ok李开源-中级经济师-房地产经济-习题精析班-第七章.docx

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1、中级经济师房地产专业知识与实务习题精析班授课教师：李开源一、单项选择题1.下列房地产开发项目管理工作中，一般应先开展的是（XA.选择工程施工单位B.选择材料、设备供应商C.选择工程勘察设计单位D.选择工程监理单位【答案】C【解析】对房地产开发项目中的工程建设活动进行管理着眼于房地产开发项目实体的形成, 其程序和内容如下：工程建设准备；施工招标；施工建设；竣工验收。其中，第一 步中需要办理项目报建和施工批准手续，完成施工现场勘察与施工图设计，筹措并落实建设 资金，准备施工现场，进行施工场地的三通一平，协调供水、供电、燃气、消防、电信 等基础设施配套工作，以及其他各项准备工作。2.房地产开发项目开

2、工准备工作完成的标志是取得（XA. 土地使用权证B.建设工程规划许可证C.商品房预售许可证D.建设工程施工许可证【答案】B【解析】B项，发生合同纠纷时，当事人首先应当考虑通过协商方式解决。合同纠纷的调 解往往是当事人经过协商仍不能解决纠纷后采取的方式，因此与协商相比，面临的纠纷要大 些。19.某私人投资的房屋建筑工程项目，施工单项合同估算价为350万元人民币，根据国家 现行规定，该项目的施工采购（XA.必须进行招标B.必须公开招标C.应以招标公告方式邀请特定法人投标D.应以遨请书方式邀请不特定法人投资【答案】A【解析】2001年6月，建设部发布的房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理 办法

3、规定，房屋建筑和市政基础设施工程的施工单项合同估算价在200万元人民币以上, 或者项目总投资在3000万元人民币以上的，必须进行招标。省级人民政府批准规定的本 地区必须进行工程施工招标的具体范围和规模标准不得小于上述范围。20.邀请招标的承包商数量最少为（）家A. 1B. 2C. 3D.4【答案】C【解析】邀请招标，又称为有限竞争性招标或指名竞争方式，是指房地产开发企业向预先选 择的若干家具备相应资质、符合投标条件的承包商发出邀请函，对招标工程的情况、工作范 围和实施条件等作出简要说明，请他们参与投标竞争。被邀请参加投标的承包商数量较少, 但为了达到充分竞争的目的，一般不应少于3家。二、多项选

4、择题1.房地产开发（或房地产产品生产）与一般工业产品生产相比，具有（）特点。A.开发条件优越B.成本目标较强C.进度目标的限定性较强D.系统性较强E.涉及面较广【答案】BCDE【解析】房地产开发项目属于工程建设项目之一，它除了具有一般工程建设项目的任务一次 性、目标明确性和项目整体性等特点，还有下列特点：成本目标较强；质量要求较高； 进度目标的限定性较强；系统性较强；涉及面较广；涉及诸多法规政策。2.房地产开发项目管理的程序包括（A.工程建设准备B.项目勘察设计C施工招标D.施工建设E.竣工验收【答案】ACDE【解析】狭义的房地产开发项目管理，是站在房地产开发企业的角度，对房地产开发项目中 的

5、工程建设活动进行管理，着眼于房地产开发项目实体的形成，其程序和内容如下：工程 建设准备；施工招标；施工建设；竣工验收。3.房地产开发项目的合同体系中，施工单位的主要合同关系的有（工A.分包合同B.运输合同C.融资合同D.加工合同E.租赁合同【答案】ABDE【解析】在房地产开发项目合同体系中，施工单位的主要合同关系包括：分包合同；货 物采购合同；运输合同；加工合同；租赁合同；劳务供应合同；保险合同。4.下列各项属于房地产开发项目合同的内容有（A.合同的当事人B.合同的标的C标的的数量和质量D.工程范围和内容E.合同期限【答案】ABCE【解析】房地产开发项目合同通常包括的内容有：合同的当事人；合同

6、的标的；标的 的数量和质量；合同价款或酬金；合同期限、履行地点和方式；违约责任；解决争 执的方法。D项，工程范围和内容属于分包合同的内容。5.房地产开发项目合同中最主要的合同主体是(1A.材料供应商B.房地产开发企业C.设备供应商D.施工承包单位E.监理单位【答案】BD【解析】房地产开发项目是一个复杂的社会生产过程，参与工程建设的有房地产开发企业、 设计方、监理方、施工单位、设备供应单位、材料供应单位等，他们之间形成各种各样的经 济法律关系，维系这些关系的纽带是合同，因此房地产开发项目就有各式各样的合同。它们 之同有复杂合同关系，其中房地产开发企业和施工承包单位是两个最主要的合同主体。三、案例

7、分析题(-)某房地产开发企业拟建一幢自用办公楼，预计工程造价为2000万元，准备采用邀 请招标方式选择承包商，并在招标文件中要求投标人提交投标保证金。此外，为了评标工作 的需要，拟组建由7人组成的评标委员会，其中该房地产开发企业总工程师、总经济师各 1名，招标代理机构代表1名，其余4人是从专家名册中随机抽取的专家。根据上述资料，回答下列问题:L该房地产开发企业准备采用邀请招标方式的原因可能为（A.节约招标费用B.选择最有竞争力的承办商C.减少风险D.节省招标时间【答案】ACD【解析】邀请招标又称有限竞争性招标或指名竞争方式，是指房地产开发企业向预先选择的 若干家具备相应资质、符合投标条件的施工

8、单位发出邀请函，对招标工程的情况、工作范围 和实施条件等作出简要说明，请他们参与投标竞争。被邀请参加投标的施工单位数量较少, 但为了达到充分竞争的目的，一般不应少于3家。与公开招标相比，邀请招标的优点是简 化了招标程序，可节约招标费用和节省招标时间，减少了一定的风险。遨请招标的缺点是招 标竞争的激烈程度不够，有可能漏掉某些有竞争力的施工单位。2.该房地产开发企业为降低自己承担的工程量风险和通货膨胀风险，宜选择（XA.总价合同B.单价合同C.成本加固定额酬金合同D.成本价比例酬金合同【答案】A【解析】依据计价方式不同，房地产开发项目开发建设过程中常见的合同类型包括：总价 合同；单价合同；成本加酬

9、金合同。其中，总价合同需要投标人按招标文件的要求，对 房地产开发项目报一个总价，合同履行后，工程款的结算以总价作为依据。在整个合同执行 期间，工程量的风险、物价上涨的风险由施工单位承担。因此，它适用于工程规模小、工期 短和风险不大的房地产开发项目。3 .该项目的投标保证金最高为（）万元。A.40B.60C.80D.100【答案】A【解析】招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标担保。投标担保可以采用投标保函或 者投标保证金的方式。投标保证金可以使用支票、银行汇票等，一般不得超过投标总价的2%, 最高不得超过50万元。本题中，预计工程造价为2000万元，2000X2%=40 （万元），因 此该项

10、目的投标保证金最高为40万元。4 .拟组建的评标委员会组成存在的问题为（XA.评标委员会成员总数7人，未达到法定人数B.评标委员会员有该房地产开发企业总经济师C.评标委员会成员中有招标代理机构代表D.评标委员会成员中专家人数未达到法定比例【答案】D【解析】评标由招标人依法组建的评标委员会负责，评标委员会由招标人的代表和有关技术、 经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上的单数，其中招标人、招标代理机构以外的 技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的2/30评标委员会的专家成员，应由招标人【答案】D【解析】当房地产开发企业与中标者签订了建设工程施工合同之后，应到项目所在地的县级 以上人民政府行政

11、主管部门办理开工手续，并取得施工许可证，即标志着开发项目开工准备 工作的最后完成。接下来就是由工程承包商负责项目的施工建设。3 .房地产开发项目工程施工投标的主体是（A.房地产开发企业B.招标代理机构C.工程监理单位D.施工企业【答案】D【解析】施工单位是工程施工的具体实施者，是工程承包合同的执行者。承包单位通过投标 接受业主的委托，签订工程承包合同。施工单位要完成承包合同的责任，包括由工程量表所 确定的工程范围内的施工和保修等。4 .关于投标人资格预审的说法，错误的是（XA.资格预审属于招标工作的法定程序B.资格预审条件应在招标公告中载明C.应向资格预审不合格的投标申请人告知预审结果D.只有

12、资格预审合格的投标申请人才能购买招标文件【答案】A【解析】资格审查分为资格预审和资格后审。资格预审，是指在投标前对潜在投标人进行的 资格审查。资格后审，是指在开标后对投标人进行的资格审查。进行资格预审的，一般不再 进行资格后审，但招标文件另有规定的除外。因此，资格预审不是招标工作的法定程序。实 行资格预审的招标工程招标人应在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取 资格预审文件的办法。经资格预审后，招标人应向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书, 告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预 审结果。5.某房地产开发企业拟开发建设一个由十幢

13、住宅、一幢幼儿园和一幢物业服务中心组成的住 宅小区。该住宅小区包括（IA3个建设项目B.10个单项工程C.12个单项工程D.12个单位工程【答案】C【解析】房地产开发项目的工程系统构成是：一个工程建设项目由若干个单项工程构成，一 个单项工程由若干个单位工程构成，一个单位工程由若干个分部工程构成，一个分部工程由 若干个分项工程构成。单项工程是指具有独立的设计文件，建成后可以单独形成生产能力或 使用功能的工程项目。一个工程建设项目通常包括多个单项工程，如住宅小区建设项目可能 包括住宅楼、小区会所、小学、幼儿园等多个单项工程，其中的住宅楼可能有若干幢。6 .房地产开发项目是一项庞大的社会工程，开发建

14、设过程涉及土地、规划、建设、房地产、 市政、供电、通 信、园林、环保、交通、消防等许多部门，需要规划、勘测、设计、施工、监理、材料、设 备供应等单位参加。这反映了房地产开发项目（）的特点。A.成本目标较强B.系统性较强C.涉及面较广D.涉及诸多法规政策【答案】C.由房地产开发企业向预先选择的若干家具备相应资质、符合投标条件的施工单位发出遨请 函进行招标的方式是（1A.公开招标B邀请招标C.协议招标D.合同招标【答案】B【解析】邀请招标又称有限竞争性招标或指名竞争方式，是指房地产开发企业向预先选择的 若干家具备相应资质、符合投标条件的施工单位发出邀请函，对招标工程的情况、工作范围 和实施条件等作

15、出简要说明，请他们参与投标竞争。7 .在房地产开发项目工程招标方式中，最大限度地体现招标的公平竞争原则的是（）。A.公开招标.协议招标C.邀请招标D.内部招标【答案】A【解析】房地产开发项目工程招标分为公开招标和邀请招标。公开招标的优点是招标人可以 在较广泛的范围内选择施工单位，有利于取得最佳的工程方案，各投标人可以充分发挥自己 在技术、资金、管理等方面的优势参与竞争，体现了公平竞争的原则。8 .()标志着开发项目开工准备工作的最后完成。A.施工招标B.完成施工场地的“三通一平C.签订建设工程施工合同D.办理开工手续，取得施工许可证【答案】D【解析】当房地产开发企业与中标者签订了建设工程施工合

16、同之后，应到项目所在地的县级 以上人民政府行政主管部门办理开工手续，并取得施工许可证，即标志着开发项目开工准备 工作的最后完成。接下来就是由工程承包单位负责项目的施工建设。9 .()是指具备独立施工条件，但建成后不能独立发挥生产能力或效益的工程。A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程【答案】B【解析】房地产开发项目的工程系统可以分为单项工程、单位工程、分部工程、分项工程。单项工程是指具有独立的设计文件，建成后可以单独形成生产能力或使用功能的工程项目; 单位工程是指具有独立的设计文件，能够独立施工，但不能独立发挥生产能力或使用功能的 工程项目；分部工程是单位工程的组成部分，按不同的结构

17、部位、路段长度及施工特点或施 工任务，将单位工程划分为若干个项目单元；分项工程是分部工程的组成部分，按不同的施 工方法、材料、工序及路段长度等，将分部工程划分为若干个项目单元。11.为确保施工图设计质量，应做好的勘察工作是（1A.初步勘察B.详细勘察C.施工勘察D.选址勘察【答案】B【解析】工程勘察阶段应与工程设计阶段相适应，一般分为初步勘察和详细勘察，对于工程 地质条件复杂或具有特殊要求的大型工程建设项目，还应进行施工勘察。其中，初步勘察应 满足选址和初步设计的要求；详细勘察应符合施工图设计的要求，施工勘察是为施工中遇到 的地质问题而进行的进一步勘察。12.房地产开发项目工程设计，一般分为（

18、）阶段。A.方案设计、初步设计和施工图设计B.初步设计和技术设计C.初步设计、技术设计和施工图设计D.初步设计和施工图设计【答案】A【解析】房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。对 于技术要求简单的房地产开发项目，经有关主管部门同意，并在合同中有约定不进行初步设 计的，可在方案设计审批后直接进行施工图设计。13 .评标委员会完成评标后，向招标人推荐的合格中标候选A. 2 B. 3C.4 D. 5【答案】B【解析】评标委员会完成评标后，应向招标人提出书面评标报告，阐明对各投标文件的评审和比较意见，并按照规定的评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。14

19、.下列工作中，不属于房地产开发项目工程招标程序的是（XA.发出招标公告或邀请函B.工程投标询价和现场考察C.开标、评标和授标D.签订工程承包合同【答案】B【解析】房地产开发项目工程招标程序包括：招标前的准备工作；发出招标公告或邀请 书；投标人资格预审；发售招标文件；开标、评标和授标；签订工程承包合同。15.施工勘察是为施工中遇到的地质问题而进行的进一步勘察，需要进行施工勘察的情况不 包括（IA.对建设场地的稳定及地基承载能力的评价B.深基坑施工勘察和木庄应力测试C.地基加固处理勘察和加固效果检验D.施工完成后沉降监测【答案】A【解析】施工勘察是为施工中遇到的地质问题而进行的进一步勘察。需进行施

20、工勘察的情况 包括：施工验槽；深基坑施工勘察和木庄应力测试：地基加固处理勘察和加固效果检验； 施工完成后沉降监测；其他环境工程地质的监测等。A项，工程地质勘察是为查明开 发项目所在地区的工程地质条件、对建设场地稳定性和地基承载能力做出正确评价进行的工 作。因此，对建设场地的稳定及地基承载能力的评价是工程勘察的工作内容，不属于需要进 行施工勘察的情况。16.在房地产开发项目勘察设计工作程序中，预付和结算设计费用，办理建设工程规划许可 证，是在（）阶段。A.初步勘察与方案设计B.详细勘察与初步设计C.施工图设计D.施工和验收【答案】C【解析】在房地产开发项目勘察设计工作程序中，施工图设计阶段的内容

21、有：控制设计质量、 费用和设计工作进度，落实设备材料采购、设备技术资料搜集，预付和结算设计费用，办理 建设工程规划许可证，进行施工图设计文件审查及备案。17.房地产开发项目工程招标文件不包括（A.评标委员会组成人员B.工程量清单C.合同专用条款D.合同通用条款【答案】A【解析】招标文件应包括下列内容：投标须知，包括工程概况，招标范围，资格审查条件, 工程资金来源或者落实情况（包括银行出具的资金证明），标段划分，工期要求，质量标准, 现场踏勘和答疑安排，投标文件编制、提交、修改、撤回的要求，投标报价要求，投标有效 期，开标时间和地点，评标的方法和标准等；招标工程的技术要求和设计文件；采用工 程量清单招标的，应提供工程量清单；投标函的格式及附录；拟签订合同的主要条款; 要求投标人提交的其他材料。18.关于房地产开发项目合同争议的解决，下列说法错误的是（1A.在合同履行过程中，绝大多数纠纷都可以通过协商方式解决B.与调解相比，协商面临的纠纷要大一些C.如果当事人之间有仲裁协议，争议发生后又无法通过协商或调解解决，则应及时将争议提 交仲裁机构仲裁，以维护双方的合法权益D.合同纠纷当事人如果未约定仲裁协议，则只能以诉讼作为解决争议的最终方式