2022年物业管理师《经营管理》章节习题及答案1.docx

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1、2022物业管理师经营管理章节习题及答案1第一章物业经营管理概述1、物业管理企业的特征是(BCD)。A.以盈利为目的B.是独立的企业法人C.属于效劳性企业D.具有一定的公共管理性质的职能2、物业管理企业是指依法成立，具有专门资质并具有独立企业法人地位，依据(C)从事物 业 管理活动的经济实体。A政府政策法规B.业主大会决定决议C.物业效劳合同D.业主公约3、物业管理企业的主要职能是(B)。A.无偿的B.有偿的C.经营性的D.创收性的4、物业管理企业的主要职能是(BD)。A.争取盈利B.确保物业正常使用C.维护小区平安D.为业主和物业使用人创造一个舒适、方便平安的工作和居住环境C.业主需求D.建

2、设单位、物业产权人、使用人的根本情况E.招标条件和招标过程F.投标风险G.竞争对手H.企业自身条件的分析第三章房地产投资分析技术1.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际 发生的资金流出或流入叫做（）oA.现金流入B.现金流出C.货币流量D.现金流量2.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P 作为上一周期期末，即第（）期期末发生的。A. . 0B. 1C. . 2D. 33.某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的（）。A. .算数和B. .代数和C.对数和D.平方和4 .以下关于潜在毛租金收入的描述中，错

3、误的选项是（）。A.物业可以获取的最大租金收入B.等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积C.潜在毛租金收入代表物业实际获取的收入D.能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化5 .物业中设置的自动售货机、投币等获得的收入称为其他收入。这局部收入是租金以外的收入，又称为（）。A.特别收入B.经营收入C.方案内收入D.方案外收入6 . 一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入列入以下哪个收入项目 中（）。A.拖欠收入工程B.其他收入工程C.收租损失工程D.租金收入工程7 .以下房屋出租有效毛收入的公式中，正确的选项是（）。A.有效毛收入=毛租金收入一收

4、租损失+其他收入8 .有效毛收入=毛租金收入一空置和收租损失+其他收入C.有效毛收入=潜在毛租金收入一收租损失+其他收入D.有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入9 .以下关于房屋出租净运营收益的描述中，错误的选项是（）。A.净运营收益二潜在毛收入一运营费用8 .净运营收益;潜在毛收入一管理费用C.净运营收益=有效毛收入一运营费用D.净运营收益=有效毛收入一管理费用9 .以下对于物业更新改造准备金的描述中，错误的选项是（）。A.可以取值有效毛租金收入或年净运营收益的一个百分比B.每天更换的洗手间用纸费用的支付C.可以根据物业大、中修方案事先做出预算D.根据市场需求的变化改变室内空

5、间布局的支付10 .物业管理条例中将住宅物业住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连 的 非住宅物业的准备金称作（）。A.大项维修资金B.大项维修费用C.专项维修资金D,专项维修费用参考答案:1. D2. A3. B4. C5. D6. B7. D8. C9. BIO. C11 .城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的 （）oA. 5%和 1%B. 6%和 2%C. 7%和 3%D. 8%和 4%12.房地产投资经营过程的“两税一费是指（）。A.企业所得税、城市维护建设税和教育费附加B.企业所得税、城市维护建设税和教育费C.营业税、城市维护建设税和教育

6、费D.营业税、城市维护建设税和教育费附加13.营业税是从应纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。目前营业税的税率为（）。A. 5%B. 6%C. 7%D. 8%14.以下关于城镇土地使用税和房产税的表述中，错误的选项是（）。A.房产税按房产原值或出租收入的一定比例征收B.城镇土地使用税依照土地等级、用途按占用面积征收C.房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税D.城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支15.企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一 种税。房地产开发投资企业所得税税率一般为（）。A. 31%B. 32%C. 33%D. 34%16 .同

7、样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的 差异称为（）。A.资本的时点价值B.资本的时间价值C.资金的时点价值D.资金的时间价值17 .个人储蓄的动机和国家积累的目的都是（）。A.牺牲即期投资是为了能在将来得到更多的消费B.牺牲即期投资是为了能在将来得到更多的投资C.牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的投资D.牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费18 .在技术经济分析中，对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法（）。A.相同B.不同C.差不多D.不知道19 .客观地评价房地产投资工程的经济效果或对不同投资方案进行经济比拟时，不仅要考 虑 支出和收入的数

8、额，还必须考虑每笔现金流量发生的（）。A.时间B.地点C.频率D.速度20 .利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比，一般以 （）。表示A.小数B.整数C.D.百参考答案:11. C12. D13. A14. D15. C16. D17. D18. A19. A20. D第四章 收益性物业价值评估1、物业价格构成中，土地取得本钱一般是由购置土地的价款和（）等构成。A、契税B、土地占用税c、土地增值税D、土地出让金2、物业开发本钱中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用，属于（）。A、前期工程费B、根底设施建设费c、建筑安装工程费D、公共配套设施建设费3、在物业估价

9、中，物业开发商自有资金应得的利息计入（）A、管理费用B、投资利息c、开发本钱D、开发利润4、（）是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。A、理论价格B、总价格C、市场价格D、单位价格5、成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，以下有关表述不正确的选项是（）。A、卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限B、在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价C、当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功D、最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间6、物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点（）价格或价值进 行测算和判定。A、市场B、正常C、理

10、论D、客观合理7、在评估一宗物业的客观合理价格或价值时.一般要求同时采用（）种以上估价方法。A、 1 B、 2 C、 3 D、 48、（）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比拟，对这些类似物业 的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A、市场法B、本钱法C、收益法D、趋势法9、（）是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减 去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A、市场法B、本钱法C、折旧法D、收益法10、（）是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬或资本化率价格或价值的方法。A、趋热法B、本钱法c、收益法D、

11、市场法参考答案：ABBCDDBABC11、运用市场法估价的步骤不包括（）。A、搜集交易实例B、对可比实例成交价格进行处理c、选取可比实例D、求取积算价格12、（）特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业的估价，如公用、公益物业以及 有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。A、市场化B、本钱法c、折旧法D、收益法13、在物业保险及其他损害赔偿中，一般采用（）估价。A、市场法B、成本法C、折旧法D、收益法14、运用本钱法估价的步骤不包括（ ）0 A、搜集有关物业开发建设的本钱、税费等资料B、测算重新购建价格C、测算折旧D、求取比准价格15、收益法的原理根底说明，物业当前的价值通常是

12、基于（）。A、历史价格B、开发建设它所花费的本钱C、过去的市场状况D、市场参与者对其未来所能带来的收益的预期16、关于物业价格与一般物品的价格相同之处.不正确的选项是（）A、都容易受单个消费者的个别因素影响B、都是价格，用货币来表示C、都有波动，受供求因素的影响D、都是按质论价：优质高价，劣质低价17、关于使用价值与交换价值，以下论述不正确的选项是（）A、人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值B、物没有使用价值就不会有交换价值c、交换价值是使用价值的前提D、交换价值通常用货币来衡量18、一般而言，物业的（）可以反映物业价格水平的上下。A、保存价B、总价格c、起价D、单位价格19、将不是在

13、成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的物业价格是（）A、现房价格B、期房价格C、实际价格D、名义价格20、关于商品房销售价格的表述，不正确的选项是（）。A、起价指所销售的商品房的最低价格B、保存价指商品房出售者在其价目表上标注的不同商品房出售价格c、成交价是商品房买卖双方的实际交易价格D、均价是所销售商品房的平均价格参考答案：DBBDDACDCB第五章房地产市场与市场分析1、一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、（）、资金和运行机制等因素构成的一个系 统。A、内容B、价格 c、管理机制D、环境2、总量结构是从（）出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总 量差距。A、

14、房地产市场整体B、经济开展阶段出发C、房地产市场发育情况5、物业管理企业的产品是(A)。A.效劳B.劳务C.实物D.理念6、物业管理效劳的种类有(ABCDE)。A.常规性的公共效劳B.延伸性的专项效劳C.随机性的特约效劳D.委托性的代办效劳E.创收性的经营效劳7、物业管理企业按经济成分划分，可分为(ABCDE)。A.全民所有制企业B.集体所有制企业C.民营企业D.外资企业E.其他企业8、物业管理企业按股东出资形式来划分，可分为(ABC)。A.有限责任公司B.股份C.股份合作型企业D.独资公司9、物业管理企业常见的模式有(ACD)。A.房地产建设单位的附属子公司或部门D、各地房地产市场均衡开展3

15、、财务收支方案通常以（）的形式表达，这是业主非常关注的内容。A、收入方案B、支出方案c、收益估算D、预算方案4、以下不属于市场供应特点的是（）。A、缺乏弹性B、非同质性C、互补性D、主体间竞争的不充分性5、房地产市场分析首先要就影响房地产市场的（）进行分析。A、宏观因素B、供求关系C、相关因素D、微观因素6、以下关于长期方案的说法，正确的选项是（）。A、属于战术层次的方案B、通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期C、通常以35年为周期D、通常以物业的剩余使用寿命为限7、一般来说.物业检查的频率取决于（）。A、物业效劳费的多少B、业主对物业质量要求的程度C、物业管理企业

16、的资质等级D、相关行政部门的有关规定8、在物业管理中最常用的预算是（）oA、年度运营预算B、资本支出预算C、长期预算D、短期预算9、不属于需求分析具体内容的是（）。A、人口和家庭分析B、就业分析 c、竞争对手分析D、收入分析10、不属于区域宏观市场环境分析主要资料来源的是（）oA、国家及地方政府编制的统计年鉴B、各行业协会正式出版的信息c、行业协会内部的信息D、新闻媒体及网络发布的信息参考答案：BADCADBACC11、邻里分析，就是对目标物业所处的（）加以研究，摸清周围的物业为什么能把人流和商 业时机吸引到它那里去。A、城市特点B、邻里范围C、周边环境D、人口密度12、不属于物业管理预算量化

17、目标的是（）。A、详细的预期收益估算B、物业质量要求C、运营费用D、允许的空置率水平13、物业管理企业和业主沟通的模式和频率主要取决于（）。A、业主的态度B、物业管理人员的态度C、业主和物业管理人员之间的关系D、物业效劳水平14、将房地产市场划分为三级市场时，其中三级市场是指（）。A、土地使用权出让市场B、土地转让市场C、新建商品房租售市场D、存量房地产交易市场15、吸纳率分析是（）的内容。A、供应分析B、需求分析c、竞争分析D、市场占有率分析16、介于战术层次和策略层次之间的物业管理方案是（）oA、年度方案B、短期方案C、中短期方案D、长期方案17、（）的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国

18、家的财政收入，影响居民购置力和市场 供求平衡，影响到消费与积累的比例关系。A、商品零售物价B、家庭人口规模C、商品房价格指数D、就业分布18、以下属于市场交易指标的是（）。A、空置量与空置率B、吸纳量与吸纳率C、平均建设周期D、国内生产总值19、分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、根本建设投资等方案是（）的内 容。A、供应分析B、需求分析C、竞争分析D、市场占有率分析参考答案：BBADBCABAB.民营物业公司C.独立的物业管理企业D.物业管理集团公司10、物业管理企业的设立程序分为，工商注册和(C)两个阶段。A.企业税务登记B.企业代码登记C.资质审批 D.核验注册资金11、物业

19、管理企业注册后应办理(A)。A.物业管理企业资质证书B.税务登记证C.组织机构代码证12、申报资质时，需提供的资料有(ABCDE)。A.营业执照B.企业章程C.验资证明D.企业法定代表人身份证明E.管理和技术人员的职称证书、职业资格证书和劳动合同13、物业管理的组织形式有(ABCD)。A.直线制B.直线职能制C.事业部制D.矩阵制14、物业管理企业组织机构设置的影响因素有(ABCD) oA.企业战略因素B.外部环境因素C.技术因素D.组织规模及所处阶段15、物业管理企业组织机构设置的要求有(ABCD)。A.按规模、任务设置B.统一领导、分层管理C.分工协作D.精干、高效、灵活16、直线制组织形

20、式适用于(BC)。A.大型企业B.小型企业初期管理C.规模不大和不复杂的企业D.综合性强的企业17、直线职能制组织形式适用于(ABD)。A.专业性管理职能较强的企业B.适应涉及面广、技术复杂、效劳多样化企业C.大型企业D.管理综合性较强的企业18、事业部制组织形式适用于(BCD)。A综合性强的企业B.大型企业C.产品种类复杂的企业D.产品差异很大的企业19、一般情况下，物业管理企业的机构设置主要包括(ABCDEFGHIJ)。A.总经理室B.人力资源部C.行政管理部D.财务部E.品质管理部F.市场拓展部G.经营管理部H.工程管理部I.平安管理部J.环境管理部第二章房地产投资及其区位选择1、物业管

21、理的招投标主体一般有(ABD)。A.物业建设单位B.业主大会C.业主委员会D.物业产权单位2、按物业类型不同，物业管理招标可分为(AB)。A.住宅工程招标B.非住宅工程招标C.特殊物业招标D.其他物业招标3、按效劳内容不同，物业管理招标可分为(ABC)。A.整体物业管理工程招标B.单项效劳工程招标C.分阶段工程招标D.写字楼招标4、按招标主体不同，物业管理招标可分为(ABD)。A.建设单位为主的招标B.业主大会为主的招标C.业主委员会为主的招标D.物业产权人为主的招标5、按效劳方式不同，物业管理招标可以分为(AD)。A.全权管理招标B.局部管理招标C.方案筹划招标D.工程参谋招标6、物业管理招

22、投标的特点有(ABC)。A.综合性的特点B.差异性的特点C.行业特殊性的特点D.复杂性的特点7、物业管理招投标的方式有(AB)oA.公开招标B.邀请招标C.内定招标D.限制招标8、按阶段分，物业管理招标可分为(ABC)。A.早期介入招标B.前期物业管理招标C.常规物业管理招标D.专项物业管理招标9、早期介入和前期物业管理阶段，物业管理招标的内容有(ABCDEFGHI)。A.对规划设计提供建议B.对设施设备及建筑材料选用提供意见C.根据物管需要，对建筑设计、施工提供意见并进行现场监督D.提出其他管理建议E.设计物业管理模式，制定员工培训方案F.参与竣工验收，提出相应意见G.对经营性物业进行筹划，

23、制定租赁策略、宣传方案H.移交接管，对业主入住、装修实施管理效劳I.建立效劳网络，制定物管方案10、常规性物业管理招标的内容有(ABCDEFG)。A.机构与日常运作机制的建立B.房屋及共用设施设备的管理C.环境与公共秩序管理D.客户管理、效劳和便民措施E.精神文明建设F.物业的租赁经营G.财务管理11、物业管理工程承接的方式有(ABD)。A.全方位型管理方式B.参谋型管理方式C.工程型管理方式D.合资合作型管理方式12、物业管理招标主体的条件为(ABC) oA.业主委员会招标，须经业主大会授权B.建设单位招标，必须符合法律法规的规定C.根底设施或公用事业招标，招标人须经产权部门授权D.民营工程

24、招标，须具备相应产权13、自行组织招标活动，招标人应具备的条件有(ABD)。A.拥有相应的技术、经济、管理人员B.具有编制招标文件的能力C.具有招标资质D.具有开标、评标及定标能力14、必须通过招投标方式选聘物业管理企业的工程有(A)。A.新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅工程B.新开发的非住宅工程C.政府部门指定，必须招投标的工程15、招标公告应载明的事项有(BCD)。A.投标人的条件 B.招标人的名称和地址C.招标工程根本情况D.获取招标文件的方法16、采取邀请招标方式招标的，应向(D)个以上物业管理企业发出投标邀请书。A. 10B. 6C. 5D. 3、17、资格预审合格的投标人过多时，可以从中选择不少于(C)家资格预审合格的投标申请 人。A. 10B. 6C. 5D. 318、招标人应当在投标有效期截止时限(C)日之前确定中标人。A. 10B. 20C. 30D. 6019、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起(C)日之内订立书面合同。A. 10B. 20C. 30D. 60E. 、投标工程评估的主要内容有(ABCDEFGH)。A.投标物业的根本情况B.招标物业工程定位