毕节市城镇老旧小区改造工作实施方案.docx

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1、毕节市城镇老旧小区改造工作实施方案为全面贯彻党中央国务院、省委省政府及市委市政府关 于城镇老旧小区改造工作的决策部署，落实国务院办公厅 关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发 （2020） 23号）精神及全省推进新型城镇化暨“强省会”工作 大会精神，加快我市城镇老旧小区改造步伐，改善居民居住 环境，根据贵州省城市更新行动实施方案，结合我市实 际，制定本实施方案。一、工作原则和目标（一）工作原则。城镇老旧小区改造范围为城市或县城 （城关镇）建成年代较早、失养失修失管严重、市政配套设 施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅 小区（含单栋住宅楼）。重点改造2000年底前建成

2、的老旧小 区。根据相邻小区、周边地区联动改造需要，在符合国家相 关政策的前提下，有条件的可适当改造2005年底前建成的 老旧小区。国有企事业单位、军队所属城镇老旧小区，移交 政府安置的军队离退休干部住宅小区按属地原则纳入改造 范围。不包括以自建房为主的区域和城中村。拟对居民进行 征收补偿安置，或者拟以拆除新建（含改建、扩建、翻建） 方式实施改造的住宅小区（含单栋住宅楼），不得纳入城镇 老旧小区改造范围。严禁借城镇老旧小区改造之名大拆大建、 变相搞房地产开发。社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。（责任单位：市 住房城乡建设局）（二）工作目标。2022年，形成我市城镇老旧小区改造 制度框架、政策

3、体系和工作机制；五年内完成2000年底前 建成的需改造城镇老旧小区改造任务。二、工作内容（一）确定改造模式。结合我市实际和群众需求，城镇 老旧小区改造分为综合改造和拆改结合两种类型。L综合改造型。适用于房屋结构性能满足安全使用要求 的城镇老旧小区，改造内容分为基础类、完善类、提升类3 类。基础类重点改造内容包括小区内建筑物屋面、外墙、楼 梯等公共部位维修，小区内部及与小区联系的供水、排水、 供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移 动通信等基础设施改造提升，以及光纤入户、架空线规整（入 地）等。完善类重点改造内容包括小区及周边绿化、照明等 环境整治，适老设施、无障碍设施、停车库（场

4、）、电动自 行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲 设施、体育健身设施、物业用房等配套设施改造或更新以及 拆除违法建设。提升类重点改造内容包括改造或建设小区及 周边的社区党群服务中心（社区服务站）设施、卫生服务站 等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知 设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利 店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。改造涉及历史文化街区、历史建筑的，应严格落实相关 保护修缮要求。各地可在充分尊重和保护历史文化风貌的前 提下，因地制宜确定改造内容清单、标准支持政策。2.拆改结合型。适用于部分房屋结构存在较大安全隐患、 适修性较差等不

5、具备改造条件的，或布局不合理、影响片区 功能完善的城镇老旧小区（单栋住宅楼），结合旧城改造、 城市更新等项目对部分房屋进行拆除，实施拆改结合改造。 配套建设面向社区的养老、托育、停车库（场）等公共服务 设施，提升小区环境和品质。拆除部分不纳入城镇老旧小区 改造范围。（二）推行片区联动改造。合理拓展改造实施单元，结 合城市更新单元，鼓励符合条件的相邻小区及周边地区统一 规划、统一设计、统一实施，整合周边用地、房屋资源，连 片整体改造，实现片区服务设施、公共空间共建共享。根据 不同改造模式，探索改造资金平衡方式。通过片区统筹，将 相邻的改造项目捆绑统筹，生成老旧片区改造项目，实现自 我平衡；通过跨

6、片区组合，将拟改造的老旧小区与其不相邻 的城市建设或改造项目组合，以项目收益弥补老旧小区改造 支出，实现资金平衡；通过在有条件的老旧小区内新建、改 扩建用于公共服务的经营性设施，以未来产生的收益平衡老 旧小区改造支出，实现小区内自平衡。（责任单位：市住房 城乡建设局、市自然资源和规划局，各县自治县、市、区 人民政府。以下责任单位均包括各县自治县、市、区人 民政府，不再列出）（三）编制改造规划计划。各地在摸清城镇老旧小区底 数的基础上，建立健全项目储备库。综合考虑房屋安全状况、 小区区位、群众意愿，切实评估财政承受能力，合理确定改 造类型，结合城市更新行动，科学编制城镇老旧小区改造规 划和年度改

7、造计划，不得盲目举债铺摊子。优先改造居民改 造意愿强、参与积极性高、拆除违建主动的小区。养老、文 化、教育、卫生、托育、体育、消防、邮政快递、社会治安、 社区服务、市政公用设施等方面涉及城镇老旧小区的各类设 施增设或改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划、年度 改造计划有效对接，同步推进实施。（责任单位：市住房城 乡建设局、市民政局、市文化广电旅游局、市教育局、市卫 生健康局、市体育局、市邮政管理局、市公安局）（四）完善改造技术标准。各地可参照贵州省城镇老 旧小区改造技术导则（试行），结合相关专业的国家及地方 建设标准，因地制宜制定本地改造技术标准。研究制定城镇 老旧小区改造相关的安防系统改造

8、技术标准。鼓励综合运用 物防、技防、人防等措施满足安全需求。因改造利用公共空 间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的, 可在满足安全要求、相关技术规范并广泛征得利害关系人同 意的基础上，一事一议予以解决。（责任单位：市住房城乡 建设局、市公安局、市自然资源和规划局）（五）推进项目有序实施。对实施综合改造的项目，各 地要统筹考虑实施老旧小区改造及改造后设施运营、后期管 理等因素，明确改造项目实施（投资）主体，健全项目的生 成、实施、验收等机制。搭建沟通议事平台，广泛征求居民 意见，编制改造方案，形成具体改造清单。改造方案应对经 认定的违法建设提出处理措施，明确管线改造方式，提高低

9、效用地使用效率，可对建筑立面、屋顶形式等提出改造要求。 改造方案由县（自治县、市、区）人民政府组织有关部门联 合审查认可后，由相关部门直接办理立项、用地、规划审批。 加强老旧小区改造施工管理，确保施工质量和安全文明施工。 项目完工后开展居民满意度调查评价。对实施拆改结合改造 的项目，结合工程建设项目审批制度改革要求优化审批程序。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源和规划局、市 发展改革委）（六）加强长效管理。各地要建立多方参与的联席会议 制度，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、 物业服务企业等共同推进改造。加强社区党组织对业主委员 会工作的指导，健全社区党组织领导的居民委员会、

10、业主委 员会、物业服务企业协调运行机制，提高小区治理能力和治 理水平。改造后的小区可通过居民自治、社区代管、物业管 理等方式进行管理。有条件的优先实行专业化物业管理，维 护改造效果。（责任单位：市委组织部、市住房城乡建设局、 市民政局）三、资金筹措（一）加大政府支持力度。积极争取中央资金，市级财 政安排资金支持老旧小区改造。中央资金、省级资金重点支 持基础类改造项目，要规范、高效使用中央、省级资金。县 （自治县、市、区）政府应对城镇老旧小区改造给予资金支 持，可通过城市基础设施配套费、土地出让收入、新增一般 债券额度等渠道安排资金。符合专项债券发行条件的，可在 政府债券额度内申请发行地方政府专

11、项债券。按程序整合涉 及老旧小区的养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政 快递、社会治安等方面资金，统筹投入老旧小区改造，提高 资金使用效率。（责任单位：市发展改革委、市财政局、市 住房城乡建设局、市民政局、市文化广电旅游局、市教育局、 市卫生健康局、市体育局、市邮政管理局、市公安局）（二）加强金融服务支持。在不新增地方政府隐性债务 的基础上，支持各地按照市场化原则开展融资支持建设。支 持规模化实施运营主体运用公司信用类债券、项目收益票据 等进行债券融资。通过项目整合、片区改造等方式，扩大项 目规模，积极争取国家开发银行贵州省分行、中国农业发展 银行贵州省分行及其他金融机构支持，加大金融服务

12、力度, 创新金融产品，依法合规对城镇老旧小区改造的实施主体和 项目提供信贷支持。（责任单位：市金融办、毕节银保监分 局、市财政局、市发展改革委）（三）落实专营单位责任。实施综合改造的，在对供水、 供电、供气、通讯、广电网络等专营经营设施实施线路入地 改造时，小区红线内及出入小区地下管道由地方政府负责管 沟开挖、管道预埋、覆土，专营单位负责线路埋设及废旧线 路规整；小区红线外的线路改造由专营单位负责。实施架空 线规整改造的，由专营单位负责。改造后的专营设施产权可 依照法定程序移交给专营单位，并由其负责维护管理。专营 单位的改造计划应与县（自治县、市、区）城镇老旧小区改 造规划和计划有效对接，同步

13、推进实施。实施拆改结合的, 对于改造部分的专营设施，按照综合改造型实施，对于拆除 新建部分的专营设施建设按照现行相关规定建设管理。（责 任单位：市住房城乡建设局、市能源局、市工业和信息化局、 市广播电视台、毕节供电局，相关专营单位）（四）引导居民合理出资。按照谁受益、谁出资原则， 积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、 续筹）住宅专项维修资金、使用住房公积金、让渡小区公共 收益、投工投劳等方式参与城镇老旧小区改造。研究出台支 持小区居民提取住房公积金用于城镇老旧小区改造的政策。（责任单位：市住房城乡建设局、市住房公积金管理中心）（五）推动社会力量参与。鼓励原产权单位对已移交地

14、方的原职工住宅小区改造给予资金支持。公房产权单位应出 资参与改造。引导社区内行政事业单位、国有企业积极参与 改造，充分利用存量房屋、场地，将行政事业单位闲置存量 房屋提供给街道、社区用于小区养老、托育、医疗卫生等用 途。国有企业通过租赁、参股等市场化方式，参与培育发展 养老托育及医疗服务。积极探索通过政府采购、新增设施有 偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力 量投资参与各类需改造设施的设计、改造和运营。支持各类 企业以政府和社会资本合作模式等多种方式，通过直接出资、 间接投资、参股等形式参与改造。（责任单位：市机关事务 局、市国资委、相关产权单位）四、配套政策（一）财政支持政策

15、。实施综合改造的，鼓励国有实施（投资）主体通过市场化运作，在不增加政府隐性债务的前 提下，将财政投入资金作为城镇老旧小区改造项目资本金， 依托改造区域内相关公共服务资源，搭建投融资平台。实施 拆改结合的，各县（自治县、市、区）可通过统筹城市基础 设施配套费、土地出让金收入等方式支持老旧小区改造。（责 任单位：市财政局、市住房城乡建设局、市国资委）（二）土地支持政策。实施综合改造的，要加强既有用 地集约混合利用，在不违反规划且征得居民等同意的前提下, 允许利用小区及周边存量土地、房屋建设各类环境及配套设 施和公共服务设施，存量土地、房屋产权属于政府部门、国 有企事业单位的，可由地方人民政府组织协

16、调，依法依规交 由实施运营主体进行改造和运营。城镇老旧小区内或周边整 理出的城镇低效用地应优先用于建设各类公共服务设施。对 利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加 装电梯和建设各类公共服务设施的，可不增收土地价款。城 镇老旧小区改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公 共服务设施的，可在5年内暂不办理变更用地主体和土地使 用性质手续。增设服务设施需办理不动产登记的，不动产登 记机构应依法予以办理。实施拆改结合改造的，在不影响城 市品质、符合相关技术规范要求和征得利害关系人同意的前 提下，编制和更新控制性详细规划，合理确定容积率、层高、 层数、绿化等技术指标。（责任单位：市自然资源

17、和规划局、 市机关事务局、市国资委）（三）税费减免政策。各地要认真落实国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发 （2020） 23号）中相关税费减免政策。县（自治县、市、区）人民政府可采取积极措施降低改造项目实施（投资）主体相 关费用负担，支持城镇老旧小区改造。（责任单位：市税务 局）五、组织保障（一）加强组织领导。充分发挥毕节市城镇老旧小区改 造工作领导小组作用，市领导小组各成员单位要按照职责分 工，研究制定相关政策措施。市领导小组办公室要加强协调 和督促指导，会同市发展改革委、市财政局结合各自职责开 展绩效评价。县（自治县、市、区）人民政府要建立统筹协 调机制，明确各

18、方职责，制定城镇老旧小区改造政策，协调 解决实施过程中出现的问题。（责任单位：市住房城乡建设 局、市城镇老旧小区改造领导小组成员单位）（二）落实工作责任。各县（自治县、市、区）人民政 府负主体责任，主要负责人亲自抓，制定工作规则、责任清 单和议事规程，落实好各项配套支持政策，调动各方力量统 筹推进城镇老旧小区改造。加强社区党建工作，提高基层治 理水平。各地要建立健全考核制度，将城镇老旧小区改造工 作纳入政府及有关部门年度目标考核指标，要加强工作指导, 确保城镇老旧小区改造工作落实落地。（责任单位：各县自 治县、市、区人民政府）（三）广泛宣传引导。加强城镇老旧小区改造政策解读， 加大宣传力度，着力引导群众变“要我改”为“我要改”，营造