商业地产营销策划策略及其效果研究 附互联网＋背景下商业地产的运营创新策略.docx

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1、商业地产营销策划策略及其效果研究摘 要：社会进步带动了科学技术水平的提升，国家城市化进展加速，带动 了房地产行业的规模越来越大，同时也带动了商业地产的进步。商业地产的建设 发展利于城市基础设备设施的完善，可明显提高大众生活水平。为了保证商业地 产的合理发展，必须加强市场营销策划的研究。本文针对商业地产营销策划方法 措施、效果状况等进行了探讨，提出了发展不足，并针对商业地产营销策划策略 等进行了相应指导。关键词：商业地产;营销策划;效果分析前言：商业地产与普通地产不同，其营销策划与诸方均具有一定关联，包括 商家、投资方等，同时也会对社会大众的利益产生影响。现阶段，国内商业地产 的营销管理中存在较

2、大不足，限制了利润、地产等方面的商业发展。降低了商业 地产在市场中的地位，引发其竞争力下降。为此，必须加强改变和优化，借助多 样化手段进行营销，保证商业地产发展趋势满足预期要求，积极解决当下营销处 理中的缺陷问题。一、商业地产概述我国商业地产从上世纪80年代开始起步，发展速度极快，已经对各行业的 经济建设、发展模式等产生了一定冲击作用。城镇化速度越来越快，相应的大众 居民对生活质量提出了更为严格的要求，大众对商业地产也提出了多样化要求。 近年来，国内商业地产得到了明显发展，但是其营销策略方面存在明显不足，限 制了商业地产营销的进展，更无法满足大众需求，无法满足消费者多样化需求。1 .商业地产理

3、论商业地产经营模式包括三种：出租、租售一体、仅租不售。结合字面意思便 可理解，商业地产主要应用范围为商业领域，与公寓、民居、住宅等形式存在功 能方面的不同。商业地产包括工业用地，可发挥生产、工业等方面的功能。从广 义角度出发，商业地产也可能包括娱乐、餐饮、休闲场所等。2 .商业地产的营销要素商业地产，从外观方面分析，不可将其简单地理解成一部产品，还会包括诸 多因素影响，具体分析如下。商业地产不仅包括地产本身影响，还会受商圈环境、 品牌等级、业态分布等方面影响。从中可以看出，商业地产营销不仅在于及时高 效地推出某个楼盘产业这一要求，更需要加强对人们生活方式的考虑，积极进行 商业环境的塑造，并追求

4、更加合理的商业利益，一般以利益最佳化为主要目标。 商业地产营销构成要素包括下述几方面。首先，营销要求方面，商业地产的开发商必须考虑营销要求等要素，力求最 短时间内完成最大效果的经济建设，提高经济利润，完成品牌建设。其次，营销 主体，商业地产的营销主体主要包括地产开发商，涉及范围包括不同商家。再者, 客户体系，目标客户包括初期阶段客户、末期阶段客户。前者包括商铺租赁人员、 商铺投资人员，后者包括普通游客等大众消费者等。从产品定位角度出发，商业 地产的选址、外观设计、风格形式等也较为关键，必须考虑商圈形态等要素。最 后，营销策略和价值。前者主要考虑营销内容、位置方法，需加强营销体系多元 化、多角度

5、方面的分析工后者需整合投资效益、品牌价值，借助多角度措施等进 行调整，将商圈经济发展目标当做首要考虑因素。二、商业地产营销策划的重要价值1 .对自身销售的影响价值营销策划方案的设计中，必须结合客户需求进行考虑，从设计、推广、管理 等多角度出发进行管理，尽量展示一个完整的价值体系，实现服务客户的目的。 为了打造系统化商业地产的营销，需加强对环境条件、位置因素、户型价格等多 方要素进行考虑，建立明确的销售定位，结合消费者多样化要求进行服务体系的 完善和丰富，以此来促进商业地产的合理销售。一般状况下，商业地产的营销策划是实现其价值的一个过程。为了建立良好 的商业地产策划，必须了解市场，对市场需求进行

6、精细化分析，结合客户需求等 完成差别化处理，保证对客户进行精准定位。避免大众化商品的推广，提高更加 人性化的服务。商品交易后还要积极主动进行客户信息的收集，针对反馈信息、 潜在要求等进行细节方面的完善。实践经验表明，良好的商业地产可充分满足客 户多样化需求，利于建立良好的品牌形象，提高客户认可度、好评率，从而为自 身商业地产的营销工作建立良性循环，促进产品朝着贴心化、精准化方向发展， 实现经济效益和品牌效应共赢的新局面。2 .对城市生态的影响商业地产的快速发展，可明显推进城镇化进展。一般商业地产位置选择中， 主要考虑要素包括城市规划、市场导向两方面要素。一套合理稳定的商业地产营 销策划必然与城

7、市规划相匹配，在进行商业地产形象塑造中，必须考虑标志性建 筑的影响，此时合理的城市规划便可为商业地产营销方案的执行奠定基础，利于 其快速实现推广。部分商业地产在营销中，会借助地标建筑进行宣传，一方面是 提高产品价值、影响力、吸引力，另一方面可为城市建立良好的景观特色，营造 更加丰富的视觉美感。合理有效的商业地产营销可带动当地城市实现高效发展， 建立多元化模式，实现大众生活环境的改善。可推进城市商业类型的丰富化处理, 实现城市体系的综合化发展。三、商业地产市场营销的现状问题1 .品牌意识缺失地产和商业具有复合性，商业地产作为二者结合，必然具有一定特殊性。商 山地产的开发中，一般是从一线城市进行发

8、展，随后延至二线、三线城市。后者 具有更广阔的发展空间。但是由于开发商并未建立相应的品牌意识，对品牌塑造 度不足，引发部分开发商直接在二线、三线城市复制一线城市的方法体系，导致 商业地产的开发受到阻碍。部分开发商对整个品牌重视度低，仅针对某个建筑进 行大力宣传，这一举措可以获得短期利益，长期效果较差。也有部分人员未进行 品牌建设工作，仅沿袭了传统营销方法，相关操作可能会让客户感到创新力，但 是无法达到长期深入效果。2 .未进行深入的市场调研商业地产中经常出现同质化问题，这一状况主要原因在于开发商并未进行全 面深入的市场调研工作，进而引发相关产品不能满足客户需求、市场要求。经济 快速发展，相应的

9、经济文化形态也发生了改变，不同地区的气候条件不同，极易 对商业地产的项目规划、营销策划等产生影响。为此，业内相关人员必须及时进 行适当的市场调研分析，若商业地产未进行相关要素的调研，极易引发商业地产 建设脱钩，严重时无法满足市场需求，降低了产品性能，无法满足客户个性化需 求。3 .营销模式单一现励段，国内商业地产营销经由相关人员进行操作，但是并未有效结合线上、 线下营销，引发营销模式过于单一化，降低了市场营销效果。其次，商业地产的 营销中，并未考虑全过程体系的要求，未建立系统化、衔接良好的营销系统，对 市场营销目标工作的管理未设置合理的标准，降低了商业地产经济发展效果。四、商业地产市场营销优化

10、措施分析1 .加强房地产品牌建设商业地产发展中，其商圈、选址、外观风格等属于外部价值的展现，客户在 地产内部接受服务效果、后续体验等属于内在价值的展现。现阶段，地产之间的 竞争十分激烈，部分开发商从短期经济效益出发，可能未考虑外在价值、内在价 值的影响。进而引发了较为严重的同质化现象，一旦发生这种状况，商业地产将 无法发挥其实际价值。建筑体同质化后，商业地产逐渐失去原有特色，极易发生 无法满足客户要求的状况。因此，其内外价值大打折扣。从上述角度出发，商业 地产方面必须建立品牌营销理念，加强建筑体外观设计方面的优化，以求凸显建 筑体的特色，并积极发掘潜在价值，营造全新合理的房地产品牌，实现群体口

11、碑 效应。为了保证客户实现良好的体验，必须建立系统化的营销策划，结合客户对 商业地产的要求进行处理，这是实现商业价值效益的重要途径。2 .加强商业地产市场的调研房地产项目执行中，其营销作业的前提是保证了解客户群体需求，结合客户 要求等制定策划方案。因此，从促进商业地产营销的角度出发，必须加强前期市 场调研工作的完善，深入进行商也地产的调查。从多角度出发进行客户信息、地 产发展形势的考虑，收集相关信息，借助相关信息的研究、整合等为消费者打造 合适的产品，保证符合市场需求，这是保证市场营销活动顺利进展的关键。同时， 商业地产开发商在运作中，要充分考虑客户反馈、客户体验等要求，及时了解客 户消费经历

12、和心理情感等，这是避免后续矛盾问题的主要途径，可增加客户满意 度，提高消费动力。3 .拓宽市场营销渠道商业地产在营销中，必须考虑多样化营销模式，这对协调经营、协调销售等 起到了积极影响，可更加灵活地为客户服务。信息网络时代，计算机技术快速发 展，明显丰富了大众生活，网络已经成为了大众生活中重要部分。大部分客户群 体可足不出户便了解最新商业地产的小学，经由网络对比，便可选择符合自身要 求的商业地产。即商业地产运作中，必须充分发挥网络优势，将相关信息进行网 络上传，为客户展现更加丰富的资料。网络营销过程中注意事项如下：第一、建 立网站必须充分展现实际价值和优势，结合自身特色等进行网站设计，力求快速

13、 吸引客户专注力。网站设置中要考虑房地产信息的合理展示。其次，建立互动平 台，商业地产的建立中，要考虑网站建设目的，加强商业楼群位置、结构、价值 的体现。及时与客户信息交流和沟通。为了保证与客户建立良好的交流，必须建 立一个互动方式，及时为客户咨询等进行回复。最后，为了充分发挥网络推广的 优势，要结合线上、线下方法，及时对楼群进行全面推广，实现良好的促销管理。 适当邀请客户参与到企业促销行为中，增加客户对商家的理解，实现激发客户购 买欲的最终目标。4 .逐步推进营销的全过程第一，营销策划。从打造商业地产知名度、影响力的角度出发，为了保证商 业地产从市场竞争中有所发展，必须加强营销策划工作的完善

14、。结合市场发展趋 势进行市场发展目标的设置，力求充分展现项目特点、市场形象等。第二，广告 宣传分析。商业地产营销方式的选择中，需考虑市场销售额的影响。广告宣传属 于常见营销方法，企业需将项目外界形象当做统一化宣传标准，及时对其进行定 位分析和宣传，从而实现目标一致的宣传，保证市场宣传效果的稳定性。第三， 促进营销。建立系统化、完善化的市场促销体系，保证衔接合理性，及时对销售 项目进行市场销售额的规定，保证统一市场营销行为，并为市场部署、市场营销 发展提供支持。五、妙语结合上述分析可以发现，商业地产在市场营销中，经常出现品牌意识缺失、 未进行深入调研、模式单一等问题。为此，商业地产必须结合市场影

15、响不足来进 行品牌建设，深入调研商业地产市场，结合对客户、消费群体的了解进行个性化 服务。促进商业地产朝着高速、稳定的方向发展。参考文献：1J罗燕.论商业地产市场营销持续发展J.商场现代化，2018 (19)： 39-40.2刘智慧.沈阳新华国际金融中心市场营销策略研究D.大连理工大学， 2018.3张宏生.基于STP战略理论的商业地产营销应用研究D.西安建筑科技大 学，2016.4王俊邦.商业地产营销策划中的问题与对策分析J.营销策略，2015.“互联网+”背景下商业地产的运营创新策略近年来我国在互联网技术快速发展的过程中，“互联网已经开始为商业地 产的运营发展提供扩大运营基础的保障，重点探

16、索了全面拓宽运营的范围，促使 运营质量的提升。为探索出“互联网+”背景下的商业地产运营创新策略，下文研 究“互联网+，背景下的商业地产发展现状，分析未来发展的趋势，提出儿点运营 创新的策略和建议，旨在为增强商业地产的运营创新效果、发展水平而提供一定 的帮助。“互联网+”时代背景下的商业地产发展过程中，应借助先进的互联网技术的 发展机遇合理创新运营模式和运营手段，提升运营工作的效果，创建新时期网络 环境下全新的运营工作模式，在保证运营效率、运营工作质量的同时，进一步增 强整体运营工作的可操作性、执行性，争取可以利用新型、完善的运营模式来获 取更多的经济效益，促使商业地产行业的经济发展、竞争力的提

17、升，充分彰显出 网络技术在相关商业地产运营创新和多元化发展中的重要作用。一、“互联网+”时代商业地产的发展现状从当前我国商业地产的发展情况来讲，“互联网+”时代为其带来很多发展机 遇，选择面拓宽、选择的方向拓展，并且商业地产采用先进网络技术、信息化技 术加快发展，已经成为目前行业的主要进步和发展目标。并且在“互联网时代 环境中，商业地产的规模开始快速增加，甚至已经在全世界的商业地产领域中占 有很高的地位，在2019年到2020年我国正在建设、已经建设完成的商业地产项 目，就已经将近上万个，建筑面积超出几亿平方米，属于国际上最大的商业地产 开发国家。目前我国商业地产在发展的过程中，开始重视产业的

18、转型、升级，尝 试着采用理念创新的方式、运营模式转型升级的方式等，构建了具备一定时代性 特征的新型运营平台，找准了商业地产行业发展、时代进步之间的契合点，创建 出促使商业地产行业可持续发展的基础，打造了推动行业不断提升的平台。二、商业地产的发展趋势“互联网+”的新环境中，科学技术、网络技术等开始融入商业地产的行业， 在先进互联网技术和商业地产之间相互整合以后，商业地产能够向着高效化运营 方向进步，可以通过智能化、信息化的运营方式，在网络平台中创建线上运营的 发展模式和工作平台，客户除了能够在行业正常营业的时间段进行信息的收集和 整合之外，还能够在其他的时间段利用网络平台对商业地产的最新情况、最

19、新动 态和最新信息形成准确的了解，在一定程度上能够为客户提供更大的便利。除此 之外，采用先进的互联网技术，还能够使得客户和行业之间的交互形式多元化发 展，增加客户的体验。例如在现场采用先进的定位技术，形成行业和客户之间相互交互的情景，与 此同时，行业还可以通过新技术为客户传输最新的信息，刺激客户进行消费。可 见在未来发展的进程中，商业地产运营工作中采用互联网技术能够获取到更多的 发展机遇、运营创新空间，属于商业地产行业在运营管理、运营创新过程中的必 然趋势。因此，“互联网十”时代下商业地产应该抓住机遇，借助先进的网络技术、 智能化技术、数字化技术等进行运营模式的创新改革，为客户提供高质量服务、

20、 系统化服务的同时，刺激客户消费，增加商业地产的经济效益，提升其在市场中 的竞争能力。三、“互联网十”时代商业地产运营的创新策略我国社会经济高速发展的背景下，商业地产要想更好的进行运营创新，就应 该借助先进的技术措施，在“互联网+”的时代下针对运营模式进行全面的优化处 理，为客户提供多元化的体验，通过系统化的手段来增强地产运营创新的效果， 充分发挥互联网技术在相关行业运营管理、运营创新中的作用和价值。主要的创 新策略为：(-)优化运营模式商业地产在网络环境中借助“互联网+”的手段创新运营工作，鹰重点进行运 营模式的优化和改革。首先，将“互联网+”当做是主要的背景，按照商业地产的运营模式波动幅度

21、 高、变化速度飞快、增值快速这些特征，抓住机遇创建新型的运营模式，完善相 关的运营体系和手段，在具体的运营模式优化的工作中采用互联网技术，在运营 期间通过IPO形式、置换与交易形式、销售与投资形式等，拓宽有关的运营工 作范围和空间，增加工作层次，应对当前商业地产在实际开发过程中存有的资金 不足问题、基础不牢固的问题等等。例如借助互联网中的P2P金融工具、众筹 方法等，创建运营融资的先进平台和系统，在有效执行运营工作的同时扩大基础 层面，提升行业运营方面的影响力。其次，在创新运营模式的过程中，可以将“互联网+”作为基础，创建主观体 验、双方深入接触的良好运营机制，这样除了能够促使销售效率的提升之

22、外，还 能缩短商业地产与客户相互之间的距离。在此期间将“互联网+”作为基础创新运 营模式，还可以借助网络平台与客户之间从多个层面、多个角度进行接触，实时 性、合理性的相互沟通，在增强商业地产影响力的情况下，创建商业地产行业与 社会之间高度契合的关系，从客户的思维、角度层面入手创建新型的网络运营体 系，使得商业地产的运营工作能够在“互联网+”的环境中快速的创新与改进，重 新构建相关的运营机制，争取可以在网络平台中全面掌握客户的咨询情况与信 息、了解行业的市场范围，以此来打造全新的运营模式，增强客户对行业的忠诚 度和满意度，促使运营工作高质量、有效的开展。最后，加强对大数据技术的应用，对商业地产大

23、数据进行充分挖掘，将智能 设备作为重要的载体对消费数据和行为数据进行搜集整理，并对消费者偏好进行 初步确定，以相关数据信息为基础指导项目规划和招商工作。同时针对不同商户 销售和客流数据情况进行实时监测，针对商户运营不合理的地方提出改进意见， 从而精准高效的开展市场营销活动，构建实体商业业态与互联网融合的发展模 式，从而构建商业地产运营生态环境，实现对用户、商品和运营的一体化建设， 在线上线下资源多元共享的基础上，提高商业地产运营效果，并对运营成本进行 合理化的控制，从而在大数据技术的支持下能增强运营的稳定性，使互联网+时 代背景下商业地产运营能创造巨大的经济社会效益。（二）加强商业地产和“互联

24、网+”的融合对于商业地产运营工作来讲，具备一定的互联性特征、交互性特征，新时期 环境中将“互联网+”与其深入整合不仅是商业地产行业在运营发展方面的必然方 向，也属于时代的基本要求。目前在商业地产运营的过程中，除了要将高速运行 的网络平台、良好的电商平台、先进的网络技术当做是基础，还需要为公众、市 场全面性的提供行业的数据信息、资源，将“互联网+”的现金移动支付功能、电 子交易功能、相互连通功能、大数据处理功能等发挥出来，使得商业地产的运营 工作能够更好的向着“互联网+”的时代创新发展，探索出更多将网络平台、信息 技术当做是基础的创新性运营路径，提高运营方面经济效益的同时促使社会效益 的增强，在

25、为客户提供更多功能、更高价值运营体验的基础上，使得运营工作与 “互联网+”之间良好的融合与统一。值得一提的是，在运营工作与网络技术相互 整合的过程中，应该着重研究如何在“互联网+”时代环境中更好的创新运营理念、 运营模式，如何打造全新的工作体系，充分彰显先进互联网技术在新时期环境下 运营创新过程中的作用和价值，保证各方面工作的良好开展与全面实施。（三）做好客户体验工作商业地产在实际运营和创新的过程中，提升客户的体验感、增强服务效果属 于关键的部分，是成功开展和执行运营工作的必要举措。因此，在“互联网+”的 环境中商业地产行业应重视客户体验的重新定义，分析重点构成部分，聚焦于新 时期的网络平台，

26、利用先进的信息技术、互联网思维等，构建相关的运营服务终 端，打造客户体验的良好平台，在提升客户体验感的情况下，增强商业地产的客 户吸引度，这样不仅可以提升运营工作效率，还能在为客户营造良好体验环境的 同时打造独特性的运营优势、特色性的运营模式。同时为增强客户的体验感，运 营工作中可以利用网络技术创建线上运营平台，在线上模拟商业地产的项目情 景、项目信息和内容，使得客户能够通过线上平台观看到真实的项目信息和情况, 此外运营部门也可以利用网络平台为客户提供全天候在线咨询服务，为客户解答 问题，使得客户能够在网络平台中实时性、全面性的获取相关的项目信息，这样 除了能够增强客户体验感，还能提升客户对于

27、商业地产的满意度，促使行业竞争 得到进一步增强。（四）强化“互联网+”技术的运用操作我国商业地产行业的运营创新发展谩程中，应该强化“互联网+”技术的运用 操作力度，将先进技术与运营工作相互整合，转化传统的运营模式，注意工作细 节的改革创新，争取可以在网络技术的支持下创建具有一定关注度的运营平台。 与此同时，在传承传统行业规模优势、效益优势的同时，利用网络平台提升运营 效率，借助网络技术的优势扩大工作范围。例如在网络平台中开展运营推广工作、 设置广告内容、合理进行消费刺激等等，这样在实际操作创新改革与转型升级的 情况下，能够将“互联网+”当做是基础构建完善的运营操作新体系和新机制。还需注意的是，

28、在网络技术运用操作的过程中，还应该注重运营范围的增加, 使用网络化交易形式、网络化投资的形式等，拓宽运营的范围，这样不仅能够应 对资金问题，还能促使运营工作的高质量、高效化执行，在网络环境中拓宽具体 运营工作范围的同时，不断的增强市场影响力，保证运营创新和发展的有效性。四、结语综上所述，“互联网+”时代下商业地产面临着诸多运营创新的机遇，合理借 助网络技术、信息技术进行运营创新势在必行。因此，商业地产应重点应用“互 联网十”技术对运营模式进行优化，合理进行技术的运用操作，增强客户的体验感, 借助先进互联网技术、网络平台的优势打造全新的运营体系，在增强客户满意度 和体验感的同时，促使运营成功率的提升，增加行业的经济与社会效益。