20190215_郑州2019年1月房地产市场月报.pdf
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1、 深圳世联地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 1/2市场月报 郑州世联行顾问部 2019 年1 月郑州郑州 20192019 年年 1 1 月月房地产市场报告房地产市场报告 月刊：月刊：2019 年 1 月 报告出品：报告出品：郑州世联行顾问部 撰写人：撰写人：罗玉香 撰写日期：撰写日期：2019-02-15 成交回升 调控风险仍在 市场走势市场走势 报告导读报告导读： 宏观宏观经济经济：据中国物流与采购联合会发布的数据，2019 年 1 月份全球制造业 PMI 较上月小幅回升 0.3 个百分点至 52.4
2、%。 美国制造业的回升以及中国制造业的趋稳， 共同带动了 1 月全球制造业增速的回升。指数变化表明全球制造业开局较为平稳，保持适度较快增长。 从指数水平看，全球制造业 PMI 连续两个月运行在 53%以下，明显低于 2018 年 54.5%的全年平均水平，全球经济增速继续趋缓的概率依然较大，或将由快速增长转向适度温和增长。 中央政策中央政策：地方两会近期陆续召开，“一城一策”成为房地产调控关键词之一，“住房保障”也是热门话题，“补齐租赁短板”这一要求也集中反映在今年各地两会的讨论声中， 而这些声音有望成为今年各地施政的主要方向。 据了解，目前福建、河南、安徽、长沙、杭州、宁波、成都等地已相继提
3、出将按照“一城一策”原则制定有针对性的楼市调控政策。多地下调目标，2019 年棚改进入平稳期。 楼市数据：楼市数据：1 月郑州土地供应 57 宗，共 192 万平米；土地成交25 宗，成交建设用地面积 113 万平米。商品房去化 11998 套，成交面积 110.72 万平米，环比下降 43.5%，同比上升 8.0 8%；商品房存量约 2575 万方，环比下降 2%，同比上升 1.59%，去化周期 23 月，因 1 月供应量低，所以库存压力未有增加。 市场动态市场动态： 1 月末，克而瑞地产研究发布了最新的房企销售月度榜单，数据显示，TOP100 权益销售额同比下降 8.6%，超三成房企同比下
4、滑；万、恒、碧三大龙头同比降幅近 30%；10 亿销售额进入百强、 与去年基本持平； TOP30 操盘能力强， TOP100资金实力大。 相关报告相关报告 深圳 2019 年 1 月房地产市场报告 北京 2019 年 1 月房地产市场报告 上海 2019 年 1 月房地产市场报告 重庆 2019 年 1 月房地产市场报告 广州 2019 年 1 月房地产市场报告 市场监测报告系列市场监测报告系列 周报、月报、年报 郑州/市场月报 深圳世联地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 2/2市场月报 郑州世联行顾问部
5、2019 年1 月 宏观经济：据中国物流与采购联合会发布的数据，2019 年 1 月份全球制造业 PMI 较上月小幅回升0.3个百分点至52.4%。 美国制造业的回升以及中国制造业的趋稳， 共同带动了1月全球制造业增速的回升。指数变化表明全球制造业开局较为平稳，保持适度较快增长。 从指数水平看，全球制造业 PMI 连续两个月运行在 53%以下，明显低于 2018 年 54.5%的全年平均水平，全球经济增速继续趋缓的概率依然较大，或将由快速增长转向适度温和增长。 制造业运行呈趋稳迹象分区域来看，中国制造业 PMI 经过连续两个月微幅回调后，1 月有所回升。从分项指数来看，多数指数稳中有升，显示供
6、需增速相对稳定，产成品库存继续减少，价格下降势头趋缓，制造业运行呈趋稳迹象。特别是大型企业生产销售情况较好，高技术行业活力依然较强，为制造业保持稳定提供了重要基础。从投资的角度看，虽然全球国外直接投资增速有所下滑，但下滑区域主要集中在欧洲和北美。亚洲发展中经济体的外国直接投资依然保持增长，特别是东亚和东南亚是吸收外资最多的地区，表明亚洲依然具备较大发展潜力。 地方两会近期陆续召开， “一城一策”成为房地产调控关键词之一， “住房保障”也是热门话题， “补齐租赁短板”这一要求也集中反映在今年各地两会的讨论声中，而这些声音有望成为今年各地施政的主要方向。据了解，目前福建、河南、安徽、长沙、杭州、宁
7、波、成都等地已相继提出将按照“一城一策”原则制定有针对性的楼市调控政策。 2019 年各地棚户区改造计划陆续亮相。过去一年，棚改货币化政策曾多次引发讨论，全年棚改任务完成量依旧超额完成。但随着货币化安置政策收紧，2019 年多地也纷纷下调目标任务。2019 年棚改进入平稳期。 商品房方面：1 月郑州市商品房成交面积 110.72 万平米，环比下降 43.5%，同比上升 8.08%；去化套数 11998 套。从库存来看，郑州商品房存量约 2575 万方，环比下降 2%，同比上升 1.59%，去化周期 23月，因 1 月供应量低，所以库存压力未有增加。从供求关系来看，1 月份郑州商品房供求比为 0
8、.47，整个市场处于供不应求状态，1 月为市场淡季，供应成交均减少。 1.1.宏观经济宏观经济 今年全球制造业开局平稳今年全球制造业开局平稳 1 1 月月 PMIPMI 较上月小幅回升较上月小幅回升 2019 年 1 月份全球制造业 PMI 较上月小幅回升 0.3 个百分点至 52.4%。 美国制造业的回升以及中国制造业 的趋稳，共同带动了 1 月全球制造业增速的回升。指数变化表明全球制造业开局较为平稳，保持适度较快 增长。 2019 年 1 月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为 49.5%，比上月微升 0.1 个百分点。2019 年 1 月份， 中国非制造业商务活动指数为 54.7%，比
9、上月上升 0.9 个百分点，表明非制造业总体扩张步伐有所加快。 海关总署：海关总署：1 1 月份我国外贸进出口同比增长月份我国外贸进出口同比增长 8.7%8.7% 据海关统计，今年 1 月份，我国货物贸易进出口总值 2.73 万亿元人民币，比去年同期(下同)增长 8.7%。其 深圳世联地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 3/2市场月报 郑州世联行顾问部 2019 年1 月中，出口 1.5 万亿元，增长 13.9%；进口 1.23 万亿元，增长 2.9%；贸易顺差 2711.6 亿元，扩大 1.2 倍。 2.
10、12.1 中央政策中央政策 财政部、住建部：加强公租房资产管理财政部、住建部：加强公租房资产管理 明确所有权和使用权分离明确所有权和使用权分离 1 月 15 日，财政部、住房城乡建设部联合印发公共租赁住房资产管理暂行办法。该暂行办法要求，地方各级住房保障主管部门应与建设单位在合同中约定，建设单位不得将公租房资产作为融资抵押物；地方各级住房保障主管部门不得以公租房资产进行担保。办法自 2019 年 1 月 1 日起实行。 公租房资产，是指地方政府住房保障主管部门持有的，纳入城镇住房保障规划和年度计划，向符合条件的保障对象提供的住房。公租房资产包括公租房项目中的住宅，以及配套的非住宅资产。 社科院
11、财经院：住房限购限贷政策仍应保持相对稳定社科院财经院：住房限购限贷政策仍应保持相对稳定 中国社科院财经战略研究院 25 日发布中国住房市场发展月度分析报告（201901）指出，限购、限贷等行之有效的住房投资投机需求管控政策，仍应保持相对稳定。对住房存量与人口的大数据监测分析显示住房总量不足仍然是大城市住房市场的主要矛盾，住房需求管控政策没有整体退出条件。但在“房住不炒”的前提下，可以根据市场形势变化，对政策进行微调，使得房地产政策体系更为科学合理。 财政部：继续实行农产品批发市场、农贸市场的房产税、城镇土地使用税优惠政策财政部：继续实行农产品批发市场、农贸市场的房产税、城镇土地使用税优惠政策
12、自 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租）专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。 发改委：支持多渠道筹集公租房和市场租赁住房发改委：支持多渠道筹集公租房和市场租赁住房 1月29日， 发改委就此前发布的 进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案 （2019年）举行新闻发布会。 会上，国家发展改革委综合司巡视员刘宇南表示，要进一步满足农业转移人口适龄化的
13、住房消费需求，加快发展住房租赁市场，支持人口净流入、房价高、租赁需求大的大中小城市多渠道筹集公租房和市场租赁的住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持的内容。 2.22.2 地方政策地方政策 郑州市发布消费警示郑州市发布消费警示 公共租赁住房只租不售公共租赁住房只租不售 1 月 2 日消息， 郑州市住房保障和房地产管理局发布公租房消费警示， 明确公共租赁住房产权归政府所有， 与保障对象是租赁关系，目前郑州市没有出台居住五年可以购买的政策。 海南海口加码房地产调控：暂停企业购买住宅海南海口加码房地产调控：暂停企业购买住宅 1 月 8 日，海口市人民政府下发文件，再次加码了房地产调控政策，暂停
14、企业购买住宅。同时文件明确要求， 2018 年 4 月 22 日后落户人口只能购买一套住宅。 另外， 文件还针对限价等政策发布了持续调控内容。要求商品住宅项目按照一房一价从严管理，不得擅自上调；商品住宅价格经物价部门备案后，6 个月内不得擅自调高备案价格。 深圳世联地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 4/2市场月报 郑州世联行顾问部 2019 年1 月广州大幅放松户籍政策广州大幅放松户籍政策 1 月 11 日，广州市发改委联合广州市人社局、市来穗人员局及市公安局共同发布了广州市新一轮迁入户政策体系。 一、不
15、再将符合计划生育政策作为户口迁入广州市的前置条件。 二、就引进人才入户条件进行了较大幅度调整。其中，放宽引进人才入户的年龄限制，学士、硕士和博士分别从 35、40、45 周岁调整到 40、45、50 周岁。 在人才落户方面，还将普通高校毕业生接收和入户分离，简化普通高校应届毕业生入户办理流程，高校应届毕业生直接到公安部门办理入户； 对于引进人才入户申报方式进行了重大改革，新的政策中，符合条件的引进人才既可以通过公共就业和人才服务机构申报，也可以通过用人单位及主管部门申报，还可以选择个人直接申报入户。 20182018 年河南省生产总值预计突破年河南省生产总值预计突破 4.84.8 万亿元万亿元
16、 1 月 16 日上午，河南省第十三届人民代表大会第二次会议在省人民会堂隆重开幕。省长陈润儿作政府工作 报告。 预计 2018 年河南省生产总值突破 4.8 万亿元，比上年增长 7.5%左右；百城建设提质工程全面推进，实施 项目 8893 个、投资 6150 亿元；全社会固定资产投资增长 8%左右。全年财政总收入 5875.8 亿元，一般公 共预算收入 3763.9 亿元、增长 10.5%，其中税收占 70.6%，比上年提高 2.2 个百分点。预计常住人口城镇 化率达到 51.7%，提高 1.54 个百分点。支持郑州建设国家中心城市，郑州市生产总值有望超过 1 万亿元。 推动开封、新乡、焦作、
17、许昌与郑州深度融合。支持洛阳建设副中心城市，城市水系、路网、绿廊加快形 成。 2019 年工作：生产总值增长 7%7.5%，常住人口城镇化率提高 1.5 个百分点以上，居民人均可支配收入 增长 8%，65 万农村贫困人口实现脱贫。 河南省大数据产业技术联盟成立河南省大数据产业技术联盟成立 1 月 18 日，河南省大数据产业技术联盟在郑州市郑东新区龙子湖智慧岛成立，中国工程院院士王家耀担任 联盟理事长，首批 20 多家学界、业界企事业单位和社会团体成为联盟成员。 据了解，该联盟成立后，将致力于搭建政府、学术界、产业圈之间的“桥梁”，旨在汇聚从事大数据研究、 应用、生产、教育、培训，以及与新一代信
18、息技术、互联网、物联网、区块链、人工智能等关联企业、单 位和团体，创建一个具有行业影响力的共享平台，共同促进河南省大数据产业创新发展。 广东：坚持“房住不炒”定位，将试点推进共有产权住房建设广东：坚持“房住不炒”定位，将试点推进共有产权住房建设 1 月 28 日，广东省第十三届人民代表大会第二次会议开幕。广东省省长马兴瑞向大会作政府工作报告。对 2019 年房地产调控，报告提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。 建多层次社会保障体系”中，马兴瑞表示，坚持租购并举，完善住房市场体系和住房保障体系，逐步推进 解决城镇中低收入居民和新市民住房问题，试点推进共有产权住房建设，新开工棚户区改造安置
19、住房 2.4 万套。 深圳世联地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 5/2市场月报 郑州世联行顾问部 2019 年1 月3.3.市场动态市场动态( (含房企动态含房企动态) ) 20192019 年年 1 1 月中国房企销售月中国房企销售 TOP100TOP100 排行榜发布排行榜发布 1 月末， 克而瑞地产研究发布了最新的房企销售月度榜单， 数据显示， TOP100 权益销售额同比下降 8.6%，超三成房企同比下滑； 万、 恒、 碧三大龙头同比降幅近 30%； 10 亿销售额进入百强、 与去年基本持平； T
20、OP30操盘能力强，TOP100 资金实力大。 排名排名 企业简称企业简称 操盘金额操盘金额（亿元）（亿元） 排名排名 企业简称企业简称 操盘面积操盘面积（万（万 mm） 1 碧桂园 437.0 1 碧桂园 463.6 2 中国恒大 430.7 2 中国恒大 391.5 3 万科地产 385.4 3 万科地产 255.0 4 保利发展 286.9 4 保利发展 192.3 5 中海地产 249.2 5 中海地产 151.2 6 融创中国 227.2 6 融创中国 149.2 7 绿地控股 152.7 7 绿地控股 128.3 8 龙湖集团 121.7 8 中梁控股 89.3 9 华润置地 11
21、2.0 9 阳光城 88.6 10 中国金茂 103.2 10 新城控股 88.3 【房企动态】【房企动态】 绿地绿地 8 8 亿收购河南公路工程局集团亿收购河南公路工程局集团 70%70%股权股权 1月11日， 绿地控股旗下绿地城投集团以约8亿元价格成功受让河南省公路工程局集团70%股权。 下一步，绿地将积极推动公路工程局管理层及员工持股工作，最终实现绿地持股 51%、河南交投持股 30%、公路工程局管理层及员工持股 19%的三元股权架构。 建业地产新签建业地产新签 9 9 份委托管理合同份委托管理合同, ,轻资产项目增至轻资产项目增至 116116 个个 1 月 15 日，建业地产股份有限
22、公司公告称，其间接全资附属公司河南中原建业城市发展有限公司分别与多位订约方订立房地产项目委托管理合同。2018 年 9 月 17 日至 12 月 29 日，中原建业分别与商水县建城置业有限公司、商丘市恒基置业有限公司、沈丘县腾业房地产开发有限公司、鹿邑县铭居置业有限公司、太康县置腾沃邦置业有限公司、商丘市建泰置业有限公司、沁阳市鸿基凯地房地产开发有限公司、淅川县建正房地产开发有限公司、南阳森林半岛置业有限公司共 9 家公司订立合同。这 9 家公司为建业地产轻资产战略的第 108 个至 116 个项目。 正恒国际正恒国际底价底价 2.172.17 亿拿下郑州商服地亿拿下郑州商服地 1 月 16
23、日，正恒国际控股有限公司发布公告称，公司间接全资附属公司河南金铭以 2.167 亿元底价拿下了郑州的一宗商业地块。 地块编号为 “郑上出 2018-17 号” 该地块位于上街区通航五路东侧、 安阳路北侧。总占地面积 9.36 万平方米，容积率 2.5，建筑密度 45%，绿化率 25%，建筑限高 45 米。该地块指定为商业用途，使用年限 40 年。现状土地条件五通一平。 深圳世联地产顾问股份有限公司 版权所有 Copyright 2010 WORLDUNION All Rights Reserved 6/2市场月报 郑州世联行顾问部 2019 年1 月金科百俊竞得洛阳金科百俊竞得洛阳 117.7
24、1117.71 亩土地亩土地 楼面价楼面价 48044804 元元/ / 1 月 17 日，郑州金科百俊房地产开发有限公司拍下洛阳 47 号土地，土地编号 LYTD-2018-47，占地面积117.71 亩，地块位于洛龙区关林路与定鼎路交会处，土地性质为商住用地，容积率小于 3.5，建筑密度小于 40%，绿地率大于 35%。最终成交总价 13.19 亿元，成交单价 1121 万，成交楼面价 4804 元/，溢价率 49%，成为近年来的洛阳总价地王。 建业地产建业地产 7.17.1 亿元收购郑州项目公司余下股权亿元收购郑州项目公司余下股权 涉涉 2424 万平米地块万平米地块 1 月 29 日，
25、建业地产股份有限公司公告称，公司间接全资附属公司建业住宅集团（中国）有限公司与百瑞信托订立收购协议。 据此， 建业中国同意向百瑞信托收购建业恒新 45.45%股权， 代价为人民币约 7.1 亿元。（相等于约 8.23 亿港元）。建业恒新主营业务为位于河南省郑州市惠济区英才街与香山路、开元路合围区域的目标地块的物业发展，共 9 幅地块，面积逾 24 万平米。 一级市场一级市场 1.11.1 供应分析供应分析 2019 年 1 月郑州市（区-县）（包括新郑、新密、中牟、上街区、航空港区）土地共挂牌供应 57 宗，供应面积为 192.26 万平米，其中住宅类用地 30 宗，共 91.32 万平米，占
- 配套讲稿：
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