2018广州年报-克尔瑞.pdf

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1、易居企业集团克而瑞广州区域 2019年1月 广州市房地产市场年刊 2018 稳中有变 乘风启航 0%5%10%15%20%25%30%市场热点丨 土地市场 丨 物业市场 丨 总结研判 丨 市场环境：2018年M2不断下滑触底，房企融资困难，商品住宅销售面积受楼市调控及经济下行的压力叠加，增速持续走低，房企拿地热情不再，土地流拍率攀升，楼市承压之下迎来调整期 7%8%9%10%11%12%6%7%8%9%10%11%近期广义货币（M2）同比增速走势图 近期全国商品住宅销售面积累计增速 近期房地产开发投资额累计增速走势图 0%5%10%15%20%全国月度土地流拍率走势 伴随碧桂园降速、万科喊出“

2、活下去”等标志性事件，房企拿地热情消退，流拍率不断攀升，土地市场整体降温。 2018年商品房销售面积增速逐月下滑，尤其步入下半年以来，随着政策效应的逐步显现，加之经济下行压力，成交规模也随之持续降低。 今年上半年销售惯性维持，投资开发额仍快速增长。但目前市场“凉凉”征兆尽显，投资开发增速虽维持高位但下行趋势渐显。 维持高位，小幅下滑 贷款数据和社融数据双双不及预期，广义货币(M2)增速再度降至历史最低点，当前融资环境偏紧，未来房地产销售增速和房价或将承压。 两会召开 中美贸易开战 美联储加息 传统四限升级 住宅摇号 刚需选房 集中调控 中央 地方 政治局会议定调 “坚决遏制房价上涨” 多个被约

3、谈城市进行限售等调控加码 定调严控 中央约谈房价 上涨过快的5城 政策全省加码 限制租金上涨 约谈问责 政治局会议：未提楼市调控 以各城市的行政干预加码为主 市场监管 多城市放开限购、限售、限价调控放松信号不断释放； 调控放松 央行年内第四度降准 全国政策：前三季度，传统四限升级，中央连续多次约谈房价上涨过快的城市，调控基调从严态势不变，但步入年末，广州、武汉、菏泽多城释放调控定向放松信号，历经两年的调控或将迎来放松 2018年调控第一阶段：前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序力度增大 2018年调控第二阶段：四季度调控政策略有松动迹象，广州、武汉、南宁等

4、部分城市尝试放松限价，菏泽取消限售，珠海降低限购门槛，多城市下调房贷利率上浮比例。 2018年调控 关键节点 市场热点丨 土地市场 丨物业市场丨 总结研判 丨 3月 7月 8月 9月 12月 广州政策：前三季度政策大方向上从严，但加码力度有限，四季度已出现局部调整迹象，限购、限价等部分行政调控手段逐步放宽 公积金收紧：贷款条件由原来的连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，改为本市户籍职工连续足额缴存住房公积金1年以上（含），非本市户籍职工连续足额缴存住房公积金2年以上（含）。 1月 利率上调、限贷收紧：以广州四大银行为首，集体上调了房贷利率，首套房贷利率从最低基准上浮5%至最低上浮10%，二

5、套房贷利率则上浮15%。 2月 4月 放松外籍人士购房资格：部分区域取消外籍人士（含港澳台）在广州居住和工作证满一年的限制，外籍人士只需提供相关学习、工作证明，明确广州无房，即可购买一套。 5月 加大土地供应：广州2018年供地蓝皮书出炉，计划供应114宗土地，合计总建筑面积1101万，同比增加6%。 局部限价放松：增城从5月下旬开始新获取预售证项目备案价上调至1.7-2.1万元/（以往多在1-1.3万元/）。 定向放松 调控收紧 开展查办房地产市场乱象行为：住建部等七部委开展治理房地产市场乱象专项行动，多个项目处于封盘状态，荔湾区珠江金茂府、黄埔区万科里享家等多个楼盘被检查，检查覆盖范围较广

6、。 7月 放松限价：10月19日，广州市住房和城乡建设委员会发布公告，在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。 放松限价、限签、市区预售证发放：中心五区每个月限制预售证批准及签约套数；黄埔以及外围区域预售证发放不受限制，限签力度相对宽松，仅需要排队等候签约，11月中下旬起预售证审批及限签基本放松。 11月 Part 4 总结&预判 放松商服类物业限购：2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满两年后方可再次转让。 市场热点 丨 土

7、地市场 丨物业市场丨 总结研判 丨 12月 公积金放松：缴存人及配偶在广州市无自有产权住房的，在毗邻广州的佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关6个城市购买拥有所有权的自住住房，也可以提取住房公积金。 10月 政策类型 变化 限购 已有调控措施，今年有定向放松 限贷 已有调控措施，今年进一步收紧 限价 基本放松 限售 已有调控措施，目前未加码 限签 基本放松 Part 3 住宅市场分析 2018年1月、6月以及12月广州各大银行房贷利率情况 银行 2018年1月 2018年6月 2018年12月 首套房利率 二套房利率 放款时间 首套房利率 二套房利率 放款时间 首套房利率 二套房利率 放款时间

8、兴业银行 上浮10% 上浮10% 1个半月-2个月 上浮10% 上浮10% 1个月 上浮15% 上浮15% 3周 农业银行 上浮5% 上浮15% 2-3周左右 上浮10% 上浮15% 1个月 上浮10% 上浮20% 3周 中国银行 上浮5% 上浮20% 1个月 上浮10% 上浮20% 1-2个月 上浮20% 上浮20% 2个月 工商银行 上浮5% 上浮15% 1个半月 上浮10% 上浮15% 1个月 上浮10% 上浮15% 1个月 建设银行 上浮5% 上浮15% 2个月 上浮10% 上浮15% 1个月 上浮10% 上浮15% 1个月 广州银行 上浮5% 上浮10% 1周 上浮10% 上浮20%

9、 不确定 上浮10% 上浮15% 1-2个月 邮政银行 上浮5% 上浮10% 1个月 上浮10% 上浮20% 1个月 上浮10% 上浮15% 1-2个月 广州农商银行 上浮10% 上浮15% 1个月 上浮10-15% 上浮30% 1个月 上浮15%-20% 上浮25%-30% 2个月 华夏银行 上浮10% 上浮20% 1个月 上浮15% 上浮20% 1.5个月 上浮15% 上浮20% 1个月 招商银行 上浮5% 上浮10% 不确定 上浮15% 上浮15% 1-2个月 上浮8% 上浮8%-15% 3周 浦发银行 上浮10% 上浮20% 不确定 上浮15% 上浮20% 1个月以上 上浮20% 上浮

10、20% 1-2个月 交通银行 上浮10% 上浮15% 1个月以上 上浮20% 上浮27% 不确定 上浮10% 上浮15% 1个月 平安银行 上浮10% 上浮20% 不确定 上浮20% 上浮25% 不确定 上浮20% 上浮25% 1个月 民生银行 上浮15% 上浮20% 不确定 上浮20-35% 停贷 不确定 上浮20% 上浮30-40% 不确定 汇丰银行 上浮5% 上浮11% 1周 上浮25% 上浮26% 1-2个月 上浮5% 上浮10% 1个月 中信银行 上浮10% 上浮20% 2-3周 上浮25% 上浮35% 不确定 上浮10% 上浮15% 不确定 光大银行 上浮15% 上浮15% 1个月

11、左右 上浮30% 停贷 不确定 上浮20% 上浮20% 不确定 公积金贷款年利率，1-5年内为2.75%，5年以上为3.25%；商业贷款年利率，1-5年内平均为4.75%，5年以上4.9%。 商贷方面，具体房贷利率情况，还与银行挂钩。 市场热点 丨 土地市场 丨物业市场丨 总结研判 丨 房贷利率：广州认房认贷，从2018年年初到年中，整体房贷利率呈上涨趋势，12月广州部分银行房贷利率松动，但首套上浮10%至15%依然占据主流，二套房利率多上浮15%至20% 备注：标红表示银行12月房贷利率相比6月房贷利率出现松动 城市规划：广州规划形成“主城区-副中心-外围城区-新型城镇-乡村”的城乡空间网络

12、体系，打造美丽宜居、活力全球城市，主城区扩容，南沙成为唯一副中心 Part 4 总结&预判 市场热点 丨 土地市场 丨物业市场丨 总结研判 丨 2018年2月24日，广州市城市总体规划（2017-2035年）草案正式公布，主城区是承担科技创新、文化交往和综合服务职能的核心区域。重点进行控量提质，疏散非核心城市功能，引导人口、交通、高消耗低效益制造业向外围城区疏散，治理“大城市病”。持续改善人居环境，控制人口密度，增加绿地、开敞空间和公共服务设施供给，推进城市修补和生态修复。 主城区：荔湾、越秀、天河、海珠四区，白云区北二环高速公路以南地区、黄埔区九龙镇以南地区及番禺区广明高速以北地区 副中心：

13、南沙全区域 外围城区：花都城区、空港经济区、知识城、番禺南部城区、从化城区和增城城区 城市定位 美丽宜居城市、活力全球城市 逐步建设成为中国特色社会主义引领型全球城市； 城市配套（到2035年） 城市格局 形成“主城区-副中心-外围城区-新型城镇-乡村”的城乡空间网络体系； 城市特色 总体风貌：北部突出生态山林风貌，中部突出都市风貌，南部突出滨海风貌； 文化景观：打造3个10公里的精品珠江景观带 ； 轨道网络：城市轨道网络达2000公里，为现在的5倍； 教育资源：主城区和每个外围区至少配置1所高等教育机构； 医疗配套：每个区设三级综合性医院、二级以上中医类医院和二级以上妇幼保健与计划生育服务机

14、构各1所； 其他：每区至少1处区级全民健身中心并实现社区养老服务全覆盖。 城市空间网络体系图 55.8 60.5 63.8 74.5 82.8 96.3 101.4 129.8 139.7 198.3 0.0100.0200.0300.0新世界 合景泰富 金地集团 华润置地 绿地控股 碧桂园 中海地产 万科地产 越秀地产 保利发展 2018年房企成交金额排行 45.6 49.1 53.0 55.3 55.3 57.2 70.6 132.4 141.0 180.6 0.0100.0200.0300.0时代中国 中海地产 祈福新邨 合景泰富 富力地产 雅居乐 越秀地产 万科地产 碧桂园 保利发展

15、2017年房企成交金额排行 Part 3 住宅市场分析 市场热点 丨 土地市场 丨 商品房市场 丨 总结研判 丨 权益金额排行：2018年广州TOP10房企权益销售规模破千亿元，百亿军团增至4家，“寡头效应”凸显，其中保利发展、越秀地产、万科地产三家粤系房企位列三甲 企业榜单指业务在广州的房地产开发企业，成交数据包括：普通住宅、别墅、酒店式公寓、办公、商业、车库/车位及其他，榜单涉及数据均为房管局网签数据； 权益说明：指企业在其投资的所有房地产项目，按权益份额计算的总销量。 权益金额 单位：亿元 TOP10榜单：2018年广州TOP10房企权益销售规模破千亿元，同比增长19%。其中，保利发展、

16、越秀地产、万科地产及中海地产共四家房企跻身百亿军团，数据均创下历史新高，其销售额共计569.1亿元，占TOP10房企总销售额57%，行业“寡头效应”进一步凸显。 销售金额门槛：2018年TOP3门槛为近三年最低，但同比减幅较小，仅为2%。而TOP10、TOP30和TOP50门槛均同比增加15个百分点以上，行业集中度进一步提升。 0.040.080.0120.0160.0TOP3TOP10TOP30TOP50TOP100近三年销售金额门槛对比（权益金额） 2018年 2017年 2016年 单位：亿元 第一梯队 第二梯队 第一梯队 第二梯队 TOP10榜单：受到调控高压及行业环境等重重影响，房企

17、间竞争压力加剧，部分房企业绩下滑明显。不过淡市出英雄，保利发展流量业绩再次突破200亿元，达268.1亿元，蝉联流量榜冠军；另外，TOP5门槛破百亿元，除了碧桂园和万科，越秀和绿地也挤入百亿规模队伍。 销售金额门槛：2018年，除了TOOP100门槛（3.2亿元，同比下降6%），其他门槛均为近三年最高，其中TOP10门槛（58.7亿元）同比增幅最大，达29%。 58.7 67.4 67.9 75.8 87.7 114.1 145.4 152.9 159.6 268.1 0.0100.0200.0300.0阳光城、龙湖 金地集团 合景泰富 中海地产 招商蛇口 绿地控股 万科地产 越秀地产 碧桂园

18、 保利发展 2018年房企成交金额排行 45.5 51.1 53.0 53.3 55.0 56.5 70.4 149.7 187.1 212.6 0.0100.0200.0300.0珠光集团 绿地控股 祈福新邨 招商蛇口 合景泰富 富力地产 越秀地产 万科地产 碧桂园 保利发展 2017年房企成交金额排行 0.040.080.0120.0160.0TOP3TOP10TOP30TOP50TOP100近三年销售金额门槛对比（流量金额） 2018年 2017年 2016年 Part 3 住宅市场分析 市场热点 丨 土地市场 丨 商品房市场 丨 总结研判 丨 流量金额排行：保利发展流量业绩再创新高，蝉

19、联流量榜冠军；TOP5门槛破百亿元，碧桂园、越秀、万科、绿地均进入百亿规模队伍 流量金额 单位：亿元 企业榜单指业务在广州的房地产开发企业，成交数据包括：普通住宅、别墅、酒店式公寓、办公、商业、车库/车位及其他，榜单涉及数据均为房管局网签数据； 流量说明：合作项目不做重复计算，即以房企操盘口径为准。 单位：亿元 第一梯队 第二梯队 第一梯队 第二梯队 26.6 31.3 31.6 32.6 34.6 38.2 38.4 74.7 94.7 101.1 0.050.0100.0150.0融创中国 实地地产 时代中国 合景泰富 雅居乐 越秀地产 敏捷地产 万科地产 保利发展 碧桂园 2017年房企

20、成交面积排行 26.4 26.9 29.9 32.7 35.8 53.4 55.7 60.1 67.0 104.6 0.050.0100.0150.0金地集团 敏捷地产 中海地产 时代中国 合景泰富 绿地控股 碧桂园 越秀地产 万科地产 保利发展 2018年房企成交面积排行 28.6 30.4 31.3 31.5 33.2 36.3 39.4 88.3 108.7 127.8 0.050.0100.0150.0融创中国 绿地控股 实地地产 时代中国 合景泰富 越秀地产 敏捷地产 万科地产 保利发展 碧桂园 2017年房企成交面积排行 27.6 38.3 38.3 39.1 41.4 57.2

21、73.2 77.2 89.3 128.5 0.050.0100.0150.0金地、敏捷 时代中国 招商蛇口 阳光城 合景泰富 越秀地产 绿地控股 万科地产 碧桂园 保利发展 2018年房企成交面积排行 流量面积（单位：万） 权益面积（单位：万） 面积排行：保利发展为唯一成交破百万方企业，而万科、碧桂园等房企的年度权益和流量销售面积总额同比均出现不同程度的下滑 面积榜单：受调控高压、整体市场环境等多重因素影响，万科、碧桂园、敏捷等房企的年度权益和流量销售面积总额均出现不同程度的下滑，其中碧桂园成交表现下滑明显，其权益和流量面积分别同比减少45%和30%。而保利发展为唯一成交破百万企业，权益和流量

22、面积分别为104.6万和128.5万，同比均增10个百分点以上。 Part 3 住宅市场分析 市场热点 丨 土地市场 丨 商品房市场 丨 总结研判 丨 企业榜单指业务在广州的房地产开发企业，成交数据包括：普通住宅、别墅、酒店式公寓、办公、商业、车库/车位及其他，榜单涉及数据均为房管局网签数据； 权益说明：指企业在其投资的所有房地产项目，按权益份额计算的总销量；流量说明：合作项目不做重复计算，即以房企操盘口径为准。 0100200300400500600700800越秀 保利 新世界 碧桂园 中海 合景泰富 万科 金地 华润 绿地 2018年标杆房企货量分布 中心六区 近郊区 远郊区 房企货量盘

23、点：TOP4房企货量均超五百万方，处第一梯队；其中越秀、新世界货量更多位于中心六区，碧桂园则更多布局于近郊区；保利项目区域分布较为均匀 备注：中心六区是天河、越秀、海珠、白云、荔湾和黄埔；近郊是南沙、花都和番禺；远郊是增城和从化。 2018年标杆房企广州货值排行榜 市场热点 丨 土地市场 丨物业市场丨 总结研判 丨 排行 房企 货量（万） 预估货值（亿元） 1 越秀 748 1738 2 新世界 581 2376 3 碧桂园 558 964 4 保利 553 1049 5 中海 388 1315 6 合景泰富 352 595 7 万科 337 653 8 金地 283 686 9 华润 111

24、 509 10 绿地 54 84 第一梯队 第二梯队 第三梯队 *万科广物资产包未计算在内 市场热点丨 土地市场 丨 商品房市场 丨 总结研判 丨 土地年度走势：自2017年起广州土地供应明显回升，2018年供应超过1600万；成交楼板价及溢价率在多元化土拍政策加码下明显降温，2018年溢价率创近六年新低 2016年受去库存影响，广州供地为近六年最低。2017年4月，住建部出台政策要求商品住房库存消化周期低于6个月的城市要加快供地节奏，广州2017年、2018年土地供应量明显上升。 2016年楼市量价齐升，房企拿地热情高涨，地王遍地开花，溢价率达37%为近六年最高位。2017年，广州提高土拍门

25、槛，土拍模式在“限地价+竞配建”基础上增加了“竞自持+摇号”，土地溢价率明显回落。2018年楼市整体降温，广州延续多元土拍模式，定向出让、自持用地、竞返还面积等土拍条件频繁出现，多数地块以底价或低溢价成交，溢价率仅为2%。 从近六年来看，除2013年商住与商办地块成交占比较为平衡外，其余年度商住地块成交占比在7成左右，可见商住用地仍为主要出让地块。 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 供应量 16471261147685312391609成交量 1434952118673010821527成交楼板价 45458642793493951038292180200

26、040006000800010000120000200400600800100012001400160018002013-2018年广州市经营性用地供求量走势 万 元/ 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 商办 687216377144317365商住 747735808586765116252% 77% 68% 80% 71% 76% 0200400600800100012001400160018002013-2018年广州市经营性用地成交结构（万） 备注：数据来源CRIC，经营性用地=商住+商办+综合，统计口径为招拍挂 溢价率 23% 10% 10% 3

27、7% 10% 2% 市场热点丨 土地市场 丨 商品房市场 丨 总结研判 丨 土地月度走势：上半年推地放缓，下半年迎来推地潮；多元土拍方式提高土拍门槛，房企拿地热度不高，低价低溢价成交为市场主流，其中花都、从化、增城等区域均出现地块流拍地市遇冷 供应方面：2018年上半年，政府推地较为谨慎，而从9月份开始迎来集中供地潮，11月份供应建面达623万，2018年全年广州共推出110宗地，合计建面为1609万。 成交方面：土拍门槛提高，多元化土拍方式致使房企拿地热情明显下滑，广州地铁、保利发展、华润等国企凭借资本优势活跃在土地市场，拿地步伐明显加快。全年来看，超7成地块均以底价成交，低溢价或底价成交已

28、成市场主流。流拍次数 明显增多，上半年共有7次流拍，下半年增加至14次，流拍地块其中主要集中在花都、从化、增城等外围区域。 180118021803180418051806180718081809181018111812供应量 9237104121559759516522062321成交量 9150371021213656988107182649成交楼板价 104211093560901279050328953809914665113875605102089411020004000600080001000012000140001600001002003004005006007002018年广州

29、市经营性用地月度供求量走势 万 元/ 备注：数据来源CRIC，9月经营性用地成交楼板价的计算剔除“竞返还面积”番禺石楼镇胜洲村地块，统计口径为招拍挂。 9月首现“竞返还面积” 集中供地 溢价率 20% 0% 0% 7% 0% 7% 1% 3% 0% 2% 2% 1% 市场热点丨 土地市场 丨 商品房市场 丨 总结研判 丨 区域土地市场：增城、南沙等外围区域仍为主要供应区域，白云区因小坪旧改等助推下供求量处高位，越秀、荔湾开发饱和供应稀少；南沙区有自贸区和大湾区利好双重加持，溢价率全市第一 区域上看，2018年外围五区新增供应及成交土地建面占比全市61%，其中增城（21宗）、南沙（15宗）、番禺

30、（7宗）为成交主力，成交量均超过200万。中心六区则主要集中在黄埔（18宗）、白云（8宗），均超过200万，其中白云区成交建面高达289万，得益于小坪旧改、白云湖车辆段地块和江高镇江府路地块这三宗巨无霸。 溢价率方面，多数区域溢价率均不超3%。其中，增城朱村凤岗村地块由保利与招商联手以溢价率45%竞得，而南沙区黄阁、万顷沙地块受房企追捧，最终分别由金科与深圳恒达投资以溢价率45%竞得，以上为年度罕有高溢价地块。 增城区 南沙区 番禺区 从化区 花都区 白云区 黄埔区 天河区 海珠区 荔湾区 越秀区 供应量 301187210151134303243591920成交量 3122292101116

31、5289231591920成交楼板价 10511937167481039515450929985311248614808173520400080001200016000200000501001502002503003502018年广州市各区经营性用地供求量走势 万 元/ 备注：数据来源CRIC，番禺成交楼板价的计算剔除“竞返还面积”番禺石楼镇胜洲村地块，统计口径为招拍挂。 外围五区 中心六区 增城区 21% 白云区 19% 黄埔区 15% 南沙区 15% 番禺区 14% 从化区 7% 花都区 4% 天河区 4% 海珠区 1% 2018年广州各区域经营性用地成交情况 溢价率 3% 15% 2%

32、0% 1% 0% 1% 0% 0% 0% 成交0-5宗地块 成交5-15宗地块 成交15宗以上地块 市场热点丨 土地市场 丨 商品房市场 丨 总结研判 丨 477 480 484 148 160 162 76% 75% 75% 74%75%76%77%01002003004005006002018年 2019年 2020年 2018-2020年住宅用地供应三年滚动计划（单位：公顷） 普通商品住房用地 租赁住房用地 普通商品住房用地占比 未来供地计划：未来三年将充分利用新建地铁的运力优势，结合外围区域陆续完善配套条件，拓展外围区域的供地空间，保障租赁住房产品的稳步发展，年平均计划供应宅地645公

33、顷 2018年7月，广州市国土资源和规划委员会公布了广州市2018-2020年住宅用地供应三年滚动计划、广州市2018-2022年住宅用地供应中期规划的通告。2018-2022年，全市计划供应住宅用地3225公顷，其中普通商品住宅用地计划供应2427公顷、租赁住房用地计划供应798公顷，年平均计划供应住宅用地645公顷。 9号线 14号线 21号线 （西线在建） 4号线 内环以内，以普通商品住房用地为主，为保护空间肌理、缓解老城压力，主要供应存量住宅用地 外环与北二环-东二环-广明高速之间，以普通商品住房用地、保障性住房、租赁住房用地为主，作为城市拓展的主要区域，未来应加大供应住宅用地 内环与

34、外环之间，以普通商品住房用地为主，为疏解高密度人口，适量供应住宅用地 花都 从化 增城 番禺 黄埔 白云 轨交联动：地铁9号线、14号线、21号线、4号线形成的四个放射轴线两侧：以普通商品住房、保障性住房、租赁住房用地为主，依托便捷的轨道交通，该区域为中心城区与外围联动发展的重要空间载体，相应增加住宅用地供应。 金额排行：2018年广州高总价地块普遍带有明确的开发建设要求，多集中在白云西部、荔城和南沙核心，总价前四地块中有三宗地块为“定向出让”广州地铁，TOP10地块中有7宗地块底价成交 排行 地块 区域 属性 企业 成交金额（亿元） 溢价率（%） 成交面积（万） 出让方式 备注 交易时间 1

35、 萝岗车辆段SD0207地块 黄埔区 纯住宅 广州地铁 76.24 0 58.65 限地价+竞自持+摇号 定向出让 2018/11/22 2 新市街小坪村“城中村”改造项目 白云区 商住 佳兆业 74.26 0 167.97 竞地价 村生活用地、融资地块一次性转为国有性质，村经济发展用地保留集体性质，而融资地块通过协议出让方式交给村自主改造开发 2018/12/19 3 白云湖车辆段AB2404013地块 白云区 商住 广州地铁 71.09 0 47.92 限地价+竞自持+摇号 定向出让，且该地块将作为交通站场用地兼容居住、商业、商务、教育用地 2018/12/6 4 陈头岗停车场场站综合体项

36、目地块 番禺区 纯住宅 广州地铁 63.69 0 58.34 限地价+竞自持+摇号 定向出让 2018/12/6 5 白云区江高镇江府路以北、广花路以西AB0405037、AB0405038、AB0405039、AB0405040地块 白云区 商住 中铁 54.06 0 32.77 限地价+竞自持+摇号 竞得人须采用装配式建筑的建造方式；须在用地范围内提供3.3万住房，由广州市白云区政府指定单位按3500元/价格回购 2018/12/10 6 棠景街三元里大道地块 白云区 商住 保利发展 53.84 0 28.19 限地价+竞自持+摇号 需预留安置房0.33万用于广百职工房改房改造，建成后无偿

37、移交广州市道路扩建工程办公室，并办理初始确权手续 2018/12/13 7 黄阁镇凤凰大道2018NJY-15地块 南沙区 商住 中铁建 52.55 0 54.25 限地价+竞配建人才公寓+竞自持+摇号 人才公寓最高竞配建面积及8.91万 2018/12/24 8 荔城街三联村83001204A18062地块 增城区 纯住宅 保利发展 49.95 0.6 40.00 限地价+竞自持+摇号 挂牌成交包括20万地下车库及设备用房土地出让金，若实测超过该面积，则补缴相关规定款项 2018/4/28 9 南沙区2017NJY-12地块 南沙区 商住 越秀 36.98 40 29.11 限地价+竞配建+

38、自持 剔除拆迁安置房，地块楼板价17231元/ 2018/1/29 10 荔城街三联村83001204A18082地块 增城区 纯住宅 华润置地 32.18 1.25 25.60 限地价+竞自持+摇号 挂牌成交包括12.8万地下车库及设备用房土地出让金，若实测超过该面积，则补缴相关规定款项 2018/4/28 备注：统计时间截止2018年12月31日 1 10 2 3 4 5 6 7 9 8 2018年经营性用地成交金额TOP10 南沙核心 荔城片区 白云西部 市场热点 丨 土地市场 丨 商品房市场 丨 总结研判 丨 面积排行：白云区小坪村旧改项目一枝独秀，石楼镇地块竞返还面积创广州首例，涉宅

39、用地出让条件多为“限地价+竞自持+摇号”，但土地市场整体趋冷，基本以底价成交为主 排行 地块 区域 属性 企业 建筑面积（万） 成交金额（亿元） 溢价率（%） 出让方式 备注 交易时间 1 新市街小坪村“城中村”改造项目 白云区 商住 佳兆业 167.97 74.26 0 竞地价 村生活用地、融资地块一次性转为国有性质，村经济发展用地保留集体性质，而融资地块通过协议出让方式交给村自主改造开发 2018/12/19 2 石楼镇胜洲村440113105002GB00022F00000000地块 番禺区 商办 珠江投资 73.58 广州土拍首个“竞返还面积”模式 返还15万建面 2018/9/17

40、3 太平镇广从路北侧地块 从化区 商办 珠江投资 60.91 12.82 0 竞地价 地块拟建设综合医疗健康产业园项目 2018/12/6 4 萝岗车辆段SD0207地块 黄埔区 纯住宅 广州地铁 58.65 76.24 0 限地价+竞自持+摇号 定向出让 2018/11/22 5 陈头岗停车场场站综合体项目地块 番禺区 纯住宅 广州地铁 58.34 63.69 0 限地价+竞自持+摇号 定向出让 2018/12/6 6 黄阁镇凤凰大道2018NJY-15地块 南沙区 商住 中铁建 54.25 52.55 0 限地价+竞配建人才公寓+竞自持+摇号 人才公寓最高竞配建面积及8.91万 2018/

41、12/24 7 白云湖车辆段AB2404013地块 白云区 商住 广州地铁 47.92 71.09 0 限地价+竞自持+摇号 定向出让，且该地块将作为交通站场用地兼容居住、商业、商务、教育用地 2018/12/6 8 荔城街三联村83001204A18062地块 增城区 纯住宅 保利发展 40.00 49.95 0.6 限地价+竞自持+摇号 挂牌成交包括20万地下车库及设备用房土地出让金，若实测超过该面积，则补缴相关规定款项 2018/4/28 9 化龙镇现代产业园GY-PY1604地块一 番禺区 商住 珠江实业 38.35 29.25 0 限地价+竞自持+摇号 项目居住用途物业的70%销售对

42、象必须为在番禺汽车城内注册企业的生产员工，单套面积不少于85，销售均价不高于16450元/ 2018/12/6 10 知识城ZSCXN-B1-4地块 黄埔区 商办 广州科信产业投资有限公司 35.70 4.74 0 竞地价 地块均要求竞买人为从事新一代信息产业或生物医药与健康产业或人工智能产业或新材料新能源产业、园区投资运营管理服务的企业 2018/10/30 备注：统计时间截止2018年12月31日 4 10 2 5 3 6 9 8 7 1 2018年经营性用地建筑面积TOP10 首宗“竞返还面积地块” 太平镇医疗健康产业园项目 小坪村旧改项目 市场热点 丨 土地市场 丨 商品房市场 丨 总

43、结研判 丨 房企排行（金额）：碧桂园、越秀与时代拿地区位相对集中，佳兆业主攻大体量旧改项目，其他企业布局较为分散 排行 拿地企业 宗数 相关地块 金额（亿元） 面积（万） 1 广州地铁 3 黄埔区萝岗车辆段SD0207地块 76.24 58.65 白云区白云湖车辆段AB2404013地块 71.09 47.92 番禺区陈头岗停车场场站综合体项目地块 63.69 58.34 2 保利发展 6 白云区棠景街三元里大道地块 53.84 28.19 增城区荔城街三联村83001204A18062地块 49.95 40.00 从化区街口街旺城片区西宁小学东北侧地块一至四 23.44 28.94 番禺区化

44、龙镇现代产业园GY-PY1604地块二 16.53 21.67 从化区江埔果场FA0904022地块 14.23 17.78 增城区朱村街凤岗村83003210A17025地块 14.91 9.94 3 中铁建 4 南沙区2018NJY-15地块 52.55 54.25 番禺区易兴工业园原安美防火塑料制品有限公司地块 17.30 7.39 增城区中新镇集丰村83103207A18079地块 13.68 11.10 南沙区2018NJY-14地块 12.46 16.55 4 华润置地 5 增城区荔城街三联村83001204A18082地块 32.18 25.60 花都区凤凰路地块二 25.95

45、16.31 南沙区2018NJY-11地块 12.18 10.49 增城区中新镇三迳村83103241A18029号 8.66 7.81 白云区嘉禾街新科村琴星小学地块 7.40 3.04 5 佳兆业 1 广州市白云区新市街小坪村“城中村”改造项目 74.26 167.97 6 碧桂园 4 增城区增江街狮尾路83002002A17060号 13.36 10.01 增城区朱村街朱村村凤岗村83003210A17026地块 22.38 25.46 增城区朱村街朱村村凤岗村83003210A18003地块 20.62 24.63 增城区朱村街朱村村凤岗村83003210A17027地块 16.72

46、20.15 7 中铁 3 白云区江高镇江府路以北、广花路以西AB0405037、AB0405038、AB0405039、AB0405040地块 54.06 32.77 增城区荔城街蒋村村、新联村83001221A18064地块 14.03 11.07 天河区广州金融城起步区AT090904地块 3.70 5.84 8 越秀 3 南沙区2017NJY-12地块 36.98 29.11 花都区凤凰路地块一 29.32 18.46 花都区凤凰路地块三 17.49 12.49 9 时代中国 3 增城区中新镇九和村83103208A18073地块 19.17 15.97 增城区中新镇九和村8310320

47、8A18074地块 15.77 13.14 增城区中新镇九和村83103208A18072地块 12.10 10.08 10 珠江实业 3 海珠区琶洲西区AH040117地块 4.56 3.71 番禺区化龙镇现代产业园GY-PY1604地块一 29.25 38.35 荔湾区西湾路156号地块 3.43 1.98 备注：统计时间截止2018年12月31日 050100150200250珠江实业 时代中国 越秀 中铁 佳兆业 碧桂园 华润置地 中铁建 保利发展 广州地铁 2018年广州拿地成交金额TOP10企业 成交金额（亿元） 成交面积（万） 市场热点 丨 土地市场 丨 商品房市场 丨 总结研判

48、 丨 房企排行（面积）：上榜房企名单大致上与金额榜相仿，珠江投资凭借一宗“竞返还面积地块” 成功交易，冲上面积榜第四 排行 拿地企业 宗数 相关地块 金额（亿元） 面积（万） 1 佳兆业 1 广州市白云区新市街小坪村“城中村”改造项目 74.26 167.97 2 广州地铁 3 黄埔区萝岗车辆段SD0207地块 76.24 58.65 白云区白云湖车辆段AB2404013地块 71.09 47.92 番禺区陈头岗停车场场站综合体项目地块 63.69 58.34 3 保利发展 5 白云区棠景街三元里大道地块 53.84 28.19 增城区荔城街三联村83001204A18062地块 49.95

49、40.00 从化区街口街旺城片区西宁小学东北侧地块一至四 23.44 28.94 番禺区化龙镇现代产业园GY-PY1604地块二 16.53 21.67 从化区江埔果场FA0904022地块 14.23 17.78 增城区朱村街凤岗村83003210A17025地块 14.91 9.94 4 珠江投资 2 广州市番禺区石楼镇胜洲村440113105002GB00022F00000000地块 73.58 从化区太平镇广从路北侧地块 12.82 60.91 5 中铁建 4 南沙区2018NJY-15地块 52.55 54.25 番禺区易兴工业园原安美防火塑料制品有限公司地块 17.30 7.39

50、增城区中新镇集丰村83103207A18079地块 13.68 11.10 南沙区2018NJY-14地块 12.46 16.55 6 碧桂园 4 增城区增江街狮尾路83002002A17060号 13.36 10.01 增城区朱村街朱村村凤岗村83003210A17026地块 22.38 25.46 增城区朱村街朱村村凤岗村83003210A18003地块 20.62 24.63 增城区朱村街朱村村凤岗村83003210A17027地块 16.72 20.15 7 华润置地 5 增城区荔城街三联村83001204A18082地块 32.18 25.60 花都区凤凰路地块二 25.95 16.