ok李开源-中级经济师-房地产经济-习题精析班-第十章.docx

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1、中级经济师房地产专业知识与实务习题精析班授课教师：李开源一、单项选择题1.制定物业管理规约的主体是（XA.全体业主B.业主委员会C.社区居委会D.物业建设单位【答案】A【解析】物权法第七十六条规定，建筑区划内需由业主共同决定的事项包括：制定和修 改建筑物及其附属设施的管理规约。建筑物及其附属设施的管理规约是业主自我管理、自我 约束、自我规范的规则约定，涉及每个业主的切身利益，应当由全体业主共同制定和修改。2.专有部分是指（）、能够区分为所有权标的的部分。A.仅在构造上具有独立性B.仅在使用上具有独立性C构造和使用上具有独立性D.构造和使用上不相互独立【答案】C20.物业服务企业应将物业服务收费

2、标准事先向业主明示，这体现了物业服务的（）原则。A.合理B.公平C.公开D.质价相符【答案】C【解析】物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业 的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设主管部门制 定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。其中，公开原则要求物业服务企业应在物 业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、 收费项目、收费计价方式和收费标准。二、多项选择题.下列物业管理表决事项中，须经专有部分占全部专有部分面积2/3以上的业主且占总人 数2/3以上的业主同意的有（1A.修改业主大会议

3、事规则B.选聘物业服务企业C.筹集专项维修资金D.使用专项维修资金E.改建建筑物及其附属设施【答案】CDE【解析】物权法第七十六条规定，业主大会的表决原则根据表决事项的不同，可以分为 两种情况：决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属 设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同 意；决定有关制定和修改业主大会议事规则制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 选举业主委员会或者更换业主委员会成员选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有 关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占 总人数过半数的

4、业主同意。1 .下列人员中，具备业主身份的是（A.房屋权属证书记载的房屋所有权人B.合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人C.房屋所有权人的父亲D.房屋的承租人E.房屋的借用人【答案】AB.建筑区划内的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分的条件包括（工 A.能够登记成为特定业主所有权的客体B.权利人对专有部分享有单独的使用权C.具有构造上的独立性，能够明确区分D.具有使用上的独立性，可以排他使用E.用以共同所有、共同使用以及共同管理的附属建筑物【答案】ACD【解析】“独立性是专有部分的重要特征。建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、 摊位等特定空间，应当认定为专有部分：具有构

5、造上的独立性，能够明确区分；具有使 用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定 房屋，且建设单位销售时己经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，也应当认定为 专有部分的组成部分。2 .专有部分使用人享有的权利包括（1A.合理利用专有部分的权利B.合理利用共有部分的权利C.接受物业服务的权利D.居住利益、相邻权受到侵害时，提起诉讼的权利E.依法选举业主委员会成员的权利【答案】ABCD【解析】实践中，专有部分使用人享有的权利主要包括：合理利用专有部分的权利；合 理利用共有部分的权利；接受物业服务的权利；居住利益、相邻权受到侵害时，提起诉 讼的权利等。承担的义

6、务主要包括：遵守管理规约的义务；遵守物业共用部位、公用设 施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的义务；执行业主大会和业主 委员会依法做出的决定的义务；根据物业管理条例第四十二条的规定，承担物业服务 费的义务等。5.建筑区划内可由业主共同决定的事项有（XA.选举业主委员会和更换业主委员会成员B.制定和修改议事规则C.商讨建筑区划内车位、车库的归属权D.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人E.改建、重建建筑物及其附属设施【答案】ABDE【解析】物权法第七十六条规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：制定和 修改业主大会议事规则。制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。选举业主委

7、员会 和更换业主委员会成员。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。筹集和使用建筑物 及其附属设施的维修资金。改建、重建建筑物及其附属设施。有关共有和共同管理权利 的其他重大事项。除上述所列事项外，对建筑区划内有关共有和共同管理权利的其他重大事 项，也需要由业主共同决定。三、案例分析题（一）某新建住宅小区占地面积65000m2,容积率为2.5,专有部分的建筑面积占总建筑面 积的85% ,己全部交付，小区共有业主1200人。该小区成立了业主大会并选举产生了业 主委员会，经业主大会授权，业主委员会按法律规定的程序重新选聘了物业服务企业。根据 上述资料，回答下列问题：1.业主委员会选聘物业服务企业的方

8、式应为（IA.部分业主推荐B.业主委员会票决C.招投标D.居委会指定【答案】C【解析】必须通过招投标方式选聘物业服务企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理 区域内非住宅；新开发的非住宅项目可采取招投标方式，也可采取其他方式。2 .该小区专有部分建筑面积之和为（）平方米。A.55300B.65000C.138100D.155000【答案】C.若业主委员会决定使用住宅专项维修资金改造小区内的公共游泳池，至少应得到（）位 业主的同意。A.600B.800C.900D.960【答案】B【解析】住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人 数2/3以上的业主讨论通过使用建

9、议。3 .该小区业主委员会成员可以为（）名。A.7B.9C.10D.11【答案】ABD【解析】业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，由5sli人单数 组成，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。（二）某商品住宅小区共有住宅800套，己售出并交付600套，其中三套住房登记为王 某，其余一人一套；己售出未交付150套；未售出50套。由街道办事处组织成立了首次 业主大会会议筹备组。筹备组完成了业主大会议事规则和管理规约的草拟，确定了 业主委员会委员候选人名单等工作，拟召开首次业主大会会议。根据上述资料，回答下列问题：L首次业主大会召开时，该小区业主投票权总数为

10、（XA.598B.599C.600D.602【答案】A【解析】业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：业主人 数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽己出售但 尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。总人数按照前 项的统计总和计算。2 .首次业主大会筹备组组长由（）代表担任。A业主B.物业服务企业C街道办事处D.居民委员会【答案】C【解析】首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府 代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总 人数的一半。筹备组组

11、长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中业主代表的产生, 由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。3 .筹备组自组成之日起，应在（）日内组织召开首次业主大会会议。A.30B.60C.90D.180【答案】C【解析】业主大会筹备组应自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会 会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业 主委员会之日起成立。4根据物业管理条例，需要专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意 的事项为（1A.筹集和使用住房专项维修资金B.选聘物业服务企业C.制定和修改业主大会议事规则D.改变共有部分的用途

12、【答案】BC【解析】业主大会决定事项的表决原则：业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改 造、重建建筑物及其附属设施的，应经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人 数2/3以上的业主同意；决定业主共同决定的其他事项的，应经专有部分占建筑物总面积 过半数且占总人数过半数的业主同意。【解析】专有部分是指构造和使用上具有独立性、能够区分为所有权标的的部分。一般而言, 专有部分必须是一套自身封闭的住宅，权利人对专有部分享有单独的所有权。独立性是 专有部分的重要特征、建筑区划内符合下列条件的房屋。以及车位、摊位等特定空间，应当 认定为专有部分：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有使用上的独

13、立性，可以排 他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售 时己经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，也应当认定为专有部分的组成部分。3.物业管理服务期限由双方约定，通常为（）年。A.1-3B.3 s 5C.57D.7-10【答案】B【解析】物业服务合同属于在较长期限内履行的合同，当事人需要对合同的期限进行约定。 物业服务合同的期限条款应尽量明确、具体，或者明确规定计算期限的方法。物业服务合同 的有效期限由合同双方协议商定，一般为35年。4.下列关于业主不得违反法律、法规及管理规约的说法错误的是（工A.业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管

14、理规约外，应当经有利害关系 的业主同意。B.业主不能随意改变住宅的居住用途C.业主确实需要改变住宅用途的，只需遵守法律法规，不需要办理相应的审批手续D.业主将住宅用房改为商业用房会造成国家税费的大量流失【答案】C5.建筑区域内应当认定为共有部分的内容不包括（）0A.建筑物承重结构B.楼梯C.避难层D城镇公共道路【答案】D6.下列关于共有部分共有权行使的说法正确的是（XA.业主可以放弃权利也可以放弃义务B.业主可以以冬季不在此居住为由不交纳暖气费用C.业主在法律未做特殊规定的情况下，对物业管理用房、公用设施、绿地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利D.业主可以在集中供暖的情况下以冬

15、季不在此居住为由，不交纳暖气费用【答案】C.签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务，这体现了物业服务合同的（）特征。A.委托合同.有名合同C.要式合同D.双务合同【答案】D【解析】物业服务合同的特征包括：物业服务合同属无名合同；物业服务合同既是诺成 合同又是要式合同：物业服务合同既是双务合同又是有偿合同，物业服务合同双方都具有 相互给付的义务，故为双务合同；物业服务合同属于劳务合同；物业服务合同通常属于 集体合同；物业服务合同受到较多的国家干预。8 .物业服务合同的主要内容不包括（1A.特约服务B.专项维修资金的管理与使用C.物业管理用房D.双方的权利义务【答案】A【解析】物业服务合同的主

16、要内容包括：物业管理事项，物业服务质量；物业服务费 用；双方的权利义务；专项维修资金的管理与使用；物业管理用房；合同期限； 违约责任。9 .业主共同决定事项的内容不包括（A.决定有关制定和修改业主大会议事规则B.选举业主委员会或者更换业主委员会成员C.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约D.更换室内装饰风格的事项【答案】D【解析】物权法第七十六条规定：决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者

17、更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。此处的建筑物总面积是指所有业主的专有部分之和，而不是建筑学中的建筑物总面积。10 .下列物业管理事项中，不属于业主权利的是（1A.提议召开业主大会会议B.交纳物业服务费用C.选举业主委员会成员D.监督专项维修资金的管理和使用【答案】B.招标人应当至少在招标文件要求的提交投标文件截止时间前（）日，澄清或修改文件并 将此作为招标文件的组成部分。A.15B.18C.20D.30【答案】A【解析】招标人应确定投标人编制投标文件所需要的合理

18、时间。公开招标的物业管理项目， 自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。招标人 对己发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时 间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标 文件的组成部分。11 .前期物业服务合同的委托人是（）0A.业主委员会B.业主大会C.居委会D.房地产开发商【答案】D【解析】根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实中存在两种物业服务合同。一种是 由建设单位选聘物业服务企业所签订的物业服务合同另一种是业主或业主大会选聘物业服 务企业所签订的物业服务会同。物业管理条例对这两

19、种合同均有明确规定，将建设单位 与物业服务企业所签订的合同，称为前期物业服务合同，将业主或业主大会与物业服务企业 所签订的合同，称为物业服务合同。13. 一般物业服务合同的聘请方是（A.物业服务企业B.业主委员会C.政府主管机构D.物业建设单位【答案】B【解析】物业服务合同的签订双方是业主和物业服务企业，双方之间是平等的民事主体关系, 物业服务企业具有独立的法人资格，业主可以是自然人、法人或其他组织。在住宅物业管理 中，业主通常是分散的、具有独立法律人格的自然人，由业主委员会代表全体业主与业主大 会选聘的物业服务企业订立物业服务合同。物业服务合同的甲方是业主委员会（代表业主大 会），为聘用方；

20、乙方是物业服务企业，为受聘方。14 .物业管理条例规定，业主委员会成立后30日内必须向物业所在地的（）备案。A.社区工作站B.市民政部门C.县人民政府房地产行政主管部门D.区、县人民政府房地产行政主管部门【答案】D【解析】业主委员会应自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县房地产行政主 管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。备案的内容包括：业主大会成立和业主 委员会选举的情况；管理规约；业主大会议事规则；业主大会决定的其他重大事项。业主委 员会任期内备案内容发生变更的，业主委员会应自变更之日起30日内将变更内容书面报 告备案部门。15 .业主享有的权利不包括（A.执行业主大会的决

21、定和业主大会授权业主委员会做出的决定B.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务C.监督物业服务企业履行物业服务合同D.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用【答案】A.业主作为业主大会的成员，享有提议召开业主大会会议的权利。经（）以上业主提议, 业主委员会就应当组织召开业主大会临时会议。A.40%B.30%C.20%D.10%【答案】C【解析】当出现下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：经专 有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；发生重大事故或者 紧急事件需要及时处理；业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。16 .

22、邀请招标的主要特点是（1A.最大限度地体现了招标的公开、公正、合理的原则；招标人可以通过市场竞争找到自己满 意的物业管理企业B.接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限C.可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业D.招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标【答案】B【解析】邀请招标又称为有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干家有能力 的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。邀请招标的主要特点是招标不使用公开的公告 方式，投标人是特定的，即接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。B项 属于邀请招标的特点。AD两项属于公开招标的特点。C项属于协议招标的特点

23、。18 .招标人应当自确定中标人之日起（）日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府 房地产行政主管部门备案。A.30B.20C.15D.10【答案】C【解析】招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人 民政府房地产主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、 评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。19 .物业服务企业在国内参与投标业务，必须取得（A.组织机构代码证和安全生产许可证B.组织机构代码证和物业服务企业资质证书C.企业法人营业执照和安全生产许可证D.企业法人营业执照和物业服务企业资质证书【答案】D【解析】根据相关法律、法规的要求，参与物业管理投标应是具有相应的物业服务企业资质 和承担招标项目能力的法人企业。物业服务企业在国内参与投标业务，必须取得企业法人 营业执照和政府行政主管部门颁发的物业服务企业资质证书。具体可参照2004年3 月原建设部颁布的物业管理企业资质管理办法（建设部令第125号）的相关规定。