20180628济南城市进入研究报告.pdf
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1、1 山东省济南市城市进入研究报告 思源地产 2018.6 2 研究目录 城市背景 济南市城市发展情况如何？ 整体市场 济南市房地产行业供销如何？ 区域市场 市内各区及板块市场有何不同的特征？ 房企格局 在当地市场之中开发商呈什么样的格局？ 进驻策略 根据当地市场行情和区域热度，应选取怎样的方式进入？ 城 市 背 景 城市概况 城市规划 城市人口 城市经济 城市交通 城市产业 济南市位于山东省的鲁西中部，中国东部沿海经济大省。 城市概况 城市概况：济南，素有“泉城”之称，是山东省省会、全国十五个副省级城市之一，环渤海地区南翼的中心城市，山东省的政治、文化、教育、经济、交通和科技中心，中国人民解放
2、军北部战区陆军机关驻地，总面积8177平方公里。位于中国山东省的中西部，北连首都经济圈，南接长三角经济圈，东西连通山东半岛与华中地区，是环渤海经济区和京沪经济轴上的重要交汇点。 地理位置：位于济南市地处山东省中西部，市区面积3257平方公里。南依泰山，北跨黄河，背山面水，分别与西南部的聊城、北部的德州和滨州、东部的淄博、南部的泰安和莱芜交界。南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。 城市定位：济南因境内泉水众多，拥有“七十二名泉”，被称为“泉城”，素有“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”的美誉，济南八景闻名于世，是拥有“山、泉、湖、河、城”独特风貌的旅游城
3、市，是国家历史文化名城、首批中国优秀旅游城市，史前文化龙山文化的发祥地之一。 济南市区位图 环渤海经济区和京沪经济轴上的重要交汇点 国家卫生城市 中国软件名城 中国最具幸福感城市 国家历史文化名城 全国文明城市 2017年度中国最具投资潜力城市50强 首批中国优秀旅游城市 临沂 枣庄 菏泽 泰安 淄博 青岛 威海 滨州 聊城 烟台 潍坊 日照 东营 德州 济宁 莱芜 济南 济南 聊城 德州 滨州 淄博 莱芜 泰安 城市概况丨城市定位 城市定位 省会城市：山东省省会，政治中心、文化中心，连接环渤海经济圈与长三角经济圈的重要节点城市。 文化之城：文化聚集型城市，整个城市的兴起、发展与未来规划都与积
4、淀几千年的文化底蕴息息相关。 高教之城：全国排列前茅的山东大学、山东师范大学等高等院校集聚济南，教育氛围浓厚。 “6+1”都市圈中心城市 东北亚经济圈：具有参与国际经济大循环，与国际经济接轨的良好条件和机遇。 环渤海经济区：依托济青产业带的发展形成产业合力，具有辐射带动中西部发展的作用。 京沪交通走廊：具有成为京沪经济发展腹地和产业承接地的优势条件。 济南市是山东省省会，政治、文化、教育中心，全国十五个副省级城市之一，环渤海地区南翼的中心城市，省会“6+1”都市圈中心城市 城市概况丨城市地理 山东半岛城市群：济南作为山东半岛城市群“双中心”（济南、青岛）之一，是山东中西部及省际区域的交通枢纽和
5、经济中心，正在向着现代服务业为主导、高新技术产业发达的综合性省会城市发展：东部新城应抓住半岛城市群建设中产业结构调整机会，整合资源，发挥带动优势，成为综合服务中心承接地。 地形特征：济南市南依泰山，北跨黄河，在南北方向上具有天然屏障，一定程度上制约城市的纵向发展。 地势特征：城市地势南高北低，多雨季节北部片区容易被淹，一定程度上影响形成了济南人“住东不住西，住南不住北”的住房观念。 济南市域 泰 山 山 脉 黄河 城市地势 北连京津冀，南接苏皖豫，京沪经济走廊的中间位置；南依泰山，北面黄河，南北发展受阻 济南市下辖“七区三县”，高新区为国家设立的高新技术产业开发区，由高新区管委会管理，并非行政
6、区划 城市概况丨行政区划 济南行政划分图 市域范围：济南市下辖七区三县行政区：历下区、历城区、市中区、天桥区、槐荫区、长清区、章丘区、商河县、济阳县、平阴县，市人民政府驻济南市历下区龙鼎大道龙奥大厦。全市面积8177.21平方公里。 城市建设：2016年12月，经国务院、山东省政府批复，同意撤销县级章丘市，设立济南市章丘区。济南行政区划为七区三县，今后，济南将进一步优化中心城区空间布局，统筹区域协调发展，推进章丘加快融入济南发展大框架，增强省会城市辐射带动功能，为“打造四个中心，建设现代泉城”提供有力支撑。 城市人口：2017年末年末全市常住人口732.12万人，比上年末增长8.81万人，同比
7、增长1.22%。户籍人口643.62万人，比上年增加10.79万人，同比增长1.71%。申报出生率17.83，申报死亡率9.86，人口自然增长率7.97。 城市经济：实现地区生产总值7201.96亿元，比上年增加576.16亿元，增长8.0% 城市分析： 现阶段自2016年行政区划设定后分为七区三县，济南实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略，积极引导城市布局沿东西两翼展开，严格控制城市向南部山区蔓延，适时跨越黄河向北部发展，优化旧城区城市功能，全面提升城市品质。 经十路、经一路扩建，北园大街高架路改造，小清河片区综合改造，二环形成，高新区初步发展。 市政府东迁，全运会举办，滨
8、河新区打造，西客站大规模建设，打造长清大学城、工业北路开发建设，茂岭山片区开发 2008-2013年 高度集中 东部初拓 西部初拓 东部再拓 连接章丘 ， 城市规划丨城市变迁 各大开发商均集中在市区一环路内。房地产项目主要集中在一环路内 2000年 2001-2007年 2013-2015年 2015-2017年 雪山片区逐步开发，城市东部进一步扩大至绕城高速以东区域。全福-华山板块开发，腊山片区大规模建设，长清区逐步发展 药山片区开发、北湖片区改造，南北康开发，文庄改造，唐冶片区大规模开发。圣井开发 西客站 高新区 一环内 绕城高速 收费站东移 版图外拓，重心东移。 城市规划丨重点规划（方向
9、） 2016年8月28日，济南市城市总体规划(2011-2020年)正式发布，其中再次明确了济南实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略，积极引导城市布局沿东西两翼展开，严格控制城市向南部山区蔓延，适时跨越黄河向北部发展，优化旧城区城市功能，全面提升城市品质。 此外，对济南的发展方向和空间结构的规划是： 中心城建设用地集中在北部黄河和南部山区之间的适宜建设区域，在现状城区用地的基础上，主要向东、西两翼拓展。规划范围向东扩展至市区边界，向西南扩展至长清城区。中心城规划范围由上版总体规划的 526 平方公里扩大到1022 平方公里。中心城空间结构为“一城两区”。“一城”为主城区，“两
10、区”为西部城区和东部城区，以经十路为城市发展轴向东西两翼拓展。 按照“东拓、西进、南控、北跨、中优”的发展战略，南北受限，东西狭长，整体呈“带状”发展 城市规划丨重点规划（布局） 呈“一主一副，五大次中心，十二个区域中心，加两个卫星城”的发展布局，打造15分钟生活圈 一主一副 一主：老城主中心，这是经过历史沉淀下来，不可更改的； 一副：中央商务区，加上奥体文博片区。一主一副都作为城市中心。 五大次中心 西客站片区 ：西头的次中心。 新东站片区 ：铁路枢纽的三个主客站之一， 孙村片区 ：东部城区公共服务中心。 临空片区 ：航空枢纽，综合交通运输体系 济北片区 ：尚在规划 十二个区域中心 北湖、华
11、山、洪楼、桑梓店、董家、唐冶、港沟、柏石峪、王官庄、美里湖、崔寨、高官寨 两个卫星城：长清、章丘 2017年山东常住人口为10006万人，流入166万，主要流入济南和青岛。 城市人口 732 929 471 392 215 709 936 838 565 283 292 138 1056 580 606 391 874 050010001500济南市 青岛市 淄博市 枣庄市 东营市 烟台市 潍坊市 济宁市 泰安市 威海市 日照市 莱芜市 临沂市 德州市 聊城市 滨州市 菏泽市 2017年山东省各市人口分析 常住人口 户籍人口 （万人） 88 57 38 -26 11 55 28 -29 -1
12、28 -12 10 -94 -7 -16 -3 -145 -200-1000100济南市 青岛市 淄博市 枣庄市 东营市 烟台市 潍坊市 济宁市 泰安市 威海市 日照市 莱芜市 临沂市 德州市 聊城市 滨州市 菏泽市 2017年山东省各市常住人口与户籍人口差值 （万人） 2017年山东省常住人口共10006万人，户籍人口9840万人，相对而言是人口净流入省份。 济南市常住人口位于临沂、潍坊、青岛、菏泽之后，山东省排名五。2017年常住人口732万人，户籍人口644万人，人口净流入88万人。 济南常住人口稳定在710万左右，八成人口分布于各城区区，主城区吸附力强 城市人口 700 707 713
13、 723 732 0.7% 1.0% 0.8% 1.4% 1.2% 0.2%0.6%1.0%1.4%1.8%2.2%200400600800201320142015201620172013-2017年济南市常住人口 全市常住人口（万人） 增长率 （万人） 93 77 114 74 52 60 112 54 61 35 020406080100120140历下区 市中区 历城区 天桥区 槐荫区 长清区 章丘区 济阳县 商河县 平阴县 2017年济南市各区县人口对比 常住人口（万人） 纵向对比：2013年以来济南市人口基本保持稳定上升，维持在710万人上下，人口增长率在1.02%左右； 横向对比：
14、济南市人口七成以上的人口均集中在各城区中，其中历城和章丘城区人口吸附力强； 城市经济丨GDP 济南经济总量稳定发展，GDP增速远高于全国水平。处于强二线向新一线城市过渡阶段，发展势头强劲 GDP增长速度 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 国家增GDP长率 房地产业发展阶段 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 6.9% 在城市GDP排名中，济南处于全国第23位，山东省第3位，落后于青岛市与烟台市；在省会城市排名中处于第10位。 处于新一线城市和强二线城市的过渡期，大发展、大建设是该阶段城市发展的典型特征。 5230 5771 6100 6536 7202 9.60% 8.80% 8.10% 7
15、.80% 8.00% 2%4%6%8%10%12%14%20003000400050006000700080002013年 2014年 2015年 2016年 2017年 GDP（亿元） 经济增长率 济南2013-2017年GDP数据统计 75254 82656 86320 92577 99569 8.00% 9.00% 4.40% 6.80% 7.60% 2%4%6%8%10%12%14%20003000400050006000700080002013年 2014年 2015年 2016年 2017年 人均GDP（元） 人均GDP增长率 济南2013-2017年人均GDP数据统计 14 济南
16、市GDP居山东省第三位，落后于青岛市与烟台市；在省会城市排名中处于第10位。 城市经济丨GDP 11037 7339 7202 5859 4781 4651 4345 3802 3585 3480 3140 3064 2820 2613 2316 2003 896 5002,5004,5006,5008,50010,50012,500青岛 烟台 济南 潍坊 淄博 济宁 临沂 东营 泰安 威海 德州 聊城 菏泽 滨州 枣庄 日照 莱芜 2017年山东省各市GDP排行 亿元 2017年济南市GDP总量为7202亿元，居山东省第三位，低于青岛市和烟台市； 济南人均GDP居山东省第六位，落后于东营、威
17、海、青岛、烟台、淄博； 城市经济丨GDP 11.99 10.39 9.96 6.26 10.20 5.57 4.16 17.83 6.36 12.34 5.42 5.08 3.27 6.72 5.91 6.90 6.51 14710131619青岛 烟台 济南 潍坊 淄博 济宁 临沂 东营 泰安 威海 德州 聊城 菏泽 滨州 枣庄 日照 莱芜 2017年山东省各市人均GDP排行 万元 2017年济南人居GDP总量为9.96万元元，居山东省第六位； 济南市各区县城市经济稳定上升，历下区和章丘区城市经济上升较为显著 城市经济丨GDP 18 9 12 8 7 9 6 5 9 4 05101520历下
18、区 章丘区 市中区 历城区 天桥区 槐荫区 济阳县 长清区 平阴县 商河县 2017年济南市各区县人均GDP 纵向对比：济南市GDP总量保持稳定上升态势，各区县经济也是稳步上升； 横向对比：历下区作为城市核心区，经济总量居济南市各区县第一位，其他区县比2016年总量上浮。 2187 1001 907 888 479 476 336 322 273 204 1005009001300170021002500历下区 章丘区 市中区 历城区 天桥区 槐荫区 济阳县 长清区 平阴县 商河县 2017年济南市各区县GDP （亿城市经济丨投资总额 2638 3063 3498 3974 4364 20.6
19、8% 16.10% 14.20% 13.70% 9.80% 0%5%10%15%20%25%100020003000400050002013年 2014年 2015年 2016年 2017年 固定资产投资（亿元） 增长率 济南市2013-2017固定资产投资 721.0 917.0 1014.0 1164.0 1232.0 8.75% 27.20% 10.60% 14.80% 6.10% 5%10%15%20%25%30%100.0300.0500.0700.0900.01100.01300.01500.02013年 2014年 2015年 2016年 2017年 房地产开发投资（亿元） 增长
20、率 济南市2013-2017年房地产开发投资 2634 2964 3410 3765 4146 13.40% 12.60% 15.05% 10.40% 10.10% 5%7%9%11%13%15%17%100020003000400050002013年 2014年 2015年 2016年 2017年 消费品零售总额（亿元） 增长率 济南市2013-2017社会消费品零售总额 济南固定资产投资方面逐年上升，但趋势有所放缓，房地产开发投资方面也同步放缓。 消费品零售总额也在逐年上升，17年4146亿元，环比增长10.1%。消费潜力巨大。 城市对标：济南固定资产投资额远低于典型重点二线城市，存在后发
21、优势，发展空间更充足。 济南固定资产投资增速放缓，房地产开发投资稳中有增 城市规划丨交通规划（城际） 铁路：以济南为中心，形成“三横三纵”铁路网，三纵”即京沪通道、东部沿海通道、京九沿线通道，“三横”快速铁路通道，实现省内东西贯通并连接西部省份； 公路：初步完成“一环十一射”高速路网的建设，使济南的旅客和物资输送能力大大加强； 航空：济南遥墙国际机场位于主城区东北端，距市中心28.5公里，是中国重要的入境门户和干线机场之一，是山东航空公司、中国东方航空公司和深圳航空公司的基地机场，2016年旅客吞吐量约1162万人次，跻身“千万级”大型机场行列。 济南至北京1.5小时 济南至上海2.5小时 济
22、南外部交通通达性强，铁路“三横三纵”，公路“一环十一射”，缩短了与首都都市圈和长三角经济圈的时空距离；遥墙国际机场承接国内外旅客，提升城市吸引力。 铁路路网 一环十一射 城市规划丨交通规划（环线） “一环二横二纵”:“一环”为济南内环高速；“二横”分别是工业北路高架北园高架及西延长线，二环南路及东西延长线；“二纵”分别是二环东路高架及南延长线，二环西路高架及南延长线。 “外环高速”： 2020年济南将建成大外环 。西起青银、济广高速相交的唐王枢纽立交，向东南新建经龙山西，改造彩石立交接至G2京沪高速，沿南绕城高速外围新建线向西穿济南南部山区接京台、济广高速，跨黄河后经济聊高速、青银高速接京台高
23、速，原有外环线变成中环线。 目前二环南路及东西延长线正在建设中； 2017年底，二环快速路及其延长线将实现全部通车； 二环西路南延进入高架箱梁浇筑阶段,今年6月份准备预计通车，比计划提前三个月。 济南高快一体大路网格局 唐王镇 曹范镇 G3 济莱高速 柳埠镇 西营镇 长清区 章丘 归德镇 埠村镇 G35 G35 G20 崔寨镇 卧虎山水库 锦绣川水库 焦庙镇 狼猫山水库 张夏镇 G2 G2001 外环高速 内环高速 中环高速 环线扩张，高架绕城。 城市规划丨交通规划（轨交） 济南轨道交通线快线（R线）和普线（M线）两个功能层次，完整覆盖“一城两区”，增加居民出行的可达性和便捷性，有效缓解城市交
24、通拥堵；助力济南交通配套再升级。 济南市城市轨道交通线网由9条线路组成，其中市区线6条普线（M1-M6）、市域快线3条(R1、R2、R3），总长约331.5公里，设车站155座，其中换乘车站30座。预计2020年，城市轨道交通占公共交通出行的比例达到15%。 R1、R2、R3、环线，以及市区M1、M2、M3和M4线预计将在2023年全部竣工。 至2019年，建成市域快线R1线、R2线一期工程和R3线一期工程，长约80.6公里。 快线R1、R2、R3共3条线，支撑带形城市空间骨架；普线包括M1-M4、环线，形成覆盖中心城的骨干网。 地铁加紧建设，交通配套升级。 21 济南市以第三产业为主，第三产
25、业在经济结构中占主导地位。 城市产业 5.4% 5.2% 5.0% 4.9% 4.4% 39.3% 38.4% 37.8% 36.2% 35.7% 55.3% 56.4% 57.2% 58.9% 59.9% 0%20%40%60%80%100%2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 济南产业结构及走势分析 一产 二产 三产 济南市第三产业为主，第三产业在经济结构中占主导地位，2017年约占59.9% 济南市三产所占比重逐年攀升，服务业比重的不断提高是济南经济发展的必然结果；未来高新技术产业和现代服务业是发展重点，也是贡献的主力产业客群。 各区景观资源分布 行政区 景观资源
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