ok李开源-中级经济师-房地产经济-教材精讲班-第四章.docx

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1、幻灯片1中级经济师房地产专业知识与实务教材精i井班授课教师：李开源第四章房地产投资项目经济评价【近年考情分析】年份单选题分值多选题分值案例分析分值总分值近三年平均分值106824【本章教材结构】如果已知的是终值F ,需要求现值P。整付现值公式为:投资概述投资的概念、种类，房地产投资的形式、特点资金的时间价值及等值计算资金的时间价值的含义和其产生原因、现金 流量和现金流量图、利息和利率、资金等效 值及其计算房地产投资项目的现金流量出售型房地产开发项目的现金流量、经营型房地产开发项目的现金流量、房地产置业投上式中，称为整付现值系数，记为（P/F , i , n I（三）等额分付类型的等值计算（A和

2、P , A和F）1 .等额分付终值公式（已知年值求终值，）已知年值A,年利率为i时，求n年后的终值F。上式中，称为等额分付终值系数，记为（F/A,i,n ）【例5-2】某房地产开发企业获得银行一笔为期3年的分期支付的贷款，每期支付额为1000 万元,支付期为每年年初，年贷款利率为7% ,到期后一次性还本付息。问3年后该房地产 开发企业偿还银行的本息一共是多少？【解】先把期初年值换算成期末年值，再套用公式。每年初支付1000万，转换为每年末年值为1000 * （1+7% ） =1070万元= 1070x （ 1+7% ） 3/7%=3439.9 （万元）2 .等额分付偿债基金公式（已知终值求年值

3、）在年利率为i的情况下，欲将第n年年末的资金F换算为与之等值的n年中每年年末的等额资金A。上式中，称为等额分付偿债基金系数，记为（A/F,I,n .等额分付现值公式（已知年值求现值）已知n年年收益A,年利率为i时，求现值P。（已知月还款能力，求贷款能力）(1 + 0 - 1 A 1P = A研讨=工卜了上式中，上式中，称为等额分付现值系数，记为（P/AJ,n ）3 .等额分付资本回收公式（已知现值求年值）对于初始投资P,年利率为i时，在n年内每年年末以等额资金A收回，求A。（已知贷款金额，求月供）上式中，称为等额分付资本回收系数，记为（A/Ri,n ）（四）特殊变额分付类型的等值计算（建议放弃

4、）（1）等差序列的等值计算（公式举例）(l + On-la + i 尸 一 (1 + 加)|1 i(l+On P(l + On(2)等比序列的等值计算(公式举例)【例题：2010年单选】某家庭向银行申请了总额为30万元、年率为6%、贷款期限为30年、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。该家庭的月还款额是()元。A . 1798 . 65B . 2333.33C . 4786.25D . 5018.81【答案】A【解析】已知P求A,利用公式：【本节考点】【考点】出售型房地产开发项目的现金流量【考点】经营型房地产开发项目的现金流量【考点】房地产置业投资项目的现金流量 【考点】出售型房地产开发项目的

5、现金流量对于一般的建设项目，其总投资为建设投资、建设期利息和流动资金。投资的大部分形成房地产产品并出售，投资者本身所形成的固定资产很少甚至是零。 出售型房地产开发项目的总投资基本上就等于其总成本费用。(一)出售型房地产开发项目的现金流入销售收入(二)出售型房地产开发项目的现金流出:土地取得成本、开发成本、开发费用和销售税费等1 .土地取得成本(1)土地使用权出让金。(2)城市基础设施建设费。(3)土地房屋征收补偿费用。(4)土地使用权取得税费。2 .开发成本(1)勘察设计和前期工程费：包括可行性研究、工程勘察、规划设计、施工场地三通一平 等费用。(2)建筑安装工程费：是指直接用于工程建设的总成

6、本费用,主要包括土建工程费、安装工 程费、装饰装修工程费等。(3)基础设施建设费：是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设 费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供暖、供气、排污等工程费用。(4)公共配套设施建设费：主要包括不能有偿转让的小区内的公共配套设施支出，如居委会、 派出所、托儿所、公共场所等。(5)开发期间税费：是指房地产项目开发过程中所负担的各种税金和地方政府有关部门征收 的费用。3 .开发费用(1)管理费用：是指房地产开发企业为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，例如管 理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费等。(2)销售费用：是指房地产营销中发生的支出,

7、主要包括广告宣传推广费、销售代理费等。(3)财务费用：是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息支出和其他财 务费用两部分。每年支付的利息二年初本金累计额x年利率流动资金利息;流动资金借款累计金额x年利率4 .增值税从2016年5月1日起，把原来的营业税改为增值税，分为一般纳税人和小规模纳 税人。销售不动产的增值税一般税率为11%.销售额二(全部价款和价外费用-当前允许扣除的土地价款)+ (1+11% )当前允许扣除的土地价款=(当期销售房地产建筑面积+房地产项目可供销售建筑面积)x支付的土地价款纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应预缴税款=预付款+ ( 1+适用税率或

8、征收率)x3%一般纳税人：适用税率为11%小规模纳税人：使用税率为5%预征率：3%【例题：2012年单选】下列住宅小区开发项目的成本费用中，属于公共配套设施建设费的 是()A.供水系统工程费B,绿化建设费C.公寓的建安工程费D.托儿所的建设费【答案】D【解析】公共配套设施建设费：主要包括不能有偿转让的小区内的公共酉窗殳施支出，如居 委会、派出所、托儿所、公共场所等。【例题：单选】房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物（）米 以外的各种管线、道路工程的建设费用。A . 1B . 2C . 3D . 4【答案】B【解析】房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物

9、2米以外的各 种管线、道路工程的建设费用。【考点】经营型房地产开发项目的现金流量房地产开发企业将开发建设完成后的房地产出租或自行经营，房地产开发企业拥有 房地产的所有权。其投资实际上转换成了项目的固定资产。（一）经营型房地产开发项目的现金流入：租金收益、自营收入、房地产增值等方面。（二）经营型房地产开发项目的现金流出.固定资产投资1 .经营成本Q)人工费(2)公共设施设备日常运行、维修及保养费(3)绿化养护费(4)清洁卫生费(5)保安费用(6)办公费(7)固定资产折旧费(8)不可预见费(9)保险费(10)物业服务企业管理费和利润(11)法定规费(12)房产税。【考点】房地产置业投资项目的现金流

10、量房地产置业投资包括购买型置业投资和租赁型置业投资。购买型置业投资现金流入：租金收入、自营收入和转让收入。购买型置业投资现金流出：购买房地产投资和运营期内经营成本。【考点】房地产投资项目的财务报表房地产投资项目财务报表包括基本报表和辅助报表。基本报表主要有4个：现金流量表、财务计划现金流量表、利润与利润分配表、资产负债辅助报表主要有4个：项目总投资估算表、项目经营收入估算表、借款还本付息计划表、 经营税金及附加估算表等。【例题：2010年多选】下列房地产投资项目经济评价使用的财务报表中，属于辅助报表的 有（）oA。投资各方现金流量表B.总投资估算表C.财务计划现金流量表D.借款还本付息计划表E

11、.资产负债表【答案】BD【解析】基本报表主要有：现金流量表、财务计划现金流量表、利润与利润分配表、资产负 债表。辅助报表主要有：项目总投资估算表、项目经营收入估算表、借款还本付息计划表、经营税 金及附加估算表等。【考点】现金流量表（一）现金流量表的类型现金流量表只反映项目计算期内各年的现金收支，不包括非现金收支（如折旧费、应 收款、应付款等）。现金流量表可用来计算投资项目各项动态和静态评价指标，进行项目财 务盈利能力分析。按照投资基础的不同，现金流量表可分为项目投资现金流量表、项目资本 金现金流量表和投资各方现金流量表。1 .项目投资现金流量表项目投资现金流量表崩为全部投资现金流量表，是以全部

12、投资作为计算基础，不 分资金来源，在假定全部投资为自有资金的条件下，用以计算全部投资所得税前及所得税后 的内部收益率、净现值及投资回收期等经济指标。编制该表的目的是考察项目全部投资的盈利能力。2 .项目资本金现金流量表项目资本金现金流量表也称为自有资金现金流量表，是站在投资者的角度，以投资 者的出资额为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金的内 部收益率、净现值等经济指标的表格。编制该表的目的是：考察项目自有资金的盈利能力。3 .投资各方现金流量表投资各方现金流量表是以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资各方的 内部收益率、财务净现值等盈利性指标。编制的目的：

13、反映投资者各方投入资本的盈利能力。（二）现金流量表的编制（1）净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现金流入与现金流出的代数和，在房地产投资项 目可彳亍性研究中，通常是计算税前净现金流量。（2）对于出售型房地产开发投资项目，其计算期是从项目建设开始到房地产产品全部售完为 止所经历的时间；对于经营型房地产开发投资项目，其计算期是从项目建设开始到项目转售 或经济寿命结束所经历的时间；对于置业投资项目，其计算期是从购买时点开始到项目转售 或经济寿命结束所经历的时间。【例题：2011年单选】下列资金中，不在房地产投资项目现金流量表中列出的是（）。A.开发建设投资B.经营资金C.应收款D.销售收入【答案

14、】C【解析】应收款、折旧费、应付款属于非现金收支，不在房地产投资项目现金流量表中列出。【例题：2013年单选】出售型房地产开发项目的计算期是自项目建设开始起至（）止的时 间。A.项目竣工验收B.项目经济寿命结束C.房地产产品全部售完D.业主全部入住【答案】C【解析】对于出售型房地产开发投资项目，其计算期是从项目建设开始到房地产产品全部售 完为止所经历的时间；对于经营型房地产开发投资项目，其计算期是从项目建设开始到项目 转售或经济寿命结束所经历的时间；对于置业投资项目，其计算期是从购买时点开始到项目 转售或经济寿命结束所经历的时间。【考点】财务计划现金流量表财务计划现金流量表能够全面反映房地产投

15、资项目的资金活动全貌，反映房地产投 资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及 偿还计划，并为编制资产负债表及资金平衡分析提供依据。【考点】利润与利润分配表 利润与利润分配表:反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表,资项目的现金流量房地产投资项目的财务报表现金流量表、财务计划现金流量表、利润与利润分配表、资产负债表、房地产投资项目的辅助报表第一节房地产投资概述房地产投资项目经济评价指标和方法房地产投资项目经济评价指标体系、动态盈利性指标及其计算、静态盈利性指标及其计算、清偿性指标及其计算房地产投资项目不确定性分析房地产投资项目不确定

16、性分析概述、房地产投资项目盈亏平衡分析、房地产投资项目敏感性分析、房地产投资项目风险分析房地产投资项目方案比选房地产投资项目方案比选概述、计算期相同 的互斥方案比选、计算期不同的互斥方案比 选房地产投资项目可行性研究报告房地产投资项目可行性研究的概念和作用、 房地产投资项目可行研究的主要依据、房地 产投资项目可行性研究的工作步骤、房地产 投资项目可行性研究报告的结构、房地产投 资项目可行性研究报告的编制主要用于计算资本金利润率、资本金净利润率、总投资收益率等静态盈利性指t示。在编制房地产投资项目利润与利润分配表时，应注意以下几个问题(1)利润与利润分配表中的利润总额为：利润总额=经营收入-经营

17、成本运营费用-经营税金及附加(2)房地产开发企业缴纳所得税之后的利润为税后利润，它等于可供分配的利润，按照下列 顺序分配：弥补企业以前年度的亏损。提取法定盈余公积金和公益金。向投资者分配 利润,即表中的应付利润:考虑了这三项因素之后,余额即为表中的未分配利润。在 借款偿还期内，未分配利润主要用于归还借款。法定盈余公积金按税后利润扣除企业以前年度的亏损后的10%提取，累计提取达到注册资 本金的50%时可不再提取。【例题：2012年单选】在借款偿还期内，房地产开发企业的未分配利润首先用于()。A.购置土地B.归还贷款C.发放福利D.增加资本金【答案】B【解析】房地产企业缴纳所得税之后的利润为税后利

18、润，它等于可供分配的利润，按照下列 JI质序分配：弥补企业以前年度的亏损。提取法定盈余公积金和公益金。向投资者分配 利润，即表中的应付利润考虑了这三项因素之后，余额即为表中的未分配利润。在 借款偿还期内，未分配利润主要用于归还借款。【考点】资产负债表 资产负债表：是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债和所有者权益变化及对应 关系的报表。主要用于考察项目资产负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。当房地 产开发企业开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制资产负债表，以计算资产负债 率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所

19、有者权益。资产是指项目所拥有、占用或者可以控制的，通过经营活动能创造收益的经济资源。在项目 财务分析中，资产分为流动资产、在建工程、固定资产净值和无形及其他资产净值四大部分。在资产负债表中，负债分为流动负债、建设投资借款和流动资金借款三类。所有者权益是指项目投资者对项目净资产的所有权。【例题：2012年多选】在房地产开发企业的资产负债表中，负债分为（）。A.预付账款B.流动负债C.资本公积金D.建设投资借款E.流动资金借款【答案】BDE【解析】在房地产开发企业的资产负债表中，负债分为流动负债、短期贷款、应付账款、预 收账款、建设投资借款、流动资金借款。归纳为流动负债、建设投资借款和流动资金借款

20、。【考点】房地产投资项目的辅助报表（-）项目总投资估算表：它是编制现金流量表的主要辅助报表。（二）借款还本付息计划表：它是反映项目借款偿还期内借款支用、还本付息和可用于还款 的资金来源情况，用以计算项目清偿能力的指标，分析项目清偿能力的报表。【本节考点】【考点】房地产投资项目经济评价指标体系【考点】动态盈利惶标及其计算【考点】静态盈利性指标及其计算【考点】清偿性指标及其计算【考点】房地产投资项目经济评价指标体系财务评价的目标有两个：一是评价项目的盈利能力。二是评价项目的清偿能力包括财务清偿能力和债务清偿能力。第四节 房地产投资项目经济评价指标和方法（重点）房地产投资项目经济评价指标体系投资项目

21、类型盈利能力寺旨标清偿能力指标静态指标动态指标出售型房地产开发项目成本利润率销售利润率投资利润率静态投资回收期财务净现值财务内部收益率动态投资回收期借款偿还期利息备付率资产负债率经营型房地产开发项目和房地产置业投资项目投资利润率资本金利润率资本金净利润率静态投资回收期财务净现值财务内部收益率动态投资回收期借款偿还期偿债备付率资产负债率流动比率速动比率【例题：2013年单选】房地产投资项目财务评价的目标是评价项目的盈利能力和（）。A,资金平衡能力B.清偿能力C.融资能力D.竞争能力【答案】B【解析】评价项目的盈利能力和清偿能力。【考点】动态盈利怕S标及其计算(一)财务净现值1 .财务净现值的概念

22、财务净现值(FNPV)是指：项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic ,将项目 计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动起始点的现值之和。基准收益率也称基准折现率，是企业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投 资项目方案最低的收益水平。它表明投资决策者对项目资金时间价值的估算，是投资资金应获得的最低收益水平, 是田介和判断投资方案在经济上是否可行的依据。基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本、投资 风险、通货膨胀及资金限制等影响因素。2 .财务净现值的计算公式：，FNPV =之(C7 - CO)0 + 尸.FNPV为财务净现值,为第t期的净现金流量(应注意

23、,号)；ic为行业的基准收益率或设定的目标收益率；n为方案计算期。【例题】某房地产投资项目的现金流量见下表，如果投资者的目标收益率为12% ,求该项 目的财务净现值。某房地产投资项目的现金流量年份0123456现金流入500600800800800800现金流出2600净现金流量-26005006008008008008003 .财务净现值的评价准则当FNPV0时，说明该方案在满足基准收益率或目标收益率要求的盈利之外，还能得至(J 超额收益，故该方案可行。(2)当FNPV=O时,说明该方案基本能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案 基本可行或有待改进。(3)当FNPV0基准收益率越大

24、，财务净现值越小。因此，年份0123456现金流入500600800800800800现金流出2600净现金流量-2600500600800800800800令 il=15% ,则：EVP 匕(15%) =-2600 +工+ 一武吗 口一x(E5%) 1+15% (1-15%)2 15%(1 + 15%产a 15.49(万元)ic时，则方案或项目在经济上可以接受。（2）当FIRRPc时，说明项目不能在要求的时间内收回投资，项目是不可行的。一般用于经营型房地产开发投资项目和房地产置业投资项目的财务评价。【例题：2012年单选】房地产投资项目的动态投资回收期为自投资起始点起至()等于 零止的年份。

25、A.净现金流量.累计净现金流量C.现金流入减去现金流出D.累计净现值【答案】D【解析】动态投资回收期(Pb):自投资起始点算起,累计净现值等于零的年份。【考点】静态盈利性指标及其计算 （一）利润率.成本利润率成本利润率：是指项目总开发利润占总开发建设成本的比率。该指标通常用来初步判断出售型房地产开发项目的财务可行性。其计算公式为：项目总开发价值等于项目总销售收入扣除销售税费后的净销售收入；项目总开发建 设成本包括土地取得成本、开发成本和开发费用。成本利润率指标是项目在整个开发经营期内的总开发利润与总开发建设成本的比 率，不是年利润率。在财务评价中，假定项目全部建成并销售完毕后才能测算出该项指标

26、。（2）资本金利润率资本金利润率是指项目建成后正常年份的年所得税前利润或运营期内年平均所得税前利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。其计算公式为：资本金利涧率=迪和噫手均税前利涧资本金（3）资本金净利润率资本金净利润率是指项目建成后正常年份的净利润（所得税后利润）或运期内年平 均净利润（年平均所得税后利润）与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的净盈利能力。【本节考点】 【考点】投资的概念和种类 【考点】房地产投资的概念和形式【考点】房地产投资的特点【考点】投资的概念和种类（-）投资的概念投资是指投资者以获取未来收益为目的,投入一定量的资金（货币或实物等），以经 营某项事业

27、的行为。投资的本质是投资者牺牲一定的即期消费以换取未来更多的预期消费的活动。收益是投资活动的出发点和归结点。（二）投资的种类按资金筹集和运用的不同，投资分为直接投资和间接投资。直接投资1间接投资直接投入投资项目 形成流动资产、决定资产和 无形资产资金所有者和资金 使用者的合一资产所有权和 资产经营权的 日 形成阚 资产./买股票、债券等有嬴 资金所有全和资金使用全的小卜第一节房地产投资概述分开资产所有全和资产经营 权的分离投资者没有直接的所有全和占制权本知识点结束 【考点】房地产投资的概念和形式其计算公式为：资本金利润率=现黑3上述利润率指标的评价标准是：如果利润率大于或等于相应的投资者的目标

28、利润率 或行业标准利润率、行业平均利润率，则项目在经济上是可接受的；反之，是不可接受的。 （二）投资收益率总投资收益率表示投资项目的盈利水平。是指项目建成后正常年份的息税前利润或 运营期内年平均息税前利润与项目投资的比率。考察项目单位投资收益能力。I投资收益率=年息税前利润或年契息税前利润X蓝1项目只投资年息税前利润二年利润总额+利息支出，项目投资二项目开发建设成本（三）静态投资回收期静态投资回收期（）是指在不考虑资金时间价值的条件下，即不考虑现金流折现时，项目 以净收益回收其总投资所需要的时间。自投资起始点算起。其计算公式为：具体计算分为两种情况：（1 ）当项目建成并开始经营后，各年的净收益

29、（净现金流量）均相同时：II全部投资，A年净收益，A= （ CI-CO ）（2）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）不同时，静态投资回收期可 根据累计净现金流量求得，即：累计净现金流量由负值变为正之间的年份。【例】某投资者花500万元购买了一商铺用于自营，权益资本为200万元，经营期内年平 均税前利润为70万元、利息支出为3万元、税后利润为55万元。试计算该项目的资本金 利润率、资本金净利润率和投资收益率。【解】资本金利上闰率=70/200=0.35资本金净利润率=55/200=0.275投资收益率=70/500=0.14【考点】清偿性指标及其计算清偿性指标主要有：借款偿还期、利

30、息备付率、偿债备付率、财务比率。（一）借款偿还期借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目的具体财务条件下，项目开发经营期 内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。在房地产投资项目财务评价中，对房地产置业投资项目和经营型房地产开发项目通 常需要计算借款偿还期；对出售型房地产开发项目，一般不计算借款偿还期。借款偿还期的计算公式为: 回Id为项目借款还本付息额，不包括已用资本金支付的建设期利息；Pd为借款偿还期，从借款开始期计算；Rt为第t期可用于还款的资金，包括利润、折旧、摊销及其他还款资金借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算，其近 似计

31、算公式为：Pd=（借款偿还后开始出现盈余的期数-开始借款的期数）+上期偿还借款额/当期可用于还 款的资金额借款偿还期指标的评价准则是：如果项目的借款偿还期小于或等于贷款机构提出的还款期 限，可认为项目是有潜力的。（二）利息备付率是指在借款偿还期内的税息前利润与当期应付利息的比值，它从付息资金来源的充 裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度和支付能力。利息备付率二息税前利润/当期应付利息上式中，息税前利润=利润总额+计入总成本费用的利息费用之和。当期应付利息是 指计入总成本费用的全部利息。利息备付率应分年计算，有时也可按整个借款期计算。利息备付率指标的评价准则是：对于一般的房地产投资项目，利息备

32、付率应大于2 ,否则表 示项目的付息能力保障程度不足。当利息备付率低于1时，表示项目没有足够资金支付利息，偿债风险很大。（三）偿债备付率是指项目在借款期内，各年可用于还本付息的资金与当期还本付息额的比值。它从 还本付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务本息的保障程度和支付能力。偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金上式中，可用于还本付息的资金包括可用于还款的折旧和摊销、成本中列支的利息 费用、可用于还款的利润等。当期应还本付息额包括当前应还贷款本金及计入成本的利息。 偿债备付率应分年计算，有时也可按整个借款期计算。偿债备付率指标评价准则：偿债备付率不宜低于1.3。当低于1时，表示

33、当年资金来源不足 以偿还当期债务。（四）财务比率.资产负债率资产负债率：是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指 标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。资产负债率=期末负债总额/期末资产总额X100%.流动比率流动比率：是指项目流动资产与流动负债的比率，是反映项目流动资产变现为现金以偿还流 动负债的能力指标。其计算公式为：流动比率;流动资产总额/流动资产负债.速动比率速动比率：是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。其计算公式为速动比率二（流动资产总额-存货）/流动负债总额xlOO%速动比率属于短期偿债能力指标。反映企业流动资产总体变现或近期偿债的能力，因此它必

34、 须从流动资产中扣除存货部分，因为存货变现能力差。TS认为，从保护债权人利益的角度， 要求速动比率大于100%。【例题：2011年单选】某投资者以100万元购买了一店铺，其中60万元为银行提供的年 利率为7%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。该店铺的年租金收入为15万元， 年经营成本为年租金收入的25%。该项投资的偿债备付率是（）。A. 1.321.76B. 1.88D. 2.50【答案】A【解析】偿债备付率;可用于还本付息的资金/当期应还本付息额可用于还本付息的资金=15-15x25%=11.25万元。当期应还本付息额：等额本息还款公式计算为8.54万元。偿债备付率;可用于还本付息的资

35、金/当期应还本付息额=11.25/8.54=1.32【例题：2012年案例分析】某投资者购买了一商铺用于出租经营，其置业投资和前5年的 净租金收益如下表所示。银行贷款年利率为7% ,国库券年利率为5% ,投资者目标收益率 为 10%。单位：万元年末012345净租金收益100120180180200置业投资500净现金流量-50010012018018020081 .该投资项目的财务净现值是（）万元。A . 72.44B . 125.12C . 16437D 280.00【答案】A【解析】各年净现金流量折现到投资初期加和再减去初始投资。投资者目标收益率为10% 大于银行贷款年利率为7% ,因此

36、折现时折现率选用10%即：90.91+99.17+135.24+122.94+124.18-500=72.44 万元82 .该投资项目的静态投资回收期是（）年。A . 3.56B . 4.00C . 4.17D . 5.00【答案】A【解析】计算累计净现金流量。然后直接判断为A:3.56年末012345累计净现金流量-500-400-280-10080280.该投资项目的财务内部收益率是（）。A . 10.00%B . 14.88%C . 20.00%D . 31.20%【答案】B【解析】折现率为10%时净现值为72.44 ,选取折现率为15%时求取净现值为-2.22 内插法求取财务内部收益率

37、。83 .假如（）,该投资项目收益率将下降。A.净租金收益减少B.第5年与第2年的净租金收益调换C.置业投资增加D.通货膨胀率下降【答案】AC【解析】净租金收益减少收益下降。置业投资增加，在净租金不变的情况下收益下降。第5年与第2年的净租金收益调换收益提高。通货膨胀率下降收益提高。可以是有权代表国小第一节房地产投资概述本知识点结束【考点】房地产投资的概念和形式h髓资:政府部（-）房地产投资的概电二二二二房地产投资：是指投磊在获取房地产未来收益或资产增值为目的，土方一定量的资金（货币或实物等），直 接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为。（二）房地产投资的形式（直接、间接）.房地产直接投资

38、房地产直接投资：是指投资者直接参与房地产开发经营或者购买房地产实物资产的 过程，投资者参与有关管理。按照是否直接形成房地产增量资产，房地产直接投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资。产置业投资。1 .房地产间接投资房地产间接投资：是指投资者将资金投入房地产相关证券的行为，投资者不直接参 与其投资相关的房地产开发经营和管理过程。房地产间接投资的形式主要有购买房地产企业 股票或债券、房地产投资信托基金、住房抵押贷款支持证券等。【例题：2012年单选】从房地产投资者的角度看，只有建设期而没有生产经营期的房地产 投资类型是（）。A.出售型房地产开发投资B.经营型房地产开发投资C.购买型房地产置业投资

39、D.租赁型房地产置业投资【答案】A【解析】出售型房地产开发投资只有建设期而没有生产经营期。【例题：2013年单选】下列房地产投资中,属于直接投资的是（）。A.购买写字楼B.购买房地产开发企业股票C.购买房地产开发企业债券D.购买房地产投资信托基金【答案】A【解析】投资的种类分直接投资和间接投资。BCD属间接投资。【考点】房地产投资的特点Q)投资选择的多样性。表现在物业类型的多样性、投资形式多样性、经营方式多样性。(2)投资变现的复杂性。体现为信息不对称、讨价还价、权益转移需要经过一定的法律程序。(3)投资价值的附加性。受其他因素影响，如周围环境因素。(4)投资区域的差异性。例如，将房地产市场分

40、为一线城市、二线城市、三线城市等。(5)投资收益的个别性。影响收益的因素既包含客观因素，也包含主观因素。同一区域同类型项目，甚至同一项目，因投资者不同也可能导致实际收益不同。(6)投资过程的综合性。(7)投资预期的不确定性。(8)投资决策的专业性。【例题:2012年单选】同一个房地产投资项目由不同的投资者经营，其经济效益往往不同。这体现了地产投资具有（）的特点。A.投资品种多样性B.投资价值附加性C.投资区域差异性D.投资收益个别性【答案】D【解析】投资者不同，效益不同，这是投资收益个别性特点。【本节考点】【考点】资金的时间价值的概念和其产生原因【考点】现金流量和现金流量图【考点】利息和利率【

41、考点】资金等效值及其计算【考点】资金的时间价值的概念和其产生原因*资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的一定量的资金比将来的等量资 金具有更高的价值。从投资者的角度看，资金的时间价值表现为资金具有增值特性；从消费者的角度看，资金的 时间价值是对放弃即期消费带来的损失所做的必要补偿。资金的时间价值产生的原因：投资收益。通货膨胀。时间风险【例题:多选】从投资者的角度看，资金产生时间价值的主要原因有（）A政策变化B.投资收益C.价格波动D.通货膨胀E.时间风险【答案】BDE【解析】资金的时间价值产生的原因： 投资收益。通货膨胀。时间风险。【考点】现金流量和现金流量图十 （一）现金流量现金流入

42、、现金流出及净现金流量统称为现金流量，三者之间有下列关系：净现金流量=现金流入量（。）一现金流出量（CO）（二）现金流量图现金流量图横轴是时间轴，自左至右表示时间的延续，横轴等分成若干间隔，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。横轴反映所考察经济系统的寿命周期。与横轴相连的垂直线代表不同时间点现金的流出和流入。如果现金流入或现金流出发生在计息期的期间（非期初或期末），通常是将其代数和 看成是在计息期末发生，称为期末惯例法二通常是假设初始投资发生在期初（第一个记息期的期初，即现金流量图的0点）, 而销售收入、经营成本及残值回收均发生在计息期末。现金流量的三要素，即现金流量的大小（现金数额）、方向（现金流入或流出）和作用点 （现金发生的时间点）。【考点】资金等效值及其计算资金等效值的概念在特定利率