房地产开发与经营自考资料.docx

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1、第一章经营与房地产经营1,房地产经营学的探讨对象是房地产经济活动全过程的经营问题。2,探讨目的：a探讨房地产经营的基本经济活动及其运作规律，以便从整体上把握房地产经济运作的过程，指导企业从事房 地产经营活动。b探讨基本的房地产经营预料和决策技术，营销技术，扶植企业驾驭现代经营原理与方法；驾驭科学的决策程 序和决策方法；提高企业在市场经济中的适应力和竞争力。c探讨房地产经营支配管理，财务管理，人力资源管理等一整套现代企业经营管理手段和方法。以提高企业 管理效率和管理水平。d探讨房地产企业经营分析的原则和方法，探究提高企业综合经济效益及项目经营效益的途径。3,探讨内容一是关于经营与房地产经营的基本

2、概念，基本原理，基本运作规律的内容。二是关于房地产市场分析，预料与决策技术的探讨。三是关于房地产企业及房地产企业主要经营管理职能的探讨。四是关于房地产营销理论与方法的探讨。五是关于房地产企业经营分析的理论与方法。4 .经营管理的职能：战略职能，决策职能，开发职能，财务职能和公关职能。5 .财务职能的核心是资金的运用和管理。6 .任务：广开资金渠道，多方筹措资金；加强资金管理，降低成本开支。提高资金利用效益；增加企业积累， 扩大企业实力。7内容：1.资金筹措职能2.资金管理职能3.资金运用职能4.经济核算与经营分析职能。8思想：一，面对市场的经营思想二，竞争致胜的经营思想三，留意信息的经营思想四

3、，致力人才开发的经营思想五，留意支配管理的经营思想六，以经营效益为核心的经营思想9 .经营目标是指企业在肯定时期风，从事生产经营活动要达到的成果，是经营思想的具体体现，也是企业一切 经营活动的依据和归属。10 .企业的经营目标体系分为目标功能，目标层次和目标时序p9.按目标功能分类：1 .市场性目标2.发展性目标3.生产性目标4.服务性目标5.成本性目标6.财务性目标7.效率性目标8.效益性目标12.按目标层次分类：1 .战略决策层目标2.中间部门职能层目标3,车间班组执行层目标.按目标时序分类：I.远期目标，10年以上。2.中期目标，5年左右。3.近期目标，一般本年度。13 .经营目标的作用

4、：1.经营目标形成了企业经营管理活动的中心。2.经营目标构成了考核与检验企业经营成果 的标准。3.经营目标的制定和推行是强化企业经营管理，提高经营效益和手段。4.经营目标是企业利益的集中 体现，成为号召职工，团结职工，激励职工为之奋斗，提高企业职工主动性与创建性的力气源泉。14 .经营方针是指导企业生产经营活动和行为纲领，是指贯彻企业的经营思想，实现企业经营目标而确M的基本 原则。15 .经营方针按其构成层次上划分，可分为企业经营总方针和具体的经营方针。16 .企业具有的方针类型：1.生产发展方针2.技术发展方针3.项目发展方针4.市场发展方针5.人才资源发展方 针6.管理发展方针.房地产经营

5、是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识，有支配地加以实现 的经济活动过程。17 .房地产开发是指对肯定区域内的土地，房屋建筑，配套设施和基础设施所进行的投资，规划，建设等 经济活动。18 .房地产开发与房地产经营的关系：支配的实施最基本的要求：1.要全面完成经营支配规定的各种技术经济指标。2.要保证均衡地执行支配。支配限制的任务：1.发觉问题，揭示冲突。2.实行措施，订正偏差，解决问题。支配限制的步骤：1.测定支配执行结果。2.比较执行结果与相应支配标准。3.探讨问题的存在。4.制订并执行 订正措施。5.检查措施执行效果。房地产经营支配分析方法：连环代替法，盈亏分析法

6、，利润分析法。168-1801第七章房地产经营企业财务管理财务管理：是指企事业单位有关财务的管理或经营事务，以及现金的出纳，保管，计管等事务会计：是指价值核算，属经济核算的组成部分，是以货币为主要计量单位对企业的资金与资金运用过程进行连 续，系统，全面地记录和核算的工作。财务和会计的区分：1.工作作职能不同；2.工作内容不同；3.管理重点不同；4.工作方法不同。联系：1.具有共同的工作对象；2.具有共同的目的和任务；3.具有亲密的业务联系。财务管理的职能具体表现在：1.参与决策，规划将来，确定财务目标；2.资金筹措，支配和运用；3.考核资金 利用效果；4.监督企业经济活动。房地产经营企业财务管

7、理的原则：1.遵守国家财经制度，遵法守纪的原则；2.坚持经济核算，以经济效益为中 心的原则；3.精打细算，厉行节约的原则；4.计算管理的原则。房地产经营企业财务管理内容：1.编制年度财务支配和年度财务决算；2.固定资产管理；3.流淌资金管理；4.成本管理；5.售价和租金 管理；6.收益管理；7.专项基金管理。方法：1.建立健全企业内部管理制度，完善财务管理体制；2.编制财务计算，推行支配管理；3.清产核资，摸 清家底；4.财务指标的分解和归I I分级管理；5.口常财务管理；6.建立财务检查制度；7.平衡财务收支；8.财 务分析。房地产资金分类1）按资金来源1.国家资金2.企业资金3.个人和单位

8、投入资金4.借人资金5.外资2）按用途 1.生产性资金 2.经营性资金3）按周转形态1.固定资金2.流淌资金房地产资金运动过程1. 土地开发经营2.房产开发经营3.房产租赁经营流淌资金管理的基本要求：1.保证经济活动的须要；2.削减资金占用，提高资金利用效果流淌资金分析主要任务检查资金支配的执行状况,考核流淌资金利用效果。主要内容流淌资金结构分析，流淌资金增长速度分析及流淌资金利用效果分析主要方法比较分析法与差额分析法流淌资金占用状况分析：是从流淌资金结构，流淌资金增减速度等方面，对流淌资金占用的合理性做出评价的 分析1）流淌资金结构分析：是指通过计算分析各资金项目在流淌资金总额中所占的比重，

9、查明企业流淌资金组成是 否合理，从而促使企业更合理地支配流淌资金，保证企业生产经营活动顺当进行2）流淌资金增减速度分析 流淌资金利用效果分析1）流淌资金周转速度分析：流淌资金周转率（次数）=流淌资金周转额/流淌资金平均余额流淌资金周转天数二计算期天数/资金周转率（次数）=流淌资金平均余额X计算期天数/流淌资金周转额2）流淌资金占用水平分析：百元房地产经营收入占用的流淌资金=（流淌资金平均占用额/房地产经营收入）X1003）流淌资金利润率分析：流淌资金利润率=利润总额/定额流淌资金平均占用额X 100%流淌资金平安性分析1）企业可动用资金保证程度分析n 1二定额流淌来源/定额流淌资金占用X100

10、%2）临时借款利用程度分析 Q 2=临时借款实际数/临时借款支配数X 100%3）企业偿还实力分析n 3二流淌资产/流淌负债4）企业支付实力分析负债率分析负债率是反映公司负债状况的指标，他通常用来考察公司偿还长期债务的实力。1）长期债务与股东权益之比n 5;长期债务总额/股东权益总额xioo%2）负债总额与公司资产总额之比n6=负债总额/资产总额X100%3）收益与固定支出比率n7=（税前收益一还贷款）/利息费用资金筹措是指资金的筹集与支配。资金来源分为自有资金与借贷资金俩大类。其主要来源1,自有物业收入2.银行借贷3,抵押贷款4,发行债券5,发行股票筹资成本是指经营者在肯定时期为筹措资金而付

11、出的全部费用1,借款利息2,股息3,公司自有资金的存款利息筹资成本率=筹资成本额/筹资总额X100%抵押贷款原则1,公司的债务与其自有资本必需保持适当平衡关系2,尽可能匀称支配债务偿还期3,妥当支配，有效利用 4,统筹兼备，全面考虑5,妥当制订还贷支配融资：即资金融通，资金筹措方案的制订与评价是融资决策的主要内容融资杠杆是指贷款额对项目经营投资收益率的影响，也就是运用贷款或不是有贷款在投资收益率上的差异。R二F/P R收益率F税前收益P投资总额Rc=F / D R。一公司自有资金投资收益率D-公司自有资金投资额融资经济效益是指肯定时间内，所筹措的资金给筹资者带来的经济上的效益。是融通资金所创建

12、的价值扣除融 资本溪及其他成本后所得的纯收益，即融资的正杠杆效应。1）规模效益分析法预期融资利润率:预期税后利润率/融资额X 100%筹资成本率=筹资成本额/融资额X 100%2）成本效益分析法 成本效益指数:净现金收益额/净现金负债额净现金收益额=预期收入增加额一筹资成本增加额3）返本分析法成本是指企业在肯定时期内生产肯定品种，肯定数量的产品所支出的用货币表现的生产消耗的总和，定义为产 品生产与流通过程中劳动和物化劳动的货币表现。成本的作用表现在1,成本是补偿生产消耗的尺度2,成本是反映和限制各种劳动耗费的工具3,成本是制定商品价格的重要依据4, 成本是企业经营决策的重要信息按成本的构成分为

13、1,理论成本2,实际成本按计入成本的方法分类1,基本成本2,间接成本按成本与产审的关系分类1,固定成本2,变动成本按成本发生的权责分类1,可控成本2,不可控成本其他1,按发生环节班组成本，车间成本，企业成本等2,按发生时期历史成本，支配成本，企业成本等3,按企业实际须要1,质量成本2,决策成本3,边际成本4,机会成本5,沉落成本6后续成本房地产开发成本构成1, 土地开发成本构成1, 土地出让金2, 土地征用及拆迁安置费3,七通一平费4,管理费5,利息2,房地产综合开发成本构成1, 土地开发费2,公共服务及生活设施配套费3,小区内外的市政工程建设费4,建筑及安装工程费（1,人工2, 材料3,机械

14、运用4,施工管理5,设备购置及安装费）5,勘察设计费6,各种税收费7,利息8,经营管理费 房地产租赁与销售成本构成1,城市土地经营成本2,房屋销售经营成本构成3,房屋租赁经营成本构成（房屋价值补偿费，修理费，管理费， 税金，土地运用税，保险费，利息，广告费）成本管理是企业为降低经营成本，提高经济效益，增加竞争实力而进行的各项管理的总称成本预料是发生在经济活动进行之前和经济活动进行过程中，对即将形成的成本进行的估测分为1,先期成本 预料2,其中成本预料成本限制是指在经营成本形成过程中，对成本支配执行状况的检测，对成本差异状况状况进行的分析以及订正 措施的制订与实施步骤1,确定目标成本2,负债单位

15、的划分3,实施过程限制利润是企业经营收入扣除税金后的余额房地产利润的构成：是房地产经营纯收入扣除应缴税费后的余额。房地产销售利润估算：1,收入估算2,成本估算3,税费估算4,利润估算第八章房地产经营企业人力资源管理人力资源管理的任务：1.合理支配。有效利用人力资源。2.科学管理，充分调动人的主动性。3.加强培训，主 动开发人力资源。人力资源管理的内容：1.聘请和录用。2.调配和运用。3.人事考核。4.晋升与奖惩。5.教化和培训。房地产经营企业职工队伍的构成：1.管理人员。2.工程技术人员。3.业务人员。4.工人。5.其他工作人员。人员录用的原则：1.人员录用支配与企业经营发展支配相适应。2.人

16、员录用支配必需建立在科学在定量分析的 基础上。聘请方法：一般实行公开聘请，全面考核，择优录用，规定试用期，签订全同正式录用的基本程序。职务分析又称岗位分析，是指通过对职务的视察与探讨，确定关于企业各级职务的性质，管辖范围，工作目 的的分析探讨，是为适应录用安排，工资，晋升，教化培训等须要而进行和工作。职务分析的基本内容有两个：L该职务包括工作的性质，范围，内容，程序，任务，要求，责任，地 点，环境。劳动强度等。2.担当该项职务的人所须要的资质条件。职务分析的基本程序：看，问，记，研。228职务分析的原则：1.实事求是，科学分析的原则。2.由面到点，由低到高，渐渐深化的原则。3.与组织探讨相 结

17、合的原则。职务分析的基本方法：1.该职务的具体工作内容是什么？ 2.如何进行这些工作？ 3.这什么要这样做？ 4.作业过 程的难点所在。职务评价是测定各评估企业内岗位职务间相对价值，确定能级水平的一项工作。职务评价方法：1.排列法。2.分等法。3.因素比较法。4.评分法。功能测定中对职能人员或职能部门素养进行的综合测定。功能测定分功能设置和能级判定步进行。作为职能人员个人的功能项目有71.品质功能。2.智力功能。3.技能功能。作为职能部门的群体功能项目有：1.领导功能。2.群众状态。3.组织状态。能级判定常见有分数定级法和偏差定级法。人事支配，应当处理好的的关系：关于量才作用的关系。2.关于人

18、才互补的关系。3.关于人际关系。4.关于实力与素养的关系。第八章房地产企业人力资源管理企业员工的考核与培训人事考核制度：“考核制度”是指就人事考核的母的，内容，方法，程序和组织机制作的系统规定，是一种制度 和体制。人事考核原则：1人事考核原则2客观公正原则3留意实绩4科学测定，科学分析考核内容:“德“能” “勤” “绩”四方面。233页考核形式：1考核的形式（a笔试b 口试c操作 2考核的评议形式（a要有充分打算b要有肯定的组织机构c要有始有终3人事考核的评估方形式考核评估因素：业绩考核实力考核适应性考核常用方法：1量表评定法（积分法）2等级排列法3分析性排列法（综合计分排序法）4硬性安排法5

19、 心理检测法（智能 才能职业特性）237页干部培训的意义：1是提高企业管理效率的迫切须要2是企业人才资源开发的中心环节 3是企业战略发展 的重要基础。培训方针：面对世界，面对现代化，面对将来，理论联系实际，学以致用。培训原则：1正规化2全员培训，重点深造3学以致用原则（239三种基本形式：1学历教化式的培训2岗位培训3单项培训239页培训方法：1职前培训2在职培训3离职培训行为与激励是现代化企业管理理论之一，是运用人类学，社会学，心理学，经济学，管理学的理论和方法，对 企业职工在企业生产经营活动过程中的行为，以及这些行为产生的缘由进行探讨分析的一门边缘性学科。霍桑试验结论4个观点：241页激励

20、：是指对人的行为为动机的启发，诱导和刺激。特点：1供应诱因条件必需适合激励对象的须要 2诱因条件应当有实在的，可实现性的目标3激励目标一旦达到，激励的条件必需兑现。激励理论：1须要层次理论（1）生存需求层次（2）平安需求层次（3）社交需求层次（4）敬重需求层次（5）自我实现层次243页 2强化理论（正强化 负强化 自然消退 惩处）244页激励方式：1嘉奖2表扬3惩处 4指责245页第九章房地产经销1,营销：指导生产及连结生产与消费的一系列经济活动。2,促销：把企业的产品或服务推向市场，向客户进行的报道，宣扬，劝服活动，是一种意在促进和影响人 们的购买行为的刺激手段。3,促销活动的作用：a,唤起

21、消费；b宣扬产品；c,联系客户；d,提高声誉。4,促销的方式：a,人员推销；b,广告促销；c,营业推广；d公共关系。5,营销环境：指营销活动所依靠的周边环境与自身环境。6,营销环境的特点：a,广泛性；b,区域性；c,针对性；d,时间性.7,房地产营销：是专指房地产商品进入进入流通领域内的，围绕销售活动而进行的策划，定价，中介服务 等经济活动。8,房地产价格的形式分类1 .房产价格，地产价格，房地产价格；2 .销售价格，租赁价格：3 .商品价格，成本价格，福利价格；4市场价格，指导价格；5 .总价格，单位价格，楼面价格：6 .抵押价格，课税价格，征用价格；7 .期货价，现货价：8 .建安价，工程

22、造价，综合造价；.房地产价格的构成：1.土地开发成本；2.土地经营成本：3.税费及利润。9 .房地产销售价格的构成：1.房地产开发成本；2.房地产经营成本；3.税费及利润。10 .房地产租赁价格的构成：1.房地产租赁成本；2.房地产经营税费；3.利润。11 .房地产定价方法：A.销售价格的定价方法：1.成本导向定价法（成本加成定价法；目标成本定价法）；2.需求导向定价法；3.竞争导向定价法。B.租赁价格定价方法1.价格补偿法（五种折旧 p253）； 2.租金方案（等额租金方案；固定比例递增租金方案）.成本导向计价法：就是以产品的成本为核心计算价格的方法。13 .需求导向计价法：是指按买方对产品

23、的价格认可与需求强度来定价。14 .竞争导向定价法：是指出于竞争的须要，按竞争对手的价格来制订价格标准的方法。15 .价值补偿费（折旧费）：是指按房屋的耐用年限计算的渐渐收回建立房屋的投资。16 .销售渠道：是指商品从生产者向最终消费者转移的所经路线与经销单位总和。18房地产销售渠道的模式：1 .零级渠道，也叫直接渠道是由开发者直接把产品销售给用户，不经任何中间环节。2 .一级渠道，即开发生产者经由中间商把产品销售给用户。3 .耳机渠道，及开发生产者首先把自己的产品销售权托付一间代理公司，有代理商再将商品通过中间商转销 给消费者。19,市场推广的手段：1,广告；2,售楼书；3,展销会；4,楼盘

24、正式推出仪式；5,样板房展示。20,人员推销：是依靠推销员直接向消费者推销商品，供应服务的过程，是商品促销活动中花费最大，效果最 好的推销形式。21 .人员推销的特点？（1）与客户直接对话，便于有的放矢，依据对方的反应和需求调整推销支配；（2） .与客户面对面交谈，变于建立感情，增进了解，校区客户的疑问和购买心理障碍；（3）交谈式的推销方式，便于针对客户的疑问，具体的介绍产品，供应信息服务：（4）为推销工作供应了一种劝服，劝诱的机会，大大提高了推销胜利率。22 .人员推销的作用？（1）向客户宣扬了产品的有关信息；（2）通过劝服和动员，唤起客户的购买欲望；（3）通过询问和调查，收集了市场信息资料

25、：（4）通过访问和交谈，建立了与客户的感情；（5）为客户服务。23 .人员的推销的组织形式？a.地区组织形式；b.产品组织形式：c.客户组织形式。24 .房地产推销人员的素养要求：1.思想品德素养：2.专业素养；3.文化素养.房地产推销员培训内容？（1）有关推销技巧的知识；（2）关于商品房的有关知识；（3）关于城市规划及实施支配的知识；（4）关于房地产市场的知识；（5）关于房地产有关法律法规的知识。25 .推销员应坚持的几项基本原则？（1）实事求是的原则；（2）以顾客利益为中心原则；（3）可证明原则。第十章1,经营分析：是运用经济分析理论和方法对企业的经营活动从各个不同的方面所进行的探讨和分析

26、，是现代 企业管理的重要职能之一。2经营分析意义：仔细搞好经济活动分析，对于加强和改善企业的生产经营管理，提高经济效益，具有重要意 义。3经营分析的主要任务？（1） 评价企业经济效益；（2） 限制一夜经济活动过程；（3） 挖掘企业内部潜力；（4） 预料企业经济活动的效果；（5） 提高企业的管理素养。4 .经营分析的内容？（1）企业经营效益分析；（2）企业经营状况分析；（3）企业经营环境分析；（4）企业经营决策分析；（5）企业素养分析。5 .经营分析的原则？（1）实事求是的原则；（2）以经济效益为中心，经济效益与社会效益相结合的原则：（3）实物形态指标与价值形态指标相结合的原则；（4）坚持辩证观

27、点，抓住主要冲突的原则；（5）统筹兼顾，从全局动身的原则。6经营分析的依据？（1） 支配资料；（2）经济核算资料：3 3） 反应经济活动过程的各种原始数据统计资料；4 4） 社会技术经济，政策法规专题资料；5 5） 历史资料。7 .经营分析的分类？（1）按分析内容分类：分为专题分析与综合分析两类；（2）按分析的层次分类：分为企业级，部门级，班组级的经营分析的三类；（3）按分析的目的和用途分类：分为预料性分析，限制性分析和总结性分析三类；（4）按分析方法分类：a.按分析指标，标准的性质分类：分为定量分析与定性分析两类；b.按分析手段分类: 分为传统分析法与经济数学分析法两类。（5）按时间分类：分

28、为日常分析，定期分析和即时分析三类。8 .经营分析的一般程序？（1）确定分析课题；（2）分析资料的收集：（3）分析资料的处理；（4）进行分析探讨；（5）撰写分析报告。9 .经营分析方法？（1）定量分析法与定性分析法；（2）传统分析法与经济数学分析法；（3）静态分析法与动态分析法。10 .定量分析法及其适用条件？当经济现象的数量表现比较充分，经济现象的发展比较稳定，影响因素较少或主要因素的影响比较突出，而这 些因素又可以计量描述时，应当采纳定量分析法。11 .不宜采纳定量分析法？（1）经济现象影响因素过于困难，无法用一种数字模型进行描述，如很多宏观经济管理问题：（2）商品经济不发达，经济活动过程

29、受到过多的非经济因素的干扰与制约；（3）经济现象的数量表现不存在或不充分。12 .定性分析法：避开事物的数量的表述，通过对经济现象冲突的揭示，对其内在联系的逻辑推理来相识经济现 象发展规律，是一种更为敏捷，考虑问题更困难，更深刻，受人的主观思维影响更多的分析方法。13 .定性分析法的适用条件？定性分析法特殊适用于那曲影响因素困难，尤其是受非经济因素影响较多的经济现象的分析。当经济事物无法 计量的或多数量值可收集时，也只有采纳定性分析法。14 .传统分析法？（1）比较法：是指用过指标对比，从数量上确定指标间差异的一种分析方法。（2）动态比率法：又称趋势比率分析法，是用于分析肯定时期事物发展规律变

30、化趋势的分析方法。15 .常见的比较法？（1）实际完成指标与支配指标的对比；（2）实际指标与定额，预算指标的对比；（3）本期实际指标与前期世纪之标的对比；（4）本企业的实际指标与同行业先进指标对比；（5）不同指标的对比分析。16 .投资收益率：乂称投资利润率，是工程项目投产后每年取得的净收益与总投资额之比。17 .投资回收率：是拟建项目的净收益抵偿全部投资所需的时间。18 .净现值分析的净现值（NPV）：指建设项目整个寿命期内各年所发生的资金流入与资金流出的差额，按规定的 贴现系数折算为项目实施初期的现值。19 .年等值法：是用等额年度支出与等额年度收入想比较来评价项目投资经济效益的一种分析方

31、法。20 .项目的“全寿命”：是指规划设计开始到寿命终了，整个运用寿命期。21 .“全寿命”费用分析法：就是将上述各项费用均按规定的复利利率折算为现值，用“净现值法”计算出项目 全寿命期内的现值。22 .常见的综合分析方法：a.综合经济效益系数法：b.综合经济效益评价函数法。23 .综合经济效益系数法：是用选择或重新构造的数个或单个指标来描述企业的综合经济效益的方法。24 .综合经济效益评价函数法：是针对动态指数法存在问题提出来的一种分析方法。房地产开发与经营复习题选择题：（含多选）.从决策的含义可看出，构成决策问题要具备一下基本条件:有明确的目标；有两个以上可供选择比较的 方案；有评价方案优

32、劣的标准；有真实地反应客观实际的信息。1 . 一个好的决策目标应满足以卜四点要求:针对性；明确性；层次性；可行性。2 .地产经营公司与地产开发公司在概念和本质上完全不同:地产经营公司是政府托付，在土地的一级市场上从 事经营活动的经济实体：地产开发公司则是在土地二级市场上从事经济活动的实体。3 .地产开发企业资质等级可划分为五个级别:即一级，二级，三级，四级和短暂级或临时级。4 .房地产开发企业资质等级划分规定:划分条件一级资质二级资质三级资质四级资质注册资本不低于5000万 元不低于2000万 元不低于800万元不低于100万元从事房地产开发 经营年限5年以上3年以上2年以上1年以上房屋建筑累

33、计竣 工面积，或累计 完成与此相当的 房地产开发投资 额近3年30万平方 米以上近3年15万平方 米以上5万平方米以上无规定5 .房地产企业组织结构形式:职能型组织结构；项目型组织结构；矩阵型组织结构；混合型组织结 构。6 . 土地运用年限:居住用地70年；工业用地50年；教化，科技，文化，卫生，体育用地50年；商业，旅 游，消遣用地40年；综合或其他用地50年。7 .获得房地产开发建设用地只有:招标，拍卖和挂牌三种方式。8 .低价测算的常用方法:假设开发法。9 .其他费用估算:保险费属于其他费：10 .静态投资回收期=（累计净现金流最出现正值的年数-1） +上年累计净现金流量肯定值/当年净现

34、金流量）.财务内部收益率公式:11 .平安性按风险程度大小分为:A,B,C,D 4级：A级表示风险很小；B级表示风险较小；C级表示风险较大；D 级表示风险极大。房地产开发企业应当尽可能选择风险程度为A级的筹资方案，因为他的平安性较大。12 .筹资方案的经济性按综合筹资成本费用率标准划分为，共分为:A,B,C,D4级：A级表示筹资成本最低；B级 表示筹资成本较低；C级表示筹资成本较高；D级表示筹资成本很高。房地产开发企业尽可能选择筹资成本 为A级的筹资方案。13 .编制投资支配必需对开发企业建设总投资进行分解。投资的分解方法有：依据投资构成,依据子项目，依 据时间三种。14 .房地产开发企业制定

35、投资支配表时，要留意项目分解和工程成本分解的统一。15 .房地产开发项目进度管理的主要内容:编制开发项目实施阶段总进度规划；编制开发项目建设总进度 支配，年度支配：核准施工进度支配；编制其他配套进度支配；督促监理工程师；检查与纠偏进度支配。16 .合同策划是指开发商对整个开发项H进行深化探讨，划分合同界面,合同事实的接触条件，工程范围，承 包方式，合同的主要条款一级合同的签订过程中留意到的问题。17 .从预防索赔发生着手，洞察工程实施中可能导致索赔的起因，防止或削减索赔事务的出现。18 .开发商应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间，地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工 程质量监督机

36、构。19 .购买后行为评价的主要内容:购买者对于产品及开发商的满足度；购房者的社会传播行为；购房者 处理不满的方式的选择。20 .竣工验收应满足的条件:完成工程设计和合同约定的各项内容；施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律，法规和工程建设强制性标 准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核 签字。对于托付建立的工程项目，建立单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评 估报告。工程质量评估报告应经总经理工程师和监理单位有关负责人审核签字。勘察，设计单位对勘察。设计文件及施工过程中由设计单位签署

37、的设计变更通知书进行了检查，并提出 质量检查报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。有关完整的技术档案和施工管理资料有工程运用的主要建筑材料，建筑构配件和设备的进场试验报告。建设单位已按合同约定支付工程款。有施工单位签署的工程质量保修书。（9）城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。有公安消防，环保等部门出具的认可文件或者准许运用文件。）建设行政主管部门及其托付的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。推断题.金融机构般以资金供应者身份参与房地产开发，特殊状况下甚至以直接投资人身份进行房地产开发。P111 .决策的目标应

38、明确，具体，而且应当可以定量描述,有具体的衡量标准。P20.房地产资产是房地产形态的资产,是房地产财产中被经济主体拥有或限制的能够以货币计价并在市场上交 换的部分，属于固定资产，可以划分为实物和权力两种形态。P292 .房地产企业以营利为目标，以开发与经营活动为内容，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经 济效益最大化。P32.项目型组织结构是指在公司内部成立特地的项目机构,独立地担当项目管理任务，对项目目标负责。P493 .依据分析角度不同，可将房地产开发与经营环境分为宏观环境，中观环境与微观环境。P62.房地产市场周期可以分为四个不同的阶段:市场整理阶段，市场稳定阶段，项目开发阶段和

39、过度建设阶 段。P698,住宅投资的平安性较高，可以获得稳定的收益。值得留意的是，高档住宅由于价格高，收益相对也大，但 面临的风险更大。P79.完成项目的投资机会选择和可行性探讨之后，房地产开发就进入了实施阶段，而实施阶段最重要的一环就 是获得土地运用权。P859 .第四十七条规定，对划拨土地运用权，市，县人民政府依据城市建设发展须要和城市规划的要求，可以无 偿收回。P94.国土资源行政主管部门应当在受理之H起30 R内完成预审工作,对符合条件的申请单位，应当出具建设项 目预审报告，并将预审报告和有关资料抄送有权批准用地的人民政府国土资源行政主管部门。P9710 .征用耕地的土地补偿费，为该耕

40、地被征用前3年平均年产值的610倍。P98.拆迁人在拆迁活动中除对被拆迁房屋的全部人给于补偿外，还应对被拆除房屋的运用人赐予安置，以切实 保障被拆除房屋运用人的运用权。P10111 .投资机会探讨相当粗略，主要依靠粗略的估计而不是依靠具体的分析。该阶段投资估算的精确程度限制在 30%左右，探讨费用一般占投资总额的0.2%1%。P110.初步可行性探讨阶段投资估算的精度可达20%。P11012 .具体可行性探讨阶段对建设投资估算的精度在10%,所需费用依据项目的大小不同而有所不同，小型项目 约占投资的1%3%,大型困难的工程约占0.2%1%。P110.在项目建议书被批准之后,开发商即可托付询问评

41、估公司对拟开发项目进行可行性探讨。P11213 .敏感性分析是房地产开发项目不确定性分析中的一种主要方法。P143.开发企业的重点是对开发项目全过程的质量监督，协调和决策，其质量管理的主要任务是编制工程质量支 配，督促各方的质量行为，制定质量限制要点和工程质量档案管理。P198名词说明：1 .房地产开发：是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策,依据城市发展和建设的总体规 划，充分考虑经济效益，社会发展的要求，对获得的土地进行投资，建设，管理的行为。P1.房地产经营:狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售，租凭及售后服务管理等活动，活动范围主要 是在流通领域。P5

42、广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建立，买卖，信托，交换，修理，装饰以及土地运用权 的出让，转让等按价值规律所进行的有目标，有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产，流通, 消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。2 .最大最小后悔值法:是将某个自然状态下的最大收益值定为志向目标，假如没有实行这一志向方案，而实行 了其他方案从而使取得的收益削减，就会感到“后悔”，这样每个自然状态下的志向最大收益值与它在其他方 案的收益值之差所形成的损失值，称为“最大后悔值”。P23.房地产专营企业：是指依法注册成立,具有肯定企业资质并长期从事特地的房地产开发经营业务的企业。P373 .房地产兼营企

43、业:是指某些以其他行业，如商业，建筑业，金融业，电子工业，化学工业为主营业务， 而在注册时申请并经批准兼营房地产开发经营的一类企业。P37.房地产项目型企业:是特殊针对某一开发项目而设立的开发企业。P374 .挂牌出让:土地运用权挂牌出让是由市，县土地管理部门或托付机构发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟 出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，依据挂牌期 限截止时的出让结果确定土地运用者的行为。P88. 土地运用权转让:是指经出让方式获得土地运用权的土地运用者，通过出售，交换或赠予方式将土地运用权 转移给他人的行为。P915 . 土地运用权划拨:是指

44、经县级以上人民政府依法批准，在土地运用者缴纳补偿，安置等费用后，将该幅土地 交付期运用，或者将土地运用权无偿交付给土地运用者运用的行为，但主要是用于经济适用房建设。P94.青苗补偿费:是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应赐予土地承包者或土地运用 者以经济补偿。P986 .房屋产权调换:是指拆迁人用自己建立或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估 价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。P100.可行性探讨:是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析，论证的科学方法。P1087 .财务评价:是指依据国家现行财税制度，价格体系和项目评价的有关规

45、定，从项H财务的角度，分析，计 算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利实力，清偿实力 以及外汇平衡等财务状况，据此推断项目的财务可行性。P130.投资回收期:指以项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间，是反映项目投资回收实力的重要指标。P1388 .房地产开发项目不确定性分析:可以扶植投资者依据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收 益水平，提出限制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和限制。P143.房地产开发资金成本:是投资者在房地产开发项IT实施中，为筹集和运用资金而付出的代价。P1559 .住宅平均层数:指各种住宅层数的平均值，按各种

46、层数住宅的建筑面积与占地面积之比计算。P165.住宅建筑净密度:指住宅建筑基底总面积与住宅用地面积之比。P16610 .住宅建筑面积净密度:是指住宅总面积与住宅用地面积之比。P166.住宅建筑面积毛密度:是指住宅总建筑面积与居住用地面积之比。P16611 .建筑密度:指项目用地范围内全部基地面积之和与规划建设用地面积之比。P166.房地产开发项目报建:是指在原规划设计方案的基础上，房地产开发企业托付规划设计单位提出各单体建筑 的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线作更深化设计，使其达到 施工要求，并提交有关部门审批的过程。P17012 .建设工程规划许可证:是

47、由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法 律凭证。P172.进度管理:是指以进度支配为依据，综合利用组织，技术，经济和合同措施，确保项目工期目标得以实 现。P19113 .房地产开发项目投资管理:是在保证工期和质量的前提下，利用组织，经济，技术和合同措施将成本限制 在支配范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。P194.工程索赔:是指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中，依据法律，合同规定及惯例，对 并非自己的过错，而是应由合同对方担当责任的状况造成的实际损失，向对方提出赐予补偿的要求。P20914 .房地产开发项目的竣工验收：是指建设单位在单位工程验收和专业验收的基础上邀请有关部门和相关专业人 员对房地产项目中涉及公共平安和公众利益的内容及公共设施配套建设等状况的核定。P215.成本导向定价法:是房地产企业以产品成本为基础，再加上肯定的利润和税金来制定产品价格的一种方法。 P23315 .需求导向定价法:是房地产企业以市场需求为基础，依据消费者的需求强度和对价格的心理反应的不同来制 定产品价格的一种方法。P234.房地产开发与经营项目后评价:就是