构建我国住房消费信贷风险防范体系的条件、难点和对策分析报告.docx

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1、构建我国住房消费信贷风险防范体系的条件、难点和 对策分析报告摘要：近年来，住房消费信贷在启动住房消费、促进住宅产业发展和扩大内需方面发挥了积极作用，但与此同时，住房消费信贷风险 也逐渐积淀扩大。通过剖析我国个贷风险防范现状和主要难点，从一 级抵押市场的主体角度提出了构建符合我国国情的“四位一体”的个 贷风险防范体系及相应的具体对策建议。关键词：住房金融；住房消费信贷；风险防范以个人住房抵押贷款为典型形式的住房消费信贷（本文中简称为 个贷）从本质上说。属于金融机构的优质资产，但住房消费信贷固有 的期限较长、资金来源及运用结构不匹配等特性以及经济转轨时期社 会经济环境的特殊性，必须重视个贷业务风险

2、及其防范的问题。在当 前我国住房抵押贷款市场尚处于起步阶段，社会信用制度不完善，金 融防范手段还比较薄弱，又缺乏系统的管理经验和数据支持的条件下, 积极探索构建住房消费信贷风险防范体系具有极为重要和迫切的现 实意义。本文侧重于对构建风险防范体系的现实条件和主要难点的分析, 对建立“四位一体”的我国住房消费信贷风险防范体系及其具体对策 进行探讨。一、建立我国住房消费信贷风险防范体系的现实条件从目前情况看，由于个贷业务的积极拓展和不断成熟，各项管理 运行质量和积极发展住房储蓄。(5)建立政府参与机制，提供信用支持和监督约束。可建立国有独资的国家住房置业担保公司，作为商业担保公司和 保险公司的补充，

3、保险范围限定于中低收入居民抵押贷款，加强银行 与政策性保险公司共同承担和化解风险的协作关系。也可从目前国有 商业性保险公司中撤出一部分国有资本组建政策性保险公司。进一步 完善金融监管法律框架，建立科学规范的风险监管体系。完善中国人 民银行和审计机关联合监管的外部监管体制，央行重点管理个贷规模 和投放速度，政策性与商业性个贷的组合比例。完善社会评估系统, 规范金融机构信用评级，组建同业公会，加强行业自律管理。(6)完善政策法规体系，建立法律制度基础。一方面，政府要完善包括贷款政策、抵押及抵押权让渡政策、金 融担保、保险政策、证券化政策以及住房信贷发展规划等在内的政策 体系，另一方面要完善现有法规

4、体系，提高可操作性,加大执法力度， 严肃查处违法违现行为。当前法律政策保障的重点为：拓宽资金渠道, 提供债权保障和降低贷款机构运营风险。制度、政策法规的出台和实施，已经为个贷风险防范体系的构建提供 了有利的现实条件。社会风险意识不断加强,思想基础逐步建立我国具有讲诚信、守信用的传统观念，居民还贷意愿强，理性违约也较少。从目前抵押贷款发展的实际来看,违约率较低，为1 %2%,低于国际公认的警戒线。银行在个贷业务开展方面风险意识也较强, 甚至存在“惜贷”现象。2 .银行个贷业务的发展和竞争，使风险管理技术手段不断创新个人住房贷款经营运作日趋规范，各商业银行为获得市场竞争优势，在个贷业务上形成了一系

5、列具体实施办法和操作规程，比如确定 具体贷款比例最高不超过80%;针对不同个贷品种和贷款对象，提 供多种选择贷款方案；建立风险预警机制等。在风险管理技术方面日 益成熟，取得了较好的防范效果。3 .保险担保形式多样化，抵押物处置逐渐成为可能目前我国的抵押贷款担保有3种：即第三方担保；由开发商提供 阶段性或全程担保；保险公司或专门的保证公司提供担保。其中，通 过开发商担保提早发放期房贷款，待现房交付后，再用住房抵押这一 担保形式来置换开发商连带责任保证成为目前较为普遍的一种信贷 形式。此外，各地还根据当地实际情况，创造出多种抵押担保、保险形 式。例如，上海的售房单位担保和抵押物的保险；以北京和苏州

6、为代 表的综合保险；成都市由市住房置业担保公司提供的抵押担保；云南、 南京等城市还有“连坐”形式的担保。4 .中介机构有所发展，条件逐步具备目前，我国个贷业务的中介机构包括抵押登记机构、房产评估机 构、商业保险公司和住房置业担保公司等，个贷业务不断扩展为这些 中介服务机构提供了良好的发展机遇。住房置业担保公司的出现解决 了我国住宅金融市场长期存在的担保主体缺位问题。该机构提供连带 责任保证，具备抵押物处置和变现优势，可以解决无法按时偿债的借 款人的安置问题。随着个贷规模不断扩大，保险机构参与力度也不断 加大，特别是政府保险机构的参与，将有效解决个贷风险分担的发展 难题。5 .个贷已初具规模目前

7、我国住房抵押贷款市场已初具规模，截止1999年底，全国 四家国有独资商业银行个人商业性住房贷款余额1260亿元，较年初 增加746亿元。统计显示，上海市住房抵押贷款市场存量约占全国的 20%左右。6 .政府提供的法律、制度保障，加大了监管力度政府通过制定和完善个贷业务法律体系，为防范个贷风险提供了 法律保障。比如，中华人民共和国担保法中的担保方式规定，中 国人民银行1998年5月出台的个人住房贷款管理办法规定个人 贷款以房产为抵押物的，在贷款时必须办理房屋财产保险。同时，金 融体制改革深化为监管提供了良好的制度环境，中央银行加强了对住 房信贷的宏观管理和个贷风险防范管理。二、目前住房消费信贷风

8、险防范中的主要难点作为一个住宅市场化和住房消费信贷化刚刚起步的国家，我国的 法律法规、制度建设和市场基础设施建设仍然滞后，在防范个贷风险 上也存在难以克服的困难，具体表现在：1 .满足住房消费需求与防范个贷风险存在观实冲突当前，我国停止住房实物分配，住房信贷市场潜在需求量极大, 但银行以严谨周密的业务程序和多种担保保险形式来规避信用风险, 造成手续繁琐及贷款费用增加，限制了潜在的贷款需求。随着我国居 民信贷消费观念不断强化，住房消费信贷供给不足将使大多数居民面 临信贷约束，如何使住房金融业务在广度和深度方面同时拓展，以解 决加强个贷风险防范与扩大金融支持及满足住房消费需求之间的冲 突，就成为构

9、建个贷风险防范体系的关键环节和突出难题。2 .风险承担主体之间风险收益不对等加大了风险隐患在个贷业务中，涉及众多市场主体，由于在分担风险方面没有建 立互惠、互利、互相制约的计划，各主体只片面强调规避转嫁风险, 造成风险与收益之间不对等，反而放大了个贷风险。突出表现在两种 风险划分关系中：(1)银行、开发商、购房者之间的风险划分关系。贷款银行处 于提供个贷服务的垄断性地位，采取各种方式规避转移风险，但最终 却可能承担更大风险。比如，购房者在住房信贷约束背景下承担了过 多风险。人为加大违约可能性。(2)银行、保险公司、购房者之间的风险划分关系。我国开办 的“住房消费信贷保证保险是保证保险与信用保险

10、的混合物，缴费 义务与受益权利严重扭曲。购房者支付风险分散成本却无相应收益, 则个贷风险积淀加快，风险隐患增大。银行试图把保险成本同时转嫁 给借款人和保险公司以获得房产抵押和信用保险的双重保障，完全规 避自己的信贷风险不符合市场经济逻辑。保险公司收取了一份保费, 却承担了包括购房者的道德风险、行为风险以及引起购房者收入流减 少或中断的一切风险，在我国目前信用经济尚待逐步建立的时期，风险之大，保险公司是难以承受的。3 .政府在个贷风险防范中的作用机制尚未完全建立由于制度安排、经费来源和作用方式等制约因素，政府对居民住 房的社会保障作用只限于产品领域（如安居工程、经济适用房等），还 没有发展到住房

11、金融市场领域。而政府作为制度提供者和市场管理者, 在住房抵押贷款市场上是大有作为的。因此，界定政府分担个贷风险 的范围和限度成为当前的一大难题。4 .银行个贷业务经验不足，风险管理方法技术相对落后由于银行开展个贷时间不长，在贷款工具设计、资金筹集、风险管理 方法和内部监控方面经验积累不足，又受到各种制度、法律的瓶颈制 约，操作疏漏和失误难以避免，主要问题有住房信贷资金渠道狭窄, 筹资方式少；贷款工具缺乏灵活性；银行风险管理手段受到外部环境 限制；内部监控系统还不完善等。5 .配套环境的制约使个贷风险防范手段效果弱化个人信用制度、抵押制度、担保保险制度等本来是转移风险的手 段，由于制度安排本身的

12、缺陷和运行环境的问题，弱化了防范风险效 果，甚至可能增大风险。发挥个人信用制度作用的难点在于个人信用档案不健全，个人信 用评估机制尚未健全。在我国现阶段抵押制度的功能十分有限，存在 抵押品设置难，抵押登记制度不健全，抵押物产权不清，抵押物处置 难等问题。担保制度存在着很大的局限性和不规范性。保险业务实际 运作中存在标准不统一、操作不规范、利益不均衡，房屋保险理赔范 围小、费率高，赔偿几率小，保险除外责任过多等问题。6 .二级市场尚未建立，抵押贷款证券化在防范风险方面难有作 为住房抵押贷款证券化作为结构性融资方式，是防范和化解个贷风 险的根本出路和方向。由于我国金融基础设施的限制和实施要求尚不

13、迫切，缺乏证券化的必要条件和现实基础，还无法充分利用这一风险 防范手段。推行个贷证券化的难点在于尚不具备住房抵押贷款证券化 的前提条件、内部和外部环境条件。因而，积极发展个贷业务，建立 二级抵押市场，为个贷证券化创造条件就成为构建风险防范体系的一 个重要课题和难题。三、建立我国住房消费信贷风险防范体系的相关对策建议鉴于我国住房制度改革和法制建设的渐进性，住房消费信贷风险 产生因素的阶段性特征，笔者认为，应遵循综合配套、有效联动原则， 构建全方位、多层次的“四位一体”的住房消费信贷风险防范体系, 以充分发挥关键防范机制和重点防范手段的作用。1 .我国住房消费信贷风险防范体系的基本框架根据国外经验

14、并结合我国实际探讨构建我国住房消费信贷风险 防范体系的基本思路，可以从住房消费信贷风险的作用机理出发，分 别从四类市场主体角度加以考虑。从个贷风险产生来源看，借款人和贷款银行是两个基本的市场主 体，也是两个基本的风险来源，在个贷业务发展和风险分散中，中介 机构和政府也作为市场主体参与了个贷风险的防范和控制，承担了部 分风险。因此，根据借款人、贷款银行、中介机构和政府这四类市场 主体在个贷业务中的地位、作用来搭建个贷风险防范体系框架是较为 现实可行的。从总体上看，我国个贷风险防范体系的基本框架可以描述为：包 括由社会信用制度和贷款制度组成的风险预警机制，贷款银行内部风 险管理机制，以贷款保险担保

15、和消费信贷证券化为主要手段的风险分 散机制以及体现政府参与和保障作用的风险监管机制这四个方面内 容的有机统一、相互协调的“四位一体”的风险防范体系。“四位一体”的个贷风险防范体系框架的构建，可以充分发挥不同市场主体在预防、规避、控制、监管和分散风险方面的优势作用, 从而最大限度地防范住房消费信贷风险。2 .“四位一体”的个贷风险防范体系的主要内容首先，建立个贷风险预警机制，通过建设社会信用制度和完善贷 款制度以达到预防和规避风险目的，这是整个“四位一体”的个贷风 险防范体系构建的基础。其次，建立贷款银行内部风险管理机制，通过健全住房消费信贷 回归制度等风险管理手段控制贷款银行操作风险，这是构建

16、“四位一 体”的个贷风险防范体系的关键。商业银行内部风险控制重点在于进 行贷款工具创新和强化风险管理制度。其三，建立个贷风险分散机制，以社会化的个贷保险担保机制建 设和发展消费信贷证券化为主要手段，发挥中介机构“润滑剂”作用 分散风险功能，这是“四位一体”的个贷风险防范体系得以完善的重 要条件。其四，建立个贷风险监管机制，以政府参与和保障作用为主，提 供法律制度和市场监管等救助手段，以同业监督、自律管理为辅，这 是“四位一体”的个贷风险防范体系建立的必要保证。3 .建立我国住房消费信贷风险防范体系的具体对策建议“四位一体”的个贷风险防范体系的建立是一项涉及面广、政策 性强的系统工程，需要社会各

17、方面的参与并采取一系列衔接配套、切 实可行、易于操作的对策措施：(1)建立个人信用制度，完善风险预警的基础条件。个人信用制度建设主要包括重树个人信用观念、完善个人信用评 价体系和建立个人信用查询系统等方面，还涉及到存款实名制、家庭 财产登记制、个人财产破产制等配套制度建设。措施包括：由中央银 行牵头建立股份制个人征信公司，或直接组建合资的独立征信公司, 或由商业银行先行建立内部个人账户信息系统；逐步建立个人消费信 贷信用登记制度，建立全国信用档案系统；加大个人收入监管力度,提高个人信用材料的真实性；因地制宜地设立个人信用评级标准。(2)健全住宅市场体系，完善防范个贷风险的市场环境。应进一步健全

18、完善一级市场，拓展个贷业务规模：积极进行贷款 债权出售和服务试点，扩大贷款购买转让范围，逐步培育完善二级市 场。当前的重点是规范发展各类社会中介机构，即规范发展房产评估 机构、住房抵押担保机构、住房抵押保险机构和住房置换机构。(3)贷款制度创新与操作环节规范并重，提高银行风险管理水平。创新贷款制度安排和规范个贷操作环节是有效控制银行内部风 险，提高银行个贷风险管理水平的关键，主要内容有：一是优化贷款 利率、期限、贷款抵押比率等要素组合。实现抵押贷款利率及其调整 周期、调整幅度的多元化，提供具有不同风险分布特点的多种贷款方 式。二是规范银行风险控制系统的运作过程。三是建立风险监测预警 系统。主要通过量化测定房产价格水平波动情况下贷款成数和无抵押 贷款的变化，来测算贷款的质量动态和质量强度。在个贷规模方面, 可把住房抵押贷款余额达到各项贷款总额的20%定为警戒线。四是 完善内部管理制度，加大监管力度。应根据商业银行法、贷款通 则、担保法和资产负债比例管理、风险管理要求，建立风险补偿 及保障制度，健全贷款行为规范和责任体系，设立专门的风险监测职 能部门，建立内部稽核监控体系，健全信息反馈制度。(4)扩大信贷资金来源，为个贷风险防范提供资金渠道保障。要建立合理的住房资金筹集机制，支持住房消费信贷的长期发展。根据我国的现实国情，主要侧重于加大公积金缴交力度，提高公积金