2018年临汾房地产市场报告.pdf

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1、市场解读 MAC宏观市场分析 MIC微观市场分析宏观经济分析：2013年起，临汾GDP增长明显开始回落；2016年开始反弹，GDP恢复至1205.2亿元，同比增长3.4%；同时，城镇居民人均可支配收入17438元，同比增长6.7%。市场MAC宏观市场分析城市规划分析：按照临汾城市总规划及2017年政府最新要求，形成“一河两岸，八大片区”，即主城区、河西新城区、东城区、经济技术开发区、尧庙片区和产业片区等。市场MAC宏观市场分析数据来源：临汾市城市总体规划2009-2020城市发展近期向西临汾楼市成交走势：临汾市地方政府部门自2013年下半年开始整顿、规范房地产市场，可明显看出，从2016年开始

2、集中放量，成交量及成交金额基本呈上升趋势，2017年房地产成交量有所放缓。市场MAC宏观市场分析临汾楼市成交面积分析：2017年临汾房地产市场成交面积区间为，100以下成交占比31.3%，100-120成交占比33.2%，120-140成交占比18.1%，140以上成交占比17.4%。三居、改善性户型目前已成为市场主流，市场需求与太原较为接近。市场MAC宏观市场分析房型户型类别比例两居100以下31.3%三居100-12033.2%三居120-14018.1%三、四居140以上17.4%品牌房企发展布局：2017年下半年以来，品牌房企涌入临汾相继拿地（或与本地企业合作开发等模式），快速展开城市

3、布局，房地产市场即将进入品牌房企与本地房企竞争时期；市场潜在供应量大，竞争环境开始激烈。市场MIC微观市场分析本案富力于2017年12月进入临汾市场；恒大2017年下半年联合本地平阳地产，取得第二个地块，即恒大悦龙台项目所在地块；碧桂园在东城区域有意向合作。富力湾地块恒大悦龙台所在地块恒大华府碧桂园意向地块临汾市2017年已同步启动20个城中村的改造任务：五一东路还迁小区建设项目、阳光小区公共租赁房建设项目；西关社区城中村改造项目等。区域内未来供应分析：2017年末，富力、恒大进入临汾市场，品牌房企开始深入临汾主城区及河西新城，目前在售项目供应量约40万方，潜在供应量约100万方，市场竞争将趋

4、于激烈，但区域热度将会明显提升。项目名称入市情况目前供应存量潜在存量年去化量（）预计去清周期四季花都在售1.5万4.5万9.7万18个月中骏国际在售9.3万金域王府在售3万6.5万6.1万18个月恒安新东城在售2万5.5万1.3万12个月恒大华府在售1万3万1.2万24个月功臣御苑在售4万20万4.3万24个月西荣阁在售2万7.5万1.8万24个月公园壹号在售3.0万4.9万12个月滨港龙湾在售5.4万秀水城在售4.7万2.5万24个月恒大悦龙台未入市8.0万26万12个月御景水城（新品）未入市1.5万2.0万12个月蓝山国际未入市4.3万3.7万18个月合计40万99万/市场MIC微观市场分

5、析恒大华府汾河区域内在售典型项目分析：目前板块内项目多为高层改善类产品，户型面积段在100-140，去化较好的为三居130产品，毛坯均价为54005500元/，本案需挑战城市高端价格。项目名称容积率建筑类型体量（万）主力户型目前均价（元/）入市时间四季花都3高层44四居：17124249002016.11.26中骏国际3高层28三居：10013365002015.12.7金域王府2.5高层17三居：12014853002017.10.30恒安新东城2.98高层27三居：9913258002008.10恒大华府2.5高层33.6三居：10812078002011.10功臣御苑2.91高层28万三

6、居：108-14352002017.6.25西荣阁2.8高层2.45二居：8590三居：11013553002017.10.21公园壹号2.8高层30二/三居：901404300未来城2.8高层71三居：11012042002016.10.29恒大悦龙台2.89高层26三居：110-170四居：179-200预计8800-9000预计2018.03认筹御景水城2.28高层100三居：105133四居：1422205400蓝山国际2.5高层46二居：77105三居：9312148002016.11.26（第五次开盘）市场MIC微观市场分析总占地面积134.8亩总建筑面积26万平方米（8栋）开发商

7、恒大地产产品类型住宅（高层）、商铺总户数1870户绿化率35%容积率2.91装修标准精装修市场价格预计均价8500-9000元配套：国际双语学校、新中式园林、6000会所销售状态：项目尚未入市。城市展厅2018年1月中旬开放；预计推4栋楼876套，均价8500-9000元/，2018年3月开始认筹。项目优势：品牌开发商恒大，在临汾已具有品牌效应，项目打造中式园林，以中式大苑为主题发布，客户认可度较高；项目劣势：价格高于现有主城区的平均价格；老城区交通通达性一般。产品情况：项目打造以改善型产品为主，后期会有两居逐渐入市。恒大悦龙台：恒大地产开发，主打新中式国苑大宅，周边基础配套较完善。市场MIC

8、微观市场分析户型面积套数套数占比三居三室两厅一卫 110-11512814.6%三室两厅两卫 125-13928032.8%四居四室两厅两卫 145-14828032.8%四室两厅两卫180647.3%四室两厅三卫 210-22011012.5%总计876100%与本案隔河相望，整体配套及成熟度高于本案总占地面积100亩总建筑面积28万平方米（10栋）开发商临汾平阳房地产开发有限公司产品类型住宅（高层）、商铺总户数2000户绿化率28%容积率2.91装修标准毛坯市场价格均价5300元配套：商业、市人民医院、汾河销售状态：项目于2017年6月25日正式开盘，截止目前已成交386套；营销手段：线下

9、主要以项目四至户外出街围挡为主；项目优势：紧靠汾河西岸，部分客户认可度较高；项目劣势：工程进度慢，展示形象差。周边除医院、高铁站外，基础配套差。功臣御苑：河西稀缺的大型社区，正北侧为临汾市人民医院，供应市场空白。市场MIC微观市场分析户型面积 （）销量（套）销售面积（）二居86958170三居10860648011611813688123587134143557865总计38643337紧邻项目，目前在售状态，价格低于本案预计，是直接干扰竞品。总占地面积40000平方米总建筑面积17万平方米开发商临汾市城投金科房地产开发有限公司产品类型住宅、别墅总户数1350户绿化率35.3%容积率2.5装修

10、标准毛坯，公共部分简装市场价格均价5300元配套：商业步行街、10万法式园林、幼儿园、医院、酒店销售状态：项目于2017年10月30日正式开盘，由180套别墅及9幢33层高层组成，交房时间2018年12月31日。营销手段：线上以水岸豪宅入市，高举高打大量铺排户外，线下主要以小型圈层活动、资源嫁接为主；项目优势：临汾首个法式别墅社区，实景示范区以泰式园林打造，客户认可度较高；项目劣势：距离主城区在3公里以上，周边基础配套不完善。金域王府帝景：联排别墅、高层均有售，区域位置及配套相对成熟市场MIC微观市场分析户型面积 （）销量（套）销售面积（）二居9520919855三居1202843408013

11、3151995140202800四居171152850总计54361295总占地面积146666平方米总建筑面积44万平方米开发商山西恒智富房地产开发有限公司&临汾市投资集团盛年置业房地产开发有限公司产品类型住宅（高层、洋房）总户数4242户绿化率35%容积率3装修标准毛坯市场价格均价4900元配套：3万亲子公园、社区幼儿园、高端社区会所销售状态：项目为2017年临汾销冠项目，成交均价4900元/。在售的洋房产品均价13000元/，开始滞销。营销手段：线上、线下以花园洋房入市宣传，大量铺排户外；项目优势：规模大，花园洋房为主打，小区自身配套公立小学，3万亲子公园及自身配建社区幼儿园，客户较为青

12、睐。项目劣势：周边地缘性客户多为临汾纺织厂子弟，对于溢价产品洋房的接受度一般。四季花都小洋楼：空中花园式小洋楼，项目自身配套公园及幼儿园，设施配套较完善市场MIC微观市场分析户型面积 （）销量（套）销售面积（）二居891109790三居993503465011733038610125253125四居134405360137202740138202760总计89597035东城片区，体量较大，年度销冠，销售均价低于市场均价，洋房价格出现滞销状态。总占地面积83952平方米总建筑面积28万平方米（6栋）开发商中骏置业产品类型住宅、商铺总户数2282户绿化率30%容积率3装修标准毛坯、公共部分精装修

13、市场价格均价6500元配套：学校、医院、意式风情街销售状态：项目于7月23日正式开盘，由住宅与商铺构成，目前已进入四期销售。营销手段：以中骏置业为切入点，大量铺排户外，辅以小型圈层活动、资源嫁接活动；项目优势：品牌开发商中骏置业，以生态人居大城为切入点，规划意式风情街，客户认可度高。项目劣势：北城区域相对河西新城，规划、配套完善速度稍慢。中骏国际：生态人居大城，首个进入临汾的品牌开发商，北城区域性价比高，全龄段户型。市场MIC微观市场分析户型面积 （）销量（套）销售面积（）二居9014012600三居105285299251142853249012515018750总计86093765品牌开发

14、商少，存在市场机会未来供应巨大 市场竞争激烈 价格预期高A AB B临汾市场近年来，成交量及成交金额增速，从近3个月成交数据看，2017年临汾房地产市场量价齐涨是大概率事件。尤其是刚需和改善目前已成为市场主流， 本项目存在入市机会。目前片区内在售项目供应量在40万方，潜在供应量100万方，市场基本饱和，竞争将呈现激烈化，但区域热度将会明显提升。本案和恒大悦龙台预期的价格为8000元以上，高于临汾市平均成交价格。市场市场小结1威胁大鳄渐入客户分流严重富力、恒大、碧桂园诸多知名品牌房企扎堆进驻本区域开发量巨大，客户分流严重2竞争加剧同质化严重区域内诸多项目产品基本雷同，面积区间及功能分区相似，导致

15、产品同质化严重，恶性竞争加剧威胁3外部竞争蚕食市场来自其他区域（汾河以东的主城区、东城）等区域的低价格干扰竞品的竞争，更大限度上分流了客户，蚕食了市场威胁东城、价格优势四季花都中骏国际西荣阁2018竞品林立竞争激烈首个品牌开发商引入特色园林概念户型以100-120三居刚需为主刚改项目共同点刚、改客群恒安新东城御景水城金域王府品质社区共同点成交均价6300元/米阳煤在汾河沿岸开发的大型社区法式别墅产品改善性客户为主高端改善共同点中式社区、大户型、高单价恒大悦龙台蓝山国际户型以105-150改善性三居为主恒大华府挑战城市高价超越城市市场均价2000元/以上，挑战难度较大开盘10亿，城市销冠多项目在同一区域产品同质化严重，竞品林立，市场厮杀激烈困局已经产生思考