2019年2月杭州房地产市场报告.pdf

《2019年2月杭州房地产市场报告.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2019年2月杭州房地产市场报告.pdf（29页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、China Index AcademyChina Index Academy2019年2月杭州房地产市场报告中国指数研究院杭州分院2019年3月101政策动态02商品房市场03土地市场04趋势展望目录/CONTENTS杭州政策商品住宅酒店式公寓二手房与租赁市场成交量价热门地块土拍预告政策市场2政策动态0 1目录/CONTENTS3临安房贷政策放松，认房不认贷，降低二套房门槛根据临安市房地产管理处的说法，临安房贷政策已放松，只要贷款结清再购房，首付依旧可以按照3成执行，同时享受首套房贷利率的优势，对二套购房者门槛放低。政策简评：临安于2017年3月开始实行认房又认贷政策，有过贷款记录再购房都属于

2、二套，首付6成。2018下半年，新纳入杭州市区范畴的临安率先楼市下行，土地流拍、新房无需摇号、开盘去化率屡屡降低。临安政策先行放松也在情理之中。临安作为杭州唯一不限购区域，且处于价格洼地，多吸引刚需与投资客户，在前期客群在大量消耗后，通过房贷政策放松来刺激楼市，其作用会比较小，但对于要换二套房的地缘客户来说是一大利好。4主城区新挂牌涉宅用地溢价率上限由50%调至30%杭州主城区挂牌的两宗涉宅用地的封顶溢价率大幅下调，三塘地块下调至30%，祥符东地块下调至29.4%。即当三塘、祥符东涉宅地溢价率达到约30%时，不再接受更高报价，将调整竞价方式，转为在此价格基础上投报所建商品房屋自持比例程序。此前

3、，主城区涉宅用地土地竞买规则一直执行的是溢价率上限为50%。政策简评：此次主城区2宗涉宅地块溢价率上限从50%下调至30%，表明政府有意控制地价，据了解，未来杭州市八区将逐步统一，封顶溢价率均调整至30%。但是，除了溢价率，起拍楼面价也是影响地价的因素之一，单控制溢价率并不能完全抑制地价。5商品房市场0 2目录/CONTENTS6商品房市场量价走势：受春节淡季、市场预期下降的影响，成交规模大幅回落，价格也有所上涨，限价有放松的迹象2019年2月，杭州市区（含富阳、临安）商品房共成交55.46万方，同比环比均下降，受春节淡季、市场预期下滑的影响，成交规模大幅回落。从价格来看，2月上市房源以改善型

4、户型为主，价格有所上涨，尤其绿城沁园前期上市均价49500元/平方米，此次上调为54000元/平方米，被认为是限价放松的迹象。79.37 119.21 103.36 102.61 157.32 137.99 105.45 134.07 97.94 118.26 168.08 104.04 55.46 26509 26758 25337 28339 28711 28148 27171 28790 23000240002500026000270002800029000300000.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.002018.02-20

5、19.02杭州市区（含富阳、临安）商品房成交量价走势销售面积（万方）销售价格（元/平方米）7商品房市场各物业类型成交占比：住宅占比较为稳定，公寓成交仅占14%74%64%48%44%57%71%70%73%76%75%78%74%75%16%23%39%43%29%19%18%20%16%17%13%18%14%0%20%40%60%80%100%各物业类型成交套数占比（不含富阳、临安）住宅酒店式公寓商业办公2019年2月，各物业类型成交占比中，住宅继续占领高位，占比75%，从去年下半年以来，住宅成交占比较为稳定；公寓占比继续走低，目前市场上公寓项目较少，加上公寓价格居高不下，投资回报率低，去

6、化效果不理想。8商品住宅市场9住宅市场供销对比：供应减慢、春节淡季等原因导致成交下降，销供比1.5，依然供不应求，出清周期3个月，库存形势严峻2019年2月，商品住宅成交29.4万方，新增供应19.6万方，供应减慢，加上传统春节淡季，成交下降。2月销供比为1.5，依然供不应求；商品住宅可售面积251.9万方，出清周期3.5个月，主要是2月成交下降的缘故，随着“金三银四”的到来，库存形势依然严峻。1.501230501001502002503002018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018

7、年12月2019年1月2019年2月2018.02-2019.02杭州市区（不含富阳、临安）商品住宅供销情况批准上市面积(万方)销售面积(万方)销供比3.500.511.522.533.541002003004005006002018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2018.02-2019.02杭州市区（不含富阳、临安）商品住宅库存面积及去化周期可售面积(万方)出清周期10住宅市场各区成交量：2月各区成交整体呈下行走势，临安政策刺激下楼市有所回暖，

8、下沙新房相继入市，去化较好，成交规模上升各区县中余杭依然是成交主力，临安以9.71万方的规模成为第二大区。临安市场遇冷，但众多楼盘采取了打折、促销等手段，这个月开始实行认房不认贷，降低了二套房的门槛，对楼市回暖有一定的积极作用。2月整体成交下降，各区县主要是以下行为主导，但下沙、下城环比上涨，下沙继都会钱塘上市弥补了新房短缺后，龙湖春江天越也入市，去化较好。16.47 9.71 6.85 5.26 2.42 1.77 0.61 0.52 0.34 0.13 -14%-38%-64%-58%-61%69%215%-41%-100%-50%0%50%100%150%200%250%0.005.00

9、10.0015.0020.0025.00余杭临安萧山富阳拱墅江干下沙下城西湖之江2019年2月各区县商品住宅成交面积及环比变动2019年1月各区县成交面积(万)2019年2月各区县成交面积(万)环比变动112019年2月各区成交价：七个区域上涨五个区域下跌。主要是受上市房源类型的影响，在严格的限价政策下，同物业类型的房价变动幅度较小，基本处于平稳状态。与以往不同的是，申花板块的绿城建发沁园高层均价上涨4500元/方，是限价后短时间内同一项目加推涨价的首例，主要因为该批房源楼幢位置更好且有小户型，属于限价背景下价值回归的特殊情况，但这也被看作是市区限价有所松动。住宅市场各区成交价：各区环比涨跌不

10、一，沁园的涨价被看作是限价松动的迹象69,556 53,239 46,244 45,183 44,840 42,974 40,135 31,965 28,265 24,321 -2.0%25.9%-38.3%-12.1%3.2%15.6%11.9%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%01000020000300004000050000600007000080000上城西湖拱墅下城滨江江干之江萧山下沙余杭2019年2月各区县商品住宅成交价及环比变动2月成交价格(元/)环比变动12从成交结构来看，90-120刚改户型成交占比达30%，持续走高；120

11、-140方改善类房源比重也在回升。一方面是高价地采取高端改善路线入市，另一方面源于更多项目以高低配获取利润。住宅市场成交结构：刚改和改善类户型占比持续走高16%13%14%16%13%17%13%21%25%17%18%29%30%31%27%33%21%34%29%19%28%37%33%23%26%34%5%8%9%9%5%11%9%6%11%15%8%7%9%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%2018.02-2019.02商品住宅面积段成交结构（不含富阳、临安）40-7070-9090-12

12、0120-140140-180180-240240-300300以上13住宅市场排行榜：华夏四季以超高性价比成为成交面积与金额双项TOP1排名项目名称区县成交面积(万方)成交套数(套)成交均价(元/平方)成交金额(亿元)1华夏四季余杭5.8 4153082617.8 2辉逸云筑余杭2.9 299198945.8 3滨江新希望拥潮府萧山1.3 126383824.9 4杭州大家拱墅1.3 98483176.1 5嘉凯城名城博园余杭0.9 91109621.0 6绿地艺尚府余杭0.9 107219682.1 7德信碧桂园印江南萧山0.8 65232671.7 8金世纪运河丽园余杭0.5 36999

13、40.5 9时代滨江翡翠之星萧山0.5 54391832.0 10众安学君里余杭0.5 49165770.8 合计15.513402775442.9成交面积占比53.10%排名项目名称区县成交金额(亿元)成交套数(套)成交面积(万方)成交均价(元/平方)1华夏四季余杭17.8 4155.8 308262杭州大家拱墅6.1 981.3 483173辉逸云筑余杭5.8 2992.9 198944滨江新希望拥潮府萧山4.9 1261.3 383825绿地艺尚府余杭2.1 1070.9 219686时代滨江翡翠之星萧山2.0 540.5 391837世茂钱塘天誉江干1.9 320.4 467268中尚

14、汇府拱墅1.8 440.4 403639德信碧桂园印江南萧山1.7 650.8 2326710融信杭州世纪萧山1.6 260.4 38497合计45.8126614.731092成交金额占比52.25%2019年2月杭州（不含富阳、临安）商品住宅成交面积TOP102019年2月杭州（不含富阳、临安）商品住宅成交金额TOP1014酒店式公寓15酒店式公寓市场：2月成交为近一年的低谷，但价格依旧高企2月酒店式公寓共成交461套，为近一年成交的最低谷。目前市面上公寓较少，本月新开盘入市公寓有越秀招商天悦江湾，项目位于地铁七堡站附近，价格在39000-43000元/平方米。由于市面上公寓比较稀缺，虽然

15、在总成交量较2018年上半年“拦腰砍断”的行情之下，但价格依旧高企，“物以稀为贵”，价格出现下跌的概率较小。1080229831174186386818721595209712141481166712194612563128000287092966032681333943428234391291493157631393332403713205000100001500020000250003000035000400000100020003000400050002018年2月-2019年2月杭州市区（不含富阳、临安）酒店式公寓成交量价走势成交套数(套)成交价格(元/)16二手房及租赁市场17二手房

16、市场：成交上升，市场开始回暖2019年2月，杭州市区（不含富阳、临安）共成交二手商品住宅1820套，相比上月大幅上升，主城各区成交均有不同程度的上涨。目前在售刚需项目较少，精装修新房项目问题不断，不少刚需客户转向二手房，市场开始回暖。1820100020003000400050006000700080002018年01月2018年02月2018年03月2018年04月2018年05月2018年06月2018年07月2018年08月2018年09月2018年10月2018年11月2018年12月2019年01月2019年02月2018年2月-2019年2月杭州市区（不含富阳、临安）二手住宅成交套

17、数销售套数(套)销售面积(万)上城区, 112 , 9.37%下城区, 182 , 15.23%江干区, 351 , 29.37%拱墅区, 190 , 15.90%西湖区, 246 , 20.59%滨江区, 114 , 9.54%2019年2月主城区二手住宅成交情况18租赁市场：新房交付、蓝领公寓等供给增加，春节过后租金止涨转跌杭州普通住宅租赁价格指数走势图2019年2月杭州六城区普通住宅租赁价格指数对比图本月全市平均租金为3778元/月，环比下降0.60%。同往年不同，今年节后的租金水平同比止涨转跌。随着杭州人才租赁用地的推出以及蓝领公寓的规划，均有助于稳租金，考虑到阶段性上市以及杭州的人口

18、流入，短期内不会造成租金的下降，接下来杭州的租赁市场会趋于稳定。备注：杭州六城区指上城、下城、拱墅、西湖、滨江、江干2019年2月杭州六城区住宅租赁价格指数环比变化图1000120014001600180020002012.012013.012014.012015.012016.012017.012018.012019.012331182818581840225117771877滨江拱墅江干上城西湖下城杭州市1.67%1.48%1.08%-0.64%-1.13%-1.33%-2%-1%0%1%2%拱墅下城西湖滨江上城江干19目录/CONTENTS土地市场0 320土地市场成交情况：2月宅地推出

19、量多，成交规模创近半年新高2月，由于是传统春节，土地推出量少，本月经营性用地共成交7宗，成交建面77.65万方；宅地推出量多，宅地成交6宗，成交建面74.94万方，成为近半年单月成交规模之最。77.650501001502002503003504002018年2月-2019年2月杭州市区（含富阳、临安）土地成交建面经营性用地成交建面(万)住宅用地成交建面(万)21土地市场成交走势：土拍热度小幅回温，2宗非租赁用地的溢价率均超30%本月成交宅地6宗，规划建筑面积74.9万方，其中4宗为租赁用地，因此楼面价有所下降；土地市场热度开始小幅回温，2宗非租赁用地即大江东地块和良渚地块的溢价率均超过30%

20、，竞拍热度高，市场限价的松动信号和不断有城市楼市政策有所松绑，给予了房企一定的拿地信心，同时年初的土地热度也会为后期推地成交带来积极作用。28,511 19,219 13,815 16,617 11,208 17,051 17,007 5,287 5,546 16,461 7,241 21,359 8,351 27.920102030405060700500010000150002000025000300002018年2月-2019年2月杭州市区（含富阳、临安）宅地成交楼面均价和溢价率走势成交楼面均价(元/)平均溢价率(%)222019年2月涉宅地块出让表：涉宅地块共6宗时间区县地块名称规划建

21、筑面积(平方米)成交楼面价(元/平方米)竞得房企溢价率(%)2月1日萧山区大江东产业集聚区核心区396753.68732 融创32.3%2月14日临安区临安区双林高校单元B-02-08地块68818.21200 临安区国有资产02月27日余杭区良渚街道储运路东住宅地块10930420327 德信30.6%临平新城南区块LP3104-13拟招拍挂地块72590.43090 余杭区国有资产0余杭经济技术开发区兴国路与土山坝路交汇西南处地块57895.62600 杭州市开发投资0仁和先进制造业基地配建人才房地块440002600 杭州仁和先进制造业02019年2月涉宅用地出让一览表232月热门地块：

22、良渚街道储运路东住宅（德信溢价31%竞得）地块周边配套：交通：距离4号线储运路站约300米，拥有杭行路、上塘高架，公共交通与自驾都比较方便；商业：万达广场、华润万象城、西田购物中心；教育：良渚街道谢村小学、运河小学、星澜小学；医疗：邵逸夫医院大运河分院周边新房售价项目名称拿地时间楼面价（元/方）房价（元/方）德信海德公园（售罄）2016.1500121500（毛坯）万科杭宸（售罄）2016.1676123000（精装）世茂项目（待售）2018.717692预计30000金科碧桂园博翠府2017.918935+15%自持29500（精装）碧桂园金科尚合府2017.918860+16%自持2550

23、0（毛坯）2月27日，良渚街道储运路东住宅地块被德信竞得，楼面价20327元/方，溢价率31%，总价22.2亿元。共有20家企业参与竞拍，经过90轮报价，地块热度高。该地块的交通与商业配套完善，且板块内在售项目少，仅有临近的世茂项目预计将要开盘。相比周边新房售价，良渚地块的楼面价直逼新房价格，但由于可参照的项目德信海德公园和万科杭宸已售罄，在板块地价上涨后，待售的世茂项目可能重塑板块价格，预计售价3万。243月宅地土拍预告：10宗宅地出让，其中余杭占据5宗地块名称区县规划建筑面积(万)起始价(万元)楼面均价（元/）拟出让日期牛田单元R21-07地块江干区15.14 29193819277 20

24、19-03-04未来科技城民丰片区06地块余杭区3.84 4218511000 2019-03-20良渚街道杭行路东桥良路北住宅地块4.11 6377815500 2019-03-20未来科技城民丰片区07地块6.18 6795911000 2019-03-20富阳区富春街道金秋大道富阳区12.35 12353010006 2019-03-22塘栖小城市核心区商住地块一余杭区4.74 331557000 2019-03-29杭州九乔数字商贸城科卫路以南、杭乔路以东拟招拍挂地块16.47 26356416000 2019-03-29市北西单元兴议区块B-16地块萧山区7.65 131494172

25、00 2019-03-29戴村镇仙女湖(七都溪西侧)住宅用地2.23 133596000 2019-03-29戴村镇市政路恒达路交叉口东侧住宅A区块15.49 851945500 2019-03-293月杭州市区待出让涉宅用地汇总25趋势展望0 4目录/CONTENTS26市场趋势展望：高价地陆续上市，放开限价、接受市场检验的可能性较高；住宅市场有望迎来真正的“金三银四”；房企拿地预期提升，预计竞拍热度不低限价有放松的可能性。沁园的涨价似乎是限价放松的一个迹象，接下来随着多个高价地项目的入市，放开限价、接受市场检验的可能性较高。住宅市场。从2月下旬开始，楼盘纷纷领取预售证开启登记模式，预计将迎来真正的“金三银四”。高性价比红盘依然热销，位置较差的楼盘可能会借由旺季有所改善；主城区高端项目蓄客难度大，尤其是竞争压力大的板块表现尤为明显。公寓市场。市面上公寓产品较少，因此成交上表现不太亮眼，但正是由于稀缺性，价格依旧高企，同等地段，公寓的价格堪比住宅。土地市场。目前已有13宗涉宅用地待嫁，预计竞拍热度不低，房企将重新开始加预期拿地，但在限价政策尚未有明朗倾向时，幅度不会迈大。政策展望市场展望27Thank You！