中山市三乡镇古鹤股份合作经济联合社建材城国道G105侧用地“工改工”宗地项目“三旧”改造方案.docx

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1、中山市三乡镇古鹤股份合作经济联合社（建材城国道G105侧用地）“工改工”宗地项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和在编规 划条件论证（已提交市国土空间规划委员会审议），三乡镇人 民政府拟对位于三乡镇古鹤村的三乡镇古鹤股份合作经济联合 社（下称“古鹤经联社“）旧厂房用地进行改造，由政府整备 （挂账整备）改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下:一、改造地块的基本情况（一）总体情况改造项目涉及三宗用地，位于三乡镇古鹤村，北至现状工 业厂区，南至现状工业厂区，西至105国道，东至现状工业厂 区，总用地面积4.4157公顷（44157. 4平方米，折合约66. 23 亩）。

2、其中，地块一用地面积3. 3333公顷（33333. 2平方米，折 合约50. 00亩，证号：国（2002） 310856）,地块二用地面积 0.7742公顷（7742.1平方米,折合约H. 61亩，属于国（2003） 313367的用地范围），地块三用地面积0. 3082公顷（3082.1 平方米，折合约4. 62亩）。（二）标图入库情况改造项目正在办理“三旧”标图入库，图斑编号为，图斑 面积4. 4157公顷（44157. 4平方米，折合约66. 23亩），本次 改造范围均属上述入库图斑。（三）权属情况地块一和地块二属国有建设用地，土地用途为工业，改造 涉及的土地已经确权、登记，土地证号为

3、国（2002） 310856、 国（2003） 313367,为土地权利人古鹤经联社自2002年11月 开始使用。地块三属集体建设用地，土地用途为工业，无合法用地手 续，已有所有权证，所有权证号为中府集有（2013）第号，为 土地权利人古鹤经联社自2002年11月开始使用。（四）土地现状情况改造项目现状为建设用地面积4. 4157公顷（44157. 4平方 米，折合约66.23亩），不涉及纳入改造范围整体利用的边角 地、夹心地、插花地（下称“三地”）、其他用地、征地留用 地、与原“三旧”用地置换的“三旧”用地或其他存量建设用 地、使用原“三旧”用地复垦产生的规模或指标的非建设用地。 按权属划分

4、，涉及古鹤经联社名下的国有建设用地4. 1075公顷 （41075. 3平方米，折合约61. 61亩），涉及古鹤经联社名下的 集体建设用地0.3082公顷（3082. 1平方米，折合约4. 62亩）改造范围内现有53栋构筑物，为古鹤经联社自2002年11 月开始使用，无合法规划报建等手续，现有建筑面积15624.1 平方米，现状容积率为0.37,作工业生产所用。该地块目前已 拆除建筑面积4210平方米，改造前年产值约280万元，年税收 23万元。改造范围内不涉及抵押、历史文化资源要素等情况；地块 一和地块二涉及闲置，已完成闲置处置。（五）规划情况改造项目符合土地利用总体规划、在编规划条件论证（

5、已 提交市国土空间规划委员会审议）。在土地利用总体规划中， 属城镇建设用地4. 4157公顷（44157. 4平方米，折合约66. 23 亩）。在在编规划条件论证（已提交市国土空间规划委员会审 议）中，4. 4157公顷（44157. 4平方米，折合约66. 23亩）， 规划容积率1.0-3. 5,绿地率10%-15%,建筑密度35%-60%,生 产性建筑高度W50米（特殊工艺除外），配套设施建筑高度W 100米，具体以批复的规划条件为准。改造项目未纳入现行中山市“三旧”改造（城市更新）专 项规划（2017-2020），但已纳入我市在编中山市城市更新（“三 旧”改造）专项规划（2020-203

6、5）旧厂房潜力资源和市级重点 更新片区管理，根据中山市人民政府关于印发促进村镇低效工 业园改造升级若干措施的通知（中府2022） 11号）第（一） 条，视同符合我市“三旧”改造专项规划。改造项目不涉及永久基本农田、生态保护红线等管控要求, 位于城镇开发边界范围内。二、改造意愿及补偿安置情况（一）改造意愿情况改造项目涉及古鹤经联社1个权利主体，三乡镇人民政府 已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造 情况、补偿安置方式及标准等事项征询古鹤经联社及农民集体 改造意愿，经三分之二以上股民表决，同意自愿申请集体建设 用地转为国有建设用地，并将涉及土地、建筑纳入改造范围。（二）补偿安置情况

7、古鹤经联社自愿申请将0.3082公顷（3082. 1平方米，折合 约4. 62亩）集体建设用地转为国有建设用地，并由三乡镇人民 政府接管。上述申请办理集体土地转国有土地的范围不涉及征 地补偿费和安置补助费、不计提留用地，不支付社保费用。改造项目涉及挂账收储古鹤经联社土地4.4157公顷 （44157. 4平方米，折合约66. 23亩），对古鹤经联社补偿分为 现金收益补偿和异地代建物业补偿两部分，包括不少于4596万 元和不少于3.9万平方米厂房，具体金额和物业面积以实际出 让公开出让成交条款为准。（三）开展社会稳定风险评估情况地块三0.3082公顷（3082. 1平方米，折合约4.62亩）自

8、愿申请集体建设用地转为国有建设用地，三乡镇人民政府已按 规定开展社会稳定风险评估。根据社会稳定风险评估结果，该项目社会稳定风险评估等级为低风险，主要存在合法性、合理性遭 质疑的风险、土地征收范围不合理的风险、征收补偿方案不合理 的风险、征收补偿款的落实工作风险群众抵制征收的风险、媒体 舆论导向及其影响风险、可能引发社会矛盾的其他风险。其中：合法性、合理性遭质疑的风险的化解措施为：加强征收政策 的宣传，营造良好的社会舆论氛围，让被征收人直观了解本项目 土地征收的重要性和必要性，最大程度争取被征收人对本项目土 地征收工作的理解和配合。责任主体为中山市三乡镇人民政府。土地征收范围不合理的风险、征收补

9、偿方案不合理的风险、 征收补偿款的落实工作风险的化解措施为：认真落实征地补偿方 案，严格按照征地补偿标准进行方案的编制和实施。做好征地范 围内村民的社会保障工作，将符合条件的村民纳入社会保障体系, 确保其基本生活得到有效保障；做好征地听证工作，按规定召开 听证会议，确保被征地集体对征地补偿方案和被征地农民养老保 障方案无异议；加强资金监管，对补偿款和相关资金合理、合法 使用，做到科学安排、足额到位、专户存储、专款专用。责任主 体为中山市三乡镇人民政府。群众抵制征收的风险、媒体舆论导向及其影响风险、可能引 发社会矛盾的其他风险的化解措施为：成立专职小组，加强对各 类不稳定因素的排查，做好群众思想

10、工作，积极回访，化解各类 矛盾风险；加强与被征收人的沟通联系，积极主动与被征收人进行沟通，避免矛盾激化，造成不良影响；建立风险预警机制，抓 好信息收集工作。做好征地范围内不稳定因素的摸排和信息收集 工作。责任主体为中山市三乡镇人民政府。三、改造主体、需办理用地手续及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按土地利用总体规划、 在编规划条件论证（已提交市国土空间规划委员会审议）管控 要求实施建设。（一）改造主体该项目属于工改工宗地项目，拟采取政府整备（挂账收储） 改造方式，由中山市土地储备中心、三乡镇人民政府按职能挂 账收储土地后，通过公开方式确定改造主体实施全面改造。（二）需办理的用地手续地块

11、三0.3082公顷（3082. 1平方米，折合约4.62亩）用 地需办理集体土地完善转用手续，并由古鹤经联社自愿申请集 体建设用地转为国有建设用地。地块三完成“集转国”，与地 块一、地块二一并交由政府整备，依据在编规划条件论证（已 提交市国土空间规划委员会审议）4.4157公顷（44157.4平方 米，折合约66.23亩）的规划一类工业用地按照容积率2. 0-3. 5 拟采用公开出让方式供地给改造主体。（三）拟改造情况公开出让的4. 4157公顷（44157. 4平方米，折合约66. 23 亩）的规划一类工业用地，改造后将导入中医药大健康产业， 在符合在编规划条件论证（已提交市国土空间规划委员

12、会审议） 的基础上，容积率不小于3.0,新建建筑面积不小于13. 2万平 方米，不保留原有建筑。项目符合国家产业结构调整指导目录、中山市差别化 环保准入促进区域发展实施细则、中山市涉挥发性有机物项 目环保准入管理规定。改造后年产值将达到79476万元，年税 收将达到3312万元。四、资金筹措公开出让的4.4157公顷（44157. 4平方米，折合约66. 23 亩）的规划一类工业用地，由改造主体投入39738万元资金进行 改造，以上数据以最终实际发生为准。五、开发时序公开出让的4.4157公顷（44157. 4平方米，折合约66. 23 亩）的规划一类工业用地，开发周期为自签订出让合同之日起3

13、 个月内动工，自动工之日起30个月内竣工。上述用地开发具体建 设节点时间以实际发生的为准。六、实施监管项目供应土地按中山市国有建设用地供应管理办法实施 监管，涉及代建物业给古鹤经联社的相关内容和要求在土地公开 出让时确定并作为公开出让的条件之一，项目拟改造情况（包含 建设规模、投资强度、产值、税收等要求以及引入的产业、环保、 能耗等准入要求）和开发时序须在土地公开出让时确定并作为公 开出让的条件之一。上述内容纳入土地出让合同和项目履约监管 合同，并明确违约责任。项目改造后引进产业须符合：产业导向为中医药大健康产业, 引入中医药龙头骨干企业；改造后至达产年（出让合同约定的竣 工验收年第3年）当年，建设投资强度不低于600万元/亩，达产年 起年产值不低于1200万元/亩，所产生的年税收不低于50万元/亩。 竞得企业需在指定位置内建设竣工验收合格并向古鹤经联社移交 证载建筑面积不少于3. 9万平方米的国有产权性质工业厂房，并按 约定完成代建物业确权等相关手续。具体开发时间、建设内容以 签订的土地使用权出让合同、相关协议等相关约定为准。