[万科]浙江湖州城市进入报告（2017年1月）.pdf

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1、湖州市城市进入研究报告（ 注 ： 本 报 告 仅 供 部 门 研 究 湖 州 市 场 所 用 ， 并 不 涉 及 项 目 ， 后 续 针 对 具 体 项 目 进 展 进 行 报 告 调 整 ）万科 江浙事业部2017年1月城市概况与投资环境房地产市场分析目 录城市概况区位、行政划分湖州，东隔嘉兴而临上海，西北邻常州而近南京，北与苏州、无锡隔太湖相望，南接杭州。从区位来看，湖州是南京、上海、杭州三大中心城市连接的关键节点，但区域因城市辐射能级、交通、产业、城市发展历史等因素影响，发展相对较慢。“南京上海杭州宁波”一直为沪宁杭城市圈主要发展轴；随着长三角城市群不断推进，湖州成为南京与杭州，上海与安

2、徽连接的关键节点，城市价值得到较大提升。湖州距离上海湖州距离上海160160公里，距离杭州公里，距离杭州7575公里，距离南京公里，距离南京220220公里公里上海上海南京南京杭州杭州宁波宁波湖州湖州嘉兴嘉兴无锡无锡绍兴绍兴苏州苏州常州常州传统发展主轴传统发展主轴潜力发展轴潜力发展轴湖州下瞎2区3县，包括吴兴区、南浔区、长兴县、安吉县、德清县；其中其中吴兴区为市政府所在地，湖州主城区。吴兴区为市政府所在地，湖州主城区。南浔虽然设区，但从地理环境来看，南浔虽然设区，但从地理环境来看，南浔城区与吴兴相距较远，属独立板南浔城区与吴兴相距较远，属独立板块。块。项目概况对外交通机场：机场：上海浦东国际机

3、场、虹桥国际机场、杭州萧山、南京禄口四座机场距湖州都在11.5小时车程内。高速公路：高速公路：杭宁高速公路（G25）、申苏浙皖高速公路（G50）、申嘉湖高速公路（S12）穿境而过。湖州与苏州、无锡等环太湖中心城市也已全线贯通高等级公路。铁路交通：铁路交通：宣杭铁路是湖州连接我国中原腹地的重要交通动脉，湖乍铁路直达国际海港乍浦港。城际高铁：城际高铁：南京-湖州-杭州高铁已通车运行，上海-苏州-湖州高铁、合肥-湖州-杭州高铁已经动工建设。湖州对外交通便捷，建立了公路、铁路、水路俱全的立体物流网络，是上海、江苏、安徽、浙江三省一市的重要枢纽节点。项目概况城市高铁商杭高铁（商丘杭州），经过安徽亳州、阜

4、阳、淮南、合肥、巢湖、芜湖、马鞍山、宣城、湖州，终至宁杭高铁杭州东站。2015年11月30日，商杭高铁全段正式开工建设，预计2020年11月1日正式开通运营。沪苏湖铁路，沿途主要站点有上海虹桥站、青浦站、盛泽站、南浔站、湖州站，已于2016年开工建设，有望在2020年建成通车。随着宁杭高铁的建成通车，及沪苏湖、商航高铁的建设，湖州的交通及区位优势越发明显。3条高铁汇集，未来湖州可实现20分钟达到杭州，半小时到达苏州，1小时达到上海，南京；城市投资价值得到较大提升。项目概况内部交通城市道路主要以东西向为主，南北向为辅，主城区以放射状道路连接城区环线。沪渝高速长深高速京福线二里桥路吴兴大道中兴大道

5、三环北路环城路沪聂线湖州高铁站客运中心湖州南互通湖州互通湖州高铁东站二环东路三环东路湖织大道二环西路二环北路太湖路西寨山路同心路青铜路东坡路湖州北互通项目一项目一项目二项目二项目概况城市人口截止2014年底，湖州户籍总人口263.78万人，常驻人口293万人。主城区吴兴区常驻人口76.67万人。年末总户籍人口年末总户籍人口（万人）（万人）常驻人口常驻人口（万人）（万人）年末总户数（万户）城镇以上单位年末从业人员（万人）第二产业第三产业湖州263.78263.78293.00293.0085.9849.4332.4716.94市区110.65130.9534.7525.5516.209.33吴兴

6、区61.4776.6720.4620.6712.937.73南浔区49.1854.2814.284.883.271.60德清县43.7049.8013.359.647.042.60长兴县63.0565.0122.537.995.272.71安吉县46.3847.2415.366.253.952.29截止截止20142014年底年底76.67万人万人项目概况城市经济湖州2015年GDP总量2084亿元，全省排名第八；近几年经济增长速度虽出现一定幅度下降，但6.56%的增速仍排名全省第四；人均GDP71137元，全省排名第六。名次城市GDP总量（亿元）增速（%）人口（万人）人均GDP浙江42886

7、.006.755508.00778611杭州10053.589.20889.201130632宁波8011.505.27781.101025673温州4619.847.36906.80509474绍兴4466.704.71495.60901275台州3558.135.04601.50591546嘉兴3517.064.91457.00769607金华3406.506.18543.70626548湖州2084.306.56293.00711379衢州1146.202.79212.405396410丽水1102.344.81213.105172911舟山1094.707.82114.6095524十

8、二五期间湖州经济发展情况：十二五期间湖州经济发展情况：三次产业结构从854.937.1调整到5.949.244.9。财政总收入从172.3亿元增加到327.8亿元，其中地方财政收入从97.3亿元增加到191.3亿元，年均分别增长13%和13.2%。城镇居民、农村居民人均可支配收入分别从25344元、14143元增长到42238元、24410元，年均增长10.8%和11.6%。项目概况城市产业湖州传统产业仍以轻工业为主，且各区域均有自己的特色产业，但随着产业的升级转型，各种新兴产业和高新技产业迅速崛起，所占的比重越来越大。长兴长兴吴兴吴兴八里店八里店织里织里南浔南浔化纤织物化纤织物蓄电池蓄电池印

9、染、织造、新印染、织造、新材料、机械电子材料、机械电子金属制品业金属制品业童装童装木地板木地板新型纺织新型纺织食品加工食品加工新型材料新型材料金属制品金属制品机械电子机械电子吴兴食品加工园被列为国家级农产品加工业示范基地吴兴食品加工园被列为国家级农产品加工业示范基地吴兴区支柱产业吴兴区支柱产业通信器材通信器材电子信息电子信息生物医药生物医药吴兴区正迅猛发展的现代工业体系吴兴区正迅猛发展的现代工业体系吴兴区产业吴兴区产业目前吴兴区是：目前吴兴区是：1 1、中国最大规模的石油管道生产基地。、中国最大规模的石油管道生产基地。2 2、中国最大规模的童装产业集群，占国内市场、中国最大规模的童装产业集群，

10、占国内市场30%30%以以上份额。上份额。3 3、国内主要的铝合金型材生产基地，彩色铝合金和高精度铝板居国内之首。、国内主要的铝合金型材生产基地，彩色铝合金和高精度铝板居国内之首。4 4、国内重要的纺织出、国内重要的纺织出口生产加工基地和最重要的棉布集散交易中心之一。口生产加工基地和最重要的棉布集散交易中心之一。项目概况城市发展规划湖州中心城区（包括湖州城区和东部新区）、南浔城区组合形成市域中心城市；德清、安吉、长兴三个县城所在地培育为县域中心城市。长兴县安吉县德清县吴兴区南浔区湖州城区湖州城区东部新区东部新区南浔城区南浔城区发展方向：实施“东扩西拓、北进南控、中间完善”的近期空间发展战略。发

11、展方向：实施“东扩西拓、北进南控、中间完善”的近期空间发展战略。“北进”就是结合已形成规模的仁皇山新区建设，开辟太湖新区；“西拓”就是在继续完善凤凰西区建设基础上做好西南工业区、商住区的配套建设；“南控”就是要保护和控制好南郊风景区的自然环境；“东扩”就是在湖东分区基础上，重点建设吴兴工业片区和西山漾地区，把西山景区建设成为中心城区与东部新区之间的“绿肺”；“中间完善”就是完善老城区的基础设施、公用设施和环境设施配套，增强与完善城市功能。城市用地总体布局城市用地总体布局湖州中心城区的城市用地发展方向为：以向东为主，向北为辅，向西补充完善，南部保护和控制。城市用地形态为“一城两区”的带状组团式城

12、市。“一城”即湖州中心城市，包括湖州、织里和南浔；“两区”即由湖州城区、东部新区组成的湖州中心城区和相对独立的南浔城区。项目概况城市发展规划城市用地向东为主城市用地向东为主房地产市场分析目 录城市概况与投资环境房地产市场分析一、湖州市房地产市场整体经营状况说明：说明：报告中“湖州市全市”指三县两区：德清县、长兴县、安吉县、吴兴区、南浔区。政策解读全国政策趋势：全国政策趋势：政策先松后紧，年末调控范围延至县域城市。政策先松后紧，年末调控范围延至县域城市。( (各地详细政策见附件）各地详细政策见附件）2016年年初，在中央去库存精神的指导下，地方政策环境比较宽松，9月份开始，部分城市开始收紧政策，

13、特别是国庆前后，热点城市集中出台限购、限贷措施，此后有多个城市调控升级，与此同时，限购政策逐步蔓延至热点城市周围的县域城市。湖州楼市政策：湖州楼市政策：竭力去库存，政策未收紧。竭力去库存，政策未收紧。3 3月月3131日，湖州市人民政府办公室发布日，湖州市人民政府办公室发布湖州市人民政府办公室关于进一步促进中心城市房地产市场平稳健康湖州市人民政府办公室关于进一步促进中心城市房地产市场平稳健康发展的若干意见发展的若干意见补充意见。补充意见。继续加大财政支持力度，继续实行购买新建商品房契税补贴。合理把控土地和商品房供应，对商品房库存特别大的区域，应明显减少商品房土地供应量，适当提高新供土地的项目商

14、品房预售门槛。深化征迁安置方式改革，推行政府配建与市场购买、房票与实物安置相结合的多元化安置模式。完善去化商业办公地产的政策措施，扶持发展楼宇经济，支持调整商住结构，推动跨界地产发展，培育发展房屋租赁市场。落实个人住房贷款政策，扩大住房公积金制度受益面住房公积金和商业银行贷款首付比例最低降至20%。湖州政策影响湖州政策影响：落实供给侧政策，库存去化明显，整体量价齐升。：落实供给侧政策，库存去化明显，整体量价齐升。2016年3月份，湖州市人民政府办公室发布“湖五条”新政，明确要科学把控土地和商品房的供应，全年湖州市全市土地购置面积有所下降。全市房地产开发投资继续有所下降，住宅投资下跌明显，同时全

15、市商品房销售量大幅攀升，销售面积和销售金额均呈现大幅上涨的态势。特别是8月底以来，受上海等周边城市购房红利外溢因素的影响，以及湖州房产对沪推介工作的深入推进，全市房地产市场呈现“量价齐升”的态势。城市房地产经营状况房地产投资2016年1-11月份，湖州市全市房地产开发投资260.00亿元，同比下跌14.00%。其中，住宅投资165.98亿元，同比下跌22.1%；办公楼投资10.18亿元，同比上涨2.9%；商业营业用房投资53.42亿元，同比上涨7.6%；其他投资30.42亿元，同比上涨3.3%。从住宅套型结构来看，90平方米以下的小户型住房投资40.65亿元，同比下跌26.4%；144平方米以

16、上的大户型住房投资42.70亿元，同比下跌16.6%；别墅和高档公寓投资22.18亿元，同比下跌26.3%。20152015- -20162016年（年（1 1- -1111月）湖州市全市各地区房地产开发投资情况（亿元）对比图月）湖州市全市各地区房地产开发投资情况（亿元）对比图全市房地产开发投资有所下降，住宅投资下跌明显。2016年1-11月份，湖州市全市房地产开发企业房屋施工面积2160.32万平方米，同比下跌9.25%。新开工面积为318.16万平方米，同比下跌7.74%。其中住宅新开工面积208.48万平方米，同比下跌14.80%，占全部商品房新开工面积的65.53%；办公楼新开工面积1

17、7.78万平方米，同比上涨146.26%；商业营业用房新开工面积29.36万平方米，同比下跌45.08%；其他新开工面积62.56万平方米，同比上涨58.50%。20162016年（年（1 1- -1111月）湖州市全市住宅各面积段房屋施工月）湖州市全市住宅各面积段房屋施工/ /新开工新开工/ /房屋竣工面积情况（万）房屋竣工面积情况（万）城市房地产经营状况房地产开工面积全市房地产新开工面积下降明显。城市房地产经营状况销售量、销售额、待售面积1 1、全市商品房销售量大幅攀升、全市商品房销售量大幅攀升2016年1-11月份，湖州市全市商品房销售面积497.04万，同比增长44.9%。其中商品住宅

18、销售备案面积445.86万，同比增长48.19%。中心城市商品房销售面积为240.09万，同比上涨47.05%，其中吴兴区商品房销售面积为189.59万，同比上涨46.76%；南浔区商品房销售面积为50.51万，同比上涨48.1%。德清县商品房销售面积为113.51万，同比上涨48.4%；长兴县商品房销售面积为83.28万，同比上涨46.5%；安吉县商品房销售面积为60.19万，同比上涨29.7%。2 2、全市商品房销售总额大幅上涨、全市商品房销售总额大幅上涨2016年1-11月份，湖州市全市商品房销售额346.12亿元，同比上涨47.4%，其中商品住宅销售额303.97亿元，同比上涨47.8

19、0%。中心城市商品房销售额184.68亿元，同比上涨49.53%，其中吴兴区商品房销售额146.91亿元，同比上涨43.21%；南浔区商品房销售额37.77亿元，同比上涨80.6%。德清县商品房销售额72.17亿元，同比上涨54.9%；长兴县商品房销售额46.81亿元，同比上涨36.4%；安吉县商品房销售额42.46亿元，同比上涨39.5%。3 3、全市商品房待售面积、全市商品房待售面积389.93389.93万平方米万平方米2016年末，湖州市全市商品房待售面积389.93万平方米，同比下降0.93%。其中全市住宅可售面积184.27万平方米，同比下降15%；办公楼可售面积22.48万平方米

20、，同比下降7.2%；商业营业用房可售面积150.98万平方米，同比上涨23.9%；其他房屋可售面积32.21万平方米，同比上涨4.6%。房地产市场分析二、湖州市中心城区房地产市场分析说明：说明：报告中湖州中心城区指的是主城区、吴兴区（并非行政辖属范围，特指东部新城）和南浔区。其中主城区主要指老城区、湖东西区、开发区西南分区（简称“西南分区”）、开发区凤凰分区（简称“凤凰分区”）、仁皇山新区和太湖度假区六个区域；吴兴区主要指东部新城、织里镇、吴兴区乡镇三个区域；吴兴区乡镇主要指埭溪镇、东林镇、妙西镇等乡镇地区；南浔区包括南浔中心城区（简称“南浔区”）和南浔区其他乡镇两个区域；南浔其他乡镇包括练市

21、镇、旧馆镇、菱湖镇、和孚镇、双林镇、石淙镇等乡镇地区。住宅成交情况分析年度成交量走势20122012- -20162016年湖州中心城市新建商品住宅成交面积（万）走势图年湖州中心城市新建商品住宅成交面积（万）走势图2016年湖州中心城市新建商品住宅成交面积达248.37万，刷新历史最高纪录。20162016年年1 1- -1212月湖州中心城市月湖州中心城市/ /主城区新建商品住宅成交面积（万）走势图主城区新建商品住宅成交面积（万）走势图住宅成交情况分析月度成交面积走势住宅成交情况分析月度成交套数走势20162016年年1 1- -1212月湖州中心城市月湖州中心城市/ /主城区新建商品住宅成

22、交套数走势图主城区新建商品住宅成交套数走势图住宅成交情况分析各版块成交面积20152015- -20162016年湖州中心城市各板块新建商品住宅成交面积（万）对比图年湖州中心城市各板块新建商品住宅成交面积（万）对比图湖州中心城市新建商品住宅成交面积248.37万，较2015年166.12万增加了82.25万，同比上升49.51%。主城区成交面积130.55万，较2015年99.75万增加了30.80万，同比上升30.88%；吴兴区（东部新城）成交面积51.67万，较2015年31.42万增加了20.25万，同比上升64.45%；南浔区成交面积66.15万，较2015年34.92万增加了31.2

23、3万，同比上升89.43%。主城区主城区吴兴区（东吴兴区（东部新城）部新城）南浔区南浔区20152015- -20162016年湖州中心城市各板块新建商品住宅成交套数对比图年湖州中心城市各板块新建商品住宅成交套数对比图湖州中心城市新建商品住宅成交套数20487套，较2015年13301套增加了7186套，同比上升54.03%。主城区成交套数10783套，较2015年7886套增加了2897套，同比上升36.74%；吴兴区（东部新城）成交套数4219套，较2015年2486套增加了1733套，同比上升69.71%；南浔区成交套数5485套，较2015年2929套增加了982套，同比上升87.27

24、%。住宅成交情况分析各版块成交套数主城区主城区吴兴区吴兴区（东部（东部新城）新城）南浔区南浔区20122012- -20162016年湖州中心城市新建商品住宅成交金额（亿元）走势图年湖州中心城市新建商品住宅成交金额（亿元）走势图住宅成交情况分析年度成交金额2016年湖州中心城市新建商品住宅成交金额达192.67亿元，同步创历史新高。其中主城区成交金额为114.75亿元，吴兴区成交金额为36.19亿元，南浔区成交金额为41.73亿元。20122012- -20162016年湖州中心城市新建商品住宅成交均价（元年湖州中心城市新建商品住宅成交均价（元/ /）走势图）走势图2016年湖州中心城市新建商

25、品住宅成交均价为7757元/，仍未达到以往历史高度。其中主城区成交均价为8790元/，吴兴区成交均价为7004元/，南浔区成交均价为6308元/。住宅成交情况分析年度成交均价20162016年年1 1- -1212月湖州中心城市月湖州中心城市/ /主城区新建商品住宅成交均价（元主城区新建商品住宅成交均价（元/ /）走势图）走势图住宅成交情况分析月度成交均价2016年上半年增幅较为平稳，9月之后增幅较大。2016年12月主城区成交均价9500元/平。20152015- -20162016年湖州中心城市各板块新建商品住宅成交均价（元年湖州中心城市各板块新建商品住宅成交均价（元/ /）对比图）对比图

26、2016年湖州中心城市新建商品住宅成交均价7757元/，较2015年7471元/同比上涨3.83%。主城区成交均价8790元/，较2015年8271元/同比上涨6.27%；吴兴区（东部新城）成交均价7004元/，较2015年6467元/同比上涨8.30%；南浔区成交均价6308元/，较2015年6097元/同比上涨3.46%。住宅成交情况分析各版块成交均价自对沪推介工作的持续深入，大量外来购房者涌入湖州，其中购置自住房的外来购房者虽占据了一定的比例，但是外来投资客的占比更多，他们更偏向于购买小户型房源。故2016年90平方米以下的房源签约比例较2015年有所上涨，占据38.45%；而从湖州中心

27、城市新建商品住宅签约房源户型结构分析，90-144平方米的房源仍是新建商品住宅签约的中坚力量，虽较2015年有所下降，但仍占据46.29%；144平方米以上的房源签约占比较2015年相差无几，占据中心城市新建商品住宅签约房源的15.26%。20152015- -20162016年湖州中心城市新建商品住宅各面积户型签约套数占比对比图年湖州中心城市新建商品住宅各面积户型签约套数占比对比图90平方米以下户型占比上升 ，90-144平方米户型仍是中坚力量住宅成交情况分析成交面积段从湖州中心城市新建商品住宅签约房源单价结构分析：签约单价7000-10000元/的房源签约套数最多，占比达42.07%，同比

28、2015年增加了3.01个百分点；签约单价在5000-7000元/的房源签约套数排名第二，占比达36.12%，同比2015年减少了4.74个百分点；签约单价在10000元/以上的房源签约套数排名第三，占比达11.43%，同比2015年增加了2.94个百分点；签约单价在5000元/以上的房源签约套数最少，占比仅10.38%，同比2015年减少了1.21个百分点。20152015- -20162016年湖州中心城市新建商品住宅各单价区间签约套数占比对比图年湖州中心城市新建商品住宅各单价区间签约套数占比对比图中心城市住宅单价以7000-10000元/的房源居多 占比超四成住宅成交情况分析成交价格段2

29、016年湖州中心城市新建商品住宅签约20487套，其中本地购买套数占比57.57%，外籍户口（外籍户口人员是指包括本省其他地区、外省市和境外人士在内的外地人员，含非本地户籍入户本地的人员，常年占20-25%左右）人员在中心城市购买商品住房占比42.43%。目前的购房人群仍以本地购房者为主，但外来购房者的比例却在大幅上升，较2015年外来购房者购买比例上升了16.93个百分点。受上海等周边城市购房红利外溢因素的影响，作为长三角地区“价格洼地”，湖州受到越来越多的外来购房者的青睐，在今年8月底以来，随着湖州房产对沪推介工作的深入推进，吸引了不仅上海还有江苏等多省份的外来购房者在湖州置业，在2016

30、年，外来购房者占据了近半壁江山。20152015- -20162016年湖州中心城市新建商品住宅本地与外来者购房占比年湖州中心城市新建商品住宅本地与外来者购房占比外地购房户明显上升 占比达42.43% 住宅成交情况分析成交客户从主城区各板块住宅房源去化程度来看，开发区西南分区跌幅最大，可售面积同比2015年12月末下跌了82.63 %，其次是老城区，可售面积同比2015年12月末下跌了76.44%，仁皇山新区排列第三，可售面积同比2015年12月末下跌了68.03%。2016年各个板块可售面积较去年都下跌了一半以上，湖州主城区去库存效果显著。城区范围城区范围房屋类别房屋类别可售面积可售面积（万

31、平）（万平）面积去化面积去化时间（月）时间（月）湖州中心城市住宅123.57 6.0主城区住宅47.26 4.3以湖州中心城市近一年（2016年1月-2016年12月）平均年销售商品住宅面积248万方来计算，消化全部库存仅需要6个月。以湖州市主城区近一年（2016年1月-2016年12月）平均年销售商品住宅面积131万方来计算，消化全部库存只需要4.3个月。住宅成交情况分析库存量住宅成交情况分析2016年中心城市各版块套数销冠住宅成交情况分析2016年主城区签约套数TOP10住宅成交情况分析2016年主城区签约面积TOP10住宅成交情况分析主城区签约金额TOP10房地产市场分析三、湖州市中心城

32、区各版块分析城市板块划分太湖分区：依托太湖及未来打造的旅游配套，打造低密产品，主城区溢出极少，以区域内消化和湖州市外来投资客群为主，目前均价7000元/仁皇山分区：依托仁皇山，打造高品质生态盘，环境优越，居住舒适度高，且拥有当地最好的学区，市级行政机构及奥体中心均集中于此，属于湖州传统高端居住片区。目前均价9000-11000元/凤凰分区：板块紧邻市中心，开发建设较早，开发成熟度高。目前区域楼盘较少，多为尾盘销售。均价在9500元/左右西南分区：区域内烂尾项目较多，居住环境一般，区域印象整体较差，目前整体均价在7000元/左右市北分区：以拆迁安置为主，目前没有商品住宅在售。整体区域档次一般湖东

33、西区：紧邻主城区，区域土地资源充足，片区发展潜力大，拥有万达等配套，属于湖州目前市场最热板块，调价后，目前均价9000-10000元/，且还存在较大的上浮空间老城区：城市成熟区，商业集中，居住氛围浓郁，但是道路较小，交通拥堵，目前均价11000-12000元/八里店分区：东部新城主要板块之一，吴兴区行政机构所在地，湖州高新产业聚集区，该板块是织里、南浔与主城区衔接的重点节点，发展潜力较大。目前均价8500元/平万科品类划分标准湖州品类地图划分G1G1G2G2TOP1TOP1G2G2C CT1T1T2T2G3G3T1T1TOP2TOP2T1T1C C- -G2G2C C收购项目收购项目工厂项目工

34、厂项目湖东西区、东部新城项目分布区域配套：区域配套：教育配套教育配套：湖州四中、湖师附小学、吴兴高级中学、湖州市实验幼儿园、爱山小学、新吴兴实验中学、枫叶国际学校。商业配套商业配套：万达广场。医疗配套医疗配套：湖州第三人民医院。行政配套行政配套：各级区级行政机构。其他其他：西山漾湿地公园。富力城富力城海上湾海上湾东郡红树湾久利湖东府久利湖东府碧桂园滨湖城碧桂园滨湖城蜀山雅苑蜀山雅苑诺德上湖城诺德上湖城富力地块富力地块上实地块上实地块恒大地块恒大地块天朗地块天朗地块在售项目：未来供应项目：尾盘/售罄项目：上实地块上实地块区域主要楼盘共区域主要楼盘共1111个：个：其中尾盘/售罄项目4个：分别为诺

35、德上湖城、海上湾、蜀山雅苑、碧桂园。主要在售项目3个：分别为东郡红树湾、久利湖东府、富力城。3个项目预估会在2017年上半年出清或进入尾盘阶段。潜在供应项目5个：分别为富力地块、恒大地块、上实2宗地块、天朗地块；5个地块将集中在2017年下半年入市，参考5300元/平楼板价，未来区域价格有望突破12000元/平。从品类划分来看：湖东西区可归属为C-G2，八里店分区归属为C。注：本章节东部新城指八里店分区注：本章节东部新城指八里店分区海上湾海上湾用地情况用地情况占地面积占地面积85562（128亩）建筑面积建筑面积100787拿地时间拿地时间2010容积率容积率0.925楼面价楼面价元/项目概况

36、项目概况开发商开发商上实集团楼幢楼幢5幢高层+50幢别墅主力户型主力户型99平2室2厅1厨1卫，210、265平排屋销售情况销售情况开盘时间开盘时间2014年11月共计套数共计套数452套=高层294+别墅158折后均价折后均价高层近半年销售均价8069元/平，2016年12月销售均价9335元/平；目前剩2套跃层售价11500元/平；别墅近5个月均价10944元/平，12月成交4套均价14487元/平（含地下建筑面积）；车位8万/个。销售情况销售情况基本售罄，高层剩116平层和175跃层各1套别墅剩4套300以上大户型类独栋海上湾海上湾高层高层别墅别墅面积90-120120-150150-2

37、00200-250250以上合计供应套数151539010850452套数占比33.41%11.73%19.91%23.89%11.06%100%存量101046去化率99.34%100.00%98.89%100.00%92.00%98.67%湖东西区、东部新城海上湾项目评价：项目评价：西山漾片区由上实集团进行一级开发，该地块由上实底价获得，地块位于东部新城核心位置，紧邻西山漾湿地公园，景观资源丰富。项目产品面积段符合市场需求，高层以90-120平刚需产品为主，别墅以市场热销面积段210平为主。项目2012年动工，受市场周期影响，项目开盘不断延后，项目2014年年底开盘，2016年年底基本出清

38、。湖东西区、东部新城东郡红树湾东郡红树湾东郡红树湾用地情况用地情况占地面积占地面积138000（207亩）建筑面积建筑面积31.2万拿地时间拿地时间2010年5月容积率容积率2.46楼面价楼面价2420元/项目概况项目概况开发商开发商湖州升华新城房地产开发有限公司楼幢楼幢13幢排屋+14幢高层主力户型主力户型91、92、96平三室两厅，138平三室两厅，销售情况销售情况开盘时间开盘时间2013年11月共计套数共计套数1808套：高层1762套+排屋46套折后均价折后均价目前高层10000元/平排屋：15000-16000元/平销售情况销售情况基本售罄，高层剩64套尾盘，排屋剩1套项目评价：项目

39、评价：项目2010年5月11日摘牌，2012年11月26日动工，2013年7月17日售楼处开放，2013年11月2日开盘；因项目体量较大，有较多存货预留至2016年，2016年市场回暖，项目成为城东新城热销楼盘之一；2016年全年成交872套，成交面积10.25万平，成交金额8.79亿元，成交均价8581元/平，成交总金额排名全市第二，仅次于富力城。东郡红树湾东郡红树湾高层高层别墅、排屋别墅、排屋面积90以下90-120120-150150-200200-250合计240257-263282320、328合计供应套数2346085342701161762155161046套数占比13.28%3

40、4.51%30.31%15.32%6.58%100.00%32.61%10.87%34.78%21.74%100.00%存量261256156400011去化率88.89%98.03%99.06%97.78%87.07%96.37%100.00%100.00%100.00%90.00%97.83%久利湖东府久利湖东府用地情况用地情况占地面积占地面积84195（126亩）建筑面积建筑面积24万拿地时间拿地时间2013.6容积率容积率2.2楼面价楼面价2710.16元/项目概况项目概况开发商开发商久利地产（本地）楼幢楼幢9幢高层、12幢排屋、3幢商业、2幢配套公建主力户型主力户型83-91平3房2

41、厅1卫，116-120平3房2厅2卫、128-131平3房2厅2卫销售情况销售情况开盘时间开盘时间2015年5月共计套数共计套数1479套=高层1437+别墅42折后均价折后均价高层近半年销售468套，均价8644元/平，2016年12月销售均价9340元/平；别墅近6个月均价9656元/平；12月成交4套均价10471元/平（含地下建筑面积），套均价477万；商铺1F2.2万/平，2F1.3万/平，整体两层折后均价1.6万/平。销售情况销售情况别墅剩7套，主要是300平以上大户型高层已取得销售许可楼栋库存120套，其中90平以下88套；另有9号楼未开盘，有203套存量。久利湖东府久利湖东府高

42、层高层别墅别墅面积90以下90-120120-150150-200未开9号楼200-250250以上合计供应套数5782623138120322201479套数占比39.08%17.71%21.16%5.48%13.73%1.49%1.35%100.00%存量88188620316330去化率84.78%93.13%97.44%92.59%0.00%95.45%70.00%77.69%湖东西区、东部新城久利湖东府项目评价：项目评价：项目由本土企业久利集团开发，2013年6月拿地，2015年5月开盘，市场2016年下半年回暖，下半年高层销售468套，销售价格由8000左右均价提至9500元/平，

43、增幅近18%。目前尚有330套存货（其中9号楼203套尚未开盘），是2017年区域主要供应源之一。湖州富力城湖州富力城用地情况用地情况占地面积占地面积164427（247亩）建筑面积建筑面积46万拿地时间拿地时间2015年1月容积率容积率2.2楼面价楼面价900元/平项目概况项目概况开发商开发商富力楼幢楼幢18幢高层+46幢排屋主力户型主力户型75两室两厅、88三室两厅、100三室两厅、120四室两厅150-160平联排别墅销售情况销售情况开盘时间开盘时间2015年10月共计套数共计套数3000：联排370+高层2630折后均价折后均价开盘价4580元/平起，2015年10月销售均价7275元

44、/平目前高层均价8500元/平（精装），联排12000元/平销售情况销售情况2016年销冠，总销额13.24亿元湖东西区、东部新城富力城项目选址位于城东新城，背靠织里镇，吴兴大道连接南浔、织里及主城区，交通便捷，且项目2015年1月拿地，楼板价900元/平，拿地时间节点较好。2015年10月开盘，10月份签约122套、11月份成交130套、12月份成交97套，3个月成交3.6亿元；2016年全年销售1464套，成交13.24亿元，为湖州2016年销冠。目前存量约1089套，其中联排87套，高层1002套。从项目产品结构来看，联排户型为153平及160平，总价150-200万之间；高层75-88

45、平两房、100平三方为主力户型，总价低。从购房人群来看，项目紧邻织里镇，织里拥有大量的私营业主，购买力较强，初步了解，购房人群近70%为织里及周边客户。因项目取得较好的销售业绩，富力积极参与湖东西区2次土拍，并以4314元/平楼板价获得164亩土地储备，同时参加恒大地块竞拍，楼板价抬至5300元/平。2017年富力有望湖州继续发力。碧桂园滨湖城碧桂园滨湖城用地情况用地情况占地面积占地面积132998（200亩）建筑面积建筑面积20万拿地时间拿地时间2014年8月容积率容积率1.23楼面价楼面价2宗地，平均楼板价853元/平项目概况项目概况开发商开发商湖州碧桂园楼幢楼幢10幢高层+83幢别墅+2

46、幢商业主力户型主力户型三居89平米、三居112平米、四居142平米销售情况销售情况开盘时间开盘时间2014年12月共计套数共计套数1176套：别墅176套+高层1000套折后均价折后均价高层5000-6000元/平，小高层6000-7000元/平别墅11000-15000元/平销售情况销售情况高层住宅售罄，2016年9月清盘，别墅剩30套。项目评价项目评价项目别墅共176套，户型为215平、250平、416平、490平，其中215平为主，共142套；416、490平共16套；250平18套；高层共1000套，其中5、6、7、9、10号楼为33层高层，共940套，房型为90、120、130平；1

47、1、12号楼为小高层，11号楼共16套240平房源，12号楼共44套140平房源。项目属于乡镇项目，距离规划湖州东站较近，从客户成交情况来看，乡镇占比70%，城区及其他占比30%。湖东西区、东部新城碧桂园滨湖城湖东西区、东部新城蜀山雅苑、诺德上湖城蜀山雅苑蜀山雅苑用地情况用地情况占地面积占地面积35964（54亩）建筑面积建筑面积15.4万拿地时间拿地时间2013年11月容积率容积率3.47楼面价楼面价总价280万，项目需配建安置房项目概况项目概况开发商开发商湖州城发置业有限公司楼幢楼幢5幢排屋+2幢小高层+6幢高层主力户型主力户型二居87平米、三居116平米销售情况销售情况开盘时间开盘时间2

48、015年6月共计套数共计套数766折后均价折后均价均价8500元/平销售情况销售情况项目基本售罄，目前库存30套，主要为136.138大户型诺德上湖城诺德上湖城用地情况用地情况占地面积占地面积206405（309亩）建筑面积建筑面积26万拿地时间拿地时间容积率容积率0.78楼面价楼面价项目概况项目概况开发商开发商湖州诺德置业有限公司楼幢楼幢18幢高层、小高层+57幢排屋主力户型主力户型82-87平两房两厅、123平两房两厅、137平三房两厅，排屋238平销售情况销售情况开盘时间开盘时间2011年5月共计套数共计套数1700折后均价折后均价高层均价6000元/平销售情况销售情况尾盘销售，库存约2

49、0套，目前在抵押状态湖东西区、东部新城潜在供应项目地块名称占地面积（平）容积率计容面积（万平）楼板价（元/平）摘地时间上实地块1684712.215.0618062015年11月上实地块21156471.517.3527502015年11月富力地块111384222.2843142016年10月恒大地块1744221.6、1.829.6552482016年11月天朗地块1850511.527.7614802009年合计654975112.09目前5宗地块，恒大已动工，其余尚未启动，富力、上实地块2预计2017年上半年动工，天朗地块、上实地块1未知；未来片区潜在供应量达112万平，区域将存在一定

50、的竞争。湖东西区、东部新城片区小结片区整体环境：片区整体环境：城东（湖东西区+八里店分区+织里镇）作为湖州城市重点发展区域，拥有完善的城市功能规划及土地发展空间，是连接主城区与南浔的重要节点，目前区级行政机构均已进驻，湖州四中、吴兴高级中学、湖师附小、爱山小学等优质教育配套相继进驻，万达广场已开业，沪苏湖高铁设湖州东站，区域交通便捷。以上因素促使东部新城成为目前湖州房地产市场最热板块。片区项目经营状况：片区项目经营状况：目前片区共有11个楼盘，其中4个项目基本售罄，3个项目重点在售，另有5个项目未来将逐步推出。受2011-2015年市场低潮影响，区域多数项目均出现经营困难，销售不佳，开工、开盘