2023年房地产估价师之开发经营与管理高分通关题库A4可打印版.docx

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1、2023年房地产估价师之开发经营与管理高分通关题库A4可打印版单选题（共80题）1、谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分 歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40 nl）外墙面积8 nI）单元间分隔墙面积10疔，公摊面积5 m二那么，可出租面积应为（）m2044A. 4854B. 64【答案】C2、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】B3、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项 工作的，一般是

2、（）。A.建筑师B.结构工程师C.设备工程师D.造价工程师【答案】B29、当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（）。A.毛租B.净租C.潜租D.直租【答案】B30、存量在数值上的表达式是（）。A.报告期存量=上期存量一报告期竣工量一报告期灭失量B.报告期存量=上期存量+报告期竣工量一报告期灭失量C.报告期存量=上期存量+报告期竣工量十报告期灭失量D.报告期存量=上期存量+报告期竣工量【答案】B31、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途 调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A.避强定位方式B.产品差别化方式C.对抗性定位方式D.重新定位方式

3、【答案】D32、盈亏平衡分析结果显示：甲项目售价下降30%、成本上升60%时，开发利润 （税前）为0;乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0o因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（）。A.甲项目强于乙项目B.乙项目强于甲项目C.甲项目与乙项目一样强D.不能确定哪个项目强【答案】A33、房地产开发项目单项工程验收的组织者是（）。A.项目施工单位B.项目设计单位C.房地产开发企业D.产品质量监督部门【答案】C34、某购房者向银行申请了 40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押 贷款年利率为6. 6%,期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%,则购房 者的首

4、次还款额是（）元。A. 2040. 823451.83B. 5089. 016666. 37【答案】B35、下列关于空置和损失的表述，不正确的是（）。A.空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收 入B.欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录C.空置虽然减少收入，但不是损失D.实际租金收入与潜在毛租金收入相等【答案】D36、某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米； 2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考 虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（）年。A. 1. 701. 79

5、B. 2. 432. 86【答案】C37、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是（）。A.满足购买者使用要求B.购买者支付能力C.物业预期收益D.物业用途【答案】C38、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市 场领导者的定价低，则其采用的是（）。A.随行就市定价法B.价值定价法C.应战定价法D.挑战定价法【答案】D39、（）是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A.易受政策影响性B.存在效益外溢和转移C.适于进行长期投资D.最高最佳使用性【答案】A40、（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销 售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对

6、潜在购买者数量的调查结果构 造。A.住房价格合理性指数B.量价弹性C.住房市场指数D.消费者信心指数【答案】C41、某家庭以抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利 率为6%,以每月5000元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10 万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等 额还款额为（）元。A. 7019. 537972. 34B. 8524. 158587. 65【答案】B42、房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办 公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于（）。A.商品房建设投资B.置业投资C. 土地

7、开发投资土地一级开发【答案】A43、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能 力指标是（）。A.流动比率B.偿债备付率C.利息备付率D.资产负债率【答案】D44、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款 以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从 大到小排列顺序正确的是（）。A.甲乙丙B.丙乙甲C.乙甲丙D.乙丙 甲【答案】B45、房地产开发项目可行性研究是（）阶段的工作内容。A.投资机会选择与决策分析B.项目招标C.工程建设D.项目租售【答案】A46、下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A.房屋

8、价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D. 土地补偿费【答案】D47、以下财务分析指标的说法，错误的是（）。A.流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强B.速动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强C.资产负债率越高，企业偿还债务的能力越差D.一般来讲，存货周转率越高，则流动性越差【答案】D48、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是()OA.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机

9、变量的风险问题，而解析法能够 分析更多个随机变量的风险问题【答案】D49、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本 占毛租金收入比率归为()。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类指标D.收益相关指标【答案】D50、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是()OA.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C. 土地资源状况D.信息技术的发展和应用【答案】D51、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、 以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（）对房地产市场 转变的影响。A.人文环境的变化B.生产和工作方式的转变

10、C.自然环境的变化D.金融业的发展【答案】A52、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6肌期限为15 年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%,则该家庭第8年最 后一个月的还款额为（）元。A. 3627. 063634. 31B. 4818. 344842. 43【答案】A53、风险分析常用的比较成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模拟法C.调查和专家打分法D.概率分析法【答案】D54、单利计息与复利计息的区别在于（）。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率【答案】C55、能承

11、受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）OA.进入稳定期的优质收益型房地产投资B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C,机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资【答案】C56、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%,计息周期为一年，实 际利率是（）。A. 106. 12%6. 17%C. 50.21%D. 6. 00%【答案】B57、方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（）。A.最低可接受收益率原则B.不行动原则C.备选方案差异原则D.最高可接受收益率原则【答案】D58、产品生产经营活动中的成本包括生产成本和（）两部分。A.广告费B.销售费用C.

12、促销费用D.不可预见费用【答案】B59、某房地产开发企业2014年6月底，流动资产为3000万元，速动资产为 2080万元，流动负债为1600万元。则该企业的速动比率是（）。A. 90%120%B. 130%160%【答案】C【答案】A4、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和（）。A.目标B.途径C.市场化D.商品化【答案】B5、存量在数值上的表达式是（）。A.报告期存量=上期存量一报告期竣工量一报告期灭失量B.报告期存量=上期存量+报告期竣工量一报告期灭失量C.报告期存量=上期存量+报告期竣工量十报告期灭失量D.报告期存量=上期存量+报告期竣工量【答案】B6、长期利率下调、预期房地产投资

13、风险降低会导致房地产投资需求的（）OA.上升B.下降C.不变D.不确定【答案】A60、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断【答案】A61、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程费用B.最高租售数量C.最高购买价格D.最高土地取得价格【答案】B62、在房地产投资的“购买-持有出租-出售”模式中，现金流出不包括（）OA.购买成本B. 土地取得费用C.装修费用D.运营成本【答案】B63、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的 “博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的

14、是（）模式。A.选择专业化B.产品专业化C.大量定制D.市场集中化【答案】D64、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】D65、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】A66、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断【答案】A67、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，（）主要适用于商品住宅开发项目。A.开发-销售模式B.开发-持有出租-出售模

15、式C.购买-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出租模式【答案】A68、某人以12000元/m2的价格购买了 230m2的商铺用于出租经营，购买价中 的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%,每年可 用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。A. 0. 120.21B. 1.262. 05【答案】C69、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。A.销售利润率*肖售利润/销售收入B.销售利润率=销售利润/总开发价值C.销售利润率=销售利润/总开发成本D.销售利润率=销售利润/项目总投资【答案】A70、房地产市场的（）特征，给予房地产供给者一定

16、程度的销售控制能力， 包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。A.移动B.异质C.垄断竞争D.买卖【答案】C71、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金 和（）构成。A.基础设施建设费B.城市建设配套费C.公共配套设施建设费D.不可预见费【答案】B72、关于工程量清单计价方法的说法，错误的是（）。A.采用综合单价计价B.工程量清单由招标人编制C.工程计价依据是各种定额D.计算的工程量不包含工程量的合理损耗【答案】C73、下面不属于不可控制因素的调查的是（）。A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C.竞争情况调查D.消费者调查【答案】B74、（）是反映债权人所

17、提供的资金占全部资产的比例。A.资产负债率B.流动比率C.偿债备付率D.利息备付率【答案】A75、一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是（）。A.房地产学会B.房地产行业协会C.房地产管理部门D.政府【答案】C76、房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期 内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（）。A.政治风险B.变现风险C.机会成本风险D.市场供求风险【答案】B77、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（）性的货币政 策和财政政策抑制经济衰退。A.扩张B.适度扩张C.紧缩D.稳健【答案】A78、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模

18、式是（）。A.同质偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然细分市场【答案】A79、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本 占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类参数D.收益相关参数【答案】D80、房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法 是（）。A.成本加成定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法【答案】B多选题（共40题）1、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管 理包括（）。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发

19、建筑工程施工许可证【答案】BCD2、经济评价中的基础参数包括（）。A.时间类参数B.投资类参数C.融资相关参数D.收益相关指标E.评价标准类指标【答案】ACD3、成本计划可分解为（）等方面。A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划【答案】ABC4、效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。A.净现值法B.费用现值比较法C.等额年值法D.费用年值比较法E.差额投资内部收益率法【答案】BD5、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是（）。A.买地建房卖房B.买房一一经营C.买房 出租 转售D.买房一一出租E买地一一开

20、发一一转让【答案】BCD6、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的 各种费用，包括（）。A.管理人员工资B.房屋开发费C.财务费用D.办公费E勘察费用【答案】AD7、反映和描述房地产市场状况的指标包括（）指标。A.供给B.需求C.空置量D.市场交易E存量【答案】ABD8、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】AC9、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以

21、将竞争者划分为()。A.随机型竞争者B.凶猛型竞争者C.选择型竞争者D.从容不迫型竞争者E软弱型竞争者【答案】ABCD10、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括 ()OA.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销【答案】A11、尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业 代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括()。A.物业代理对房地产市场当前和未来的供求关系非常熟悉B.物业代理有具备丰富的租售知识和经验的专业人员C.物业代理信誉更高，更易销售D.物业代理更加熟悉市场情况7、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时

22、，确定的销售价格远低于 某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（）。A.挑战定价法B.价值定价法C.成本加成定价发D.认知价值定价法【答案】A8、财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年（）现值累计等于零时的折现率。A.净现金流量B.累计净现值C.净收益D.内部收益【答案】A9、某居住项目规划建筑面积为30000ni2,含土地费用在内的开发成本为7500 万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%,销售均价为5500 元/成，适用的土地增值税税率为30%,则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。A. 1482. 751755. 00B. 1932. 752205.

23、00【答案】AE.房地产开发商有特定的销售对象【答案】ABD12、在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有 ()OA.市场定位B.资金落实情况C.市场营销能力D.销售利润率E.贷款偿还期【答案】AC13、房地产置业投资的目的有()。A.赚取开发利润B.满足自身生活居住的需要C.将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入D.满足自身生产经营的需要E.参与房地产间接投资【答案】BCD14、企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备()OA.可衡量性B.可实现性C.可整合性D.可盈利性E.可区分性【答案】ABD15、下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（

24、）A. 1. 161. 24B. 1. 301. 34C. 1.41【答案】ABCD16、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率【答案】BD17、房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）OA.前期工作资料B. 土建资料C.安装资料D.租售资料E.物业管理资料【答案】ABC18、房地产开发的主要程序可分为（）。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】ABCD19、通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城 乡规划管理部门申领（）。A

25、.建设项目用地预审与选址意见书B.建设用地规划许可证C.国有土地使用证D.建设工程规划许可证E.建设工程施工许可证【答案】BD20、关于FIRR （财务内部收益率）的说法，正确的有（）。A. FIRR是评估项目清偿能力的基本指标FIRR可以通过内插法求得B. FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的C. FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折 现率【答案】BC21、土地出让价款的影响因素主要包括（）。A.住房指数B.所在城市C.地段D.用途E.使用条件【答案】BCD22、房地产产品经营方式的分析和选择，是

26、对（）等经营方式进行选择。A.出售B.出租C.物业管理D.自营E中介服务【答案】ABD23、房地产投资的风险主要体现在（）四个方面。A.投入资金的安全性B.相关政策的影响性C.投资项目的变现性D.资产管理的复杂性E.期望收益的可靠性【答案】ACD24、按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业 可分为（）等类型。A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店E.批发市场【答案】ABCD25、以下说法中，错误的是（）。A.张某和王某合作完成一款软件，他们可以约定申请专利的权利只属于张某B.张某和王某共同完成了一项发明创造，在没有约定的情况下，如果张某要对

27、其单独申请专利就必须征得王某的同意C.张某临时借调到某软件公司工作，在执行该公司交付的任务的过程中，张某 完成的发明创造属于职务发明D.甲委托乙开发了款软件，在没有约定的情况下，由于甲提供了全部的资金 和设备，因此该软件著作权属于甲【答案】D26、根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为（）。A.居住物业管理B.公共物业管理C.收益性物业管理D.特殊物业管理E.工业物业管理【答案】ABC27、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和 商业房地产开发。A.宗地用途B.容积率C.建筑物的允许高度D.建筑物的结构【答案】ABC28、融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括

28、（）。A.政策风险B.资金供应风险C.经营风险D.利率风险E.汇率风险【答案】BD29、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。A. 土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】ACD30、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”， 这种划分所采用的市场细分标准有（）。A.按存量增量细分B.按交易形式细分C.按目标市场细分D.按房地产用途细分E按地域细分【答案】BCD31、房地产投资的可行性研究工作阶段包括（）。A.接受委托B.投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究E.项目评估与决策【答案】BCD32、在计算房地产投

29、资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括 ()OA.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销【答案】A33、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的 风险表现有以下几种情况()。A.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用 支出超过预期运营费用，报酬率不变B.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支 出低于预期运营费用，报酬率不变C.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报 酬率升高了D.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬 率降低了E物

30、业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期 收益现金流一样，报酬率升高了【答案】AC34、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有 ()oA.基准收益率B.目标收益率C.出租率或空置率D.毛租金收入E.运营成本【答案】CD35、在履行合同中发生以下（）情形之一的，经发包人同意，监理人可按合同 约定的变更程序向承包人发出变更指示。A.取消合同中任何一项工作，但被取消的工作可以转由发包人或其他人实施B.改变合同中任何一项工作的质量或其他特性C.改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸D.改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序E.为完成工作需要

31、施加的额外工作【答案】BCD36、软件著作权的客体是指（）。A.公民、法人或其他组织B.计算机程序及算法C.计算机程序及有关文档D.软件著作权权利人【答案】C37、依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施 工企业的有（）。A.民营企业资金投资占主导地位的建设项目B.国有资金投资控股的建设项目C.国有资金投资占主导地位的建设项目D.民营企业资金投资控股的建设项目E.全部使用民营企业资金投资的建设项目【答案】BC38、利用期望值判断投资方案优劣的标准是（）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为

32、优E.标准差相同，期望值大的方案为优【答案】AD39、某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万 元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采 取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开 发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还 要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅销售 完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。A.保证保险B.信用保险C.工程保险D.责任保险【答案】AC40、在房地产市场中，土地的交易包括（）等子市场。A.商业物业10、企业同时向几个细

33、分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模 式是（）模式。A.市场集中化B.产品专业化C.市场专业化D.全面覆盖【答案】B11、按房地产用途对房地产市场进行细分时，仓储用房市场属于（）。A.居住物业市场B.商业物业市场C.工业物业市场D.特殊物业市场【答案】C12、下列说法不正确的是（）。A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项 目，该指标值应该大于1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般 房地产投资项目，该指标值应该大于1. 2C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上D.一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发

34、项目，其目标成本利润率 大体应为35%45%【答案】AB.特殊物业C. 土地买卖D.租赁E抵押【答案】CD大题(共15题)一、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房 价的50%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额 偿还，年贷款利率为12%,问：(1)抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为 多少(2)如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须 月收入多少，才能购买上述住宅(3)如果该家庭在按月等额还款5年后，于第 6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】(1)抵押贷款额P=100X50%=50万元；月贷款利率

35、i=12%/12=l%；月 还款额为:A=PXi(l+i)n/(l+i)n-l=50Xl%(l+l%)240/(l+l%)240- 1=0.550543万元二5505. 43元；(2)该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为： 5505.43/30%二18351.43元(3)该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余 额时,所需偿还金额为Pn=A ( (1+i) n-m-1) /i (1+i) n-m,其中， n=12X 20=240, m=12X5=60,代入数据，得到 Pn=5505. 43X ( (1+1%) 240- 60-1) /I% (1+1%) 240-60 =458721. 59 元=

36、45.87 万元。二、本次估价背景情况如下： 估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢 临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部 门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为 商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套 住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。 以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价 值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为

37、综合用地，房屋用途为住宅。鉴于 土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商 铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象 按照商业用途使用在法律上应视为许可。2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可 以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、 施工手段等技术方面是可能的。3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象 改建为商铺使用经济上

38、可行。4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元A12,类似商铺市场均价为20000元/m2。若 估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余 价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。 综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前 提。【答案】三、XX商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明 （略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方XXX X商贸有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX路XX号。 二、估价方 XX XX房地产估价有限公司，法定代表：X

39、XX,住所： XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级：义级。 三、估价对象 XX商贸楼位于XX市XX路XX号，四至XXXX,属XXXX商贸有限公 司所有。 xx XX商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得XX商务 楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月 31日），土地用途为商业。XX商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑 面积为66nm2,总用地面积为2560m2o自筹资金开发建设，于2001年4月全 部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估XX商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4

40、月1日。 六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】四、（一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入 的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时 首付款比例为50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情 况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3队 按 月计息）【答案】已知:i=3%/12=0.

41、 25%, n=5 错误 12=60, s=0. 5%, A1 = 12000 错误 50%=6000 （元）,A2=1000 元。 方法一： （1） F1=P1 （1+i） n=500000 错误（1+0.25%） 60=580808. 39 （元）；（2） F2=P2 （1+i） n=A/ （i s）1- （1+s） / （1+i） n （1+i） n=6000/ （0.25%0.5%）错误口一（1+0. 5%） / （1+0. 25%） 60错误（1+0. 25%） 60=449360. 09 （元）；（3） F3=A2 （1+i） n-1 /i 或者 F3=A2/i 1-1/ （1+i

42、） n （1+i） n= 1000 错误（1+0.25%） 60-1 /0. 25%=64646. 71 （元）；（4）F=Fl+F2+F3=580808. 39+449360. 09+64646. 71=1094815. 19 （元）；（5）可购住房总价为：1094815. 19/50%=2189630.38 （元）；（6）可购住房单价为：2189630. 38/120= 18246. 92 （元/m2）。 方法二： （1） Pl=50 万 元；五、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活 跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可 证。因

43、拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估 价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该 商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估 价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的 估价结果报告的片段。一、估价委托人（略） 二、估价机构（略）三、估价对象 （一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008年9月5日。 七、估

44、价依据1.中华人民共和国城市房地产管理法。2.城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）。3.房地产估价规范（GB/T502911999）。【答案】六、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产 转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越 差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能 力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2.独立使用性：独

45、立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地 产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地 产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙 楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房

46、地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例 如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的 商业用房变现能力弱。【答案】七、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活 跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可 证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估 价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该 商业铺面进行

47、估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估 价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的 估价结果报告的片段。一、估价委托人（略） 二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略） 四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008年9月5日。 七、估价依据1.中华人民共和国城市房地产管理法。2.城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）。3.房地产估价规范（GB/T502911999）。【答案】八、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时