ok-Word-李开源-中级经济师-房地产经济-冲刺串讲班-第七章.docx

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1、中级经济师房地产专业知识与实务冲刺串讲班授课教师：李开源【本节考点】【考点】房地产开发项目管理的概念【考点】房地产开发项目管理目标和任务【考点】房地产开发项目管理的阶段和内容【考点】房地产开发项目的特点和种类【考点】房地产开发项目的工程系统构成 一、房地产开发项目管理的概念 二、房地产开发项目管理目标和任务对房地产开发项目实施管理的目的，是为了满足和超越房地产开发企业对房地产开发项目的要求和期望。发项目的要求和期望。的控制重点项目达到 交付使用的总 成本目标和不 同阶段的成本 目标房地产开发项目管理的目标:项目达 到交付使用的 总时间目标和 不同建设阶段 的时间目标设后期技术规口 准缄定标：施

2、工质 :、规划和勘郁口设备质(二)房地产开发项目成本控制的原则(1)设置科学的成本控制目标。(2 )设计阶段是成本控制的重点。(3)经济与技术有机结合是成本控制的重要手段(4 )变被动控制为主动控制。(三)房地产开发项目成本控制的内容(1)项目策划阶段成本控制。(2)项目规划设计阶段成本控制。(3)项目施工招标阶段成本控制。(4 )项目施工阶段成本控制。(5)项目竣工验收阶段成本控制。(6 )项目销售阶段成本控制。二、房地产开发项目质量控制(-)房地产开发项目质量的内涵和构成质量通常体现在适用性、可靠性、经济性、环境协调性等方面。房地产开发项目质量包括工程实物质量和管理过程质量。(二)房地产开

3、发项目质量控制的特点全面性、及时性与主动性、标准的适应性、连续性和相关性三、房地产开发项目进度控制(-)房地产开发项目进度控制的概念 进度控制的最终目的是确保房地产开发项目进度目标的实现，进度控制的总目标是房地产开 发项目的建设工期。(二)房地产开发项目进度控制的范围(1)项目的各个阶段。(2 )项目的各个组成部分。(3 )影响进度的各种因素。如人的因素、技术困素、材料与设备因素、水文、地质与气象 因素，资金与社会因素等。(三)房地产开发项目进度控制的实施影响房地产开发项目实施进度的因素很多，如设计拖延，总承包单位将工程发包给资质不够 的分包单位，监管部门拖延审批时间，项目资金到位不及时等。实

4、施阶段的进度控制包括：实施进度调整和进度控制。【本节考点】【考点】房地产开发项目竣工验收【考点】房地产开发项目竣工结算和竣工决算一、房地产开发项目竣工验收(-)房地产开发项目竣工验收的条件完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求。有完整并经核定的工程竣工资料，符合验收规定。有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。有施工单位签署的工程保修书。建设行政主管部门出具的认可文件及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问 题全部整改完毕。有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。(二)房

5、地产开发项目竣工验收的程序1.工程竣工扫尾。2施工单位竣工预验.施工单位向房地产开发企业或监理公司提出工程竣工验收申请3 .监理单位核查.专项验收4 .竣工验收：房地产开发企业审查竣工报告,并在约定的时间和地点组织勘察、设计、施工、 监理等有关单位进行竣工验收。5 .问题处理.办理移交6 .竣工验收备案商品住宅还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。二、房地产开发项目竣工结算和竣工决算(-)房地产开发项目竣工结算房地产开发项目竣工结算是指房地产开发企业和施工单位在施工单位完成合同约定的全部工作后，对最终工程价款的调整和确定。竣工结算是表达该项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。(二)

6、房地产开发项目竣工决算.竣工决算的概念竣工决算是指整个房地产开发项目建设工程全部完工并经验收以后，由房地产开发企业按已 确定的实物数量和货币形式对房地产开发项目从立项到竣工验收、交付使用全过程中实际支 付的全部建设费用、建设成果和财务状况进行的综合测算和分析。1 .竣工决算与竣工结算的区别(1)包含的范围不同。竣工结算仅包含建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程费、室外 配套工程费及合同规定给施工方的其他费用，竣工决算包括从筹建到竣工全过程的全部实际 费用，即除上述费用外，还包括土地取得费用、前期费用、管理费用、销售费用、财务费用 等。(2)编制人和审查人不同。竣工结算一般由施工单位编制，房地产

7、开发企业审查；竣工 决算的文件，由房地产开发企业负责组织人员编写，上报主管部门审查。(3)目标不同。竣工结算是施工单位与房地产开发企业结算工程价款的凭据。竣工决算 是正确核算新增固定资产价值，考核分析投资效果，建立健全经济责任的依据，是反映房地 产开发项目实际造价和投资效果的文件。2 .竣工决算的内容(1)竣工财务决算说明书。(2 )竣工财务决算报表。(3)房地产开发项目工程竣工图。是工程竣工验收后，反映建设工程结果的图样。(4)工程造价比较分析。批准的概算是考核房地产开发项目工程造价的依据。4.竣工决算的编制程序收集、整理和分析有关依据资料；清理各项财务、债务和结余物资；填写竣工决算报表；编

8、制房地产开发项目工程竣工决算说明；进行做好工程造价对比分析；整理、装订竣工图、开工与竣工报告、重大质量技术措施记录；上报相关部门审杳。三、房地产开发项目管理的阶段和内容出T验收四、房地产开发项目的特点和种类*办理g建和施工批准手卖现场勘察及设计、落实资金、,二一平”等优选施工队伍，施工队伍的选施工招标定以签订施工合同为标志臼位负责施工建设发项目达到用关要求，向房地产开发企业交工,井三房堆产开发企业组织相(-)房地产开发项目的特点(1)成本目标较强(2)质量要求较高(3)进度目标的限定性较强(4)系统性较强(5)涉及面较广(6)涉及诸多法规政策(二)房地产开发项目的种类.按照开发项目所在的位置，

9、可分为：(1)新区房地产开发项目：征收安置量小、用地条件较宽松，配套建设投资较大(2 )旧城区房地产开发项目：地价高、征收安置量大、开发难度大1 .按照开发项目的建设规模，可分为：(1)成片的房地产项目：规模大、占地多、配套项目多、投资额度高、建设周期较长；开发方式多数采取分期、分批开发或滚动开发(2)零星地段的单项开发项目：开发规模小、占地少、投资额度小、建设周期较短.按照开发项目的用途，可分为居住房地产项目、商业房地产项目、办公房地产项目、住宿 房地产项目、餐饮房地产项目、娱乐房地产项目、工业房地产项目和特殊房地产项目等。3 .按照开发项目的开发建设深度，可分为土地开发项目、房屋开发项目和

10、土地与房屋的综合 开发项目。4 .按照开发项目的开发方式，可分为单独开发的房地产项目、合作开发的房地产项目、联合 开发的房地产项目和定向开发的房地产项目。五、房地产开发项目的工程系统构成分项工程e分部工程e单位工程e单项工程记忆窍门：先分后单，两极是项(1)单项工程。是指具有独立的设计文件，建成后可以单独形成生产能力或使用功能的工 程项目。一个工程建设项目通常包括多个单项工程，如住宅小区建设项目可能包括住宅楼、 小区会所、幼儿园等多个单项工程，其中的住宅楼可能有若干幢。(2)单位工程。是指具有独立的设计文件，能够独立施工，但竣工后不能独立发挥生产能 力或使用功能的工程项目。如住宅楼作为一个单项

11、工程，通常由工程、安装工程、装饰装修 工程几个单位工程构成。(3)分部工程。是单位工程的组成部分，按不同的结构部位，路段长度及施工特点或施工 任务，将单位工程划分为若干个项目单元。(4 )分项工程。是分部工程的组成部分，按不同的施工方法、材料、工序及路段长度等， 将分部工程划分为若干个项目单元。【本节考点】【考点】房地产开发项目勘察设计概述【考点】房地产开发项目工程勘察管理【考点】房地产开发项目工程设计管理一、房地产开发项目勘察设计概述*房地产开发项目勘察设计是工程勘察和工程设计的简称。(-)房地产开发项目工程勘察工程勘察主要包括：工程测量。工程地质勘察。水文地质勘察。工程勘察阶段应与工程设计

12、阶段相适应。一般分为初步勘察和详细勘察，对于工程地质条件复杂或具有特殊要求的大型工程建设项目，还应进行施工勘察。初步勘察应满足选址和初步设计的要求，详细勘察应符合施工图设计的要求。施工勘察是为施工中遇到的地质问题而进行的进一步勘察。(二)房地产开发项目工程设计方案设计、初步设计和施工图设计二、房地产开发项目工程勘察管理支(-)房地产开发项目工程勘察管理的概念和内容(1)编制工程勘察任务书。(2 )选择勘察单位。(3 )勘察准备。(4 )勘察现场监督。(5 )审查勘察成果报告。(二)房地产开发项目勘察设计工作程序(1)勘察、设计任务委托。(2 )初步勘察与方案设计。(3 )详细勘察与初步设计。(

13、4)施工图设计。(5 )施工和验收阶段。(6 )设计后评价。三、房地产开发项目工程设计管理支(-)房地产开发项目工程设计管理概念及意义工程设计管理是开发项目管理的龙头，是确保工程功能、质量和进度的前提和基础，是做好工程投资控制的关键。(二)房地产开发项目工程设计管理的模式及其特点(1)房地产开发企业直接管理模式。(2 )委托专业咨询公司管理模式。(3)委托项目(工程)管理公司管理模式。【本节考点】【考点】房地产开发项目工程招标的方式【考点】房地产开发项目工程招标的程序一、房地产开发项目工程招标的方式招标方式优点缺点公开招标（无限竞争性招标）可选范围大，有利于取得最佳 的工程方案体现了公平竞争

14、的准则投标人数量多评标的工作量 较大，招标时间较长、费用较 高邀请招标（有限竞争性招标简化了招标程序，节约招标费招标竞争的激烈程度不够，有或指名竞争方式，不少于3用和节省招标时间减少了一可能漏掉某些由竞争力的施家）定风险工单位房屋建筑和市政基础设施工程的施工单项合同估算价在200万元人民币以上，或者项目总投资在3000万元人民币以上的，必须进行招标。二、房地产开发项目工程招标的程序招标前的准备工作；发出招标公告或邀请书；投标人资格预审；发售招标文件； 开标、评标和授标；签订工程承包合同。【要点】1、投标担保可以采用投标函或投标保证金的方式。投标保证金可以使用支票、银 行汇票等，一般不得超过投标

15、总价的2% ,最高不得超过50万元。2、提交投标文件的投标人少于3个的，招标人应依法重新招标。3、评标由招标人依法组建的评标委员会负责，评标委员会由招标人的代表和有关技术、经 济等方面的专家组成，成员人数为5人以上的单数，其中招标人、招标代理机构以外的技术、经济等方面专家不得少于成员总数的2/3o4、评标委员会完成评标后，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。5、招标人和中标人应自中标通知书发出之日起30日内，订立书面合同。订立书面合同后7 日内，中标人应将合同送工程所在地县级以上的建设行政主管部门备案。【本节考点】【考点】房地产开发项目合同概述【考点】房地产开发项目合同策划【考点】房地产开

16、发项目合同管理的内容【考点】房地产开发项目合同争议的解决一、房地产开发项目合同概述(-)房地产开发项目合同的概念(二)房地产开发项目合同的内容合同的当事人。合同的标的。标的的数量和质量。合同价款或酬金。合同期限、 履行地点和方式。违约责任。解决争执的方法。(三)房地产开发项目合同体系房地产开发企业和施工承包单位是两个最主要的合同关系。(1)房地产开发企业的主要合同关系房地产开发企业与有关各方签订工程咨询合同、工程勘察设计合同、工程监理合同、工程施 工合同、工程货物采购合同、融资等合同。(2)施工单位的主要合同关系分包合同。货物采购合同。运输合同。加工合同。租赁合同。劳务供应合同。保险合同。(3

17、 )项目合同体系构成图合同类型总价合同单价合同成本加酬金合同内容需要投标人对建设项目报一个总价，合同履 行后，工程款的结算以总价作为依据。工程量的风险、物价上涨的风险由施工单位承担, 适用于工程规模小、工期短和风险不大的房地产开发项目整个合同期间执行同合同单价，工程量按照 实际完成的数量进行计算的合同，工程量清 单计价模式即是单价合同的基础房地产开发企业向施工单位支付工程项目的 实际成本，按照事先约定的某一方式支付定酬金的合同二、房地产开发项目合同管理的内容一般而言，开发项目实施阶段涉及的合同主要有施工合同、监理合同及设备、材料采购合同等。合同管理包括签订管理、履行管理和档案管理。三、房地产开发项目合同争议的解决(1)协商。优点：简便易行，能经济、及时地解决纠纷。有利于维护合同双方的友好合作关系，使 合同能更好地履行。有利于和解协议的执行。(2 )调解。优点：能较经济、及时地解决组纷，有利于消除合同当事人的对立情绪，维护双方的长期合作关系。(3)仲裁。是指合同纠纷当事人在争议发生前或发生后达成协议，自愿将争议交给第三方 作出裁决，并负有自动履行义务的一种解决合同纠纷的方式。(4 )诉讼。【本节考点】【考点】房地产开发项目成本控制【考点】房地产开发项目质量控制【考点】房地产开发项目进度控制【考点】房地产开发项目安全管理一、房地产开发项目成本控制(-)房地产开发项目成本控制的概念