深圳市润陇投资有限公司股东全部权益价值资产评估报告.docx

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1、本资产评估报告依据中国资产评估准那么编制无锡铮利置业拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资股东全部权益价值资产评估报告苏普评报字(2022)第8011号共一册第一册江苏普信资产评估房地产土地估价二零二二年九月十八日无锡铮利置业拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资股东全部权益价值资产评估报告财务费用-43,332.60-1,156.86工程2021年度2022年度17月加：投资收益-6,317,106.04-11,303,874.09二、营业利润-6,432,318.54-11,302,717.23加：营业外收入减：营业外支出三、利润总额-6,919,427.31-11,302,717.23减:所得税

2、费用-28,803.13289.22四、净利润-6,890,624.18-11,303,006.45以上财务数据已经天衡会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了【天衡审字2022第02760号号】o（三）委托人与被评估单位之间的关系本次评估的委托人为无锡铮利置业，被评估单位为深圳市润陇投资，无 锡华利置业拟收购深圳市润陇投资的股权。（四）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人本资产评估报告使用人包括委托人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人，除此之外, 其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。二、评估目的确定深圳市润陇投资的股东全部权益价值，为无锡铮利置业拟进行股权 收购

3、的行为提供价值参考。三、评估对象和评估范围评估对象是深圳市润陇投资的股东全部权益价值。由此涉及的评估范围是深圳市润陇投资的全部资产及负债，具体如下表所示：金额单位：人民币元上述资产与负债账面价值已经天衡会计师事务所（特殊普通合伙）无锡分所审计,工程账面价值流动资产740,605,646.48长期股权投资1,250,740,019.87递延所得税资产28,513.91资产总计1,991,374,180.26流动负债740,719,702.12非流动负债负债合计740,719,702.12江苏普信资产评估房地产土地估价 ：0510-82706860 ：0510-82726957地址：无锡市滨湖区蠡

4、湖大道2018号2号楼第8页无锡铮利置业拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资股东全部权益价值资产评估报告并出具了天衡锡审字（2022）第02760号号无保存意见审计报告。（一）纳入本次评估范围的资产、负债与委托评估的资产、负债范围一致，委托人和被评 估单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。（二）评估范围内主要资产情况纳入本次评估范围的主要资产包括流动资产、长期股权投资等。一）流动资产主要包括货币资金和其他应收款。二）纳入本次评估范围的长期股权投资共1项，为被评估单位持股25%的联营企业无锡锌 安置业，长投概况见前文所述。（三）企业申报的表外资产的类型、数量评估基

5、准日被评估单位未申报表外资产。（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额本资产评估报告未引用其他机构出具的报告结论。四、价值类型及其定义选择市场价值类型的理由：考虑本次所执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用 等并无特别限制和要求，评估结果应反映评估对象的市场价值，根据评估目的、市场条件、评估 对象自身条件等因素，确定评估对象的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评 估对象在 评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本工程评估基准日是2022年7月31日；评估基准日由委托人确定。确定评估基准日主要

6、考虑经济行为的实现、会计期末 因素。资 产评估是对某一时点的资产提供价值参考，选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对 象资产的整体情况；同时本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定评估范围， 准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原那么，选择距相关经济行为计划实现日较接 近的日期作为评估基准口。六、评估依据（一）行为依据一）委托人与江苏普信资产评估房地产土地估价签订的资产评估委托合同。（二）法律法规依据一）中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日，中华人民共和国主席令第46号江苏普信资产评估房地产土地估价 地址：无锡市滨湖区蠡湖大道2018号2号楼江苏普信资产评

7、估房地产土地估价 地址：无锡市滨湖区蠡湖大道2018号2号楼 ：0510-82706860 ：0510-82726957第9页无锡铮利置业拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资股东全部权益价值资产评估报告中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；二）中华人民共和国公司法（2018年10月26 H,中华人民共和国主席令第15号， 第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正）；三）中华人民共和国民法典X2020年5月28 口第卜三届全国人民代表大会第三 次会议 通过）；四）中华人民共和国企业国有资产法（2008年10月28日第十一届全国人民代表大 会常务委员会第

8、五次会议通过）；五）国有资产评估管理方法（国务院令第91号,1991）；六）企业国有资产监督管理暂行条例（国务院令第378号，国务院令第709号2019年 3月2日修订）；七）国有资产评估管理假设干问题的规定（财政部令第14号，2001）；A）企业国有资产评估管理暂行方法（国资委第12号令，200）；九）企业国有资产交易监督管理方法（国资委、财政部第32号令，2016年6月24 H）；十）关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权2006274号）；十一）关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知（国资产权（2009） 941 号）；十二）国务院办公厅转发财政部关于改革国有

9、资产评估行政管理方式、加强资产评估监 督管理工作意见的通知（2001年12月31日，国办发2001102号，中华 人民共和国国务院 办公厅）；十三）关于印发企业国有资产评估工程备案工作指引的通知（国资发产权2013）64 号）；十四）中华人民共和国证券法（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务 委员会第十五次会议修订）；十五）上市公司国有股权监督管理方法（国资委、财政部、证监会第36号令2018年5 月16日）；十六）资产评估行业财政监督管理方法（财政部令第86号，2019年1月2日财政部 令第97号修改）；十七）中华人民共和国企业所得税法（2018年12月29日第十三届全国人民代

10、表大 会常务委员会第七次会议第二次修正）；江苏普信资产评估房地产土地估价 地址：无锡市滨湖区蠡湖大道2018号2号楼江苏普信资产评估房地产土地估价 地址：无锡市滨湖区蠡湖大道2018号2号楼 ：0510-82706860 ：0510-82726957第10页无锡铮利置业拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投投股东全部权益价值资产评估报告十八）中华人民共和国企业所得税法实施条例（2008年国务院令第512号）；十九）中华人民共和国增值税暂行条例（2017年国务院令第691号）；二十）关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部税务总局海关总署公告 2019年第39号）；二十一）其他与资产评估相关的法律、法

11、规等。（三）评估准那么依据一）资产评估基本准那么（财资（2017） 43号）；二）资产评估职业道德准那么（中评协2017） 30号）；三）资产评估执业准那么一一资产评估程序（中评协（2018） 36号）；四）资产评估执业准那么一一资产评估报告（中评协（2018） 35号）；五）资产评估执业准那么一一资产评估委托合同（中评协（2017） 33号）；六）资产评估执业准那么一一资产评估档案（中评协（2018） 37号）；七）资产评估执业准那么一一资产评估方法（中评协（2019） 35号）；A）资产评估执业准那么一一不动产（中评协（2017） 38号）；九）企业国有资产评估报告指南（中评协（2017）

12、 42号）；十）资产评估机构业务质量控制指南（中评协（2017） 46号）；十一）资产评估价值类型指导意见（中评协2017） 47号）；十二）资产评估对象法律权属指导意见（中评协（2017） 48号）；十三）资产评估执业准那么一一企业价值（中评协（2018） 38号）；十四）资产评估准那么术语2020（中评协（2020） 31号）。（四）权属依据一）被评估单位提供的其他权属证明文件。（五）取价依据一）被评估单位提供的以前年度及评估基准日的财务报表、审计报告；二）被评估单位提供的有关协议、合同等财务、经营资料；三）资产评估专业人员现场勘察记录及提供的其他相关估价信息资料。江苏普信资产评估房地产土

13、地估价 地址：无锡市滨湖区蠡湖大道2018号2号楼 :0510-82706860 ：05 活-82726957第11页无锡钟利置业拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资股东全部权益价值资产评估报告（六）其他依据一）被评估单位提供的资产评估申报明细表；二）被评估单位相关人员访谈记录；三）被评估单位提供的其他有关资料。七、评估方法（一）评估方法的选择依据资产评估准那么一企业价值：资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价 值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和本钱法三种资产评估基本方法的适用性，选 择评估方法。企业价值评估中的市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比拟 确定评

14、估对象价值的评估方法。市场法适用的前提条件是：一）评估对象的可比参照物具有公开的市场，以及活跃的交易；二）有关交易的必要信息可以获得。企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值 的评估 方法。收益法适用的前提条件是：一）评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；二）预期收益所对应的风险能够度量；三）收益期限能够确定或者合理预期。企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基 础，合 理评估企业表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。资产基 础法适用的前提条件是：一）评估对象能正常使用或者在用；二）评估对象能够通过重

15、置途径获得；三）评估对象的重置本钱以及相关贬值能够合理估算。本次评估选用的评估方法为：资产基础法。评估方法选择理由如下：未选用市场法评估的理由：被评估单位主营业务为房地产工程投资业务，成立时间较短， 截至评估基准日被评估单位尚未取得营业收入，在资本市场和产权交易市场均难以找到足够的 与评估对象相同或相似的可比企业或交易案例，故不适用市场法评估。未选用收益法评估的理也由于被评估单位属于房地产工程投资企业成立时间 ：0510-82706860 ：0510-82726957第12页江苏普信资产评估房地产土地估价 地址：无锡市滨湖区蠡湖大道2018号2号楼无锡铮利置业拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资

16、股东全部权益价值资产评估报告较短，截至评估基准日被评估单位尚未取得营业收入，未来经营规划和经营方向亦不明确，被评 估单位的未来收益和风险皆不能可靠预测，企业也未提供未来收益预测，所以本次评估不适于用 收益法进行企业价值评估。选取资产基础法评估的理由：深圳市润陇置业评估基准日资产负债表内及表外各 项资产、负债可以被识别，并可以用适当的方法单独进行评估，故本次评估选用了资产基础法。(二)评估方法简介三)资产基础法各类资产、负债具体评估方法如下：1 .流动资产的评估被评估单位流动资产包括货币资金、其他应收款。(1)货币资金，全部为银行存款，资产评估专业人员核对银行对账单、银行函证等 方法对 货币资金

17、进行核查，以核实后的金额确定货币资金评估值。(2)其他应收款，在核实无误的基础上，对于期后已收回或有充分理由相信能全额收回的， 按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项，结合账龄分析和个别分析估计可能的 风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值；坏 账准备评估为零。2 .非流动资产的评估被评估单位非流动资产包括长期股权投资、递延所得税资产。(1)长期股权投资本次评估采用同一评估基准日对被投资单位进行整体评估，以被投资单位整体评估后的股 东全部权益价值乘以持股比例确定长期股权投资的评估值。长期股权投资为1家参股子公司一一无锡锌安置业，属房地产开发行业，自成立 以来，尚未进行

18、开发经营，同时其全资子公司无锡铮博的房地产工程尚在开发阶段。在资本市场 和产权交易市场均难以找到足够的与评估对象相同或相似的可比由于企业或交易案例，故不适 用市场法评估。同时目前无锡捽安无实际性经营，也无法准确判断被评估单位的未来走势及收益 情况，故不适用收益法评估。无锡车华安置业评估基准日资产负债表内及表外各项资产、负债可以被识另ij,并 可以用适当的方法单独进行评估，故本次选用资产基础法对其进行评估。(2)递延所得税资产江苏普信资产评估房地产土地估价 地址：无锡市滨湖区蠡湖大道2018号2号楼江苏普信资产评估房地产土地估价 地址：无锡市滨湖区蠡湖大道2018号2号楼 :0510-82706

19、860 ：0510-82726957第13页无锡铮利置业拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资股东全部权益价值资产评估报告对于可弥补亏损形成的递延所得税资产，按照预计未来实现盈利可弥补以前年度 可弥补亏 损的局部及相应的所得税率，计算确定递延所得税资产的评估值。3 .流动负债的评估被评估单位负债全部为其他应付款。各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后 的被评估单位实际需要承当的负债工程及金额确定评估值。其他应付款：资产评估专业人员首先对该局部款项的账龄长短进行分析，并就账龄较火的 应付款项与有关会计人员进行交谈，其次，选择金额较大的应付款项进行发生额测试，核查应付 款项的真实性，以核实无误

20、后的账面值作为评估值。八、评估程序实施过程和情况资产评估专业人员于2022年9月2日至2022年9月18日对评估对象涉及的资产 和负债 实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：（一）接受委托我公司与委托人洽谈，就评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、资产 评估报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式、评估工作各方参与 人工作配合和协助等资产评估业务基本领项达成一致，签订资产评估委托合同，拟定评估计划。（二）前期准备针对本工程特点和资产分布情况，我公司制定了资产评估方案，组建了评估团队。为便于被评估单位的财务与资产管理人员理解并提交资产评估资料，我公司对被

21、评估单位 相关配合人员进行了资产评估资料准备工作培训，并指派专人指导被评估单位清查资产、准备评 估资料、核实资产、验证资料，对资产评估资料准备过程中遇到的问题进行解答。（三）现场调查一）资产核实1 .指导被评估单位填表和准备应向资产评估机构提供的资料资产评估专业人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照 资产评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进 行细致准确地填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况 的文件资料等。2 .初步审查和完善被评估单位填报的资产评估明细表资产评估专业人员通过查阅有关资料，

22、了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细江苏普信资产评估房地产土地估价 ：0510-82706860 ：0510-82726957地址：无锡市滨湖区蠡湖大道2018号2号楼第14页无锡铮利置业拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资股东全部权益价值资产评估报告审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、错填、资产工程不明确等情况，并根据经验 及掌握的有关资料，检查”资产评估明细表”有无漏项等，同时反应给被评估单位对“资产评估 明细表”进行完善。3 .现场实地勘查根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，资产评估专业人员在被评估单位相关人 员的配合下，按照资产评估准那么的相关规定，对各项资产

23、进行了现场勘查，并针对不同的资产性 质及特点，采取了不同的勘查方法。4 .补充、修改和完善资产评估明细表资产评估专业人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完 善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。5 .查验产权证明文件资料评估人员对评估范围内资产的产权进行了调查，对权属资料不完善、权属资料不清晰的情 况，提请企业核实。二）尽职调查资产评估专业人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风险，进行了必要 的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：1 .被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理结构；2 .被评估单位的资产、财务、经营管理状况；

24、3 .其他相关信息资料。（四）资料收集资产评估专业人员根据评估工程的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等渠道 独立获取的资料，从委托人等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相 关部门获取的资料，并对提供的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。（五）评定估算资产评估专业人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式和参 数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。工程负责人对各类资产评 估初步结论进行汇 总，撰写并形成初步资产评估报告。江苏普信资产评估房地产土地估价 地址：无锡市滨湖区蠡湖大道2018号2号楼 :0510-827068

25、60 :0510-82726957第15页无锡铮利置业拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资股东全部权益价值资产评估报告（六）内部审核根据我公司评估业务流程管理方法规定，工程负责人在完成初步资产评估报告后 提交公司 内部审核。工程负责人在内部审核完成后，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评 估报告有关内容进行沟通，根据反应意见进行合理修改后出具并提交资产评估报告。九、评估假设（一）一般假设-）交易假设：假设所有待评估资产己经处在交易的过程中，资产评估专业人员根 据待评 估资产的交易条件等模拟市场进行估价。二）公开市场假设：假设在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方 彼此

26、地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易 价格等作出理智的判断。三）企业持续经营假设：假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规，在可预见 的将来 持续不断地经营下去。四）假设评估基准日后无人力不可抗拒因素及不可预见因素对被评估单位造成重大不利影 响。五）假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，各方所处地区 的政治、经济和社会环境无重大变化。（二）特殊假设一）假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；二）假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式 与目前方向保持一致；三）假

27、设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在 重要方面保持一致；四）假设被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日 后不发生重大变化；五）假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规；六）假设委托人及被评估单位提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整；（三）评估限制条件一）本评估结论是依据本次评估目的，以公开市场为假设前提而估算的评估对象的市场价江苏普信资产评估房地产土地估价 地址：无锡市滨湖区蠡湖大道2018号2号楼江苏普信资产评估房地产土地估价 地址：无锡市滨湖区蠡湖大道2018号2号楼 ：0510-82706860 ：0510-82

28、726957 第16页无锡铮利置业拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资股东全部权益价值资产评估报告值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑宏观 经济环境发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。-）评估报告中所采用的评估基准日已在报告前文明确，资产评估专业人员对价值的估算 是根据评估基准日企业所在地货币购买力做出的。本报告评估结论在以上假设和限制条件下得出，当出现与上述评估假设和限制条件不一致 的事项发生时，木评估结果一般会失效。十、评估结论在评估基准日2022年7月31日，深圳市润陇投资经审计的总资产账面价值199,137.42万元，负债账面

29、价值74,071.97万元，股东全部权益账面价值125,065.45万元。采用资产基础法评估后的总资产评估值215,064.90万元，负债评估值74,071.97万 元，股东全部权益评估值为140,992.93万元，评估增值15,927.48万元，增值率12.74 %评 估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。资产评估结果汇总表金额单位：人民币万元工程账面价值评估价值增减值增值率ABC=B-AD=C/A*100%1流动资产74,060.5674,060.562非流动资产125,076.85141,004.3315,927.4812.73%3长期股权投资125,074.00141,001

30、.4815,927.4812.73%4递延所得税资产2.852.855资产总计199,137.42215,064.9015,927.488.00%6流动负债74,071.9774,071.977非流动负债8负债合计74,071.9774,071.979净资产（所有者权益）125,065.45140,992.9315,927.4812.74%（一）评估结论增减值说明评估基准日，被评估单位净资产账面价值为125,065.45万元，采用资产基础法评估 后的 股东全部权益价值为140,992.93万元，评估增值15,927.48万元，增值率12.74%。评估增值的 主要原因为：江苏普信资产评估房地产土

31、地估价 地址：无锡市滨湖区蠡湖大道2018号2号楼 ：0510-82706860 ：0510-82726957第17页目录声明1资产评估报告摘要2资产评估报告正文4一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况4二、 评估目的8三、 评估对象和评估范围8四、 价值类型及其定义9五、 评估基准日9六、 评估依据9七、 评估方法12八、 评估程序实施过程和情况 14九、 评估假设16十、评估结论17十一、特别事项说明18十二、资产评估报告使用限制说明18十三、资产评估报告日19资产评估报告附件21江苏普信资产评估房地产土地估价 地址：无锡市滨湖区蠡湖大道2018号2号楼

32、 :051082706860 :0510-82726957无锡铮利置业拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资股东全部权益价值资产评估报告长期股权投资采用同一评估基准日对被投资单位进行整体评估，以被投资单位整 体评估后 的股东全部权益价值乘以持股比例确定长期股权投资的评估值十一、特别事项说明以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非资产评估专业人员执业水平和能力所能 评定估算的有关事项，提请报告使用人予以关注：（一） 本次评估利用了天衡会计师事务所（特殊普通合伙）于2022年9月15日出具 的天衡审字2022第02760号审计报告。资产评估专业人员根据所采用的评估方法对财务报 表的使用要求对其进行

33、了分析和判断，但对相关财务报表是否公允反映评估基准日的财务状况 和当期经营成果、现金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任；（二） 报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原那么确 定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承当的相关费用和税项，也未 对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保 证。（三）本评估结论未考虑控制权及流动性对评估对象价值的影响。资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。十二、资产评估报告使 用限制说明本资产评估报告有如下使用限制：（一）资产评估报告使用范围一）资产评估报

34、告的使用人为：深圳市润陇置业和国家法律、法规规定的资产评 估报告使用人。二）资产评估报告所揭示的评估结论仅对本工程对应的经济行为有效。三）资产评估报告的评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。委托人或者其他资产评 估报告使用人应当在载明的评估结论使用有效期内使用资产评估报告。四）未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒 体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载 明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承当责任。（三）除委托人、资产评估委托合同中约

35、定的其他资产评估报告使用人和法律、行 政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。江苏普信资产评估房地产土地估价 地址：无锡市滨湖区蠡湖大道2018号2号楼 :0510-82706860 :0510-82726957第18页无锡铮利置业拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资股东全部权益价值资产评估报告（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价 格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。（五）资产评估报告系资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评 估准那么，根据委托履行必要的资产评估程序后出具的

36、专业报告，在资产评估机构盖章及资产评估 师签名后方可正式使用。十三、资产评估报告日资产评估报告日为评估结论形成日期，本资产评估报告日为2022年9月18日。（以下无正文） :0510-82706860 ：0510-82726957第19页江苏普信资产评估房地产土地估价 地址：无锡市滨湖区蠡湖大道2018号2号楼无锡铮利置业拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资股东全部权益价值资产评估报告资产评估师:资产评估师:二。二二年九月十八日 :0510-82706860 ：0510-82726957第20页江苏普信资产评估房地产土地估价 地址：无锡市滨湖区蠡湖大道2018号2号楼无锡锌利置业拟进行股权收购涉

37、及的深圳市润陇投资股东全部权益价值资产评估报告声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准那么和中国资产评估协会发布的资产 评估执业准那么和职业道德准那么编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告 载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资 产评估报告的，本资产评估机构及资产评估专业人员不承当责任。三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和 法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产 评估报告的使用人。四、资产评估报告使用人应当

38、正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实 现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准那么，坚持独 立、客观和公正的原那么，并对所出具的资产评估报告依法承当责任。六、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许 的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。七、本资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期 的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。八、资产评估专业人员已经

39、对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查； 已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产 的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露。九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和 限制条件的限制，资产评估报告使用人应当关注资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事 项说明及其对评估结论的影响。 ：0510-82706860江苏普信资产评估房地产土地估价 地址：无锡市滨湖区蠡湖大道2018号2号楼江苏普信资产评估房地产土地估价 地址：无锡市滨湖区蠡湖大道2018号2号楼无锡铮利置业拟股权收购涉及的

40、：0510-82726957第1页无锡铮利置业拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资股东全部权益价值资产评优深圳市润陇投资股东全部权益价值资产评优圳市润陇投资股东全部权益价值资产评估报告摘要苏普评报字(2022)第8011号无锡铮利置业：江苏普信资产评估房地产土地估价(以下简称“我公司)接受贵公司的委托，根 据有关法律、法规和资产评估准那么、资产评估原那么，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对 贵公司拟股权收购涉及的深圳市润陇投资的股东全部权 益在评估基准日的市场价值进 行了评估。现将评估报告摘要如下：评估目的：确定深圳市润陇投资的股东全部权益价值，为无锡钾利置业 股权收购行为提供价值参考。评估

41、对象：深圳市润陇投资的股东全部权益价值评估范围：深圳市润陇投资的全部资产及负债，包括流动资产、长期股权投资、 递延所得税资产和流动负债。评估基准日：2022年7月31 口。价值类型：市场价值评估方法：资产基础法 评估结论：在评估基准H2022年7月31日，深圳市润陇投资经审计的总资产账面价值 199,137.42万元，负债账面价值74,071.97万元，股东全部权益账面价值125,065.45万元。采用资产基础法评估后的总资产评估值215,064.90万元，负债评估值74,071.97万 元， 股东全部权益评估值为140,992.93万元，评估增值15,927.48万元，增值率12.74 %0

42、评估结论 详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。资产评估结果汇总表江苏普信资产评估房地产土地估价 地址：无锡市滨湖区蠡湖大道2018号2号楼 ：0510-82706860 ：05活-82726957第2页金额单位：人民币万元工程账面价值评估价值增减值增值率ABC=B-AD=C/A*100%1流动资产74,060.5674,060.562非流动资产125,076.85141,004.3315,927.4812.73%无锡铮利置业拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资股东全部权益价值资产评估报告本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估结论的使用有效期原 那么上为自评估基准日

43、起一年。如果资产状况、市场状况与评估基准日相 关状况相比发生重大变 化，委托人应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。工程账面价值评估价值增减值增值率ABC=B-AD=C/A*100%3长期股权投资125,074.00141,001.4815,927.4812.73%4递延所得税资产2.852.855资产总计199,137.42215,064.9015,927.488.00%6流动负债74,071.9774,071.977非流动负债8负债合计74,071.9774,071.979净资产（所有者权益）125,065.45140,992.9315,927.4812.74%特别事项说明：（-）

44、本次评估利用了天衡会计师事务所（特殊普通合伙）于2022年9月15日出具 的天衡审字2022第02760号审计报告。资产评估专业人员根据所采用的评估方法对财务报 表的使用要求对其进行了分析和判断，但对相关财务报表是否公允反映评估基准日的财务状况 和当期经营成果、现金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任；（二）报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原那么确 定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承当的相关费用和税项，也 未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的 保证。（三）本评估结论未考虑控制权及流动性对

45、评估对象价值的影响。资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明 对评估结论的影响。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应 当阅读资产评估报告正文。 ：0510-82706860 ：0510-82726957 第3页 ：0510-82726957 第3页江苏普信资产评估房地产土地估价 地址：无锡市滨湖区蠡湖大道2018号2号楼无锡铮利置业拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资股东全部权益价值资产评估报告无锡锌利置业拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资股东全部权益价值资产评估报告正文苏普评报字（2022）第8011号无锡铮利置业：江苏普信资产评估房地产土地估价接受贵公司的委托，根据法律、行政法规和资 产评估准那么的规定，坚持独立、客观和公正的原那么，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对 贵公司拟进行股权收购涉及的深圳市润陇投资股东全部 权益价值在2022年7月31日 的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况本次评估的委托人为无锡铮利置业，被评估单