2023年自考房地产开发与经营重点.docx

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1、房地产开发与经营复习题选择题：（含多选）.从决策的含义可看出,构成决策问题要具有下.基本条件:有明确的目的；有两个以 上可供选择比较的方案；有评价方案优劣的标准；有真实地反映客观实际的信息。1 . 个好的决策目的应满足以下四点规定:针对性；明确性；层次性；可行性。2 .地产经营公司与地产开发公司在概念和本质上完全不同：地产经营公司是政府委托，在土 地的一级市场上从事经营活动的经济实体；地产开发公司则是在土地二级市场I:从事经 济活动的实体。3 .地产开发公司资质等级可划分为五个级别:即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时 级。4 .房地产开发公司资质等级划分规定:划分条件一级资质二级资质三级资

2、质四级资质注册资本不低于5000万 元不低于2023万 元不低于800万 元不低于100万 元从事房地产开 发经营年限5年以上3年以上2年以上1年以上房屋建筑累计 竣工面积，或 累计完毕与此 相称的房地产 开发投资额近3年30万平 方米以上近3年15万平 方米以上5万平方米以 上无规定6.房地产公司组织结构形式:职能型组织结构；项目型组织结构；矩阵型组织结构;混合型组织结构。7 . 土地使用年限:居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。8 .获取房地产开发建设用地只有:招标、拍卖和挂牌三种方式。9 .低价测算的常

3、用方法:假设开发法。10 .其他费用估算：保险费属于其他费。房地产开发与经营所处环境是一个综合体，从分析的角度可将之分解为宏观、中观、 微观环境三个层次。12.房地产公司经营就目的的内容:13.SW0T分析法:SWOT分析法又称十字图表分析法，是西方公司界广为应用的一种战略选择方法。S和W分别代表公司内部环境的优势和劣势，0和T分别代表公司外部环境的机会和威 胁。公司内部环境的分析重要集中在以下五点：管理状况；经营状况；人员状况；资 金状况；具体项目状况；通过对这五点的分析，可总结出房地产公司的优势和劣势。公司优势与环境有利条件结合，即S+0二机会点。公司优势与环境不利条件结合，即S+1=可规

4、避风险点。公司劣势与环境有利条件结合，即W+O=可借力机会点。公司劣势与环境不利条件结合，即W+T二风险点。14 .房地产开发与经营风险分析:政治风险政治风险的含义：房地产开发与经营的政治风险，是指踌躇未能预期政治事件的发生或 政策发生变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产开发与经营活动带来损失的也许 性。政治风险的应对措施：投资前的管理。投资后的管理。风险发生后的补救措施。 经济风险经济风险的应对措施：投资前的应对措施；投资过程中的管理；风险发生后的补救 措施。金融风险来自自然界和冲突的意外风险 个别风险15 .土地使用权行政划拨的重要特性：没有明确的使用年限无需支付土地使用权出让金不能

5、随意转让、出租和抵押16 .土地使用权划拨的审批权限:17 .土地征用的程序:建设项目的预审：用地申请；拟定征地方案：签订征地协议：出让或划拨土 地；办法土地使用证；18 .简述关于拆迁补偿形式的规定:城市房屋拆迁管理条例规定，拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆 迁人给予货币补偿。拆迁租赁用房时被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议时， 拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。除上述两种情况外，被拆迁人可以选择拆迁补偿 方式。19 .组织竞标团队的工作内容:认真研究公告信息和相关文献，讨论本开发公司是否符合相关条条件以及是否具有开 发能力；进行现场勘察，了解地块具体位置、地块开

6、发限度、地块周边情况、地块片区市场情 况等内容；研讨地块拟开发的物业形态、政策和工程技术的可行性，预测楼盘的销售或经营情况, 以对地块价格进行准确测算；测算地块价格，便丁编制标书或参与拍卖叫价；预测竞标风险，重要涉及保证金风险。攀比风险。寻租损失风险等，并提出可行的措 施方案。20 .运用假设开发法测算的效果如何:稳定的房地产政策环境和健全的房地产法律法规；全面合理的房地产投资开发和交易税费项目；长远、稳定的土地供应计划；完整、公开及透明度高的房地产资料数据库。21 .假设开发法测算低价的环节:调查待开发房地产的基本情况，涉及开发房地产所属地区的市场情况、畅销物业形态、 地块周边情况、地块基础

7、设施通达限度等。选择最佳的开发运用方式，拟定政府的规划限制，弄清规定的用途、建筑密度、容积率 等。估计开发经营期，弄清待开发房地产的开发期限和经营期限，以利于房地产价格和其他 费用的测算。预测开发完毕后的房地产价格，同事估算开发成本、管理成本、投资利息、销售费用、 销售税费及开发利润。测算地价。22 .房地产开发资金筹措方式:动用自有资金；争取银行贷款；运用证券化资金；通过联建和参建筹资；运用外资：通过预售筹资；运用承包商垫资。23 .建设T程规划许可证的审批流程:建设工程规划许可证；初步审查；核发规划设计要点意见书；方案审查：核发建设工程规划许可证;.申请施工招标的条件:房地产开发公司在实行

8、施工招标前，应向本地招标投标办事机构或其他政府制定的管理 机构申请登记，冰接受其管理。申请施工招标的工程应具有卜.列条件：招标人已经依法成 立；初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准；招标范围、招标方式和招标组织形 式等应当履行核准手续的，已经核准：有相应资金或资金来源已经贯彻；有招标所需的设 计图纸及技术资料。24 .房地产价格制定的目的:实现预期投资利润率；项目或当初利润最大化；适应市场竞争；树立公司品牌；提高市场占有率：求得生存；11 .静态投资回收期=（累计净钞票流量出现正值的年数-1） +上年累计净钞票流量绝对值/当年净钞票流量）.财务内部收益率公式:12 .安全性按风险限度大小

9、分为:A,B,C.D4级：A级表达风险很小；B级表达风险较小；C 级表达风险较大；D级表达风险极大。房地产开发公司应当尽也许选择风险限度为A级 的筹资方案，由于他的安全性较大。13 .筹资方案的经济性按综合筹资成本费用率标准划分为，共分为:A,B,C,D 4级：A级表 达筹资成本最低；B级表达筹资成本较低；C级表达筹资成本较高；D级表达筹资成本 很高。房地产开发公司尽也许选择筹资成本为A级的筹资方案。14 .编制投资计划必须对开发公司建设总投资进行分解。投资的分解方法有:按照投资构成、 按照子项目、按照时间三种。15 .房地产开发公司制定投资计划表时，要注意项目分解和T程成本分解的统一。16

10、.房地产开发项目进度管理的一重要内容:编制开发项目实行阶段总进度规划；编制开 发项目建设总进度计划、年度计划；核准施工进度计划；编制其他配套进度计划；督促监理工程师；检查与纠偏进度计划。17 .协议策划是指开发商对整个开发项目进行进步研究，划分协议界面、协议事实的接触 条件、工程范围、承包方式、协议的重要条款一级协议的签订过程中注意到的问题。18 .从防止索赔发生着手，洞察工程实行中也许导致索赔的起因，防止或减少索赔事件的出 现。19 .开发商应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面告知负 责监督该工程的工程质量监督机构。20 .购买后行为评价的.重要内容:购买者对于产

11、品及开发商的满意度；购房者的社会传 播行为：购房者解决不满的方式的选择。21 .竣工验收应满足的条件:完毕工程设计和协议约定的各项内容；施工单位在工程竣工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规 和工程建设强制性标准，符合设计文献及协议规定，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应 经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。对于委托建立的工程项目，建立单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料, 并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总经理工程师和监理单位有关负责人审核 签字。勘察、设计单位对勘察。设计文献及施工过程中由设计单位签署的设计变更告知书 进行了检查，并提出质量检查报告

12、。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负 责人审核签字。有关完整的技术档案和施工管理资料。有工程使用的重要建筑材料、建筑构配件和设备的进场实验报告。建设单位已按协议约定支付工程款。有施工单位签署的工程质量保修书。城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计规定进行检查，并出具认可文献。有公安消防、环保等部门出具的认可文献或者准许使用文献。(1D建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题所有整 改完毕。判断题I.金融机构一般以资金提供者身份参与房地产开发，特殊情况下甚至以直接投资人身份进 行房地产开发。P112 .决策的目的应明确、具体，并且应当可以定量描述，有具

13、体的衡最标准。P20.房地产资产是房地产形态的资产,是房地产财产中被经济主体拥有或控制的可以以货币 计价并在市场上互换的部分，属于固定资产，可以划分为实物和权力两种形态。P293 .房地产公司以营利为目的，以开发与经营活动为内容，在充足运用公司资源的基础上， 实现房地产公司经济效益最大化。P32.项目型组织结构是指在公司内部成立专门的项目机构，独立地承担项目管理任务，对项目目的负责。P49.根据分析角度不同，可将房地产开发与经营环境分为宏观环境、中观环境与微观环境。 P624 .房地产市场周期可以分为四个不同的阶段:市场整理阶段、市场稳定阶段、项目开发阶 段和过度建设阶段。P69.住宅投资的安

14、全性较高，可以获得稳定的收益。值得注意的是，高档住宅由于价格高， 收益相对也大，但面临的风险更大。P795 .完毕项目的投资机会选择和可行性研究之后，房地产开发就进入了实行阶段，而实行阶 段最重要的一环就是获取土地使用权。P85.第四十七条规定，对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规 划的规定，可以无偿收回。P946 .国土资源行政主管部门应当在受理之日起30日内完毕预审工作，对符合条件的申请单 位，应当出具建设项目预审报告，并将预审报告和有关资料抄送有权批准用地的人民政 府国土资源行政主管部门。P97.征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的610倍。P9

15、87 .拆迁人在拆迁活动中除对被拆迁房屋的所有人给于补偿外，还应对被拆除房屋的使用人 给予安顿，以切实保障被拆除房屋使用人的使用权。P10I.投资机会研究相称粗略，重要依靠粗略的估计而不是依靠具体的分析。该阶段投资估算 的精确限度控制在30%左右，研究费用一般占投资总额的0.2%1%。P1I08 .初步可行性研究阶段投资估算的精度可达20%。P110.具体可行性研究阶段对建设投资估算的精度在10%,所需费用根据项目的大小不同而 有所不同，小型项目约占投资的1%3%,大型复杂的工程约占0.2%1%。PI109 .在项目建议书被批准之后,开发商即可委托征询评估公司对拟开发项目进行可行性研 究。P1

16、12.敏感性分析是房地产开发项目不拟定性分析中的一种重要方法。P14310 .开发公司的重点是对开发项目全过程的质量监督、协调和决策，其质量管理的重要任务是编制工程质量计划、督促各方的质量行为、制定质量控制要点和工程质量档案管理。 P198名词解释：1 .房地产开发：是指具有开发资质的房地产开发公司依据相关法律法规或政策,根据城市发 展和建设的总体规划，充足考虑经济效益、社会发展的规定，对获取的土地进行投资、建 设、管理的行为。P1.房地产经营:狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租凭及售后服务管理等活 动，活动范围重要是在流通领域。P5广义的房地产经营是指房地产经营者对房

17、屋的建造、买卖、信托、互换、维修、装饰以及 土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目的、有组织的经济活动，活动范围贯 穿于房地产产品生产、流通、消费的所有过程，而非仅仅局限于流通领域。2 .最大最小后悔值法:是将某个自然状态卜的最大收益值定为抱负目的，假如没有采用这一 抱负方案，而采用了其他方案从而使取得的收益减少，就会感到后悔”，这样每个自然 状态下的抱负最大收益值与它在其他方案的收益值之差所形成的损失值，称为“最大后悔 值二 P234房地产专营公司:是指依法注册成立、具有定公司资质并长期从界专门的房地产开发经 营业务的公司。P375 .房地产兼营公司:是指某些以其他行业，如商业、建筑

18、业、金融业、电子工业、化学工业 为主营业务，而在注册时申请并经批准兼营房地产开发经营的一类公司。P37.房地产项目型公司:是特别针对某一开发项目而设立的开发公司。P376 .挂牌出让:土地使用权挂牌出让是由市、县土地管理部门或委托机构发布挂牌公告，按公 告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场合挂牌公布，接受竞买人的报 价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果拟定土地使用者的行为。P88.土地使用权转让：是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过出售、互换或赠予方式将土地使用权转移给别人的行为。P91. 土地使用权划拨:是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳

19、补偿、安顿等费 用后，将该幅土地交付期使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为， 但重要是用于经济合用房建设。P947 .青苗补偿费:是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土 地承包者或土地使用者以经济补偿。P98.房屋产权调换:是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权， 并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。P1008 .可行性研究:是指在投资决策前，对建设项H进行全面的技术经济分析、论证的科学方 法。P108.财务评价:是指根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项H财务 的角度，分析、计算项目直

20、接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指 标，考察项目的赚钱能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断项目的财务可 行性。P1309 .投资|可收期:指以项目的净收益来抵偿所有投资所需的时间，是反映项目投资回收能力 的重要指标。P138.房地产开发项目不拟定性分析：可以帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点, 拟定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控 制。P14310 .房地产开发资金成本:是投资者在房地产开发项目实行中，为筹集和使用资金而付出的 代价。P155.住宅平均层数:指各种住宅层数的平均值，按各种层数住宅的建筑面积与占地面积之

21、比 计算。P16511 .住宅建筑净密度:指住宅建筑基底总面积与住宅用地面积之比。P166.住宅建筑面积净密度：是指住宅总面积与住宅用地面积之比。P16612 .住宅建筑面积毛密度:是指住宅总建筑面积与居住用地面积之比。P166.建筑密度:指项H用地范围内所有基地面积之和与规划建设用地面积之比。P16613 .房地产开发项目报建:是指在原规划设计方案的基础上，房地产开发公司委托规划设计 单位提出各单体建筑的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地范围内的道路 和各类工程管线作更进一步设计，使其达成施工规定，并提交有关部门审批的过程。P170.建设工程规划许可证:是由城市规划行政主管部门核发

22、的、用于确认建设工程是否符合 城市规划规定的法律凭证。P17214 .进度管理:是指以进度计划为依据、综合运用组织、技术、经济和协议措施，保证项目 工期目的得以实现。P191.房地产开发项目投资管理:是在保证工期和质量的前提下，运用组织、经济、技术和协 议措施将成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。P19415 .工程索赔:是指签订工程承包协议的开发商和承包商在履行协议过程中，根据法律、协 议规定及惯例，对并非自己的过错，而是应由协议对方承担责任的情况导致的实际损失， 向对方提出给予补偿的规定。P209.房地产开发项目的竣工验收:是指建设单位在单位工程验收和方业验收的基础上邀请有

23、 关部门和相关专业人员对房地产项目中涉及公共安全和公众利益的内容及公共设施配套 建设等情况的核定。P21516 .成本导向定价法:是房地产公司以产品成本为基础，再加上一定的利润和税金来制定产 品价格的一种方法。P233.需求导向定价法:是房地产公司以市场需求为基础，根据消费者的需求强度和对价格的 心理反映的不同来制定产品价格的一种方法。P23417 .房地产开发与经营项目后评价:就是以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效益、 社会效益、环境效益以及顾客满意度进行的全面核查。P256.房地产购买后行为评价:是指客户购买房地产产品后，在观测期和使用期对于产品使用 价值、心理盼望满足限度、公司守信

24、限度、服务满意限度以及投资价值的全面感受、体验与判断，以及据此而必然产生的对于产品及开发商的评价、社会传播行为和解决不满意的方式的选择。P267简答题：1 .房地产开发与房地产经营的关系:广义的角度理解，两者本质上一致,侧重点不同。房地产开发侧重点是一种行为，强调的是房地产产品形成的过程；而房地产经营则强调的是这种行为的目的一一获得预期的经济效益。狭义的角度理解，两者相对独立房地产经营反映的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系；房地产开发只是一种投资、建设和劳动的行为。房地产开发以房地产经营为核心房地产开发是一种以经营为核心的经济行为。房地产经营以房地产开发为基础房地产经营仍然以产品为重要经

25、营对象而继续。房地产经营目的是获得一定的投资效益，投资的对象是房地产产品。2 .房地产开发的重要工作阶段:投资决策分析阶段：依法取得土地使用权阶段：可行性研究阶段：前期准备阶 段；实行阶段；销售阶段。3 .开发与经营决策原则:遵守政策法规原则；经济效益原则；风险意识原则；定性分析与定量分析相结 合的原则；.房地产开发与经营决策的类型:（年年考）拟定型决策；风险型决策；不拟定型决策；.房地产开发与经营决策的程序:发现问题；拟定目的；拟定方案；分析评价；选择方案；实行追踪方案；.实现节约型房地产开发的途径:强化集约运用土地，提高土地运用率；积极推动原材料节约；大力推动建筑节能;整合优化运用城市建设

26、资源；4 .经营性物业资产经营管理的重要内用有以下四个方面:制定经营管理目的；制定推广计划；投资管理；（4）资金融通管理；.房地产公司在国民经济中的作用:为国民经济的发展提供物质保证；为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源； 为相关产业的发展起到有力的带动作用；促进消费结构和产业结构的合理化；.我国房地产开发公司发展现状:公司数量稳步增长，但大多数公司规模偏小；公司经营业绩普遍提高，但增长缓慢;公司成长性良好，但赚钱能力相对滞后；公司的区域分布具有较高的集中性；公司融 资渠道比较单一；公司的经济类型具有多样性，民营公司的发展势头远强于国有公司；5 房地产公司人员构成:注册建筑师；工程师；财务人员；营销策划人员；项目拓展及发展人员； 法律顾问；.房地产公司经营决策的影响因素:环境决策者对风险的态度；思维定义；（4）时间；.房地产开发与经营环境的特点:关键性房地产开发与经营环境是由许多因素共同构成的系统，这个系统构成因素众多，各种 因素不是孤立存在的，而是互相联系和互相影响的。可变性房地产开发与经营环境是一个动态的、可变的开放系统，它总是处在不断的运动之中。相对性房地产开发与经营环境的好与不好、成熟与不成熟、机制健全与不健全、法律体系的 完善与不完善都是相对一个国家、一个地区或一个城市而言的，是通过比较得到的结果。层次性