ok-word-李开源-中级经济师-房地产经济-冲刺串讲班-第十章.docx

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1、中级经济师房地产专业知识与实务冲刺串讲班授课教师：李开源【本节考点】【考点】专有部分的所有权【考点】共有部分的共有权【考点】共同管理权一、专有部分的所有权(-)专有部分的认定专有部分是指构造和使用上具有独立性、能够区分为所有权标的的部分。“独立性”是专有部分的重要特征。建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有使用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，也应当认定为专有部分的组成部分。(二)专有部分所有权的行使(1)业主

2、对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。(2)专有部分使用人的权利和义务。 然终止。4.前期物业服务合同必须以书面方式签订(二)物业服务计费方式：包干制和酬金制二、物业服务合同(-)物业服务合同的概念物业服务合同的签订双方是业主和物业服务企业，双方之间是平等的民事主体关系。在住宅 物业管理中，通常由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务 合同。(二)物业服务合同的主要内容.物业管理事项。1 .物业服务质量。2 .物业服务费用。3 .双方的权利义务。4 .专项维修资金的管理与使用。5 .物业管理用房。6 .合同期限。7 .违约责任。(三)物业服务合同的特征(1

3、)物业服务合同属无名合同。又称非典型合同。不能将物业服务合同归属委托合同。(2)物业服务合同既是诺成合同，又是要式合同。(3)物业服务合同既是双务合同又是有偿合同。(4 )物业服务合同属于劳务合同。（5）物业服务合同通常属于集体合同。（6）物业服务合同受到较多的国家干预。三、前期物业服务合同与物业服务合同的区别合同主体签订的时间有效期限不同前期物业服务合同甲方：新建住宅的开 发商乙方：甲方选聘 的物业服务企业在甲方出售住宅前自签订之日起,到业 会员会师后与所 选聘的新的物业服务 企业签订物业服务合 同生效时止（时间不 确定）物业服务合同甲方:业主委员会（代表业主大会）乙方：物业服务企业在业主委

4、员会岫后由合同双方协议商定，一般为3至5年（时间确定）【本节考点】【考点】物业服务费的收费原则【考点】物业服务费的定价形式和计费方式【考点】物业服务费的构成一、物业服务费的收费原则1 .合理原则2 .公开原则3 .费用与服务水平相适应原则。二、物业服务费的定价形式和计费方式 (-)定价形式：政府指导价、市场调节价。(二)计费方式：分为酬金制和包干制。1 .酬金制优点：以服务成本作为定价基础，财务收支公开透明，减少交易双方的信息不对称，有利于 消除买卖双方的误解和矛盾。缺点：对交易双方的专业能力要求较高，业主监督的成本较高，对于物业服务企业来说，该 模式下缺乏服务成本控制的内在动力，难以取得超额

5、利润和实现快速增长。适用：单一产权业主和业主团体，在非住宅类项目较多采用，高档住宅物业管理目前也有一 些采用。酬金制下，物业服务企业应向全体业主公布物业服务企业年度预决算，并且每年不少于一次 公布物业服务资金的收支情况。2 .包干制：是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余或者亏损均由物业服务 企业享有或者承担的物业计费方式。对物业服务企业而言，费用包干，自负盈亏。对业主而言物业服务费是固定的不会应市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化。适用：多为缺乏专业素养的分散产权业主。优点：易于操作，简单便捷，有利于物业服务企业强化成本意识，提高内控水平。缺点：交易透明度不够，容易导致交易

6、信息不对称，企业难以取得客户的信任，在收费率偏 低的情况下，容易导致亏损，企业经营风险较大。在市场不规范时，个别物业服务企业可能 通过减少成本来保证利润，业主权利可能受到侵害。三、物业服务费的构成包干制：物业服务成本+法定税费+利润酬金制：物业服务支出+酬金【本节考点】【考点】住宅专项维修资金的概念【考点】住宅专项维修资金的交存一、住宅专项维修资金的概念住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改 造的资金。共用部位一般指住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯 间、走廊通道等。共用设施设备一般指电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道

7、路、路灯、 沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。住宅专项维修资金管理试行专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。二、住宅专项维修资金的交存(-)住宅维修资金的交存主体住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类：(1)住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。(2)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。(3)涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金 属于公有住房售房单位所有。专有部分使用人是

8、指业主以外的实际使用物业的人，包括承租人、借用人等。权利主要包括：合理利用专有部分的权利；合理利用共有部分的权利；接受物业服务的权利；居住利益、相邻权受到侵害时，提起诉讼的权利。义务主要包括：遵守管理规约的义务；遵守物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的 义务；执行业主大会和业主委员会依法做出的决定的义务；承担物业服务费的义务。(3 )业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。(4)业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管 理的权利一并转让。(5)业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改

9、变为经营性用房。业主将住宅改变 为歌厅餐厅等经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同二、共有部分的共有权(-)共有部分的界定建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部 分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。三、共同管理权（-）共同管理权的概念1.共同管理权的内容业主可以制定管理规约，可以共同决定建筑区划内重大事项，可以设立业主大会，制定或者 修改业主大会议事规则、管理规约，选举业主委员会和更换业主委员会成员，筹集和使用建

10、 筑物及其附属设施的维修资金，改建和重建建筑物及其附属设施等。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理；选聘 物业服务企业或者其他管理人；决定物业费分摊以及共有财产利益分配。（二）业主共同决定事项的表决规则物权法规定：决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当 经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选 举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大 事项，

11、应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。此处的 建筑物总面积是指所有业主的专有部分之和，而不是建筑学中的建筑物总面积。（三）业主大会和业主委员会（1）业主大会和业主委员会的设立。1）业主可以设立业主大会，选举业主委员会。2）业主大会是业主的自治组织，由全体业主组成。3)如果建筑区划内业主人数众多，可以设立业主委员会。4)业主委员会是业主大会的执行机构。5)地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委员会，给予指导和协助。(2 )业主大会和业主委员会的决定效力。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。(3)业主大会和业主委员会的处置权。【本节考点】【考点】

12、业主及其权利和义务【考点】业主大会【考点】业主委员会一、业主及其权利和义务(-)业主的权利和义务1.业主的权利业主对其建筑物(房屋)专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。(1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。(4 )参加业主大会会议，行使投票权。(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权。(6 )监督业主委员会的工作。(7 )监督物业服务企业履行物业服务合同。(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情

13、况享有知情权和监督权。(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。(10 )法律、法规规定的其他权利。2.业主的义务(听话、交钱)(1)遵守管理规约、业主大会议事规则。(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维 护等方面的规章制度。(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定。(4 )按照国家有关规定交纳专项维修资金。(5 )按时交纳物业服务费用。(6)法律、法规规定的其他义务。二、业主大会(-)业主大会的含义业主大会是由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管 理活动中的合法权利，履行相关义务，

14、是物业管理区域内物业管理事项的决策机构。(二)业主大会的筹备和成立.业主大会成立的条件：物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑总面积50%。1 .业主大会的筹备。提出筹备业主大会书面申请后60日内成立首次业主大会会议筹备组。 筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居委会代表组成，成 员总数应为单数，业主代表不低于一半。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。2 .首次业主大会会议的召开。业主大会会议筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。(

15、三)业主共同决定的事项(1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；(5)选聘和解聘物业服务企业；(6)筹集和使用专项维修资金；(7 )改建、重建建筑物及其附属设施；(8)改变共有部分的用途；(9)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；(10 )法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。(四)业主大会活动规则.定期会议和临时会议。都由业主委员会组织召开。定期会议在业主大会议事规则中规定。当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：(1)经专有部分占建筑物总

16、面积20%以上且占总人数20%以上业主提议；(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；(3)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。业主委员会应在召开业主大会会议15日前，将会议通知及有关资料以书面形式在物业管理区域内公告。是住宅小区的，还应同时告知相关居委会。1 .业主大会的召开形式。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意 见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数 过半数的业主参加。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。2 .业主大会决定事项的表决原则。(1)业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设

17、施的，应当 经专有部分占建筑物总面积2 / 3以上的业主且占总人数2 / 3以上的业主同意。(2)共同决定的其他事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数 的业主同意。三、业主委员会(-)业主委员会的性质和职责.业主委员会的性质：业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。1 .业主委员会的职责：(1)执行业主大会的决定和决议。(2 )召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。(3)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督

18、和协助物业服务企业履行物业服务合 同。(5 )监督管理规约的实施。(6)督促业主交纳物业服务费。(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用。(8 )调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。（9 ）业主大会赋予的其他职责。（二）业主委员会的备案业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产主管部 门和街道办事处、乡镇人民政府备案。（三）业主委员会委员的任期和资格业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任。（四）业主委员会会议经1/3以上业主委员会委员提议，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有 过半数委员出席方为有效，所做出的决定必须经全体

19、委员人数半数以上同意。每次业主委员 会会议应当有书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会做出的决定应当自决定 之日起3日内以书面形式在物业管理区域内及时公告。召开业主委员会议，应当告知相关的居民委员会，并听取其建议。【本节考点】【考点】物业管理招标投标的特点【考点】物业管理招标投标的原则【考点】物业管理招标的方式一、物业管理招标投标的特点1 .招标主体的特殊性。物业管理招标主体是业主大会（或单一业主建设单位、政府机 关（或物业产权人）或事业单位。2 .物业服务内容的特殊性。具有社会公共服务和个体服务特征的群体服务，提供的是全天 候、不间断、全方位和多层次的服务产品，产品服务对象、服务需

20、求和服务内容具有相对不 确定性。二、物业管理招标投标的原则.公开原则1 .公平原则.公正原则2 .诚实信用原则三、物业管理招标的方式(-)公开招标(二)邀请招标(三)招标代理机构【记忆要点】L评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3。评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。2、评标委员会推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人【本节考点】【考点】前期物业服务合同【考点】物业服务合同【考点】前期物业服务合同与物业服务合同的区别一、前期物业服务合同(-)前期物业服务合同的特点L由建设单位和物业服务企业签订。2 .过渡性。3 .附终止条件的合同。业主与新的物业企业签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同自