2022如何做好房地产公司设计部管理工作_地产公司设计管理工作.docx

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1、2022如何做好房地产公司设计部管理工作_地产公司设计管理工作 如何做好房地产公司设计部管理工作由我整理，希望给你工作、学习、生活带来便利，猜你可能喜爱“地产公司设计管理工作”。 如何做好房地产公司设计部管理工作 总结报告 摘要：项目的设计的成果虽然是由设计院完成，但房地产公司的设计管理人员在项目的策化和设计过程中所起的沟通、协调、监控的等作用也至关重要。在建设项目的设计运作过程中，房地产公司如何介入、如何把控设计过程和节奏、如何提出优化设计建议、如何充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计胜利的关键。本文结合工作实践，谈谈在房地产开发过程中如何做好设计管理。 关键词：房地产开发；设

2、计管理 为了推动房地产产品的销售、增加房地产产品卖点 提高房地产产品品质以及限制成本，房地产开发企业务必对房地产开发项目进行设计优化并对设计管理的案例与实务阅历不断地进行总结，实现房地产开发项目的增值。两者经整合后就会形成新的学问，形成适用于市场新的开发理念，指导房地产开发项目的全面管理，全面提升房地产开发项目设计管理水平。在这里，笔者结合自身在设计管理的这个岗位的工作经验及工程实例，从几个方面谈谈房地产开发中的设计管理工作。 房地产开发中的设计管理是从前期土地获得前对于意向地块的项目定位、规划探讨分析，到土地获得后设计过程的管理，乃至施工过程中的技术协作、效果限制等，是贯穿于整个房地产开发全

3、过程的管理工作，它关系到项目的品质、建立成本及市场接受度。因此，对房地产公司来说，设计管理工作至关重要。设计管理人员何时介入、如何介入、如何限制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性是房地产开发工作中操作管理的重要的组成部分，不能不引起从业者的高度重视，甚至确定了一个项目的成败。在这里，笔者结合自身在设计管理的这个岗位的工作经验，从以下几个方面谈谈房地产开发中如何进行设计管理。 一、任务管理 作为业主方的设计人员，也就是设计管理者，区分于所聘请的设计顾问单位中设计人员最大的一点就是前者是任务的制定者与管理者，而后者是任务的执行者。抛开了这个任务要求和行业技术要求以外，对于设计文件的探讨是

4、没有任何意义的，很可能会掺杂进去设计管理者个人的好恶在里面。 这就涉及到业主设计师对设计文件的评判标准是什么，我们说设计任务要求，为什么不用设计任务书这个称谓呢？因为设计任务要求不仅仅局限于设计任务书，这还包括设计过程中针对设计调整所提出的要求，甚至合同当中的一些要求。那么要制定合理有效的设计任务要求，是业主方对设计顾问公司管理的根本。 设计任务要求这么重要，我们就不能草率地编写，我们以概念规划的设计任务要求为例来说明它的组成极其来源：规划指标要求（来源于政府给出的该地块的规划条件）；产品配比要求（来源于市场调研及策划分析、成本测算、前期规划探讨）；规划原则（来源于市场调研及策划分析、前期规划

5、探讨）；规划成果要求（来源于满意该阶段业主对于设计成果的了解、下阶段设计的连接、政府的报批要求以及市场客户的需求）；设计进度要求（来源于项目的总体设计安排及建设安排要求）。 由上述组成的来源可以看出，编写任务要求之前要有许多功课要做，诸如规划探讨；参加到市场调研与策划直至形成产品定位报告；参加到成本测算，在施工图设计任务要求中还可能须要确定限额设计的限值；编制总体设计安排等等。只有做足了这些工作，才能形成合理有效的设计任务要求。业主设计师在推断设计成果时，应当站在产品定位的角度，或者说是站在客户的角度，依据设定客户的好恶来推断。所以说好的设计管理并不是只是针对设计，而是要跳出设计来谈设计，更多

6、的参加到策划、成本测算及市场营销的工作中去，任务的编制才能有的放矢。 二、资源管理 作为设计管理中的最大资源就是所聘请的设计顾问公司，但在实际的托付中，往往不是一家，而是一个顾问团队，根据专业及阶段的不同，一般会有如下组成：规划方案设计单位；建筑方案设计单位；建筑施工图设计单位；景观方案设计单位；景观施工图设计单位；小区管网综合设计单位；室内装修设计单位；专业深化设计单位等。一般还不止于此，一个工程完成下来，所涉及到单位也不会少于10家。首先，在资源管理中涉及到的就是如何托付设计单位，或者说我们的托付原则是什么。 一般状况下会兼顾以下几个原则：擅长原则：比如在产品定位中，依据市场的接受程度等缘

7、由，要求项目的建筑风格是南加州风格，可能映入我们眼帘的就会是W+Y这样的设计单位，因为这个设计单位所擅长的就是这样的风格，比如广州的星河湾，武汉的南国明珠等项目。成本原则：这里说的是设计费用的成本限制，一般在大型房地产企业，会依据项目的定位，确定总的设计费用，比如说确定55元/m2，那设计托付就要围绕这个限额进行，可能会此消彼长。而且在同等条件下，确定是选择价格低的设计单位。磨和原则：尽量选择以往协作过的设计单位，一是对设计团队及设计人员的实力比较了解，二是与他们的沟通效率较高、成本会降低。比如在笔者操作的一个项目中就是聘请了A与B分别担当建筑外檐与规划、户型的设计，而他们正是在C项目的设计组

8、合。技术优先原则：我们在托付施工图设计单位时，若遇到：技术好的设计单位协作度差，而服务好的设计单位技术又不行，那我们怎么权衡二者呢，协作问题可以通过沟通、协调、管理来促进，而技术问题的改进不是一朝一夕能促进的，而由于技术的偏差，很可能对项目造成无可挽回的损失，因此我们会以技术作为更重要的选择条件。 对于特别项目或项目当地政府对开发企业有特定要求的，设计单位的选择需进行公开招标。对公开招标的设计单位，则需对报名单位进行资格预审，从而保证投标单位的素养和实力都符合招标项目的要求。 其次，在确定了各任务的设计顾问团队以后，我们如何对这么多的单位进行管理，除了通过合同、任务要求之外，更多的工作是在各单

9、位之间的协调、沟通工作，并利用他们自身的技术优势形成“冲突”，来解决问题。一般来说，一家设计单位只对托付范围内的环节比较关切。比如建筑方案设计单位对园林景观的可实施性和对建筑的影响可能不会特殊关注，那么我们就要在园林景观的方案设计阶段引入建筑设计单位，共同探讨方案， 以保证园林景观的设计与建筑设计相互匹配，并将后期双方搭接可能遇到技术问题提前解决，这是我们通过借助资源来管理资源的一种方式。通过这些节点的穿插，让每一个设计单位在进行托付范围工作的同时，也参加了对其他顾问单位的技术管理。 三、进度管理 首先，设计成果的完成时间干脆影响到房地产开发中的政府相关报批报建、施工等各个环节，因此要对总体的

10、设计进行安排、进度管理。总体设计安排的编制应当是在保证各个专业设计时间基础上，能够将设计中各阶段进行完毕，同时保证下一步设计成果需求部门的时间节点。 总体设计安排绝不是各专业设计安排的简洁叠加，要形成相应的时间穿插，这样做不仅仅是为了满意缩减时间的须要，更重要的是，要让各专业设计形成有机的结合，下面通过几个事务相关性的例子来说明：在进行概念性规划设计的汇报这个节点前，要产生建筑单体方案单位（甚至是施工图设计单位），还要产生景观方案设计单位。在汇报时刻，将这两家单位引入，形成与规划设计单位的“冲突”，因为每个设计单位关注点不一样，比如建筑方案设计单位更关注单体本身的形态，而景观设计单位更关注单体

11、以外的空间，让他们在听取规划汇报时刻，都联系自己的设计部分，更能发觉规划中的问题所在。景观设计中的方案、初步设计的时间节点肯定要与小区管网综合的方案、专业管线的施工图的设计节点发生联系，肯定不能做完一个再做下一个，因为在室外可能存在大量的构筑物，比如雕塑、院墙等，很可能与某个管线的井发生冲突，事实上相当于两个设计并行发展，增加会审的环节。 其次，编制的进度安排应尽量详尽，而且具有可操作性，并且要对应对于各个阶段有设计成果的要求，下面截取某项目景观方案设计中的“深化景观方案设计”阶段为例。深化调整甲方确认的景观方案设计（3月11日至3月31日。成果：深化,调整由甲方确认后的规划设计方案及户型平面

12、（CAD）,供应供甲方初步选择的意向立面,景观彩图资料）；景观方案汇报（4月1日）；公司内外部对方案进行评审并反馈看法（4月2日至4月4日。注：综合管网设计公司参与）；依据反馈看法调整景观方案（4月15日至4月21日）；依据综合管网看法调整景观方案（4月15日至4月28日）；景观方案确认（4月29日至4月29日） 四、技术管理 在设计管理的管理工作中，是以技术为前提的，在通过流程把过程规范的同时，详细的工作还要靠相关专业的技术的应用。通常的技术管理工作分为以下几类：技术探讨：比如前期的规划探讨，就是要求业主设计师依据地块的规划条件及策划的相关要求，依据当地的规划管理规定进行规划的实际摆位，得出

13、产品形态等初步结论，指导后面的设计任务书编制。设计任务书的编写：通过设计语言将产品定位、户型配比、设计要求等表达成为任务书，同时要结合规划要点、相关规范、成本等其他的要求。技术方案对比：比如结构部分基础选型的工作、公建建筑中中心空调选型工作等，这都是要组织设计单位进行技术分析，在多方案中对比成本、时间等综合要素来得出方案选型结论。设计文件的审核：这是充斥在设计管理工作中的各个角落，方案过程文件的沟通、汇报的听取、修改看法的提交、图纸的审核等等。重大设计变更的审核：通过对重大设计变更的审核，既可保证设计的品质及效果的实现，又可对项目的建立成本进行有效的把控。 五、结束语 房地产开发过程的设计管理

14、是房地产开发的动态管理，设计管理水平的提高也将提高房地产开发企业的核心竞争力。它不仅要对已经出现的问题进行协调改进，把问题发觉在图纸上，削减损失，而且需利用房地产企业拥有的信息、技术等优势，实现项目的品质、质量、成本、时间和资金等的优化，最终实现房地产开发企业、房地产消费者和社会效益多赢的良好结果，提高房地产开发企业的竞争力。 如何做好房地产公司总经理 一、房地产开发总经理的学问结构房地产开发企业的特点是人材密集、资金密集、专业性强，要成为一名优秀总经理须要具备如下的学问结构： 1.人才经营与组织创新学问 2地产规划、. 如何做好房地产公司的景观设计 如何给我们的潜在客户说园林？给自己定目标，

15、让设计公司做事，给客户说事。做得好，也要说的好，我们须要用通俗易懂的语言，给客户介绍我们的产品，我们的园林。比如说，我们前面说的南山北. 如何做好房地产 房产经纪人日常工作应留意的几点 一、每天必需记房源，看房产信息。二、假如有带看，必需在第一时间带看。三、假如手里客户许多，要刚好把客户分类。意向很准的，紧跟；不确定的，闲了. 如何做好房地产总经理工作 如何做好房地产开发公司总经理一、房地产开发总经理的学问结构 房地产开发企业的特点是人材密集、资金密集、专业性强，要成为一名优秀总经理须要具备如下的学问结构： 1.人才经. 浅谈房地产公司甲方项目经理如何做好工程管理 浅谈房地产公司甲方项目经理如何做好工程管理类别:我的文章 评论(0) 阅读(245) 2022-03-27 11:45标签：甲方以下几点针对工程管理这个很浩大的系统来说很粗略，只是个人觉得在作. 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第11页 共11页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页第 11 页 共 11 页