地区最为繁忙，枢纽地位、只增不减经济结构持续优化，服务业逐步成为全市经济增长主力，将拉动大量

46、年轻人才留郑ZHENGZHOU SHILIAN2019年郑州政策预判： 2019年会持续调控，在整体政策稳定的情况下，或有略微放松维稳规范六限2018年：郑州市住房贷款利率上浮至30%；临近年底，部分银行利率上浮下降至25%2018年20192019年2018年：郑州持续限购、限贷、限价等六限，并完善预售、广告等方面的房地产管理机制，进一步规范市场、加强管理2019年：调控政策将持续进行维持房地产行业长期稳定健康发展、坚持“房住不炒”，仍为2019年政策大趋势2019年：维稳同时，政策或有略微放松稳地价、稳房价，坚持调控政策不变的情况下，紧中有松，限购、限售、限签、利率等或略有宽松ZHENGZ

47、HOU SHILIAN2019年郑州市场预判：市场分化加剧，远郊盘或将面临更大挑战，远郊成交量下降；市场供应量降低，价格趋于平稳预计2019年量跌价稳，远郊与近郊楼盘成交差距大，远郊成交量持续下降在前面的数据统计中可见，全年商品房、住宅量价全面下滑，需求进一步饱和，库存压力仍然很大2019年，客户观望情绪或将有所缓解；关注点：更加关注价格、位置及产品品质；客户对建筑工艺、装修品质等提出更加要求，对产品品质的需求愈加凸显2018年开盘去化较好项目呈现的共同点：1.地理位置靠近市区、四环或近郊；2.开盘价格制定合理；3.项目市场口碑尚可开发商对市场持谨慎态度，以价换量2018年下半年开发商拿地进程

48、趋缓，更为谨慎ZHENGZHOU SHILIAN2019年郑州市场机会：需求尚未见底，郑州中长期内仍有机会；应把握时代脉搏和客户心理，适时调整战略挑战政策持续收紧：调控政策持续进行的大环境下，如何实现生存和突围，保量保价，将成为2019年房企面临的最大课题；客户要求提升：2018年，客户维权活动较多，2019年，如何打造并维护项目品牌度及良好口碑，也是项目制胜关键；营销：传统营销模式，已不适应新时代要求机会三重：开发商应做到三重，重品质、重品牌、重工艺；创新：客户对居住有了越来越高的需求，需打破传统思维，不断进行产品创新；需求未见底：郑州市场尚存在较大需求量，中长期内仍有市场机会，开发商开发思路应始终围绕市场和客户需求ZHENGZHOU SHILIAN60THANK YOU世联行河南分公司郑州市郑东新区凯利国际中心A座16层