房地产投资项目尽职调查清单.docx

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1、【】工程尽职调查文件清单【融资方名称】：XX资产管理公司拟对【“工程名称”】工程（“工程”）进行投资，需对贵公司开展 与本次投资相关事宜的尽职调查。针对本清单中的文件，请贵公司按照清单的顺序编号、排序，提供一套加盖公司骑 缝章的复印件，并按要求填写附件表格。请贵公司在口年口月日前完成资料的 收集和提供工作，并指定具体人员与我公司工程经理对接。对文件清单、资料收集、整 理等有任何疑问，请与【工程经理】联系：联系 U,电子邮件本清单为初步调查清单，我们可能会根据资料情况提出进一步的问询。文件清单如 有未列或未明确列出、但可能对贵公司造成重大影响的事件或文件，请贵公司自行说明 并提供相关文件。贵公司

2、应对所提供文件和情况的真实性、准确性和完整性负责。同时，我们对贵公 司提供的文件资料将予以保密，并保证不为任何其他目的使用或利用该等文件资料。贵 公司在提供相关尽职调查文件时，还需按文件清单所附格式出具承诺函（见附件）, 并加盖公章。希望本次尽职调查工作能得到贵公司的理解、配合和支持，以期本次交易的顺利推 进与早日完成。文件/问题提 供不 适 用注 释8.2 关于地块的环境影响评估报告的批复和意见8.3任何与环境损害相关的政府性文件或第三方向公司的索赔文件（不管是否与地块有关）9 诉讼与仲裁9.1 当前经以下程序的针对公司、其任何董事、雇员或工程及工程地块的任何请求或主张的文件：诉讼程序（包括

3、已结和未结）仲裁程序（包括已结和未结）行政程序（包括已结和未结）协商或调解（包括已结和未结）9.2有关公司及其业务或资产的任何其他争议或潜在争议的说明1()附件一：重大合同列表填报单位：（加盖公章）借款合同填表人：联系方式：填表日期:序号合同名称合同编号借款人贷款人贷款 金额 （万元）贷款期限贷款用途担保人担保方式备注1.2.3.4.5.担保合同序号合同名称合同编号担保方式担保权人担保人签订日期担保期限主债权合同主债权金额 （万元）备注1.2.3.4.5.填表人:联系方式:填表日期:11其他合同填表人：联系方式：填表日期:序号合同名称合同编号签约方合同对方合同金额签约日期履行期限/有效期主要内

4、容备注1.2.3.4.5.12附件二：诉讼、仲裁与行政处分表格填报单位：（加盖公章）诉讼/仲裁填表人：联系方式：填表日期:编号原告及代理人被告及代 理人第三方案由受理法院/仲裁机构涉及争议金额（万元）诉讼请求诉讼阶段诉讼/仲裁结果执行情况备注（如是 否采取了财 产保全措施 等）1234513行政处分填报单位：（加盖公章）编号处分机构公司/子公司/ 各分支机构处分事由处分决定文号处分内容处分结果是否提出行政复议情况行政复议结果罚款的缴纳情况被处分行为是否已纠正备注已缴清未缴清 但已拨 备其他12345填表人：联系方式：填表日期:14附件三：经营方案文件/问题（尽量采取表格形式提供并注明假设前提条

5、件）提 供不 适 用注 释1 工程开发计划（开发分期、各种指标，以及工程开工、到达预售条件，到达按揭贷款办理条件、竣工等主要节点）2销售计划2.1销售分期面积、定价依据、销售价格、去化速度2.2 工程客群及市场定位的描述性文件（含住宅、商业、车位）2.3 最近1年竞争工程各业态的销售情况报告，包括但不限于成交价格、面积、去化速度、去化率；2.4 目前已有的地方政策法规对工程销售的影响说明及对策2.5 工程所在地房地产市场（详细到市及市辖区）近三年经济指标（土地年供应量、同业态产品库存量、年开工量、竣工量、 年成交量、成交均价）3 本钱及费用计划3.1 工程本钱估算表，总额及单方本钱、分期支付计

6、划一包括前期费用、建安本钱、管理费用、销售费用、财务费用、不可 预见费用等3.2 各项本钱及费用已发生及支付情况统计表4工程投资测算4.1 工程开发周期内现金流量预测，以季度为最小时间单位4.2工程开发周期内利润估算表5 资金来源及使用计划5.1 工程开发周期内资金平衡表5.2 工程开发周期内资金缺口、来源、资金本钱；各项资金来源的可靠性说明已有的银行授信，补贴，关联公司关于资金 缺口补足的书面承诺及有补足能力的说明等15附件四：承诺函承诺函致：XX资产管理公司就贵公司对本公司进行的尽职调查，本公司在此就尽职调查相关事宜声明、保证及承诺如下：本公司向贵公司提供的文件和资料，系根据贵公司提出的尽

7、职调查文件清单的要求收集和整理，该等文件和资料是真实、准 确、全面、完整和有效的，所提供文件中的所有印章是真实的，文件的复印件与原件一致，并且关于尽职调查文件清单要求本公 司提供的一切重大事实和文件在本次提交的文件和资料中均已提供，无任何隐瞒、疏漏或偏差之处，且不存在任何误导性陈述。如本 公司的前述声明、保证和承诺与事实不符，本公司愿意对由此引发的一切法律后果负责，并就此行为按照本公司与贵公司签署的相关 法律文件承当违约责任。文件提供单位（盖章）：16文件/问题提 供不 适 用注 释1公司文件（“公司”指工程公司）1.1公司成立及历次变更的营业执照（正本及副本）、组织机构代码证、统计登记证及最

8、近一次工商年检报告、房地产开发企业资质证书1.2 公司历次验资报告、出资证书、资产评估报告1.3 公司成立及历次变更时的行业主管部门、外商投资主管部门的批文或批准证书1.4 公司章程及其全部修改及补充文件1.5公司股东协议及其全部修改及附件1.6公司股权/资产转让协议及相关批文1.7 公司成立以来涉及国有产权退出的，应提供国有产权退出时的审批及转让文件。1.8 公司股东目前的名称、地址、法定代表人及其营业执照（正本和副本）；如公司股东为自然人，请提供其身份证 复印件；如公司股东为外国投资者，请提供其在其注册地合法设立的证明文件及公司章程（Article of Association） 和公司章

9、程细那么（By-Law）1.9 公司成立以来的股东会、董事会、监事会决议及记录23文件/问题提 供不 适 用注 释1.10公司现有全体董事和监事以及各董事和监事委任方名册1.11 公司的组织结构图及各部门职责说明1.12 公司已开发工程的竣工备案表1.13与公司股权有关的任何质押或任何权利限制情况说明，并提供相关文件1.14 公司是否存在委托持股的情形或类似的安排及其实施情况，并提供相关委托持股协议2 财务2.1公司会计政策说明。应说明公司所执行会计政策、内部控制制度的主要内容及其执行情况，公司各循环的内部控制流程（外购、经营、销售、固定资产增减、费用列支等），核算流程图。2.2银行账户开户许

10、可证，贷款卡及其查询密码2.3 外汇登记证、外债登记证等登记、许可、备案文件2.4 所有银行账户（包括基本账户、一般账户和税务专户等）每月对账单（从公司成立到尽调日）2.5公司及公司股东（个人股东除外）、担保方近三年审计报告、最近一期财务报表及明细科目余额表文件/问题提供不 适 用注 释2.6 公司应收账款、应付帐款、预收账款、预付账款、其他应付款、其他应收款、资本公积、少数股东权益的明细 清单和形成原因2.7重要资产（不包括土地使用权）取得原始付款凭证及对方收款证明2.8 借款明细表（应包括金额、期限、利率及担保条件）及相应合同（包括任何形式的借贷、融资文件）2.9 任何抵押、担保或保证文件

11、及相关登记文件2.10 工程已开发局部销售退回情况说明2.11 关于资产负债表之外的重要的或有债务的财务文档2.12 公司是否存在资金、资产被实际控制人或其他关联人占用的情形2.13 公司及其关联企业历次关联交易明细表及相关合同及定价政策2.14 当地预售资金监管政策及执行情况说明3 地块（地块指拟投资地块）及工程3.1关于地块取得、合作、开发和经营等事项的任何意向书、备忘录和/或协议45文件/问题提 供不 适 用注 释3.2 工程可行性研究报告及立项批复文件3.3关于工程地块用地规划意见书、工程用地规划设计条件及规划部门的审定设计方案及对各阶段设计（含变更）的批复（未来仍涉及规划调整，应一并

12、提供最新版规划设计方案）3.4 地块的建设用地规划许可证及其附件3.5土地成交确认书以及土地使用权出让合同（包括补充合同）3.6就土地使用权应支付任何的费用（包括但不限于地价款、城市基础设施配套费用，动拆迁补偿费用，土地契税等）的清单及付款发票3.7 地块的土地使用证3.8 地块权利状态说明（应说明地块是否查封、是否设定他项权利，如有，应提供抵押地块的土地和/或在建工程的 他项权利证明）3.9 关于地块的红线图3.10 地块拆迁情况说明（应包括拆迁总体情况；拆迁的资金预算及工期预算；已取得的拆迁许可证、拆迁结 案表、政府会议纪要等文件；已签署的拆迁补偿协议、委托拆迁合同；拆迁摸底调查情况：包括

13、拆迁量、 拆迁户类型构成、拆迁户数、人数、产权面积、拆迁户拆迁安置意向、安置房屋来源）文件/问题提 供不 适 用注 释3.11 地块所在地拆迁政策、实施细那么、补偿标准、操作惯例及可比案例3.12 工程初步设计的申报和审批文件，包括建设工程的规划设计方案和审批文件3.13 规划部门核发的审定设计方案通知书3.14 关于工程管线综合平衡会议纪要3.15 工程总平面图3.16建设工程规划许可证3.17 规划部门关于施工图审查意见3.18 人防工程设计审批文件3.19 建筑消防设计审批文件3.20 建设工程施工许可证3.21 商品房预售许可证7文件/问题提 供不 适 用注 释3.22 土地及工程现状

14、的描述文件，包括交通、场地平整、上下水、污水、电、燃气、热力、电信、邮政；环保、人 防、消防、交通管理、文物、园林、安全、环卫等部门要求或审查意见；与市政、公用、供电、电信等部门落 实的上下水、电、热、燃气、电信源头供应等市政公用设施配套方案3.23 对工程现有进度及情况的其他描述文件，包括但不限于建设施工进度、审批进度及销售进度3.24 工程用地不属于闲置土地的证明材料3.25 所有为工程聘请的（包括过去和现在）顾问清单4公司资产文件（除土地、房屋、工程及知识产权外）4.1公司重要的生产设施、机器设备、办公设备、备品、备件清单4.2关于公司重要的生产设施、设备或重要办公设备的购买合同及付款发

15、票4.3公司拥有的其它资产的证明文件4.4公司如就上述各项资产设置任何形式的担保或他项权利（如抵押、质押、留置），请提供担保合同及其担保的主债权文件，以及设立担保所取得的政府批准文件（如有）及登记备案文件。4.5 公司财产保险情况文件/问题提不注供适释用5 劳动人事5.1 劳动合同或服务合同（董事、高级管理人员收集/员工采样收集）5.2 员工手册（列明每一员工的职称和薪酬）5.3 公司成立以来的社会保险登记以及社会保险的缴纳资料（包括住房公积金）5.4 公司现存未结的劳动争议的文件重大合同5.5 勘察合同、设计合同、施工合同（包括总包、分包及单项工程施工合同）、监理合同、电梯购置/安装合同、幕

16、墙 合同、公用设施供应合同（水、电、热、气供应、污水处理合同）、广告合同（广告设计、发布合同）、物业管 理/咨询合同、要求公司支付任何佣金、中介费、特许权费或类似费用的合同。5.6 上述合同的明细清单（包括合同总金额、已付款金额、未付款金额、付款进度安排、待结算情况说明）5.7 除6.1项合同外，要求公司年度付款总额超过人民币50万元的合同5.8 涉及向公司的年度支付总额超过人民币50万元的合同5.9 含有特别的或义务繁重的条款或将使公司亏损的合同文件/问题文件/问题提不注供适释用5.10 公司与其关联方或与公司股东的关联方签署的合同税务5.11 税务登记证（国税及地税）公司近三年的年度应交税金明细表、纳税申报表、所得税汇算清缴材料，并分析说明审定财务报表利润总额与 应纳税所得额之间的差异。5.12 公司适用的税种和税率说明（存在预征情况的，应同时说明当地预征税率、预征时点、实际操作情况、工程预计毛利率、已开发局部实际毛利率等）5.13 公司税收优惠情况说明及有关税收优惠或减免政策的文件。5.14 公司成立以来的任何纳税凭证或其他证明，包括地税和国税完税凭证，以及每年年度汇算清缴报告纳税情况说明，说明是否依法纳税（一并提供纳税证明和免税证明）、有无应交税金、是否存在偷漏税、是否存 在被税务部门处分的情形6 环境保护6.1 关于地块的环境影响评估报告书或表格