【房地产项目投资分析报告】5100字.docx

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1、房地产项目投资分析报告第一部分：房地产投资项目概况1.1项目概况项目名称：龙乾府项目内容：项目位于龙乾南街与西溪街路口，面积为96.054亩，土地的用途是商业、 商务、居住，每亩六百五十六万元是这里的起始价，所需要的竞买保证金则为两亿六千 万元的人民币。项目建设依据：(1)城市居住区规划设计规范(2)杭州市规划管理条例及技术规定(3)住宅设计规范(4)住宅建筑设计标准(5)城市道路绿化规划及设计规范(6)高层民用建筑设计防火规范1.2 项目规划条件规划用途：二类的居住用地(主要是为了住宅的相关建设)主要技术经济指标如下：表L1主要技术经济指标项目单位数量规划建筑面积m2153694建设占地总面

2、积(64039)住宅及商业设施占地面积m29071地上停车场占地面积m25657容积率2.4建筑密度%23绿化率%35土地价格万元656万每亩1.3 户型设计高层住宅小区(共有三种户型，户型平均面积为80平方米，总套数为576套) 小高层住宅(共有三种户型，户型平均面积为105平方米，总套数为480套)表1.2户型概况折现值累计-57869.97-43915.35-24512.272235.366370.2119586.33所得税后折现值2028.16-57869.9711080.3615306.5720497.973101.149912.09折现值累计-57869.97-46789.60-3

3、1483.04-10985.07-7883.932028.16计算指标所得税前所得税后内部收益率(FIRR)28%16%财务净现值(FNPV)19586.332028.16静态投资回收期2.402.80动态投资回收期2.923.54基准收益率(1c)15%15%表4.2资本金现金流量表单位：万元序号项目合计2018201920202021202220231现金流入249541.1587339.4049908.2362385.2919963.2929944.941.1售房收入224841.1578694.4044968.2356212.2917987.2926980.941.2售车位收入2470

4、0.008645.004940.006175.001976.002964.002现金流出214519.9440000.0042423.2443655.3053870.4414539.3810008.182.1资本金70000.0040000.0020000.0010000.002.2预售收入用于开发资金59121.4414314.1815492.7020934.3011633.431715.622.3经营税金及附加13724.764803.672744.953431.191097.981646.972.4土地增值税0.000.000.000.000.000.002.5所得税11673.7433

5、05.395417.649504.951807.976645.592.6长期借款本金偿还60000.0020000.0020000.0020000.003净现金流量35021.21-40000.0044916.176252.938514.855423.9119936.7610累计净现金流量-40000.004916.1711169.1019683.9525107.8645044.62折现值-40000.0039057.544728.125598.653101.149912.09累计折现值-40000.00-942.463785.659384.3012485.4422397.54内部收益率47%

6、财务净现值22397.54静态投资回收期0.89动态投资回收期1.20基准收益率15%投资利润率=利润总额/总投资*10。=46694.94/189121.44* 100%=24.68%资本金净利润率=税后利润/资本金* 100%=35021.21/70000* 100%=50.03%计算数据详见表4.3 :利润及利润分配表。表4.3利润及利润分配表单位：万元11序 号项目合计2018201920202021202220231经营收入249541.1587339.4049908.2362385.2919963.2929944.942总成本费用189121.4458701.2269314.182

7、5492.7020934.3011633.431715.622.1开发成本166557.5656869.9763179.3619458.0616011.4910196.78841.912.2开发费用22563.881831.256134.826034.644922.811436.65873.713经营税金及附加13724.764803.672744.953431.191097.981646.974土地增值税0.000.000.000.000.000.005利润总额46694.9413221.5621670.5838019.807231.8826582.356应缴所得税额46694.941322

8、1.5621670.5838019.807231.8826582.357所得税11673.743305.395417.649504.951807.976645.598税后IJ润35021.219916.1716252.9328514.855423.9119936.769盈余公积5253.181487.422437.944277.23813.592990.519.1公益金1751.06495.81812.651425.74271.20996.849.2法定盈余公积金3502.12991.621625.292851.48542.391993.6810年初未分配利润8577.4814058.7924

9、665.344691.6811可供投资者分配 的利润29768.038577.4814058.7924665.344691.6817245.3012年末未分配利润8577.4822636.2738724.1329357.0321936.98第五部分：不确定性分析5.1盈亏平衡点盈亏分析，也叫盈亏临界分析或保本分析，是用项目盈亏平衡分析项目成本和收益 之间的平衡(BEP) o项目适应市场变化和抗风险能力是此分析主要用于检验的地方。在每一个房地产项目的经济评价中，很容易发现其房地产成本、利润和面积之间的 关系，通过分析不难得出：销售的利润等于销售收入减去总投资成本和税收；销售收入 等于销售面积乘以

10、单位面积价格；总投资等于变动成本加上固定成本。从以上利润、成本和面积的关系我们不难看出，销售收入和总投资之间存在着某种 关系，这种相互之间的关系可以用一个函数来表示。若用来表示此相互关系的函数是非 线性函数的时候，盈亏平衡被认为是一个非线性盈亏平衡关系，而当用来表示此相互关 系的函数是线性函数的时候，盈亏平衡被认为是一个线性盈亏平衡关系。具体函数可以 用下图来表示：12在图中，纵轴表示销售收入或总投资，横坐标表示销售面积，那么销售收入和总投资 所表示的两直线相交于一点，这一点即为盈亏平衡点。盈亏平衡点说明当开发商所开发 的土地面积到达了一定数量，此时，销售收入等于总投资，即销售的利润为0。盈亏

11、平衡点是销售收入和总投资分为的盈余和损失两个范围。如果销售面积小于盈亏 平衡点，那么此项目亏损，相反，此项目将会盈利。由以上分析可得出结论：BEP越高，开发I页目盈利的机会越小，损失的风险越高，相 反，BEP越低，开发项目盈利的机会越大，损失的风险越低，所以在开发项目中，应该 保证盈亏平衡点为最低值。盈亏平衡点的计算方式1、销售均价平衡点：总销售额一建安费xl 000 （单位：元/平方米）2、销售面积平衡点：总投资+销售均价平衡点（单位：平方米）3、盈亏平衡点：销售面积平衡点+总面积x 100% （单位：%）固定总成本94041万元，假设分三期来计算。表5.1盈亏平衡点分析表序号2016201

12、720181固定成本（万兀）67740.316560.59740.22营业收入（万元）4194057902321543营业税金及附加7139845454增值税7129.89843.45466.25销售均价平衡点（元）1061211016.4130926销售面积平衡点（平方米）44891503274407BEP (%)7.023.511.6从盈亏平衡分析表中可知，BEP在每一年都较小，开发的面积均满足平衡的最小面 积。所以，项目的抗风险能力较高，盈利的机会较大。5.2敏感性分析表5.2敏感性分析表序号123囚余指称税后内部收益率（）静态投资回收期（年）税后财务净现值（万元）541.7223561

13、13销售收入-10%492.01932510%581.525723投资成本-10%561.62485310%511.921310从上表可以知道，对利润率影响较小是投资成本的变化，而对利润率影响最大的是销售收入，所以这个项目必须考虑以销售利润为首要目标。14类型户型面积（n?）户数（个）楼栋数单元数（1单元2户）局层（16层）一室一厅6019223一室两厅8019223两室两厅10019223小导层（12层）一室两厅8014423的室两厅10514423两室三厅130192241.4停车位设计地下的一层一共有600个停车位，是提供给高层住宅居民的，占地面积是19200m2 ；（32m2 一个）小

14、高层的车库设计在半地下一层，约450个，占地14400m2。（32m2 一个）非机动车停车位均设在道路两旁上，大约1000个，占地10000。（10m2 一个） 第二部分：投资估算与资金筹措投资估算前期费用估算：土地费用为62976万元表2.1前期工程费序号项目计算依据金额（万元）1规划设计费建安工程费x 3%5662可行性研究费建安工程费x 5%094.43水文地质勘探费建安工程费x 5%094.44通水、通电、通路费建安工程费X 1%1895场地平整费12元/平方米76.2合计1020建安工程费用估算:表2.2建安工程费用2工程名称单价（元/出）工程量（万出）估算费用（万元）建小演层住宅1

15、4005.17140商业配套12000.32384高层住宅10004.64600停车场15004.56750建安工程费用合计18874市政建设费：根据国家法律法规，基础设施所包含的建设费用众多，有城市基础、红线基础和红线内基础，城市基建费算在了土地征用费。所以，本项目的地块红线外基 建费用列入了项目转让费；建安费X 2.5%,根据实际情况，成本单价X建筑面积。表2.3市政建设费序号项目计算依据金额（万元）1供电工程建安工程费X 2.5%478.42供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计478.4其中电梯的安装另外单独计价，本项目设计为高档住宅、商业一

16、体的小区，总计一共有24台，每台电梯的价格为42万元，一共使用的电梯费为=24*42=1008万元。所以基础建设费总共1486.4万元公建配套设施费：表2.4公共设施的各种配套所需要费用的估算表序号项目单价计价数量金额（万元）1公共厕所220元/平方米100002202停车场3健身设施合计220其他费用：根据杭州市的市场情况来进行计算。表2.5其他费用序号项目计算依据金额（万元）1预算定额管理费建安工程费X 5%01912竣工档案保证金3报建手续费4工程合同预算或标底审查费5其他合计191不可预见费：不可预见费用=（建安工程费+前期费用+市建费用+配套费用+其他费用）x3%=（18874+10

17、20+1486.4+220+191） *3%二653.7万元本项目总投资：表2.6本项目总投资本项目开发成本投资为22444.4+62976=85420.4万元。名称投资估算（万元）前期费用1020建安工程费用18874市政建设费1486.4公建配套设施费220其他费用191不可预见费用653总计22444.42.1 资金筹措众所周知，现金流量大是一个项目成功的制胜法宝，特别是对于建设项目来说，取 得足够的资金才能拥有大型土木工程项目所需要的投标资格，尤其是当工程遇上延期付 款。项目资金的运用，包含固定以及流动的资金。固定资金来购买工程机械设备等固定 资产，流动资金主要来购买必要的材料和设备，

18、支付劳动工资等。在项目的不断建设过程中，已有的资金升值，在货币形态中体现了生产资料和劳动所产生的收益价值。融资并且使用自有的8000万用于实施项目，让前期资金正常周转，公司将收益的部 分转入自有资金。银行贷款作为项目实施的重要资金来源，是承包商借信贷资金赚钱的一种途径。项 目能向银行说明以下几个方面：项目资金的实际数量是足够的，还可以提供资产负债表 和最近的损益表，项目好，提供建设项目的风险分析情况说明，工程经验多，实际工作 能力和诚信。房屋的销售一直是开发商在开发过程中注重的筹资方式，在销售中存在着两种渠道, 一个是现场销售，即房屋成品的销售；二是预售，在房屋尚未完成时为了推进住房实现 回收

19、资金尽快出售的目的，同时也能弥补资金漏洞。表2.7项目投资计划与资金筹措表（万元）综合分析，该项目预用银行贷款5000万元，并将贷款分两年不等额投入。序号项目2016 年2017 年2018 年合计（万元）1投资总额67740.316560.59740.2940412资金筹措71976400002.1自有资金80000080002.2借贷资金10004000050002.3销售收入4194057902.432154131996.43盈余资金-2580041342224144累计盈余资金-2580015542379562.2 贷款与还款2年投:1000万元和4000万元。推算的在项目建设时期的银

20、行所需贷款的利息见表：还款计划：在建设期间的累计欠款自2017年底使用回笼的资金一次还清，并付前两 年的应付利息，则应还款5308.6万表2.8贷款还本付息估算表序号项目合计2016 年2017 年1期初借款本息01051L1本期借款5000100040001.2本期计息308.651257.62.1本期利息偿还0052.2本期本金偿还003期末借款累计10515308.6注：贷款期为两年，年利率为5.1%第三部分：销售收入及税金3.1税种房地产公司需要交纳的税种：9种。表3.1税费一览表税费项目税费率()税费项目税费率营业税(按销售收入比率)5土地增值税30、40、50、60超率累进城市维护

21、建设税(按营业税比率)7法定盈余公积金10教育费附加3公益金5企业所得税25任意盈余公积金3管理费用3不可预见费3销售费用2.5房产税(按租金)12营业税：(1)是按销售计算缴纳的，税率5%。(2)应交营业税=销售收入*5%城建税：(1)是按营业税计算缴纳。如果纳税人所在地在市区的，那么税率为7% ;如果纳税人所在地在县城、镇的，那么税率为5%;除上税率是1%(2)应交城建税;营业税*城建税税率教育费附加：(1)是按营业税计算的。税率3%。(2)应交教育费附加=营业税*3%个人所得税：按员工工资薪金计算代扣代缴。企业所得税：税率为25%。房产税：(1)从价计税：税率1.2%应纳的税额;应缴纳税

22、的房产的原来价值x (1-扣除比例)X1.2%(2)从租计税：税率12%应纳税额=租金收入X12%土地使用税：一平方米的年税额：(1)大城市1.5元至30元；(2)中等城市1.2元至24元；(3)小城市0.9元至18元;(4)其他是0.6元至12元。契税：应缴纳的税额=计税时所依据x规定税率3%-5% (不同情况计算不同)土地增值税：具体公式如下：(1)增值的额度 于扣除的项目金额且不到50%土地增值税税额=增值额x 30%(2)大于50%小于100%的土地增值税税额=增值额x40% -扣除项目金额X5%(3)大于100%小于200%的土地增值税税额=增值额x 50% -扣除项目金额x 15%

23、(4)大于 200%土地增值税税额=增值额x 60% -扣除项目金额x 35%公式中的5%, 15%, 35%为速算扣除系数。3.2销售收入及税金估算销售收入：表3.2销售收入7销售项目2016 年2017 年2018 年总和住宅户数(户)200216160576均价(元)10800收入(万元)1728018662.41382449766.4小昌层户数(户)16024080480均价12000收入(万元)20160302401008060480商业设施销售面积5001000500均价（元）30000收入（万元）1500300015006000停车位销售个数2004004501050均价（元）1

24、50000收入（万元）30006000675015750每年销售收入（万元）4194057902.432154131996第一年的销售收入41940万元 第二年的销售收入57902.4万元 第三年的销售收入32154万元关于增值税的估算（税率按）: 第一年应纳增值税：7129.8万元 第二年应纳增值税：9843.4万元第三年应纳增值税：5466.2万元城镇土地使用税：64039x3=19.2万元城市维护建设税：第一年7129.8 x7%=499万元第二年 9843.4 x 7%=689 万元 第三年 5466.2 x 7%=382万元教育费及附加：第一年7129.8 x3%=214万元第二年

25、9843.4 x 3%=295 万元第三年 5466.2 x 3%=163万元表3.3营业收入、营业税金及附加估算表序号项目2016 年2017 年2018 年1营业收入4194057902.4321542增值税7129.89843.45466.23营业税金及附加732.21003.2564.23.1城镇土地使用税19.219.219.23.2城市维护建设税4996893823.3教省赞附加214295163第四部分：经济评价该项目经过分析和预算，预计在营业期限内能够收入249541.15万元，除去项目开支 和成本以外，剩余利润为46694.94万元，除去公司各项税款外，还能够留有29768.

26、03万 元净利润。表4.1全部投资现金流量表单位：万元9序 号项目合计2018201920202021202220231现金流入249541.1587339.4049908.2362385.2919963.2929944.941.1售房收入224841.1578694.4044968.2356212.2917987.2926980.941.2售车位收入24700.008645.004940.006175.001976.002964.002现金流出25398.5057869.9774596.9929665.3031212.4414539.3810008.182.1开发项目投资（不含财务费用）57

27、869.9766487.9321502.7018274.3011633.431715.622.2经营税金及附加13724.764803.672744.953431.191097.981646.972.3土地增值税0.000.000.000.000.000.002.4所得税11673.743305.395417.649504.951807.976645.593净现金流量224142.65-57869.9712742.4220242.9331174.855423.9119936.76累计净现金流量-57869.97-45127.55-24884.626290.2311714.1431650.904所得税前现金 流出13724.7657869.9771291.6024247.6521705.4912731.413362.595所得税前净现金流量235816.39-57869.9716047.8125660.5840679.807231.8826582.35累计所得税前 净现金流量-57869.97-41822.16-16161.5824518.2131750.1058332.446折现系数1.00000.86960.75610.65750.57180.4972所得税前折现值19586.33-57869.9713954.6119403.0826747.634134.8513216.12