物业管理物业工程管理服务考核标准（小区）.docx

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1、物业工程管理服务考核标准（小区）项目服务要求服务标准高 压 变 电 系 统高低压变配电房1.所有 非值班人 员进入都 须登记， 严禁非工 作业务人 员进入；2.工作人员进入变配电房应按要求提醒检查，严禁 穿拖鞋上 班；3.变配 电房内严 禁吸烟；配电房各项规章制度、记录表格完善 0.5 且上墙公示；|非工作人员，未经许可禁止进入变配0. 5电房，抽检合格率达到99%；高低压变配电房内地面无杂物堆放，0. 5抽检合格率达到99%；门窗完整，光洁、明亮、照明、通风0. 5良好，抽检合格率达到98%；温湿度正常，雨天无漏雨、积水现0. 5象，抽检合格率达至U 98%；项目服务要求服务标准4647水泵

2、房各项规章制 度、记录表格完善 且上墙公不，设备 运行记录内容符合 规范要求（设备各 运行参数真实、全 面），抽检合格率达到99%；按规定对水泵房巡视，抽检合格率达到 99%O0. 50. 548排污泵49雷雨天气 加强对排 污泵、污 水井的巡 视检查， 确保其正 常运行。排污泵控制箱上转换开关，应打在“自动”位置，排污泵每月转换一次，并有相关记录每月应手动点动操作一次，抽检合格率达到98%；0. 50. 5项目服务要求服务标准50按年度设备保养计划对排水泵、潜水泵全面保养并真实、规范填写记录。0. 551水池（箱）52、一/一超仃53清洗单位应持有 生活水箱应每年至二次供少清洗消毒一次， 0

3、. 5水设施清全面记录清洗过程洗消毒许 存档备查。可证|1.设备运 泵房的设备运行由行正常，持种专业人员负责。 无泛水、 操作，其他人不得 .跑水； 擅自操作；2阀门、控制柜上转换开管网无跑关，无特殊情况应n 5冒滴漏、 打在“自动”位 .锈蚀，阀詈.项目服务要求服务标准54门转动灵活；机房、无积水、浸泡。巡视检查中应仔细 观察水泵运行系统 压力及配电系统电 压、频率与水泵控 制状态，并及时如 实记录，抽检合格率达到98%O0. 50. 5生活水55泵保养按年度设备保养计 划规定进行全面保 养，并填写规范记按保养计 划进行一 次除尘处 理，清扫 玻璃上的 灰尘，并 用镜头纸 擦拭干净 镜头，清

4、 理降温风0. 50. 50. 556闭57路监摄像机|控|镜头 一i系!统58主机操作系统的各 项操作功能正常；摄像机的安装立杆 稳固，立杆表面无 锈迹，并进行防腐 处理（如刷防锈油 漆等）；摄像机护罩紧固且保持密封，护罩内、外壳及玻璃上 无灰尘，且干净清洁。序号59项目服务要求服务标准60后端设6162不定期进 行调试与 保养，保 证各项监 控设备2 4小时正 常运行， 能清楚显 示出入人 员的面部 特征和车 辆的车牌 号，录像 功能正常。系统设备的各调节 旋钮能正常进行调 节；录像回放清晰，图 像资料保存时间合 理并满足物业管理 要求；系统各设备的机壳干净；系统设备巡视及时、维保记录等清

5、楚详细，记录保存完全。0. 50. 50. 50. 5636465周 界 防 范 报 警 系 统1.不定期 进行调试 与保养； 2.中心控 制室能通 过显示屏、报警 控制器或主机报警准确及时；主机内外，控制键盘清洁干净；系统能进行正常布防、撤防、消除声、光报警等功能操作；0. 50. 50. 5项目服务要求服务标准6667电子地图 准确地识 别报警区 域，收到 警情时， 能同时发 出声光报 警信号。68报警探头安装准确 且紧固牢靠，密封 程度良好，能及时 准确报警；探头内外壳及镜面无灰尘，干净清洁；系统设备巡视、维 保记录等清楚详细 及时，记录保存完 全。0. 50. 50. 5697071门

6、 禁、 楼 宇 对 讲 系 统1.不定期 进行调试 与保养， 选呼功能、对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，开主机安装牢固，解 码器等内外无灰 尘，干净清洁；监控中心管理机及 住户家分机能正常 振铃、对讲通话、 开锁及可视画面清晰；主机操作系统的各 项操作功能正常；0. 50. 50. 5项目服务要求服务标准727374锁功能、 闭门器自 动闭门功 能正常；2.控制主 机应能准 确显示报 警或故障 发生，并 同时发出 声光报警信号；75门禁读卡器能正常 读卡，控制器开锁及时无误；闭门器或地弹闭门 灵活准确，力度适当；门禁系统的机械部 分灵活轻便，无脱 落松动现象，外观 清洁无污迹、锈斑 等

7、，清洁干净；系统设备巡视、维 保记录等清楚详细 与及时，记录保存 完全。0. 50. 50. 50. 57677电 子 巡 更 系 统根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行 调试与保主机操作系统的各 项操作功能正常并 稳定；系统主机与 数据采集器能正常 通讯；现场的巡更信息点安装稳固，无破损、松脱等；0. 50. 5序号78项目7980828384车 辆 出 入 管 理 系 统85服务要求服务标准在值系统设备外观清洁 0. 5干净； |系统设备巡视、维保记录等清楚详0. 5细，记录保存完|全。|系统主机与控制器 0. 5|能正常通讯； |发卡器、读卡器能正常工作，读卡、0. 5发卡准确无误；

8、|不定期进闸机及控制器内外行调试与无灰尘及油污等，0.5保养 |干净清洁;|电动闸杆启闭正常，机械部分润滑 0.5 加油并灵活；主机操作系统的各0. 5项操作功能正常；项目服务要求服务标准86878889空 _调90电梯91系统车辆视频监视镜头 安装牢固，焦距调 节准确，视频信号0.5 能正常传输给电脑 控制主机； |监控的镜头、防护 罩等干净清洁，视 0.5 |频图像清晰；|系统设备巡视、维 保记录等清楚详0. 5 细，记录保存完| 全。 |运行无噪音，电空调运流、电压正常，温1. 0行度正常；空调管路|无跑冒漏滴现象。| 维护保按设备年度保养计1. 0养 I I划执行。I委托专业电梯24小

9、时正常维修保养 运行，轿厢内按单位进行钮、灯具等配件保1.0 定期保 持完好，轿厢整洁养，有 并有相应记录；序号92项目服务要求服务标准93专人对电 梯保养进 行监督， 并对电梯 运行进行 管理；每 年进行安 全检测并 持有有效 的安全 使用许可证。94规章制度健全、规范，运行记录真实、完整；按日常保养计划和 年度设备保养计划 对电梯设备进行保 养；一台次未维护 保养扣该项分值0.5分，累计三台 次及以上扣所属该 项整体分值；电梯发生一般故障 的，专业维修人员 二小时内到达现场 修理；发生电梯困 人或其它重大事件 时，管理处人员须 在五分钟内到现场 应急处理，专业技 术人员须在15分 钟内到现

10、场进行救 助；并及时填写设 备故障记录；0. 50. 50. 5项目服务要求服务标准959697一消防98 设备一设 施QQ消防联动台100火灾报警器按月统计电梯运行状况，并形成报表 0.5存挡备查。 |各类指示灯（含电源、信号）指示灯0. 5指示正常，抽检合格率达到98%；各类开关处于开启或自动状态，抽检 0. 5合格率达到98%；各电源、信号线导线无破损、烧焦现0. 5象，抽检合格率达到 98%；控制台表面及内部无灰尘，抽检合格 0. 5率达到98%O电源指示灯指示正常，抽检合格率达0.5至U 98%；项目服务要求服务标准日常运行104.定期清洁与通风；5、配备专用灭火器。高低压变配电房内

11、 设备及地面无明显 灰尘、无渍，无蜘 蛛网，抽检合格率 达到98%；模拟显示屏应正确 显示各开关实际开 合状态；须按规定 对变配电房巡视；工程主管定期巡视 检查配电房工作情 况。0. 50. 50. 5.严禁违规违章指挥与操作；.操作应 填写工作 票与操作 票，具体 内容必须 与实际情变配电房内无异常声响，电压电流计量表运行指示正常，抽检合格率达到 98%；除紧急情况外，未 经上级批准不得随 意拉闸停电；突发 性停电，应确定原 因或可操作方式后 方可复电；0. 50. 5项目服务要求服务标准101102103104直流电源电压指针指示在正常范围，0. 5抽检合格率达到98%；自检功能主机上所有

12、指示灯闪亮，回路工作电流正常，0. 5 抽检合格率达到98%；信号（电源）线导线无破损、老化，0. 5抽检合格率达到98%；表面及内部无尘， 抽检合格率达到0. 598%O105火灾探测器安全部巡检，工程部维保106感烟探测器运行正常，抽检合格率98%以上；感温探测器运行正常，抽检合格率98%以上;0. 50. 5序 号107项目服务要求服务标准108109防火卷帘门110111防火门112手动报警按钮运行 正常。控制箱内部各电器 元件接线端子端子 无烧伤或松动；机械部分无锈蚀且 表面涂有润滑油；卷帘门门体无锈 蚀；升降按钮动作灵 活，到位准确，升 降控制器有机玻璃 护板和锁具完好， 发现一处

13、缺损扣该 项分值0. 5分，三 处及以上扣所属该 项整体分值。防火门完好无损； 防火门闭门器完 好，弹性适度；消防通道、防火门 消防通道畅通，防 火门开闭自如。0. 50. 50. 50. 50. 50. 5序号113项目服务要求服务标准114排烟风机115116排烟阀排烟风机房设备表面无尘及地面卫生 0.5 干净；|控制柜电源指示灯明亮，控制柜控制 0.5 启停正常；|控制柜一二次电路 控制图完整，排烟 风机房所有设备按 年度保养计划定期 进行保养，并有相0. 5关记录，未维护保 养一处扣该项分值0.5分，三处及以上扣所属该项整体分值。1微动开关机内部接线端子端子无松0. 5动、微动开关固定

14、良好；序 号117118119120121项目加压送风系统服务要求服务标准复位按钮、导轮、 钢丝、转轴复位按 钮控制无误、排烟 口开启灵活；风机、排烟阀手动、自动功能试验手动、联动功能正常。加压送风机房设备 表面无尘及地面卫 生干净；控制柜电源指示灯 明亮，控制柜启停 正常；0. 50. 50. 50. 50. 5项目 服务要求服务标准控制柜一二次电路 控制图完整，送风 机房所有设备按年 度保养计划定期进 行保养，并有相关记录，未维护保养 一处扣该项分值 0.5分，三处及以 上扣所属该项整体 分值。各消防阀门开启自 如，不漏水，消防管道及附件管道及附件管道管路无渗漏或锈蚀；各减压阀、排气阀排气

15、正常、不漏水；减压阀工作正常；项目服务要求服务标准125126应急照明127管道、阀门及附件 按保养计划定期进 行保养，并有相关 记录，未维护保养 一处扣该项分值 0.5分，三处及以 上扣所属该项整体 分值。疏散指示灯亮、且 处于等待状态，安 装牢固无松动、损 伤，表面无灰尘；应急灯按测试键后，应急灯亮，且充放电正常，一处不合格扣该项分值0.5分，三处及以上扣所属该项整体分值。0. 50. 50. 5项目服务要求服务标准128推 车 式 灭 火 器完好无损，压力显 示在正常范围，表 面洁净。0. 5129手 提 式 灭 火 器安全部巡检，工程部维保压力正常，指针指 在绿色安全区内， 配件齐全，

16、表面洁净。0. 5130131室 内 外 消 火 栓 系 统每年进行一次全面保养，每月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下的正常使用，转轴转动灵活，抽检合格率达到98%；0. 5根据需要添加盘根点动时，漏水在正常范围内，抽检合格率达到98%；0. 5口项目服务要求每季度加132润滑油一L 次根据需要133给水泵、电机除尘消134火栓安全部巡配检，工程 135件 部维保功能136试验服务标准在值水泵运转灵活，抽检合格率达到0. 598%；无尘，抽检合格率0. 5达到98%O消火栓各阀门开启自如，不漏水，一处不合格扣该项分0. 5值0. 5分，三处及以上扣所属该项整体分值；水带、接扣、消火栓

17、按钮及其它配备齐全，水带不发0. 5霉、水喉不漏水、 按钮盒完好;消火栓泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6 0. 5米以上，抽检合格率达到100%o项目服务要求服务标准137138139140自 动 喷 淋 系 统每月应手动点动操作一次，转轴转动0. 5灵活，抽检合格率达到98%；水泵添加盘根点动根据需要|时，漏水在正常范0. 5添加盘根围内，抽检合格率达到98%；按保养计水泵加润滑油水泵划加润滑运转灵活，抽检合 0.5油 格率达到98%；根据需要 水泵、电机表面无给水泵、尘，抽检合格率达 0. 5电机除尘到98%O每年进行 一次全面 保养，141142阀 门 及 水 流 指 示 器自

18、动喷淋各阀门开 启自如，不漏水， 压力指示正常，抽检合格率达到98%；放水阀压力表指示正常，开启自如，抽检合格率达到98%；0. 50. 5序号143144145146147148149项目服务要求服务标准信号阀关闭时有电信号在中控室显示，抽检合格率达到 98%；水流指示器在中控室有电信号显示，抽检合格率达到98%O0. 50. 5安全部巡检，工程部维保喷淋头表面油灰不可过多。0. 5主机各电源、控制信号及音量调节器0. 5信号指示正常，音 国调节位置合适；| 消防应安全部巡二切换器、控制器I 急广播 检，工程 转换工作正常；0,5 部维保各放大器音质、音0. 5I 量良好； P磁带机、CD机

19、磁0. 5头表面无粉尘；序号11项目服务要求服务标准12况相符合；3.设备运 行记录符 合规范要131415无违规违章指挥与0. 5操作； |值班人员每4小时抄表1次，运行记录符合规范要求，0. 5 抽检合格率达到98%；所有操作应填写工 作票与操作票，具体内容必须与实际 0.5 情况相符合，抽检 合格率达到98%；操作工具应放在特定的位置，标识明 0.5显且便于取用；;及时规范记录设备0. 5运行各参数。16标识系统合闸、分闸、启动、停止及其它具体指示牌齐全，抽检合格率达到98%；0. 5项目服务要求服务标准150各层扬声器接线是否牢固、纸盒是否完好各扬声器接线牢固、纸盒无破损。0. 515

20、1152对讲电话系统153主机柜内除尘无 0. 5| 尘; 1由安全部主机、固定电话、巡检，工 插孔之间通话音质 0.5程部维保|清楚、无杂音；|主机按键无阻滞，0. 5通断艮好。154设备维护保养按年度保按设备年度保养计养计划要划要求进行，并有0.5求进行相应记录。155156维修响 上应速度 门I 维修维修服 务态度接到维修要求，按约定时间上楼维修，紧急维修的15分钟内赶到现场；热情、谦虚、使用文明用语；服务对象满意率应达到950. 50. 5项目服务要求服务标准157维修服务时间视工艺复杂情况而 定，一般不超过8 小时，最多不超过 72小时。0. 5158159维修记录管理上人屋面规范填

21、写、归档等记录准确、真实、 规范、全面，业主 确认明确、真实。对损坏的面层及时 进行修补，屋面无 渗漏。0. 50. 5160161162外墙饰面内墙饰面楼面、 地面163天棚按要求进行清洗，修补，更换，外墙粉刷。按要求进行（瓷砖） 更换，粉刷。按要求进行（瓷砖） 更换，修理。按要求进行抹灰层空鼓处理，天棚重新粉刷，装修吊顶的调平、破损的处理。0. 50. 50. 50. 5口项目服务要求室外道164路（地面）165门窗防盗166网、围栏沟井池167渠168|挡雨篷休闲椅、凉每日巡查亭、一次，发 169雕塑、 现损坏立景观小即修复。口 口口服务标准在值按要求进行大理石地面，广场砖地面0. 5及

22、其它地面裂缝、缺角系统修补。按要求进行闭门器、门锁调校，变0. 5形复位，防腐防蛀处理。根据损坏情况刷油0. 5 漆。及时疏通、清淤，井盖、篦子定期刷 0.5漆。及时加固。0. 5保持原有面貌，保0. 5证其安全使用。项目服务要求服务标准170室外健身设施、儿童游乐设施等每日巡查 一次，发 现损坏立 即修复。保证器械、设施的安全使用。0. 5171避雷设施按保养计 划检查避 雷装置，保证其性能符合国家相关标准。0. 5172水景 （动 力）每周巡视一次检查，损坏部位及时修复。保证其正常运行。0. 5173管井、电井每周巡视 一次，发 现问题及 时整改。无杂物，设备无尘，线路、管路规范整齐。0.

23、 5174装修监管装修审批手续齐全；0. 5项目服务要求服务标准按规定巡视装修现 场，发现违规装修 苗头及时制止，并 有相应记录及处理 措施，杜绝违章装修；临时用电无乱拉乱接现象，安全规范；各项记录齐全，真 实有效。0. 50. 5175仪容仪表按公司规定着装， 工衣、鞋干净、整洁、无异味；头发干净整洁、发根不过衣领，不留大鬓角，每天刮胡须，经常修剪指甲；按规定佩戴工牌；站姿、坐姿、行姿 端正；0. 50. 50. 50. 5项目 服务要求服务标准”值上班时禁止在公共区域及小区内抽 0.5|烟；|上班前不吃异味食物以保证口腔清 0.5|洁；|办公环境整洁卫生、物品排放整 0. 5齐。熟悉岗位职

24、责、工作流程、行政人事0.5 制度；|对小区基本情况、物业相关法律法 0.5规;1176176应知应会熟记常用电话号码（管理处值班电话、直接上级电话、辖区派出所民0.5警值班电话、紧急报警电话、管理处领导电话等。项目服务要求服务标准”值培训计划、培训课 题科学合理、实用 0.5 |性强；|培训按计划分解到 月并付诸实施，如计划有变须在当月 0.5 补齐培训课题及课| 时；|受训人员到位率177100% （特殊情况除 0.5 培训工作 I _外）；|每次培训完后对效果进行评估、考核、培训合格率190%,有效、真| 实;培训记录完整，对 每次培训教材进行存档（引用体系文 0.5 件的需注明章节）。

25、项目服务要求服务标准178日常监管工程质量记录要求工程主管每日对工程人员及现场进行1. 0检查，并填写日 查表；|认真执行交接班制度，主管每天审阅1. 0交接班记录并签字。I1 .各项记录应使用体系 覆盖的有效版本；.记录内容完整有效， 按规定要求及时存档；2 .记录确保信息真实准 确，字迹清晰可辩，页 面整洁，禁止乱涂乱改；3 .禁止使用私自制作未 经公司认可的表格作为存档资料；4 .重要文件应及时传达 到相关岗位；.档案借阅有记录，作 废文件有标识，销毁文 件有记录。项目服务要求服务标准17系统图及设备标识完整清晰明了，抽检合格率达到98%；0. 51819导向及警示标识准确清晰，抽检合格

26、率达到98%O设备完好率98%以上；0. 50. 52021维修保养维修保养时，禁止带电工作，并应 做好技术 与安全措 施，设专 人监护。22设备故障维修及时 率100%,抽检合格 率达到98%；按设备保养计划进 行保养，并填写相 关记录；设备发生故障及时 报告相关领导，并 认真记录设备事故 报告。0. 50. 50. 523低 压 配 电低压配电控制柜、1.设备标 识完整清 晰明了；配电控制柜、箱标 识完整清晰明了， 抽检合格率达到98%；0. 524项目系|控制统箱、消防应急 配电控制柜服务要求服务标准252.设备电路控制图清晰完整；3.设备 保养计划 完整，计 划执行情 况完全。2627

27、28设备电路控制图清晰完整（含二次电0. 5路控制图）抽检合格率达到98%；配电控制柜、箱无杂物堆放，抽检合 0. 5格率达到98%；配电控制柜、箱无明显灰尘、无渍，0. 5无蜘蛛网，抽检合格率达到98%；配电控制柜、箱各 电器接线端子无松动、虚脱现象，发现一处扣该项分值 0.50.5分，三处及以上扣所属该项整体分值；配电控制柜、箱电器配件无损坏，更0. 5换及时，抽检合格 率达到99%0项目服务要求服务标准2930日常运行31.配备专 业的操作 人员；1 .设备配 件表面无 灰尘；.设备外观观感好。3233维修保养1.维修保养时，应做好技术与安全措配电控制柜、箱非电器附件无损坏、0. 5故障

28、，抽检合格率达到99%；配电控制柜、箱体表面无脱漆、锈蚀0. 5现象，抽检合格率达到98%；消防应急配电柜系统蓄电池置于充电0. 5状态，并定期进行充放电；按设备年度保养计划对配电控制柜、0.5 箱进行保养。 |维修保养时，应做好技术与安全措施，设专人监护或 0.5挂警示牌，抽检合格率达到98%；项目服务要求服务标准34施，设专 人监护；2.设备检 修时必须 将电源开 关切断。35设备检修时必须将电源开关切断，抽检合格率达到98%；设备保养计划制定 科学、全面，认真 按照计划进行保养 工作，规范记录保 养过程。0. 50. 536巡视检查37定期对配电控制柜、箱设备进行巡视，某些重要部位应加强

29、频次；对配电控制柜、箱 设备进行巡视检查 应有相应的检查记 录，记录应规范。0. 50. 5项目服务要求服务标准38巡视检查3940日常运行维护保养配备专业的操作人员维修保养时，应做好技术与安全措施。油、水无渗漏；冷 却水位正常；燃油 量满足8小时用 量；蓄电池液位正 常；工器具、消防 设施情况正常；设 备及室内卫生状况 良好；室温正常； 储油间应保持良好 的通风，能及时排 除可燃气体；巡查 记录完整。按规定试运行；设 备运行正常；运行 记录完整；设备配 件表面无灰尘；设 备外观观感好。设备保养计划制定 科学、全面，认真 按照计划进行保养 工作，规范记录保 养过程。1. 00. 50. 5项目服务要求服务标准414243给排水泵房水441 .所有非 值班人员 进入都须 登记，严 禁非工作 业务人员 进入；.设备运 行记录符 合规范要求；.定期清洁与通风。45保持良好的通风及照明状况，门窗开启灵活，无破损抽 0.5 检合格率达到98%；生活水泵房各管路、阀门及各连接处部件、螺丝保养 0.5 完好无锈蚀，抽检合格率达到98%；消防设备设施应保0. 5 持完好；保持机房地面干净 整洁，无积尘，不0. 5得堆放杂物，抽检 合格率达到99%；水箱观察孔应加盖 并上锁，钥匙由值班人员专人管理；0.5 透气管（孔）应用不锈钢网包扎；