20181212 刚需和改善性需求测算V4.pdf

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1、中国真实住房需求还有多少？ 证券研究报告 2018年12月27日 房地产行业分析师：夏亦丰 执业证书编号： S1220518100001 住房的消费属性住房的消费属性 从消费属性来看我国的住房真实需求，可以分为刚需和改善型需求。 刚需主要是由人口和城镇化率的提升带来的，包括家庭人数的增加、结婚对数的增加、城市人口迁移导致的结构性变化等等。 改善型需求主要是由住房条件的提升，即人均住房面积的提升带来的。 城镇化率提升带来的需求城镇化率提升带来的需求 人均住房面积提升带来的需求人均住房面积提升带来的需求 核心观点核心观点 Highlights 预计我国城镇化率将在2030年达到75%；总人口将在2

2、029年达到顶峰，为14.39亿人。 截止到2017年，全国城镇住房总建筑面积为236亿平。 根据测算2018-2020年城镇化率提升带来的新增住房需求分别为7.55、6.53、6.41亿平。 20302030年前，城镇化率提升带来需求平均每年为年前，城镇化率提升带来需求平均每年为6.16.1亿平亿平，而2031年之后会下降到0.65亿平。 一线单个城市平均每年有746万平的需求，二线单个城市有2100万平。 根据我们测算，我国城镇常住人口人均住房建筑面积为29平/人，套内面积约为23平/人，发达国家普遍在30平/人以上。 根据我们的趋势拟合，在每年提升0.67平的基础上，预计在2020年达到

3、日本的水平。 人均住房面积提升带来的新增住房需求约为人均住房面积提升带来的新增住房需求约为5.55.5亿平亿平/ /年。年。 一线单个城市平均每年有1297万平的需求，二线单个城市有728万平。 我国的住房真实需求还有多少我国的住房真实需求还有多少 根据我们的测算，2018-2020年真实住房需求分别为13.2、12.5、12.6亿平。 我国住房真实需求在我国住房真实需求在20302030年前都超过年前都超过12.512.5亿平亿平/ /年，平均中枢为年，平均中枢为13.413.4亿平亿平/ /年，根据新房占年，根据新房占销售的销售的70%70%估算，预计商品住宅销售中枢在估算，预计商品住宅销

4、售中枢在9.49.4亿平亿平/ /年。年。 20302030年以后真实需求会下降，但仍超过年以后真实需求会下降，但仍超过5.55.5亿平亿平/ /年。年。 第一部分第一部分 住房的两大属性：消费属性&投资属性 第二部分第二部分 2030年前城镇化率的提升带来的需求为6.1亿平/年 第三部分第三部分 人均住房面积提升带来的改善型需求为5.5亿平/年 第四部分第四部分 2030年前每年真实需求超过12.5亿平，2030年后超过5.5亿平 目录目录 Contents Page 第一部分第一部分 住房的两大属性：消费属性&投资属性 住房的消费属性是真实需求，包括刚需和改善 1 1 从消费和投资属性拆分

5、居民住房需求从消费和投资属性拆分居民住房需求 房屋的两大属性房屋的两大属性 消费属性消费属性 刚性需求刚性需求 人口和城镇化率的提升 结婚购房 家庭人数增加 城市人口迁移 改善性需求改善性需求 人均住房面积的提升 住房成套率提高 棚改改善性需求 投资属性投资属性 投资性需求投资性需求 资产价值增值 收取租金 居民住房具有两种属性：消费属性和投资属性。 消费属性包括刚性住房需求与改善性住房需求，其中刚需主要来源于：人口和城镇化率的提升人口和城镇化率的提升。改善性住房需求主要来源于：人均住房面积的提升和和棚改带来的改善性需求人均住房面积的提升和和棚改带来的改善性需求。 投资属性即金融属性更加周期性

6、，其中预期资产价值升值和收取稳定的租金是投资性需求的关键因素。 真实需求真实需求 2030年前城镇化率的提升带来的刚性需求为6.1亿平/年 第二部分第二部分 2030年前家庭人数的增加带来的需求为1.9亿平/年 2030年前结婚带来的需求为3.7亿平/年 一线城市平均每年新增住房需求0.3亿平 数据来源：国家统计局、统计年鉴、Wind、方正证券研究所 2 2 根据我们测算，根据我们测算，20302030年全国城镇化率将达到年全国城镇化率将达到75%75% 常住人口城镇化率稳步提高常住人口城镇化率稳步提高，但对比国外仍有提升空间但对比国外仍有提升空间。2004-2017年，常住人口城镇化率基本呈

7、现了线性增长趋势，2017年常住人口城镇化率为58.5%，城镇常住人口为8.13亿。 美国城镇化率在1960年达到70%，1990年达到75%，2003年达到80%，2017年为82%；日本城镇化率在1960年达到63%，1975年达到75%，2001年达到80%，2010年达到90%，2017年为92%。 参照日本的城镇化率增长趋势参照日本的城镇化率增长趋势，我们预测在我们预测在20302030年年，常住人口城镇化率约达到常住人口城镇化率约达到7575%；2055年，常住人口城镇化率达到80%；2065年达到90%。 备注：户籍人口城镇化率2014年（不含）之前数据为户籍非农业人口比重值。

8、60.065.070.075.080.085.090.095.0日本 美国 法国 数据来源：中国人口展望2018：从数量压力到结构挑战、Wind、方正证券研究所 2 2 总人口将在总人口将在20292029年达到顶峰，为年达到顶峰，为14.3914.39亿人亿人 总人口预测方法：队列要素预测法总人口预测方法：队列要素预测法。在给定基年分性别、分年龄人口数据的基础上，在队列生育、死亡和迁移风险的作用下，估计出未来的分性别、分年龄人口，人口中经历人口事件的风险都因年龄和性别而异。 总人口预测工具：总人口预测工具：PADISPADIS- -INTINT。用户输入人口参数数据后（包括起始人口、预期寿命

9、、死亡模式、总和生育率、年龄别生育率、出生性别比、迁移水平、年龄别迁移模式等），软件可分别按队列估计出生、死亡和迁移随时间变化的递进结果，从而进行未来人口的预测。 数据来源：国家统计局、统计年鉴、Wind、方正证券研究所 2 2 未来三年城镇化率提升带来的新增住房需求共计未来三年城镇化率提升带来的新增住房需求共计20.4920.49亿平亿平 时间时间 城镇化率（城镇化率（%） 总人口（亿人）总人口（亿人）城镇常住人口城镇常住人口（亿人）（亿人） 城镇户籍人口城镇户籍人口（亿人）（亿人） 城镇户籍人均城镇户籍人均住房建筑面积住房建筑面积（平米（平米/人）人） 城镇户籍总住城镇户籍总住房建筑面积房

10、建筑面积（亿平米）（亿平米） 城镇住房总建筑城镇住房总建筑面积（不含建制面积（不含建制镇）（亿平）镇）（亿平） 建制镇住房建建制镇住房建筑面积（亿平）筑面积（亿平）城镇住房总建城镇住房总建筑面积（亿平）筑面积（亿平）校正系数校正系数 城镇常住人均住房城镇常住人均住房建筑面积（平米建筑面积（平米/人）人） 新增住房需求新增住房需求（亿平米）（亿平米） 2002 39.09 12.76 4.99 3.49 24.50 85.6 81.9 29.8 94.9 0.90 19.01 2003 40.53 12.85 5.21 3.74 25.30 94.7 89.1 32.1 103.0 0.92 1

11、9.78 4.30 2004 41.76 13.00 5.43 3.91 26.40 103.2 96.2 34.4 111.0 0.93 20.44 4.55 2005 42.99 13.08 5.62 4.09 27.80 113.7 107.7 36.7 122.7 0.93 21.83 4.24 2006 44.34 13.14 5.83 4.21 28.50 120.0 130.5 0.92 22.40 4.55 2007 45.89 13.21 6.06 4.31 30.10 129.7 141.1 0.92 23.27 5.49 2008 46.99 13.28 6.24 4.4

12、0 30.60 134.6 146.4 0.92 23.46 4.18 2009 48.34 13.35 6.45 4.50 31.30 140.9 153.2 0.92 23.74 5.06 2010 49.95 13.41 6.70 4.60 31.60 145.4 158.1 0.92 23.60 5.78 2011 51.27 13.47 6.91 4.71 32.65 153.8 167.2 0.92 24.22 5.03 2012 52.57 13.54 7.12 4.80 32.91 158.0 171.8 0.92 24.14 5.11 2013 53.73 13.61 7.3

13、1 4.91 34.23 168.1 182.8 0.92 25.00 4.87 2014 54.77 13.68 7.49 5.04 35.02 176.5 192.0 0.92 25.62 4.61 2015 56.10 13.75 7.71 5.49 35.81 196.5 213.7 0.92 27.70 6.13 2016 57.35 13.83 7.93 5.70 36.60 208.5 226.8 0.92 28.60 6.23 2017 58.52 13.90 8.13 5.89 36.90 217.2 236.2 0.92 29.04 5.89 2018E 59.83 14.

14、03 8.39 243.8 29.04 7.55 2019E 61.13 14.10 8.62 250.3 29.04 6.53 2020E 62.44 14.16 8.84 256.7 29.04 6.41 备注：红色底纹为预测值，红色数据为缺失替换值，其中由于2015年开始不再区分非农及农业户口，故非农业户籍人口2015-2017年数据为城镇户籍人口；城镇户籍人均住房建筑面积2013-2014年数据缺失，由趋势拟合得到；2006年后校正系数均为2002-2005年校正系数的均值。 城镇化率提升带来的新增住房需求城镇化率提升带来的新增住房需求 = =新增城镇常住人口新增城镇常住人口* *城镇

15、常住人口人均住房面积城镇常住人口人均住房面积 = =常住人口城镇化率常住人口城镇化率* *总人口总人口* *（城镇住房总建筑面积城镇住房总建筑面积/ /城镇常住人口城镇常住人口） 此处假设不变 数据来源：国家统计局、统计年鉴、Wind 、方正证券研究所 2 20302 2030年前，城镇化提升带来的住房需求平均年前，城镇化提升带来的住房需求平均6.16.1亿平亿平/ /年年 根据测算2018-2020年城镇化率提升新增住房需求分别为7.55、6.53、6.41亿平，平均每年6.8亿平。 2030年以前，每年的住房需求仍将超过5亿平，平均每年6.1亿平。 当2030年城镇化率提升至75%时，当年

16、新增住房需求为5.38亿平。 2031-2055年期间，城镇化率提升速度减缓，2055年提升至80%，新增住房需求从2031年0.65亿方下降至2055年-0.94亿方；之后由于城镇化率提升速度加快，2065年为90%，当年新增住房需求为1.21亿方。 20282028年年 20302030年年 20312031年年 20552055年年 20562056年年 20422042年年 20652065年年 2030年前城镇化率的提升带来的刚性需求为6.1亿平/年 第二部分第二部分 2030年前家庭人数的增加带来的需求为1.9亿平/年 2030年前结婚带来的需求为3.7亿平/年 一线城市平均每年新

17、增住房需求0.3亿平 数据来源：国家统计局、方正证券研究所 2.1 2.1 全面二孩政策后，二孩新生占比提升至全面二孩政策后，二孩新生占比提升至50%50% 从单独二孩政策到全面二孩政策从单独二孩政策到全面二孩政策，总人口出生率有所增加总人口出生率有所增加。2013年，全国已有海南、云南、青海、宁夏、新疆五个省（自治区）农村实施单独二孩政策；2014年，单独二孩政策开始在全国实施，当年总人口出生率同比增加0.3个千分点，但2015年又回落至12.1；2016年1月，全面二孩政策实施，当年总人口出生率显著增加至13.0； 20132013年后年后，二孩新生占比显著增加二孩新生占比显著增加。人口抽

18、样调查数据显示不同孩次新生占比中，二孩新生占比从2013年开始不断增加，2017年达到50.0%，超过一孩新生占比。 备注：2010年为普查年份数据；2005、2015年为1%人口抽样调查样本数据，其他年份为1人口变动调查样本数据。 12.29 12.40 12.09 12.10 12.14 11.95 11.90 11.93 12.10 12.08 12.37 12.07 12.95 12.43 11.211.411.611.812.012.212.412.612.813.013.2总人口出生率（） 69.3% 63.0% 65.8% 66.8% 67.5% 67.1% 66.8% 66.4

19、% 65.2% 64.4% 57.6% 53.1% 54.9% 45.0% 27.3% 31.7% 30.3% 29.5% 28.8% 29.3% 29.3% 29.3% 30.4% 31.2% 35.9% 39.8% 40.0% 50.0% 3.4% 5.4% 3.9% 3.7% 3.7% 3.6% 3.9% 4.3% 4.4% 4.5% 6.5% 7.1% 5.1% 5.0% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017一孩新生占比

20、（%） 二孩新生占比（%） 三孩及以上新生占比 数据来源：国家统计局、Wind、方正证券研究所 2.1 2.1 我们预测未来三年城镇新生儿人数约为我们预测未来三年城镇新生儿人数约为22682268万人万人 时间时间 总人口（万总人口（万人）人） 总人口出生率总人口出生率（） 总新生儿总新生儿（万人）（万人） 城镇新生城镇新生儿占总新儿占总新生儿比重生儿比重 城镇新生城镇新生儿（万人）儿（万人）一孩新生一孩新生占比（占比（%） 二孩新生二孩新生占比（占比（%）三孩及以三孩及以上新生占上新生占比比 一孩城镇新一孩城镇新生儿（万人）生儿（万人） 二孩城镇二孩城镇新生儿新生儿(万万人人) 三孩及以上城

21、三孩及以上城镇新生儿（万镇新生儿（万人）人） 城镇户籍人均城镇户籍人均住房建筑面积住房建筑面积 一孩对应新增一孩对应新增住房有效需求住房有效需求（万平）（万平） 二孩对应新二孩对应新增住房有效增住房有效需求需求(万平万平) 三孩及以上对应三孩及以上对应新增住房有效需新增住房有效需求（万平）求（万平） 2004 129,988 12.3 1,598 45% 719 69.3% 27.3% 3.4% 498 196 25 26.4 13,150 3,105 196 2005 130,756 12.4 1,621 45% 730 63.0% 31.7% 5.4% 459 231 39 27.8 12

22、,772 3,853 327 2006 131,448 12.1 1,589 45% 715 65.8% 30.3% 3.9% 470 217 28 28.5 13,405 3,711 238 2007 132,129 12.1 1,599 45% 719 66.8% 29.5% 3.7% 481 212 26 30.1 14,475 3,833 238 2008 132,802 12.1 1,612 45% 725 67.5% 28.8% 3.7% 490 209 27 30.6 14,991 3,835 245 2009 133,450 12.0 1,595 45% 718 67.1% 2

23、9.3% 3.6% 481 210 26 31.3 15,066 3,953 242 2010 134,091 11.9 1,596 45% 718 66.8% 29.3% 3.9% 479 211 28 31.6 15,147 3,991 268 2011 134,735 11.9 1,607 45% 723 66.4% 29.3% 4.3% 480 212 31 32.7 15,673 4,152 307 2012 135,404 12.1 1,638 45% 737 65.2% 30.4% 4.4% 480 224 32 32.9 15,811 4,431 321 2013 136,07

24、2 12.1 1,644 45% 740 64.4% 31.2% 4.5% 476 230 33 34.2 16,302 4,733 339 2014 136,782 12.4 1,692 45% 761 57.6% 35.9% 6.5% 439 273 49 35.0 15,365 5,746 517 2015 137,462 12.1 1,659 45% 747 53.1% 39.8% 7.1% 396 297 53 35.8 14,198 6,377 573 2016 138,271 13.0 1,791 45% 806 54.9% 40.0% 5.1% 443 322 41 36.6

25、16,197 7,082 448 2017 139,008 12.4 1,728 45% 778 45.0% 50.0% 5.0% 350 389 39 36.9 12,911 8,607 430 2018E 140,315 12.4 1,733 45% 780 42.5% 52.5% 5.0% 331 409 39 36.9 12,229 9,064 432 2019E 140,999 12.0 1,691 45% 761 40.0% 55.0% 5.0% 304 418 38 36.9 11,229 9,264 421 2020E 141,586 11.4 1,615 45% 727 37

26、.5% 57.5% 5.0% 273 418 36 36.9 10,059 9,255 402 我们预计我们预计20202020年一二三孩城镇新生儿人数分别为年一二三孩城镇新生儿人数分别为273273、418418、3636万人万人，占比分别为占比分别为3737. .5 5%、5757. .5 5%、5 5%。 根据2016年全国6省12市生育调査数据显示，有再生育意愿的育龄妇女大多都计划在5年内完成二孩生育，因此我们假设全面二孩政策实施后的5年内生育行为会累积释放，随后生育水平会开始回落，然后稳定下来，即20162016- -20212021年为二孩新生占比增加期年为二孩新生占比增加期，20

27、212021- -20262026年为二孩新生占比下降期年为二孩新生占比下降期，随后稳定在随后稳定在4545%水平；水平；此外此外，假设三孩新生占比稳定在假设三孩新生占比稳定在5 5. .0 0%水平水平。 一一/ /二二/ /三孩的新增住房需求三孩的新增住房需求= =一一/ /二二/ /三孩人数三孩人数* *城镇户籍人均住房面积城镇户籍人均住房面积* *100100%/ /6060%/ /3030% 备注： 总人口预测值、总人口出生率预测值均选自中国人口展望2018：从数量压力到结构挑战CPP2018中方案 根据2010年第六次人口普查数据，城镇新生儿占总新生儿比重为45%，故假设城镇新生儿

28、占总新生儿比重均为45%，得到城镇新生儿的预测值。 数据来源：国家统计局、Wind、方正证券研究所 2.1 2.1 我们预测未来三年由家庭人数的增加带来的总需求约我们预测未来三年由家庭人数的增加带来的总需求约6.246.24亿平亿平 根据测算，2018-2020年家庭人数的增加带来的总住房需求约为2.17、2.09、1.97亿平，平均。 2028年新增人口带来的住房需求约为1.78亿平。 2016年新生儿带来的住房需求出现一个高峰，达到2.37亿平，预计2026年将出现另一个小高峰，为1.87亿平。 0.000.501.001.502.002.5002,0004,0006,0008,00010

29、,00012,00014,00016,00018,000一孩新增住房需求（万方） 二孩对应新增住房需求(万方) 三孩及以上对应新增住房需求（万方） 家庭人数增加新增住房需求（亿方，右轴） 2030年前城镇化率的提升带来的刚性需求为6.1亿平/年 第二部分第二部分 2030年前家庭人数的增加带来的需求为1.9亿平/年 2030年前结婚带来的需求为3.7亿平/年 一线城市平均每年新增住房需求0.3亿平 数据来源：国家统计局、Wind、方正证券研究所 2.2 2.2 总结婚人数不断下降，晚婚已成趋势总结婚人数不断下降，晚婚已成趋势 总结婚人数呈现下降趋势总结婚人数呈现下降趋势。2013年后，总结婚人

30、数不断下降，2017年为2203万人，较2013年减少了490万人；其中，20-24岁、25-29岁结婚人数下降明显，而30-39岁及40岁以上结婚人数增加明显。 结婚年龄结构显示晚婚已成趋势结婚年龄结构显示晚婚已成趋势。2013年后，25-29岁结婚人数占比超越20-24岁结婚人数占比，成为结婚主力；30岁以上结婚人数占比不断增加，2017年高达40%，其中30-39岁结婚人数占比为21%，40岁以上结婚人数占比为19%； 数据来源：国家统计局、Wind、方正证券研究所 2.2 2.2 结婚对数增加带来的刚需在结婚对数增加带来的刚需在20132013年达到顶峰，近年达到顶峰，近5.95.9亿

31、平米亿平米 根据结婚年龄结构及以下假设可测算由结婚新增的住房需求：根据结婚年龄结构及以下假设可测算由结婚新增的住房需求： 假设各年龄段结婚对数为结婚人数的1/2； 假设20-24岁、25-29岁、30-39岁及40岁以上结婚对数购房的比例分别为50%、60%、40%、30%； 假设平均每套住房建筑面积为90平米； 各年龄段新增住房需求各年龄段新增住房需求= =各年龄段结婚人数各年龄段结婚人数* *1 1/ /2 2* *结婚购房比例结婚购房比例* *套均面积套均面积 我们回测得到，2005-2017年新增结婚分别增加住房需求3.8、4.2、4.5、4.9、5.4、5.4、5.7、5.8、5.9

32、、5.8、5.4、5.0、4.7亿平。 数据来源：民政部、Wind、方正证券研究所 2.1.2 2.1.2 2018-2020年全国20岁以上人口将达到10.9、11.0、11.0亿人，占总人口比重为77.97%、77.90%、77.91%； 20282028年年，2020- -2424岁岁、2525- -2929岁岁、3030- -3939岁及岁及4040岁以上人口数分别为岁以上人口数分别为0 0. .7474、0 0. .7070、1 1. .9999、7 7. .8989亿人亿人，占总人口比重为占总人口比重为5 5. .1616%、4 4. .8484%、1313. .7979%、545

33、4. .8181%。 备注： 红色底纹均为预测值； 人口预测值选自中国人口展望2018：从数量压力到结构挑战CPP2018中方案。 2.2 2.2 我们预测，到我们预测，到20202020年，全国年，全国2020岁以上人口将达到岁以上人口将达到11.011.0亿人亿人 年份年份 2020- -2424岁岁人口数人口数（万人）（万人） 2020- -2424岁岁人口数人口数占比占比 25-29岁人岁人口数（万口数（万人）人） 2525- -2929岁岁人口数人口数占比占比 30-39岁人岁人口数（万口数（万人）人） 30-39岁岁人口数人口数占比占比 40岁以岁以上人口上人口数（万数（万人）人）

34、 40岁以岁以上人口上人口数占比数占比 20岁以上岁以上人口数人口数（万人）（万人） 20岁以上岁以上人口数占人口数占比比 2005 7976 6.1% 8551 6.5% 23837 18.2% 53715 41.1% 94079 71.9% 2006 8394 6.4% 8168 6.2% 22853 17.4% 56181 42.8% 95595 72.8% 2007 8734 6.6% 8536 6.5% 22475 17.0% 57767 43.7% 97511 73.8% 2008 9110 6.9% 8606 6.5% 21554 16.2% 60080 45.2% 99349

35、74.8% 2009 10035 7.5% 8648 6.5% 21165 15.9% 61520 46.1% 101369 75.9% 2010 11398 8.5% 9567 7.1% 21113 15.7% 60147 44.9% 102224 76.2% 2011 12773 9.5% 10496 7.8% 21059 15.6% 58758 43.6% 103086 76.5% 2012 12254 9.1% 10832 8.0% 20785 15.4% 60350 44.6% 104220 77.0% 2013 11852 8.7% 11335 8.3% 20316 14.9% 6

36、1886 45.5% 105388 77.4% 2014 11038 8.1% 12023 8.8% 19984 14.6% 63316 46.3% 106362 77.7% 2015 10035 7.3% 12853 9.3% 19863 14.4% 64483 46.9% 107234 78.0% 2016 9444 6.8% 12735 9.2% 20063 14.5% 65665 47.5% 107907 78.0% 2017 8883 6.4% 12219 8.8% 20823 15.0% 66557 47.9% 108482 78.0% 2018E 8239 5.9% 11723

37、8.4% 21518 15.3% 67922 48.4% 109402 78.0% 2019E 7774 5.5% 10871 7.7% 22237 15.8% 68961 48.9% 109843 77.9% 2020E 7450 5.3% 9904 7.0% 23035 16.3% 69915 49.4% 110304 77.9% 数据来源：民政部、Wind、方正证券研究所 2.2 2.2 我们预测，到我们预测，到20202020年，全国结婚人数将达到年，全国结婚人数将达到18911891万人万人 年份 20-24岁岁结婚人数结婚人数（万人）（万人） 20-24岁结婚人数占20-24岁人口

38、数比重 25-29岁岁结婚人数结婚人数（万人）（万人） 25-29岁结婚人数占25-29岁人口数比重 30-39岁岁结婚人数结婚人数（万人）（万人） 30-39岁结婚人数占30-39岁人口数比重 40岁以上岁以上结婚人数结婚人数（万人）（万人） 40岁以上结婚人数占40岁以上人口数比重 2005 773 9.7% 565 6.6% 244 1.0% 64 0.1% 2006 745 8.9% 636 7.8% 300 1.3% 209 0.4% 2007 777 8.9% 690 8.1% 325 1.4% 192 0.3% 2008 832 9.1% 776 9.0% 363 1.7% 22

39、6 0.4% 2009 897 8.9% 826 9.6% 406 1.9% 296 0.5% 2010 933 8.2% 785 8.2% 444 2.1% 320 0.5% 2011 953 7.5% 870 8.3% 439 2.1% 342 0.6% 2012 940 7.7% 904 8.3% 448 2.2% 356 0.6% 2013 903 7.6% 948 8.4% 459 2.3% 384 0.6% 2014 778 7.0% 993 8.3% 460 2.3% 382 0.6% 2015 644 6.4% 966 7.5% 443 2.2% 396 0.6% 2016 5

40、52 5.8% 872 6.8% 454 2.3% 407 0.6% 2017 552 5.8% 785 6.4% 454 2.3% 413 0.6% 2018E 451 5.5% 615 5.3% 523 2.4% 421 0.6% 2019E 401 5.2% 571 5.3% 549 2.5% 428 0.6% 2020E 361 4.8% 520 5.3% 577 2.5% 434 0.6% 20-24岁结婚人数占20-24岁人口数比重趋势线呈线性，在2020年达到361万人。 25-29岁结婚人数占25-29岁人口数比重趋势线呈二项式，在2020年达到520万人。 30-39岁结婚人

41、数占30-39岁人口数比重呈对数，在2020年达到577万人。 40岁以上结婚人数占40岁以上人口数比重稳定在0.6%，在2020年达到434万人。 根据我们的预测根据我们的预测，全国结婚人数将在全国结婚人数将在20282028年下降至年下降至17561756万人万人（878878万对万对）。 备注：红色底纹均为预测值。 数据来源：民政部、Wind、方正证券研究所 2.22.2 根据我们测算，未来三年结婚带来的住房需求近根据我们测算，未来三年结婚带来的住房需求近4 4亿平亿平/ /年年 假设20-24岁结婚对数中对新增住房需求有50%、25-29岁有60%、30-39岁有40%、40岁以上有3

42、0%。 根据测算，2018-2020年由于结婚新增的住房需求有4.19、4.01、3.84亿平。其中20-24岁、25-29岁、30-39岁、40岁以上结婚新增住房需求约为1.02、0.90、0.81亿方；1.66、1.54、1.40亿方；0.94、0.99、1.04亿方；0.57、0.58、0.59亿方；共新增住房需求为4.19、4.01、3.84亿方。 20202020年结婚新增住房需求为年结婚新增住房需求为3 3. . 8484亿平亿平，20282028年为年为3 3. .4343亿平亿平，长期呈现下降趋势长期呈现下降趋势。 到到20302030年前年前，平均每年有平均每年有3 3. .

43、7 7亿平需求亿平需求。 2030年前城镇化率的提升带来的刚性需求为6.1亿平/年 第二部分第二部分 2030年前家庭人数的增加带来的需求为1.9亿平/年 2030年前结婚带来的需求为3.7亿平/年 一线城市平均每年新增住房需求0.3亿平 数据来源：各城市统计局、Wind、方正证券研究所 2.3 20172.3 2017年重庆年重庆/ /深圳城镇常住人口净流入达深圳城镇常住人口净流入达6262万人万人 一线城市中，2017年北京/上海/广州/深圳城镇常住人口净流入值分别为-2、-4、40、62万人； 二线城市中，2017年杭州/南京/郑州/武汉/成都/重庆/青岛/厦门/西安/福州城镇常住人口净

44、流入值分别为27、8、23、13、30、62、16、8、58、14万人； 三四线城市中，2017年芜湖/金华/温州/三亚/泉州/烟台城镇常住人口净流入值分别为8、8、9、2、15、13万人。 城市分类城市分类 城市城市 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 一线城市（4个） 北京 47 47 59 53 195 53 44 41 33 20 2 -2 上海 26 38 25 285 99 40 29 38 9 -58 11 -4 广州 -69 65 52 62 85 8 19 11 15 37 54 40 深圳

45、43 41 42 41 42 10 8 8 15 60 53 62 二线城市（10个） 杭州 8 8 5 11 21 27 南京 23 20 14 11 33 18 8 4 6 6 8 8 郑州 12 14 13 13 74 23 24 19 24 26 24 23 武汉 35 13 8 10 22 16 13 成都 37 19 21 26 89 19 28 22 23 32 77 30 重庆 47 49 59 56 54 77 73 53 51 54 71 62 青岛 12 18 22 16 厦门 9 9 5 3 106 8 6 6 7 5 6 8 西安 20 18 16 16 3 12 1

46、5 7 8 9 13 58 福州 9 5 15 13 35 15 15 13 13 10 11 14 三四线城市（6个） 芜湖 2 6 7 6 8 金华 12 6 4 13 7 8 6 7 8 11 8 温州 76 19 19 12 -7 11 13 9 三亚 1 1 3 2 14 2 2 2 1 1 2 2 泉州 16 10 14 22 53 11 14 14 16 10 12 15 烟台 8 5 6 6 -4 6 6 8 6 13 15 13 数据来源：各城市统计局、Wind、方正证券研究所 2.3 2.3 一线城市平均每年新增住房需求一线城市平均每年新增住房需求29842984万平，二线

47、为万平，二线为2.12.1亿平亿平 一线城市中，北京/上海/广州/深圳城镇常住人口增加带来的平均每年新增住房需求分别为348、350、799、1487万方；其中2018-2035年北京/上海/广州总住房需求分别为6263、6309、14382万方，2018-2020年深圳总住房需求为4461万方。 二线城市中，杭州/南京/郑州/武汉/成都/重庆/青岛/厦门/西安/福州城镇常住人口增加带来的平均每年新增住房需求分别为884、1078、3995、2581、1629、1908、826、1306、4706、1911万方； 三四线城市中，芜湖/金华/温州/三亚/泉州/烟台城镇常住人口增加带来的平均每年新

48、增住房需求分别为711、2644、1338、103、431、1229万方。 城市分类城市分类 城市城市 政府规划时间（年）政府规划时间（年）预期常住人口（万预期常住人口（万人）人） 预期城镇化率预期城镇化率（%） 2017年城镇化率年城镇化率（%） 2017年城镇常住人年城镇常住人口（万人）口（万人） 2017年城镇人均住房建筑年城镇人均住房建筑面积（平米面积（平米/人）人） 新增住房需求总量（万新增住房需求总量（万方）方） 平均每年新增住房需求（万平均每年新增住房需求（万方）方） 一线城市（4个） 北京 2035 2300 90 87 2070 32.6 6263 348 上海 2035 2

49、550 90 88 2295 36.7 6309 350 广州 2035 2000 90 86 1800 26.1 14382 799 深圳 2020 1480 100 100 1480 19.7 4462 1487 二线城市（10个） 杭州 2020 1000 80 77 800 36.4 2652 884 南京 2020 910 85 82 774 36.9 3233 1078 郑州 2020 1245 82 72 1021 39.0 11986 3995 武汉 2020 1300 84 80 1092 35.2 7744 2581 成都 2035 2300 85 72 1955 36.6

50、 29314 1629 重庆 2030 3600 75 64 2700 34.0 24801 1908 青岛 2020 1000 75 73 750 32.7 2478 826 厦门 2020 500 90 89 450 42.3 3919 1306 西安 2020 1500 75 73 1125 33.7 14118 4706 福州 2020 890 75 70 668 42.3 5733 1911 三四线城市（6个）芜湖 2030 559 89 65 497 36.0 9237 711 金华 2020 781 69 67 539 47.2 7932 2644 温州 2020 1050 70